Cour d'appel, 28 février 2023. 22/01403

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 28 FEVRIER 2023 N° RG 22/01403 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VBQM AFFAIRE : Mme [S] [G] C/ S.A. IMMOBILIERE 3F Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Février 2022 par le Tribunal de proximité de GONESSE N° RG : 11-21-000968 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 28/02/23 à : Me Raphaël CABRAL Me Jeanine HALIMI RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [S] [G] (APPELANTE ET INTIMEE) [Adresse 1] [Adresse 1] Représentant : Maître Raphaël CABRAL, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 101 APPELANTE **************** S.A. IMMOBILIERE 3F (INTIMEE ET APPELANTE) Ayant son siège [Adresse 2] [Adresse 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Décembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 5 septembre 2016, la société immobilière 3F a consenti à Mme [S] [G], un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 1] (95). Par acte de commissaire de justice délivré le 10 juin 2021, la société 3F a assigné Mme [G] à comparaître devant le tribunal de proximité de Gonesse aux fins de voir constater ou prononcer la résiliation du bail et obtenir : - son expulsion des lieux loués avec, si nécessaire, le concours de la force publique, et le séquestre des meubles à ses frais, - sa condamnation au paiement de la somme de 14 511,72 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 23 avril 2021, - la fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux loués, d'un montant égal au loyer augmenté des charges ou au moins égal au montant du loyer, - sa condamnation au paiement d'une indemnité de 360 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Par jugement réputé contradictoire du 14 février 2022, le tribunal de proximité de Gonesse a : - constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [G], portant sur le logement situé [Adresse 1] (95) à compter du 20 septembre 2020, date d'effet du commandement visant la clause résolutoire, - ordonné, faute de départ volontaire de Mme [G] dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique, - fixé la créance de la société Immobilière 3F au titre de l'arriéré de loyers et charges échus au 20 septembre 2020 à la somme de 3 889,94 euros et en tant que de besoin, - condamné Mme [G] au paiement de cette somme, - dit que Mme [G] est redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à 436 euros et des charges à compter du 21 septembre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux loués, - rejeté le surplus des demandes, - dit que copie de la décision serait transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Val d'Oise, - condamné Mme [G] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 20 juillet 2020. Par déclaration reçue au greffe le 9 mars 2022, Mme [G] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 2 novembre 2022, elle demande à la cour : - d'infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Gonesse en l'ensemble de ses dispositions, statuant de nouveau, à titre principal, de : - juger inopposable le commandement de payer qui lui a été délivré en date du 20 juillet 2020, en conséquence, - débouter la société Immobilière 3F de l'intégralité de ses fins, demandes et conclusions et notamment la demande visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail ainsi que sa condamnation à une dette locative, à titre subsidiaire, - constater qu'elle ne présente plus d'arriéré de loyer au 20 octobre 2022, - juger que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, - juger n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité d'occupation, à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et à séquestration des meubles, à titre infiniment subsidiaire, - lui accorder un délai de 24 mois pour s'acquitter du règlement des loyers impayés, en conséquence, - juger n'y avoir lieu à appliquer la clause résolutoire insérée au contrat de bail, - débouter la société immobilière 3F de l'ensemble de ses demandes, en tout état de cause, - condamner la société immobilière 3F à lui verser la somme de 1 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Aux termes de ses conclusions signifiées le 16 mai 2022, la société Immobilière 3F demande à la cour de : - confirmer partiellement le jugement rendu le 14 février 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse qui a ordonné l'expulsion de Mme [G], - débouter Mme [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement rendu le 14 février 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse en ce qu'il : * a constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [G] sur le logement situé [Adresse 1] (95) à compter du 20 septembre 2020, date d'effet du commandement visant la clause résolutoire, * a ordonné, faute de départ volontaire de Mme [G] dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique, * a fixé sa créance au titre de l'arriéré de loyers et charges échus au 20 septembre 2020 à la somme de 3 889,94 euros et en tant que de besoin, condamné Mme [G] au paiement de cette somme, - infirmer partiellement le jugement rendu le 14 février 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse en ce qu'il a dit que Mme [G] sera redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à 436 euros et des charges à compter du 21 septembre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux loués, statuant à nouveau, - fixer l'indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 21 septembre 2020 et jusqu'à la reprise effective des lieux, au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû, en cas de poursuite du bail et condamner Mme [G] au versement de celle-ci, - condamner Mme [G] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [G] aux entiers dépens qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL Jeanine Halimi, avocate aux offres de droit. La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 novembre 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de Mme [G]. - Sur la prétendue inopposabilité du commandement de payer délivré à Mme [G]. Pour voir déclarer inopposable le commandement de payer qui lui a été délivré le 20 juillet 2020, Mme [G] soutient que les montants mensuels des loyers qui lui sont réclamés ne correspondent pas à celui prévu au bail, qu'il ressort du décompte annexé qu'elle a toujours réglé ses loyers, que le bailleur n'apporte aucune précision, aucun détail, pour justifier du bien fondé de la mention 'prélèvements impayés', qu'il s'ensuit que le commandement de payer n'a pas été libellé de manière suffisamment explicite pour lui permettre d'en vérifier le bien-fondé. La société Immobilière 3F réplique que, depuis la signature du bail soit le 5 septembre 2016, le loyer a subi une légère augmentation qu'elle justifie, qu'il est ainsi passé de 446,25 euros à 464,08 euros, que le montant des loyers et des charges courantes est fluctuant, en raison notamment