Tribunal judiciaire, 10 novembre 2025. 24/03337

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 5] JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 NOVEMBRE 2025 Chambre 6/Section 5 AFFAIRE: N° RG 24/03337 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6JA N° de MINUTE : 25/00788 Monsieur [C] [J] [L] né le 28 Juin 1989 à [Localité 10] (75) [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 4] représenté par Maître [T], avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE DEMANDEUR C/ La société RIVES DE L’OURQ C6C7 [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Hélène LABORDE de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P.515 DEFENDEUR COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier. DÉBATS Audience publique du 15 Septembre, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Novembre 2025. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Suivant acte authentique reçu le 6 mars 2019, M. [L] a acquis en l’état de futur achèvement auprès de la SCCV Les [Adresse 11] de [Adresse 8] C6C7 un bien immobilier sis à [Localité 6] (93) devant être livré au plus tard au troisième trimestre 2020. La maîtrise d'œuvre d'exécution a été confiée à la société SARL Ecotech ingénierie dont le gérant et associé unique est M. [R]. Le bien a été livré le 7 décembre 2021. C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 27 mars 2024, M. [L] a fait assigner la SCCV Les Rives de l’Ourcq C6C7 devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice. La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 mai 2025 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 15 septembre 2025. Le jugement a été mis en délibéré au 10 novembre 2025, date de la présente décision. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2025, M. [L] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de : - déclarer nulle la clause aux termes de laquelle « Pour l’appréciation des événements ci- dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l’acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité » ; A titre subsidiaire, - réputer non écrite la clause aux termes de laquelle « Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l’acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité » ; En tout état de cause, - condamner la SCCV Les Rives de l’Ourcq C6C7 à régler à M. [E] la somme de 25 909,26 euros à titre de dommages-intérêts ; - assortir les condamnations à intervenir du paiement des intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2022, date du courrier de mise en demeure, avec anatocisme ; - débouter la SCCV Les Rives de l’Ourcq C6C7 de l’intégralité de ses demandes ; - condamner la SCCV Les Rives de l’Ourcq C6C7 à régler à M. [E] la somme de 9 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - débouter la SCCV Les Rives de l’Ourcq C6C7 de l’ensemble de ses demandes ; - débouter la SCCV Les Rives de l’Ourcq C6C7 de sa demande tendant à la suspension de l’exécution provisoire ; - condamner la SCCV Les Rives de l’Ourcq C6C7 aux dépens. * Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2025, la SCCV Les Rives de l’Ourcq C6C7 demande au tribunal judiciaire de Bobigny de : - débouter M. [L] de sa demande de condamnation de la société au paiement de la somme de 25 090,26 euros à titre de dommages-intérêts ; A titre subsidiaire, en cas de condamnations : - juger que le montant des dommages-intérêts au titre des préjudices matériels pouvant être réclamé par M. [L] ne saurait être supérieur à 6 259,50 euros ; - débouter M. [L] de sa demande de condamnation au titre du préjudice moral ; En toute hypothèse : - juger n’y avoir lieu à exécution provisoire ; - condamner M. [L] à verser 5 000 euros à la société [Adresse 12] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [L] aux entiers dépens avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. * Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes principales en paiement L'article 1611 du code civil dispose que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d'immeuble à construire prévu par l'article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. Par ailleurs, l'article 1103 du code civil dans sa rédaction applicable au litige dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, sans quoi la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, selon l'article 1217 du même code, refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, et/ou demander réparation des conséquences de l'inexécution, le tout cumulable avec l'octroi de dommages et intérêts au sens de l'article 1231-1 du même code. Il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens Cass, Civ 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 et 23 mai 2019, 18-14.212). Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, le bien a été livré le 7 décembre 2021, soit avec 433 jours de retard, de sorte qu’il convient d’examiner les cas de suspension légitime du délai de livraison stipulés à l’acte de vente. Après rappel des clauses légitimes de suspension, l’acte de vente précise que « pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l’acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité», cette clause faisant l’objet de critiques de la part de M. [L] qu’il convient d’examiner. Sur la demande tendant à voir annuler la clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. A ce titre, l'article 1112-1 du code civil précise que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Par ailleurs, l’article 1137 du code civil, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait dissuadé de contracter. M. [L] se fonde d’abord sur les dispositions de l’article 1112-1 du code civil, prévoyant le devoir précontractuel d’information, qui n’est nullement sanctionné par la nullité, de sorte que la demande est insusceptible de prospérer. M. [L] se fonde ensuite sur les dispositions de l’article 1137 du code civil, arguant d’un dol du promoteur constitué par la dissimulation du lien capitalistique l’unissant au maître d’œuvre d’exécution, alors que les vices du consentement ouvrent seulement la voie à l’annulation de l’entier contrat, ce qui n’est manifestement pas son souhait. Du tout, il résulte que la demande d’annulation de la clause sera rejetée. Sur