Cour d'appel, 22 février 2023. 21/00743

22/02/2023 ARRÊT N°89 N° RG 21/00743 - N° Portalis DBVI-V-B7F-N7PQ PB AC Décision déférée du 05 Janvier 2021 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 19/01497 Madame [V] S.C.I. [Adresse 3] C/ S.A.R.L. MONDIGLIO Confirmation Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 2ème chambre *** ARRÊT DU VINGT DEUX FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTE S.C.I. [Adresse 3] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMEE S.A.R.L. MONDIGLIO [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Anne-marie ABBO, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller chargé du rapport et V.SALMERON, Présidente. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : V. SALMERON, présidente I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère P. BALISTA, conseiller Greffier, lors des débats : A. CAVAN ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par V. SALMERON, présidente, et par C. OULIE, greffier de chambre. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique en date du 19 septembre 2008, la Sci [Adresse 3] a donné à bail à la Sarl Mondiglio un local à usage commercial dit 'Local Ecopara' situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 3] (31). Le bail a été consenti pour une durée de 9 ans ayant commencé à courir le 1er septembre 2008, à destination exclusive de commerce de vêtements pour femmes et accessoires, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 84000 € hors taxes et hors charges. Les lieux sont exploités sous la forme d'un commerce à l'enseigne Max Mara. Suivant avenant et par actes authentiques des 8 et 25 novembre 2013, les parties au bail ont convenu de modifier l'indice de révision du loyer et adopté l'indice des loyers commerciaux, l'indice de base étant celui du deuxième trimestre 2007 (soit 97,45). Par acte d'huissier du 13 mars 2017, la société Mondiglio a sollicité le renouvellement du bail, avec application des dispositions relatives aux baux renouvelés à compter du 5 novembre 2014, prévues par la loi n°2014-262 du 18 juin 2014, et sollicité que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 37000 € hors taxes et hors charges. En l'absence d'accord entre les parties, la société Mondiglio a notifié son mémoire préalable le 28 août 2018. Par acte du 29 avril 2019, la société Mondiglio a fait assigner la Sci [Adresse 3] devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir à titre principal fixer à la somme de 37000 € par an hors taxes et hors charges le loyer en principal du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2017, et à titre subsidiaire voir ordonner une expertise. Par jugement du 5 novembre 2019, le juge des loyers commerciaux a : -dit que le bail unissant les parties a une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2017, -ordonné une expertise judiciaire avant dire droit et commis Mme [Z] [L] pour y procéder, -fixé le montant du loyer provisionnel selon la variation indiciaire, -réservé les dépens en fin d'instance, -ordonné l'exécution provisoire de la décision. L'expert a déposé son rapport le 2 juillet 2020. Par mémoire notifié le 2 octobre 2020, la société Mondiglio a demandé au tribunal de fixer le loyer du bail renouvelé à 39606 € par an hors taxes et hors charges à compter du 1er septembre 2017 et de condamner la Sci [Adresse 3] à lui payer le différentiel de loyers entre le 1er septembre 2017 et la date de la décision fixant le loyer renouvelé, outre intérêts. La Sci [Adresse 3] a demandé la désignation d'un nouvel expert, et en tout état de cause, le rejet des prétentions adverses et la fixation du loyer du bail renouvelé à 93463,28 €. Par jugement du 5 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a : -rectifié d'office l'erreur matérielle affectant le jugement rendu le 5 novembre 2019 ; -dit que le bail unissant les parties a une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2017 et non du 1er juillet 2017 ; -rejeté la demande de désignation d'un nouvel expert formée par la Sci [Adresse 3] ; -fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 45793,20 € hors taxes, hors charges et hors impôt foncier à compter du 1er septembre 2017 ; -dit que la Sci [Adresse 3] est tenue du remboursement du trop perçu sur le loyer à compter du 1er septembre 2017, ainsi que des intérêts au taux légal sur le différentiel des loyers, à compter de la date de délivrance de l'assignation et pour chacune des échéances ; -condamné la Sci [Adresse 3] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ; -condamné la Sci [Adresse 3] à payer à la Sarl Mondiglio la somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -ordonné d'office l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration en date du 18 février 2021, la Sci [Adresse 