de la régularisation des provisions sur charges, de celle des consommations ou encore du montant des APL versé, qu'au surplus la locataire n'apporte nullement la preuve de la régularité des versements qu'elle prétend avoir effectués, et de la provision suffisante des sommes dues au titre des loyers et charges pour le prélèvement automatique qu'elle a mis en place pour le règlement des loyers. Sur ce, La société Immobilière 3F verse aux débats le commandement de payer délivré le 20 juillet 2020 à Mme [G] ainsi que le décompte des sommes dues qui y était annexé. De l'examen du décompte locatif de Mme [G] annexé au commandement de payer précité, il ressort que sont portés d'une part au débit, le montant des loyers appelés ainsi que les montants des prélèvements automatiques revenus impayés, et que sont portées d'autre part au crédit les sommes faisant l'objet d'un prélèvement automatique mis en place par la locataire. Au soutien de l'inopposabilité du commandement qu'elle soulève, Mme [G] n'est pas fondée à soutenir que le décompte n'est pas suffisamment explicite : en effet, si le montant des loyers appelés n'est effectivement plus le même que celui figurant au bail, c'est du fait non seulement des indexations dont la société Immobilière 3F justifie, mais également en raison des provisions sur charges qui y sont incluses et qui fluctuent au fil du temps. S'agissant des prélèvements impayés, il appartient à Mme [G] de rapporter la preuve qui lui incombe, en vertu des dispositions de l'article 1353 du code civil, qu'ils auraient été honorés et ce, par la production de l'ensemble de ses relevés bancaires, ce qu'elle s'abstient de faire. En conséquence, la cour déclare que le commandement de payer délivré le 20 juillet 2020 à Mme [G] est parfaitement valable. - Sur le fond du litige Mme [G] ne s'estime redevable d'aucune somme à l'égard de la société Immobilière 3F, ce qui la conduit à demander à la cour de constater qu'elle ne présente plus d'arriéré de loyer au 20 octobre 2022, de juger que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, et de juger n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité d'occupation, à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et à séquestration des meubles. Aux termes de l'article 1353 du code civil, 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'. L'article 9 du code de procédure civile dispose que 'Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'. En l'espèce, Mme [G] se borne à affirmer qu'elle est à jour du paiement de ses loyers jusqu'au 20 octobre 2022, sans produire la moindre quittance, ni surtout le moindre document bancaire de nature à justifier son allégation. En conséquence, elle doit être déboutée de ses demandes , le jugement étant confirmé en toutes ses dispositions. - Sur la demande de délais de paiement. Mme [G] demande plus subsidiairement les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative et par voie de conséquence, la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle fait valoir qu'elle exerce les fonctions d'aide-soignante, qu'elle perçoit en contrepartie la somme de 1 800 euros nets, qu'elle est séparée de son mari et a trois enfants à charge, qu'elle a saisi la juridiction des référés du tribunal administratif de Cergy Pontoise pour obtenir la condamnation de son employeur à lui verser ses salaires pour la période comprise entre le 1er mai et le 5 juillet 2021, soit la somme de 4 651,42 euros. La société Immobilière 3F s'y oppose, faisant valoir que depuis le jugement dont appel, la dette de Mme [G] n'a cessé d'augmenter puisqu'elle s'élève à la somme de 8 596,65 euros, terme d'avril 2022 inclus. Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l'ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1345-3 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer. En l'espèce, du décompte locatif arrêté au mois de juillet 2002 inclus produit aux débats par la société Immobilière 3F, il ressort que la dette locative de Mme [G]'élève à la somme de 8 596,65 euros, terme d'avril 2022 inclus. La cour observe que la dette de Mme [G], loin de diminuer, s'aggrave considérablement au fil du temps, qu'elle n'a même pas commencé à apurer sa dette locative depuis le prononcé de la décision déférée et n'explique pas comment elle pourrait s'en libérer dans un délai raisonnable. Il s'ensuit que Mme [G] ne peut qu'être déboutée de sa demande de délais et partant de celle tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire, le jugement étant par voie de conséquence confirmé en toutes ses dispositions et notamment celles relatives à l'expulsion, au sort des meubles, à la fixation de l'indemnité d'occupation et à la condamnation du locataire à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux. Sur l'appel incident de la société Immobilière 3F. Au soutien de son appel incident, la société bailleresse reproche au premier juge d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de Mme [G], à un montant fixe forfaitaire de 436 euros à compter du 21 septembre 2020, outre les charges, faisant essentiellement valoir que l'indemnité d'occupation a pour finalité d'indemniser le bailleur du maintien fautif dans les lieux, du locataire devenu sans droit ni titre, de sorte que cette indemnité ne saurait être inférieure à la somme qui aurait été due en cas de poursuite du bail. Sur ce, L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas. En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. Dès lors, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail. En effet, en l'absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux, le locataire déchu de son titre d'occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d'expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers. Par suite, le jugement déféré est infirmé de ce chef, l'indemnité d'occupation étant fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi. Sur les mesures accessoires. Mme [G] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 3 F au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant Mme [G] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Déclare que le commandement de payer délivré le 20 juillet 2020 à la requête de la société Immobilière 3F à Mme [G] est parfaitement valable, Confirme le jugement rendu le 14 février 2022 par le tribunal de proximité de Gonesse en toutes ses dispositions, sauf celle relative à la fixation de l'indemnité d'occupation, Statuant à nouveau de ce seul chef, Fixe l'indemnité d'occupation fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi et condamne Mme [G] à son paiement à compter du 21 septembre 2020 et jusqu'à la reprise effective des lieux, Y ajoutant, Déboute Mme [G] de la totalité de ses demandes, Condamne Mme [G] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [G] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL Jeanine Halimi, avocate aux offres de droit. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,