Cour d'appel, 02 juin 2022. 20/02484

N° RG 20/02484 - N° Portalis DBV2-V-B7E-IQ2Y COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRET DU 02 JUIN 2022 DÉCISION DÉFÉRÉE : 19/00761 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE ROUEN du 29 Juin 2020 APPELANTE : S.A.S. HOTEL DE LA POSTE [Adresse 1] [Localité 4] représentée et assistée par Me Aurélien BECHE de la SELARL ADVOCARE, avocat au barreau de ROUEN INTIMES : Monsieur [I] [E] né le 25 Septembre 1975 à [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 4] S.A.R.L. CABINET [H] [X] [Adresse 3] [Adresse 3] représentée et assistée par Me Patrice LEMIEGRE de la SELARL PATRICE LEMIEGRE PHILIPPE FOURDRIN SUNA GUNEY ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 07 Avril 2022 sans opposition des avocats devant M. MANHES, Conseiller, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : Madame FOUCHER-GROS, Présidente Mme PICOT- DEMARCQ, Conseillère M. MANHES, Conseiller GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme DEVELET, Greffier DEBATS : A l'audience publique du 07 Avril 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 Juin 2022 ARRET : CONTRADICTOIRE Rendu publiquement le 02 Juin 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame FOUCHER-GROS, Présidente et par Mme DEVELET, Greffier. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Le 13 avril 2018, la Sas Hôtel de la Poste a confié au Cabinet [H] [X] un mandat de vente portant sur son fonds de commerce de café, bar, hôtel, restaurant situé [Adresse 1] au prix net vendeur de 250.000 €, précédemment acquis le 22 décembre 2016 moyennant un prix de 320.000 € Le 31 août 2018, M. [E] a signé un mandat d'achat de ce bien au prix de 250.000 € et le Cabinet [H] [X] a convoqué la Sas Hôtel de la Poste à un rendez-vous de signature du compromis de cession fixé au 21 septembre 2018, par courrier recommandé dont cette dernière a signé l'accusé de réception le 20 septembre 2018. La Sas Hôtel de la Poste ne s'étant pas présentée au rendez-vous et n'ayant pas donné suite à la mise en demeure du 24 septembre 2018, le Cabinet [H] [X] et M. [E] l'ont fait assigner le 21 janvier 2019 devant le tribunal judiciaire de Rouen pour obtenir l'indemnisation de leur préjudice. Par jugement du 29 juin 2020, le tribunal judiciaire de Rouen a : - condamné la Sas Hôtel de la Poste à payer au Cabinet [H] [X] la somme de 12.000 € de dommages et intérêts, - condamné la Sas Hôtel de la Poste à payer à M. [E] la somme de 12.000 € de dommages et intérêts, - condamné la Sas Hôtel de la Poste à payer au Cabinet [H] [X] et à M. [E] solidairement les sommes de : 3.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive, 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire sauf pour les sommes dues au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté toute autre demande, - condamné la Cabinet [H] [X] aux dépens. La Sas Hôtel de la Poste a interjeté appel de cette décision par déclaration du 6 août 2020. En exécution de cette décision, le Cabinet [H] [X] et M. [E] ont chacun fait procéder, le 23 septembre 2020, à une saisie attribution sur le compte bancaire de la Sas Hôtel de la Poste, à hauteur de 14.222,59 € pour le Cabinet [H] [X] et de 14.171,11 € pour M. [E]. Par ordonnance de référé du 9 décembre 2020, la juridiction du Premier Président a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire . L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2021. EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES: Vu les conclusions du 18 juin 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de la Sas Hôtel de la Poste qui demande à la cour de : - infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - débouter le Cabinet [H] [X] et M. [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, - dire et juger le Cabinet [H] [X] mal fondée en son appel incident et l'en débouter, - déclarer irrecevable la demande formée par le Cabinet [H] [X] au visa de l'article 1240 du code civil, - condamner le Cabinet [H] [X] et M. [E] à payer à la Sas Hôtel de la Poste la somme de 5.000 € au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, - condamner le Cabinet [H] [X] et M. [E] à supporter les entiers frais et dépens, tant de première instance qu'exposés à hauteur d'appel. Vu les conclusions du 22 juin 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments du Cabinet [H] [X] et de M. [E] qui demandent à la cour de : - débouter la Sas Hôtel de la Poste de l'ensemble de ses demandes, - confirmer la décision de première instance en ce qu'elle condamne la société Hôtel de la Poste à payer 12.000 € de dommages et intérêts au Cabinet [H] [X] et 12.000 € de dommages et intérêts à M. [E], - confirmer la décision de première instance en ce qu'elle condamne la société Hôtel de la Poste à payer au Cabinet [H] [X] et à M. [E] solidairement les sommes de 3.