3] a relevé appel du jugement. La clôture est intervenue le 5 septembre 2022. Vu les conclusions n°3 notifiées le 31 août 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sci [Adresse 3] demandant de : -réformer purement et simplement la décision entreprise, -constater le trop faible nombre de références pour justifier de la valeur locative, -constater que l'expert Madame [L] a omis de prendre en compte le comptage opéré pour l'année 2017 notamment [Adresse 6] particulièrement éloquent au nombre de passages, affirmant qu'il n'y avait pas eu de comptage, -constater que c'est d'une manière totalement unilatérale que l'expert Madame [L] a considéré que la [Adresse 3] aurait une commercialité totalement distincte des artères commerciales environnantes, -constater que les éléments de pondération retenus aboutissant à réduire la surface effectivement exploitée de 38 %, de façon excessive, sans par ailleurs tenir compte du fait qu'elle résulte de la suppression par le preneur d'une surface en mezzanine, -désigner en conséquence, tel nouvel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission de fixer la valeur locative au 1er septembre 2017 et plus globalement donner tous éléments de nature à permettre à la cour d'avoir une idée plus pertinente de son montant, -en tout état de cause, débouter la société Mondiglio de ses demandes tendant à voir réduire le montant du loyer du bail renouvelé, -dire et juger que le prix du bail renouvelé doit être fixé au montant du loyer contractuellement convenu indexé soit la somme de 93463,28 € au 1er septembre 2017, -débouter intégralement la société Mondiglio de ses demandes tendant à voir fixer à 39606,00 € HT le loyer du bail renouvelé au 1er septembre 2017, -condamner la Sarl Mondiglio au paiement de la somme de 8000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire. Vu les conclusions n°3 notifiées le 21 juillet 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sarl Mondiglio demandant, au visa des articles R145-23 et suivants, L145-33 et suivants, L145-57 et suivants du code de commerce et 514 du code de procédure civile, de : -confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 5 janvier 2021, -en conséquence, constater le renouvellement du bail commercial conclu entre la Sci [Adresse 3] et la Sarl Mondiglio à compter du 1er septembre 2017 pour une durée de neuf années, -rejeter la demande de désignation d'un nouvel expert formé[e] par la Sci [Adresse 3], -condamner la Sci [Adresse 3] au remboursement du trop-perçu sur le loyer à compter du 1er septembre 2017 ainsi que des intérêts au taux légal sur le différentiel des loyers à compter de la date de délivrance de l'assignation et pour chacune des échéances, -réformer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 5 janvier 2021, -statuant à nouveau, fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 39606 € par an hors taxes, hors charges et hors impôt foncier à compter du 1er septembre 2017, -rejeter la demande de production des comptes annuels de la Sarl Mondiglio, -prononcer l'irrecevabilité des conclusions de la Sci [Adresse 3] notifiées le 12 octobre 2021, -condamner la Sci [Adresse 3] au paiement de la somme de 7500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise. MOTIFS DE LA DECISION Au visa de l'article 954 du Code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. A titre liminaire, il sera observé que la cour n'est pas saisie, dans le dispositif des conclusions de l'appelante, d'une demande de production des comptes annuels de la Sarl Mondiglio de sorte que la demande de rejet formée à ce titre par la société intimée est sans objet. Sur l'irrecevabilité des conclusions de la Sci [Adresse 3] notifiées le 12 octobre 2021 La société Mondiglio a déposé des conclusions le 16 juin 2021 demandant à la cour d'infirmer le jugement sur la fixation du prix du bail renouvelé et statuant à nouveau de le fixer à la somme de 39 606 € par an hors taxes, hors charges et hors impôt foncier à compter du 01 septembre 2017. La société [Adresse 3] a déposé des conclusions le 12 octobre 2021 demandant notamment à la cour de débouter intégralement la société Mondiglio de ses demandes tendant à voir fixer à 39 606 € le loyer du bail renouvelé au 01 septembre 2017. La société Mondiglio conclut à l'irrecevabilité des conclusions déposées par la partie adverse le 12 octobre 2021, au visa de l'article 910 du Code de procédure civile, en ce qu'elle aurait été formée, sur appel incident, plus de trois mois après les conclusions d'appel incident. Au visa de l'article 914 du Code de procédure civile, le conseiller de la mise en état est seul compétent pour statuer jusqu'à la clôture de l'instruction sur l'irrecevabilité de conclusions au motif du non respect de l'article 910 du Code de procédure