Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 24/01293

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : défendeur Copie exécutoire délivrée le : à : demandeur Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/01293 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3447 N° MINUTE : 2024/5 JUGEMENT rendu le 31 mai 2024 DEMANDERESSE S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me LAGREE Nathalie Avocate inscrite au barreau de Paris Toque : P0500 DÉFENDEUR Monsieur [C] [S], demeurant [Adresse 1]. représenté par Me COVAIN Julie Avocate inscrite au barreau de Paris. Toque C0024 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 75056-2024-001369 du 02/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Philippe PUEL, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 mars 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 mai 2024 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL , Greffier Décision du 31 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01293 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3447 Par acte sous seing privé du 13 février 2023, SAS HENEO a consenti un bail d’habitation à M. [C] [S] sur des locaux situés au Résidence sociale [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 613,39 euros. Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2453,56 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai d'un mois, en visant une clause résolutoire. Par assignation du 12 janvier 2024, SAS HENEO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [S] dans un délai de 48 heures à compter de la signification du jugement avec astreinte de 80 euros par jour et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 6157,70 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. À l'audience du 29 mars 2024, SAS HENEO maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 mars 2024, s'élève désormais à 6732,08 euros. SAS HENEO considère enfin qu'il y n’y pas eu de véritable reprise du paiement intégral du loyer courant. Le bailleur fait état de l’impossibilité de solder la dette sur le fondement de l’échéancier proposé par le défendeur. M. [C] [S] explique avoir des problèmes de santé et percevoir un demi traitement. Il sollicite un délai de suspension de l’exigibilité de la dette de 6 mois et un délai de paiement de 36 mois moyennant le versement de la somme mensuelle de 50 euros en sus du règlement de la redevance de 613,39 euros et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [C] [S] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du titre d'occupation Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). En l'espèce, le bail conclu le 13 février 2023 contient une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 31 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2453,56 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 1er septembre 2023. Il ne peut en conséquence être fait droit aux demandes de M. [S]. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, SAS HENEO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 mars 2024, Monsieur [C] [S] lui devait la somme de 6732,08 euros. Monsieur [C] [S] ne conteste pas le montant de la dette locative. Il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2023 sur la somme de 2453,56 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à SAS HENEO ou à son mandataire. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [C] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. Décision du 31 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01293 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3447 PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 juillet 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 février 2023 entre SAS HENEO, d’une part, et Monsieur [C] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au Résidence sociale [Adresse 1], appartement 102, est résilié depuis le 1er septembre 2023, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [C] [S] sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à Monsieur [C] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés Résidence sociale [Adresse 1] à [Localité 3], DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Monsieur [C] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 637,19 euros par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE Monsieur [C] [S] à payer à SAS HENEO la somme de de 6732,08 euros (six mille sept cent trente-deux euros et huit centimes) au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2023 sur la somme de 2453,56 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; REJETTE la demande de délai de suspension d’exigibilité de la dette ; DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE SAS HENEO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [C] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 juillet 2023 et celui de l'assignation du 12 janvier 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge Décision du 31 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01293 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3447