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive, et 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - réformer la décision de première instance en ce qu'elle condamne le Cabinet [H] [X] au paiement des dépens, Et statuant à nouveau, - condamner la Sas Hôtel de la Poste aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais de saisies attributions et de mainlevées, - condamner la Sas Hôtel de la Poste à payer au Cabinet [H] [X] et à M. [E] la somme de 5.000 € chacun à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en cause d'appel, - condamner la Sas Hôtel de la Poste à payer au Cabinet [H] [X] et à M. [E] la somme de 5.000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. MOTIVATION DE LA DECISION : A - Sur la demande d'indemnisation formée par le Cabinet [H] [X]: 1°) Sur la responsabilité contractuelle : Le Cabinet [H] [X] soutient qu'en s'abstenant abusivement et sans aucune explication, ni motif légitime de signer le compromis, la Sas Hôtel de la Poste a manqué à ses obligations contractuelles et a commis une faut. La Sas Hôtel de la Poste réplique que le Cabinet [H] [X] ne démontre ni l'existence d'une faute, ni l'existence d'un quelconque préjudice. Réponse de la cour : Il résulte des dispositions de l'article 6, I, alinea 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dans sa rédaction issue de la loi du n° 2006-872 du 13 juillet 2006 et de l'article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 dans sa rédaction issue du décret n°2010-1707 du 30 décembre 2010, qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties. Un tel mandat ne permettant pas à l'intermédaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre. Aux termes de l'acte signé le 13 avril 2018, la Sas Hôtel de la Poste a donné au Cabinet [H] [X] pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, mandat exclusif de vendre le bar hôtel restaurant à l'enseigne Hôtel de la Poste situé à [Localité 6] moyennant un prix de 250.000 € net vendeur, et un taux de commission de 5%, soit 12.500 € payable par l'acquéreur. Aux termes de ce mandat, il est prévu sous le titre intitulé 'POUVOIR' que le mandant 's'oblige également à signer tout compromis avec le futur acquéreur qui lui sera présenté par le mandataire.' Le Cabinet [H] [X] a trouvé un acquéreur au prix du mandat mais la Sas Hôtel de la Poste a refusé de signer la promesse de vente avec cet acquéreur. Elle soutient avoir renoncé à vendre son fonds de commerce, et il n'est, au demeurant, pas contesté que le bien n'est plus en vente. Or le mandat même exclusif et donné à titre irrévocable à un agent immobilier, lui confère seulement une mission d'entremise et n'a pas pour effet de le substituer à son mandant pour la réalisation de la vente envisagée, fut-ce aux conditions de prix fixé pour la mise en vente du bien, le mandant demeurant libre de renoncer à l'opération en vue de laquelle le mandat a été confié. Dès lors qu'aucune stipulation du mandat de vente ne permettait à l'agent immobilier de se substituer à la Sas Hôtel de la Poste pour l'engager juridiquement à réaliser la vente, la Sas Hôtel de la Poste n'était pas tenue de réaliser la vente avec M. [E] présenté par le Cabinet [H] [X] et ce nonobstant le fait qu'elle s'était engagée dans les conditions générales du mandat à signer tout compromis avec le futur acquéreur présenté par le mandataire. La Sas Hôtel de la Poste n'a donc pas commis de faute en refusant de contracter. 