civile. En l'espèce, la société Mondiglio n'a pas saisi, par des conclusions spécialement adressées, le conseiller de la mise en état d'une demande d'irrecevabilité des conclusions adverses et n'est donc pas recevable à soutenir devant la cour une telle irrecevabilité. Sur la désignation d'un nouvel expert L'appelante fait valoir que l'expertise n'est pas pertinente, ce qui doit conduire à la désignation d'un nouvel expert, en ce qu'elle n'a pas suffisamment reconnu la commercialité de la rue où est situé le commerce dont s'agit et qu'elle n'a pas retenu comme éléments de référence des locaux se situant dans les rues adjacentes ou plus généralement dans l'hypercentre. Elle conteste par ailleurs la pondération des zones effectuée par l'expert, aboutissant à une réduction de la surface de 38%. L'expert commis auquel il était demandé de pondérer les surfaces données à bail en s'expliquant sur les méthodes retenues, de donner des éléments sur la modification des facteurs locaux de commercialité et sur la commercialité du local litigieux, de donner son avis sur l'éventuel déplafonnement du loyer, de dire le montant du loyer renouvelé au regard de la variation indiciaire et tous éléments pour déterminer la valeur locative des locaux à la date du 01 juillet 2017, a répondu aux questions posées. Il a également répondu aux dires des parties en donnant son avis sur la pertinence des éléments de comparaison produits par chacun et en motivant le choix des éléments de comparaison qu'il a retenus pour déterminer la valeur locative. Le fait qu'il n'ait retenu que les éléments de comparaison, par essence pertinents, se situant dans la même rue que le commerce dont s'agit, au regard d'une commercialité différente des rues adjacentes, plus passantes, n'est pas de nature à fausser la valeur locative qu'il a déterminée dès lors que ce choix a été clairement explicité dans le rapport. La demande de nouvelle expertise a donc été, à bon droit, écartée par le premier juge. Sur la détermination de la valeur locative Aux termes de l'article L 145-33 du Code de commerce, dans sa version applicable à la date de renouvellement du bail, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Aux termes de l'article L 145-34 du même code, en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer renouvelé qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. En l'espèce, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a déterminé la valeur locative du bien pris en location, à la date du renouvellement du bail. La société appelante produit, pour soutenir une valeur locative plus élevée, comme en première instance, un rapport judiciaire non pertinent de Mme [T] en ce qu'il concerne un local situé [Adresse 5], à plusieurs centaines de mètres du local litigieux, dans une rue qui n'est pas adjacente à celle du bien pris à bail. L'appelante produit aussi en cause d'appel un rapport d'expertise de Mme [L], daté du 15 mars 2021, portant sur un local situé [Adresse 2], qui n'est pas probant en ce que, d'une part, l'adresse exacte du bien expertisé n'est pas mentionnée, aucun numéro de rue ne figurant dans le rapport, et d'autre part, ce rapport ne concerne pas un bien situé dans la rue [Adresse 3], [Adresse 8] objet de l'instance, et est afférent à un renouvellement en date de novembre 2018, postérieur de plus d'une année au renouvellement du bail litigieux. Elle produit également un comptage piétons de Data Toulouse Métropole pour les années 2015 et 2016 non pertinent en ce qu'il concerne la [Adresse 6] qui n'est pas la rue du commerce litigieux et qu'aucun comptage équivalent n'est produit pour la rue [Adresse 3], siège du local commercial litigieux. Elle déduit du fort passage constaté en 2016 le samedi sur la rue [Adresse 6] et du fort passage constaté, à la même période, sur la rue [Adresse 2], un flux nécessairement important de personnes passant par la rue [Adresse 3], [Adresse 8] litigieux, alors que le passage dans les rues [Adresse 6] et [Adresse 2] est avant tout déterminé par la densité des commerces y figurant. L'expert a justement relevé, en défaveur de la rue [Adresse 8], la rue [Adresse 3], qu'il s'agissait d'une rue courte de 70 m où l'implantation des commerces était discontinue alors qu'elle était continue sur les rues passantes adjacentes, notamment les rues [Adresse 7] et [Adresse 2] (p.17 du rapport). Il a également relevé que cette rue abritait un cinéma d'art et d'essais, l'American Cosmograph, sans vitrine, et des entrées de parking qui ne déterminaient aucune commercialité particulière. Il a encore signalé, sans qu'aucune pièce probante ne vienne le contredire, après analyse du comptage piéton réalisé par Toulouse Métropole, que les rues à forte commercialité faisaient systématiquement l'objet d'un comptage, ce qui n'était