Tribunal judiciaire, 14 mai 2024. 23/08679

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me BELLAICHE Copie exécutoire délivrée le : à : Me DELESTRE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/08679 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HVX N° MINUTE : 24/001 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 14 mai 2024 DEMANDERESSE S.C.I. GPI REUILLY, dont le siège social est sis [Adresse 3] / FRANCE représentée par Maître Pénélope DELESTRE de l’AARPI DIPTYK AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0345 DÉFENDEURS S.A.S. FORMAMOD, dont le siège social est sis [Adresse 1] / FRANCE représentée par Me Déborah BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1122 Monsieur [G] [P], demeurant [Adresse 2] / FRANCE représenté par Me Déborah BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1122 COMPOSITION DU TRIBUNAL Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexis QUENEHEN, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 07 mars 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 mai 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Alexis QUENEHEN, Greffier Décision du 14 mai 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08679 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HVX EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 21 décembre 2020, la SCI GPI REUILLY a donné en location à la société FORMAMOD, pour y héberger son directeur commercial Monsieur [P], un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] outre deux parkings n°1 et 2 situés au sous sol pour un loyer de 3532,58 euros par mois concernant le logement. La société FORMAMOD n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, la SCI GPI REUILLY lui a fait délivrer un commandement de payer le 13 avril 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 19913,97 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux. Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2023, la SCI GPI REUILLY a fait assigner en référé la société FORMAMOD et Monsieur [P], son président, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire : ▸ constater que les deux clauses résolutoires insérées aux baux civils en date du 21 décembre 2020 et du 27 janvier 2021 sont acquises de plein droit respectivement depuis le 13 mai 2023 et le 26 juin 2023, ▸ ordonner l’expulsion sans délai de la société FORMAMOD et de Monsieur [P], et de tous occupants de leur chef des lieux qu'ils occupent, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard, ladite astreinte commençant à courir 7 jours après la signification de l'ordonnance à intervenir, ▸ être autorisée dès à présent à faire entreposer dans tel garde meubles qu'il lui plaira, les biens et objets mobiliers pouvant garnir les lieux loués, aux frais, risques et périls de la société FORMAMOD, ▸ dire que faute pour cette dernière de régler régulièrement les frais de garde meubles, il pourra être procédé à la vente des biens mobiliers par commissaire priseur de son choix, ▸ condamner la société FORMAMOD à lui payer à titre provisionnel la somme de 42376,20 euros au titre des arriérés de loyers, charges et frais arrêtés à la date du 12 septembre 2023, sous réserve des sommes restant dues le jour de l'audience, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune des échéances impayées, ▸ condamner la société FORMAMOD à lui payer à titre provisionnel la somme de 244 euros au titre de la clause pénale prévue au bail civil en date du 27 janvier 2021, sous réserve des sommes restant dues au jour de l'audience, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune des échéances impayées, ▸ fixer provisionnellement le montant de l'indemnité d'occupation qui sera due par la société FORMAMOD jusqu'à restitution effective des locaux et des deux emplacements de stationnement et de leurs clés/badges, libres de toute occupation, au montant du loyer contractuel augmenté de 10%, charges et taxes en sus, et subsidiairement, au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus, ▸ condamner la société FORMAMOD à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les coûts des commandements de payer pour la somme de 332,39 euros. La dénonciation au préfet est intervenue le 03 octobre 2023. L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2024 et renvoyée au 07 mars 2024. A cette date, la SCI GPI REUILLY par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme totale de 53679,71 euros. En défense, la société FORMAMOD et Monsieur [P] étaient représentés par un conseil, lequel a sollicité des délais de paiement. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : - Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail : L'article 1728 du code civil dispose en son 2° que le preneur est tenu de l'obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus. En vertu de l’article 1184 du Code Civil, la clause résolutoire est sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où les parties ne satisferaient pas à leurs obligations. De plus, l'article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». En l'espèce, aux termes des contrats conclus le 21 décembre 2020 et le 27 janvier 2021 entre les parties, il apparaît que les contrats sont résiliés de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus des loyers et charges. Il résulte des pièces produites et des débats que la société FORMAMOD, locataire d’un logement situé [Adresse 2] outre deux parkings n°1 et 2 situés au sous sol suivant bail sous seing privé du 21 décembre 2020 et du 27 janvier 2021 pour les parkings, était redevable d’un arriéré de loyers et de charges total de 19913,97 euros à la date du 1er avril 2023. Le commandement de payer qui a été signifié à la société FORMAMOD le 13 avril 2023 pour le logement et le 26 mai 2023 pour les emplacements de stationnement, a rappelé les termes des clauses résolutoires et il apparaît que la société FORMAMOD n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai contractuel d’un mois fixé dans chaque contrat de bail. Il convient donc de dire que les effets des clauses résolutoires insérées dans les contrats de location sont acquis et de constater que chaque bail se trouve résilié, au 14 mai 2023 pour le logement, et à compter du 27 juin 2023 pour les emplacements de stationnement. - Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989. En l’espèce, le bailleur indique à l'audience que la société FORMAMOD est redevable d'une somme de 53679,71 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de mars 2024 incluse. La société FORMAMOD sera en conséquence condamnée à verser au bailleur cette somme provisionnelle, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Par ailleurs, aucun élément ne vient justifier l'octroi de délai de paiement. La société FORMAMOD étant occupante sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, dont celle de Monsieur [P], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, aucun élément ne venant justifier la fixation d'une astreinte. - Sur l'indemnité d'occupation : L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation à la somme prévue dans chaque bail résilié et de condamner la société FORMAMOD à son paiement à compter de la résiliation de chaque bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire, aucun élément ne venant justifie la majoration demandée ou l'application de la clause pénale. - Sur l’exécution provisoire : La présente décision est exécutoire à titre provisoire. - Sur l’article 700 du code de procédure civile : Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. » Il convient en équité de condamner la société FORMAMOD à payer à la SCI GPI REUILLY qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - Sur les dépens: L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». La société FORMAMOD qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût des commandements de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet . PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir, D’ores et déjà, vu l'urgence, Constate l’acquisition de la clause résolutoire de chaque contrat de bail consenti par la SCI GPI REUILLY à la société FORMAMOD portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] outre deux parkings n°1 et 2 situés au sous sol ; Ordonne en conséquence à la société FORMAMOD, devenu occupante sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef dont Monsieur [P], de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SCI GPI REUILLY pourra faire procéder à l’expulsion de la société FORMAMOD ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Condamne la société FORMAMOD à payer à la SCI GPI REUILLY une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer du logement et des parkings, actualisé et augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si chaque bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation de chaque bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l'expulsion ; Condamne la société FORMAMOD à payer à la SCI GPI REUILLY la somme provisionnelle de 53679,71 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ; Condamne la société FORMAMOD à payer à la SCI GPI REUILLY une indemnité de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société FORMAMOD au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet. Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 mai 2024. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.