2°) Sur la responsabilité délictuelle : Moyens des parties : Le Cabinet [H] [X] soutient que, dans l'hypothèse où la cour estimerait que le refus de vente ne constituerait pas une faute contractuelle, il conviendrait néanmoins de condamner la Sas Hôtel de la Poste sur le fondement de la responsabilité délictuelle, puisqu'en ne l'informant pas de son intention de ne plus vendre, la Sas Hôtel de la Poste a commis un abus de droit qui lui a causé un préjudice. La Sas Hôtel de la Poste réplique que : * la demande fondée sur la responsabilité délictuelle viole le principe jurisprudentiel de non subsidiarité des deux régimes de responsabilité, et est donc irrecevable, * en tout état de cause, le Cabinet [H] [X] ne démontre pas l'abus de droit qui aurait été commis. Réponse de la cour : Le principe de non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle n'interdit pas d'articuler les deux ordres de responsabilité au sein d'une même argumentation et ne fait donc pas obstacle à ce que la responsabilité délictuelle soit invoquée à titre subsidiaire si la responsabilité contractuctuelle n'est pas applicable. Il s'ensuit que la demande présentée à titre subsidiaire par le Cabinet [H] [X] sur le fondement de la responsabilité délictuelle est recevable. Conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Pour être mise en oeuvre, la responsabilité délictuelle nécessite la réunion d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité. La faute doit être caractérisée. En l'espèce, le seul fait pour la Sas Hôtel de la Poste de ne pas avoir informé le Cabinet [H] [X] de son intention de ne plus vendre ne constitue pas un abus de droit dès lors qu'elle demeurait libre de ne pas vendre. A défaut pour le Cabinet [H] [X] d'établir que la Sas Hôtel de la Poste a commis à son encontre une faute engageant sa responsabilité délictuelle, il ne peut prétendre à l'octroi de quelconque dommages et intérêts. La décision entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné la société Hôtel de la Poste au paiement de dommages et intérêts. La société Cabinet [H] [X] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. B - Sur la demande d'indemnisation formée par M. [E]: Moyens des parties : M. [E] soutient que l'accord sur la chose et sur le prix étant acté, la vente était parfaite. La Sas Hôtel de la Poste réplique que: * M. [E] n'a pas formalisé d'offre d'achat mais a seulement régularisé avec le Cabinet [H] [X] un mandat d'acheter, * elle n'était liée par aucune obligation de céder. Réponse de la cour : L'article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. L'acquéreur qui se prévaut de la vente, doit démontrer que le vendeur a exprimé clairement et expressément son acceptation de l'offre. L'acte signé entre M. [E] et le Cabinet [H] [X] le 31 août 2018, intitulé 'MANDAT D'ACHETER' correspond à une lettre d'intention d'achat du bien immobilier litigieux, les références de ce bien s'y trouvant détaillées, tout comme le prix proposé par l'acquéreur. Mais ainsi qu'il a été précédemment exposé le mandat conféré au cabinet [H] [X] était un contrat d'entremise qui ne permettait pas d'engager la Sas Hôtel de la Poste pour la vente. Il incombe en conséquence à M. [E] d'établir que la Sas Hôtel de la Poste a accepté son offre. Or, aucun élément de nature à rapporter la preuve de cette acceptation préalablement au refus de la société Hôtel de la Poste de signer le compromis de vente n'est rapporté. La preuve de l'accord des volontés n'étant pas rapportée, il n'y a pas eu vente, et la demande indemnitaire de M. [E] ne peut prospérer. La décision entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a condamnée la Sas Hôtel de la Poste à lui verser des dommages et intérêts, et M. [E] sera débouté de sa demande. PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt rendu contradictoirement, Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Rouen, Statuant à nouveau, Déclare recevable la demande présentée à titre subsidiaire par le Cabinet [H] [X] sur le fondement de la responsabilité délictuelle, Déboute le Cabinet [H] [X] et M. [E] de toutes leurs demandes, Y ajoutant, Condamne le Cabinet [H] [X] et M. [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel, Condamne le Cabinet [H] [X] et M. [E] à payer à la Sas Hôtel de la Poste une somme de 2.000 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. LA GREFFIERELA PRESIDENTE