pas le cas de la rue où était situé le commerce. L'expert a retenu 4 éléments de référence se situant dans la rue [Adresse 8], à proximité immédiate de celui-ci, dont au moins un commerce se situant à l'angle de la rue [Adresse 3] et de la rue [Adresse 7], les parties s'accordant à dire que cette dernière bénéficie d'une commercialité importante. Trois de ces locaux ont une destination identique à celle du commerce litigieux, à savoir la vente de prêt-à-porter, ce qui ajoute à leur pertinence. L'appelante ne produit aucun élément de comparaison contraire se situant dans la même rue. C'est également à bon droit que le premier juge n'a pas retenu, tout comme l'expert, le bail produit par la société appelante sur un local situé [Adresse 2] dès lors que ce bail, pour un bien situé sur une rue différente, était en date du 05 juin 2019 et donc postérieur de près de deux ans à la date de renouvellement du bail objet de cette instance. Concernant la pondération effectuée par l'expert sur la surface du bien louée, des travaux d'aménagement ont été effectués sur le bien loué pour le rendre conforme à l'usage convenu, avec l'accord du bailleur qui a consenti aux termes du bail une réduction du loyer sur plusieurs mois. Le coût des travaux effectués par le preneur a été chiffré par l'expert à la somme de 316758 € ht, dont seulement 24000 € financés par le bailleur via une franchise temporaire de loyer, les travaux ayant augmenté la surface de vente de 13 m2 et réduit la surface exploitée d'environ 32 m2 par la suppression d'une mezzanine à usage de réserve. L'expert a considéré que ces travaux avaient entraîné une modification des caractéristiques du bien loué notamment par le biais d'une augmentation notable de la surface affectée à la vente, une réfection des sols et des murs, le remplacement des vitrines, du système de climatisation et de l'installation électrique (p.13 du rapport). Ces modifications, favorables au bailleur qui en conserve la propriété, aux termes des stipulations contractuelles, n'ont eu pour conséquence défavorable qu'une légère diminution de la surface pondérée laquelle est passée pour l'expert de 151,91 m2, avant travaux, à 146,69 m2, après travaux, suite à la suppression de la mezzanine. Les pondérations ont été effectuées conformément aux coefficients fixés par la charte de l'expertise (p.11 du rapport) le premier juge appliquant justement une correction favorable au bailleur sur la surface des cabines, indispensable pour une boutique de prêt à porter, pour retenir un coefficient de 0,9, identique à la surface de vente de la zone à laquelle se rapporte, et non de 0,8, comme envisagé par l'expert. L'appelant n'explicite pas en quoi les coefficients retenus ne sont pas pertinents. Par ailleurs, comme l'a retenu le premier juge, le bailleur n'est pas fondé à invoquer la légère diminution de la surface pondérée dès lors qu'il a autorisé les travaux. La société intimée fait quant à elle valoir que l'expert a commis une erreur dans la détermination de la valeur médiane qui doit correspondre à la moyenne entre la deuxième et la troisième valeurs de référence retenues. L'expert a retenu la moyenne arithmétique des 4 références, soit 305 €, et «une moyenne médiane», qui ne correspond pas forcément à sa définition mathématique, correspondant à la moyenne entre la première et la dernière valeur, soit 314 €, ainsi qu'elle a explicité en réponse à un dire, pour retenir une valeur locative de 310 €, à mi chemin entre ces deux valeurs. Dès lors que l'expert a explicité son choix et qu'il n'est pas justifié d'une détermination impérative de la valeur locative par référence au mode de calcul retenu par l'intimée, c'est à bon droit que le premier juge a retenu la valeur déterminée par l'expert. C'est également à bon droit qu'il a écarté un abattement de 10 % souhaité par la société intimée locataire au regard des travaux réalisés, considérant que la clause d'accession figurant au bail pour ces travaux était usuelle et ne justifiait pas une diminution de la valeur locative. La décision sera donc confirmée en toutes ses dispositions. Sur les demandes annexes L'équité commande d'allouer à la Sarl Mondiglio la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel. Partie perdante, la société [Adresse 3] supportera les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour statuant en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine, Dit la Sarl Mondiglio irrecevable à contester la recevabilité des conclusions déposées par la Sci [Adresse 3]. Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 5 janvier 2021. Y ajoutant, Condamne la Sci [Adresse 3] à payer à la Sarl Mondiglio la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Condamne la Sci [Adresse 3] aux dépens d'appel. Le greffier, La présidente, .