la demande en réputation non écrite de la clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution Aux termes de l’article 1170 du code civil, toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite. Aux termes de l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. En l’espèce, il résulte des stipulations du contrat que l'attestation du maître d'œuvre relevant les intempéries doit être étayée par les relevés de la station météorologique la plus proche mais qu'elle suffit, conformément à la volonté des parties, à faire la preuve des autres causes légitimes de report dans la mesure où elle est établie sous la propre responsabilité de son auteur, ceci induisant sa qualité de tiers par rapport au contrat de vente. Les parties s'opposent seulement sur la qualité de tiers du maître d'œuvre la société Ecotech, la SCCV soutenant que cette qualité est démontrée du fait de la personnalité morale distincte de la société venderesse et de la société de maîtrise d’œuvre et de l'absence de preuve d'une immixtion entre les deux sociétés, les acquéreurs invoquant la collusion d'intérêts manifeste entre le vendeur et le maître d’œuvre, tous deux étant capitalistiquement liés à la société [R] Promotion. Nonobstant l'autonomie des personnes morales, les gérants associés de la société venderesse et le gérant associé de la société de maîtrise d’œuvre sont une seule et même personne, et la communauté d'intérêts manifeste entre le vendeur et le maître d'œuvre est de nature à faire naître un doute légitime sur l'indépendance de ces deux opérateurs l'un par rapport à l'autre et sur l'autonomie de leur responsabilité respective dans la rédaction des attestations litigieuses. Ainsi, en offrant la possibilité à la venderesse de couvrir les éventuels retards par une simple attestation signée d’une entreprise à laquelle elle est unie par des liens d’intérêt manifestes, la clause contredit l’obligation essentielle du vendeur en l’état de futur achèvement disposée par l’article 1601-1 du code civil, c’est-à-dire de livrer un bien au terme convenu. Il s’ensuit que la clause de référence à un certificat du maître d’œuvre doit être réputée non écrite. Le tribunal entend néanmoins préciser que, s’agissant de la preuve de faits juridiques, qui est libre par principe, le fait que la clause ait été réputée non écrite ne prive pas les attestations du maître d’œuvre de valeur probante ; simplement, à défaut d’élément corroborant, elles ne suffiront à établir la preuve des évènements susceptibles de reporter le délai de livraison. Sur l’impact de l’épidémie de Covid-19 La SCCV se prévaut de l’impact des mesures gouvernementales décidées dans le cadre de la lutte contre la propagation de l’épidémie de Covid-19, qu’il y a lieu de retenir s’agissant d’un motif dont la nature est conforme au contrat, mais dans la limite des 56 jours (112 après application de la clause de doublement, dont il faut rappeler qu’elle a été validée par la Cour de cassation – cf. supra) de confinement national, du 16 mars au 11 mai 2020, en l’absence d’élément permettant d’établir et quantifier une incidence plus conséquente sur le chantier litigieux, en terme d’insuffisance de personnel, de ralentissement des tâches ou de difficultés d’approvisionnement, qui ne saurait se déduire d’une simple attestation du maître d’œuvre, et encore moins d’un article relatif aux chantiers dans la Drôme. Sur les intempéries Ce motif est conforme à la lettre du contrat et étayé par la combinaison des attestations du maître d’œuvre et des relevés météorologiques, qui permettent de retenir, après application de la clause de doublement (50*2=) 100 jours. Sur le retard lié aux concessionnaires Si le motif est conforme à la lettre du contrat, force est de constater que la SCCV n’offre ici d’autre preuve que l’attestation du maître d’œuvre de sorte que, cette dernière étant insuffisamment probante, le délai de livraison ne saurait en être rallongé. Sur le refus de livraison des parties communes par le syndic de copropriété Le tribunal opposera ici à la SCCV que le refus de réception des parties communes par le syndic n’est pas stipulé parmi les clauses de report légitime du délai de livraison, de sorte qu’il ne saurait être retenu. Sur l’indemnisation des préjudices La SCCV expose sa responsabilité à l’égard de M. [L] pour (433-100-112=) 221 jours (7,3 mois), de sorte qu’il y a lieu de retenir les préjudices suivants : - (569,5*7,3=) 4 157,35 euros au titre des loyers supportés durant la période et qui ne l’auraient été en cas de livraison à temps du bien ; - (1872,26*221/433=) 955,59 euros au titre des frais intercalaires correspondant aux 221 jours de retard illégitime (la somme demandée par M. [L] ayant été prise comme base de calcul dans l’hypothèse d’un retard illégitime de 433 jours) ; - 2 500 euros au titre de son préjudice moral, justifié compte tenu du temps d’attente. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SCCV [Adresse 9] C6C7, succombant à l’instance. Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, la SCCV Les Rives de l’Ourcq C6C7, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à M. [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000 euros (en l’absence de plus amples preuves des frais irrépétibles effectivement engagés). Sur l’exécution provisoire Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DEBOUTE M. [L] de sa demande d’annulation de la clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution ; REPUTE non écrite la clause ainsi stipulée au contrat de vente du 6 mars 2019 : « Pour l’appréciation des événements ci- dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l’acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité» ; CONDAMNE la SCCV Les Rives de l’Ourcq C6C7 à payer à M. [L] les sommes suivantes : - 4 157,35 euros au titre des loyers supportés durant la période ; - 955,59 euros au titre des frais intercalaires ; - 2 200 euros au titre de son préjudice moral ; MET les dépens à la charge de la SCCV Les Rives de l’Ourcq C6C7 ; ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCCV Les Rives de l’Ourcq C6C7 à payer à M. [L] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SCCV Les Rives de l’Ourcq C6C7 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT