Cour d'appel, 15 septembre 2022. 20/03527

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/03527 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBQLN Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° APPELANTE Madame [J] [S] née [N] née le 20/12/1951 à [Localité 4] [Adresse 2], [Localité 3] Représentée par Me Jessica CHUQUET de la SELEURL CABINET CHUQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0595 Ayant pour avocat plaidant Me Hervé GERBI de la SCP GERBI AVOCATS, avocat au barreau de NICE INTIMEE S.C.I. ASHYME RCS PARIS 323 051 581 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Olivier ACHACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0267 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président de chambre Anne-Laure MEANO, présidente assesseur Bérengère DOLBEAU, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradicoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous signature privée du 11 juin 2012 à effet du 18 juin 2012, la société civile immobilière Ashyme, représentée par son mandataire, la société à responsabilité limitée ATower Estate, a donné à bail d'habitation à Mme [J] [S] des locaux situés [Adresse 2], au 6ème étage, bâtiment C, porte 603 pour une surface habitable de 48,80 m² et moyennant un loyer mensuel de 1.300 euros, outre une provision sur charges de 200 euros. Ce bail a commencé à courir le 18 juin 2012 pour se terminer le 17 juin 2015, puis s'est renouvelé par tacite reconduction. Par acte signifié à personne le 15 décembre 2017, la SCI Ashyme a fait signifier à Mme [J] [S] un congé pour vendre à la date du 17 juin 2018 à 24h00. Ce congé a proposé à Mme [J] [S] de se porter acquéreuse du bien immobilier qu'elle occupait au prix de 450.000 euros net vendeur, offre qu'elle a acceptée par courrier du 10 février 2018 avec notification de son intention de recourir à un prêt. Formulant des griefs relatifs à la consistance des locaux loués et donc proposés à la vente, à l'absence de justification des charges par la bailleresse, à la défectuosité du chauffage, au fonctionnement des baies vitrées et à leur absence d'isolation, Mme [J] [S] a, par acte extrajudiciaire du 24 avril 2018, fait assigner la SCI Ashyme devant le tribunal d'instance de Paris, lui demandant de : - Invalider pour imprécision le congé pour vendre délivré par la société Ashyme le 15 décembre 2017 avec les conséquences de droit sur la poursuite du bail ; - Ordonner le remboursement par la SCI Ashyme à Mme [J] [S] de la somme de 14.400 euros correspondent à des charges non justifiées ; - Ordonner à la SCI Ashyme de procéder au changement des baies vitrées ainsi qu'à la remise en état de la climatisation réversible en chauffage sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; - Dire que le loyer sera réduit de 50 % soit 650 euros par mois à compter du mois de septembre 2017 jusqu'à réalisation des travaux requis ; - Condamner la SCI Ashyme à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; - Ordonner l'exécution provisoire. Par jugement contradictoire entrepris du 16 décembre 2019 le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué : Vu le congé de la SCI Ashyme en date du 15 décembre 2017, Vu l'offre d'achat de Mme [J] [S] en date du 10 février 2018, Constate que l'offre d'achat de Mme [J] [S] n'a pas été suivie d'effets ; Dit que Mme [J] [S] est occupante sans droit ni titre depuis le 17 juin 2018 ; Rejette la demande de nullité du congé ; Ordonne l'expulsion de Mme [J] [S] au [Adresse 1] et de tous occupants de son chef ; Rejette la demande de remboursements de charges ; Rejette la demande de réalisations de travaux ; Rejette la demande de diminution des loyers ; Rejette la demande de condamnations au titre des indemnités d'occupations et ce à compter de la signification du jugement ; Rejette la demande à titre de dommages et intérêts ; Condamne Mme [J] [S] à payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ; Met les dépens à la charge de Mme [J] [S]. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 17 février 2020 par Mme [J] [S] ; Vu les dernières écritures remises au greffe le 19 mai 2020 par lesquelles Mme [J] [S], appelante, demande à la cour de : Vu les articles 15-II ; 23 de la loi du 06/07/1989 ; Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile ; Réformer "l'ordonnance" du 16/12/19 en ce qu'elle a : - Rejette la demande de nullité du congé - Ordonne l'expulsion de Mme [J] [S] au [Adresse 1] et de tous les occupants de son chef - Rejette la demande de remboursement de charges - Rejette la demande de réalisation des travaux - Rejette la demande de diminution des loyers - Rejette la demande de condamnations au titre des indemnités d'occupations et ce à compter de la signification du jugement - Rejette la demande à titre de dommages et intérêts - Condamne Mme [J] [S] à payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire - Met les dépens à la charge de Mme [J] [S] Et, statuant à nouveau, Dire et juger que le congé pour vendre qui a été notifié à la locataire le 15/12/2017 est nul et de nullité absolue avec toutes les conséquences de droit en découlant ; Ordonner le remboursement par la SCI Ashyme à Mme [J] [S] de la somme de 17.000 euros correspondant à des charges non justifiées ; Condamner la SCI Ashyme à effectuer les travaux de réparation du système chauffage et le changement des baies vitrées et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de deux mois commençant à courir à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; Dire et juger que le loyer de Mme [J] [S] sera réduit de 50%, soit ramené à la somme de 650 euros par mois à compter du mois de septembre 2017 et jusqu'à la réalisation des travaux requis ; Condamner le bailleur au paiement de la somme de 1.447,60 euros au titre de la surconsommation énergétique ; En toutes hypothèses, Condamner la SCI Ashyme à payer à Mme [J] [S] à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens dont distraction au profit de la Scp Gerbi Avocats sous sa due affirmation. Vu les dernières écritures remises au greffe le 5 août 2020 au terme desquelles la SCI Ashyme, intimée, demande à la cour de : Déclarer irrecevable et mal fondée Madame [S] en son appel, Débouter Madame [S] de l'ensemble de ses demandes, Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, Dire et juger que le congé délivré le 15 décembre 2017 est valable, que Madame [S] est occupante sans droit ni titre, depuis le 17 juin 2018, Ordonner l'expulsion de Madame [S] du [Adresse 1] et de tous occupants de son chef, Et statuant à nouveau, Condamner Madame [S] à payer une indemnité d'occupation jusqu'à sa libération effective des lieux équivalente au loyer soit 1.300 euros par mois augmenté des charges d'un montant de 200 euros par mois, Condamner Madame [S] au paiement de la somme de 12.919,78 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtées au 1er août 2020 Condamner Madame [S] au paiement d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Condamner Madame [S] au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamner Madame [S] aux entiers frais et dépens de l'instance. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Selon l'article 954 du code de procédure civile : "Les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées. La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance. La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs." Force est en l'espèce de constater que les dernières conclusions de Mme [J] [S], remises au greffe le 19 mai 2020, ne comportent aucune "discussion", mais simplement trois chapitres, intitulés : - Rappel des faits et de la procédure - Les demandes de l'appelante - Critique du jugement dont appel. À défaut de "discussion", la cour ne pourra donc examiner aucun des moyens invoqués dans ses conclusions par Mme [J] [S] au soutien de ses prétentions telles qu'énoncées au dispositif, moyens qui doivent donc être considérés comme n'étant pas expressément énoncés au soutien de ses demandes de réformation "de l'ordonnance". Sur la validité du congé La SCI Ashyme rappelle justement que, d'une part, Mme [J] [S] connaissait parfaitement la consistance de son logement pour l'avoir occupé plus de huit ans et, d'autre part, qu'elle a accepté l'offre de vente sans réserve. Le lot ainsi mis en vente est bien celui annoncé dans l'acte de congé "locaux situés [Adresse 2], au 6ème étage, bâtiment C, porte 603 un appartement de deux pièces cuisine salle de bains de 48,80 m² environ" et correspond au bien loué, la SCI Ashyme produisant des plans et procès-verbaux d'assemblées générales de copropriété qui en justifient. Le jugement qui a validé ce congé pour vendre sera donc en cela confirmé, tout comme en ce qu'il a dit que Mme [J] [S] était occupante sans droit ni titre depuis le 17 juin 2018 pour n'avoir pas acquis le bien loué et a ordonné son expulsion, sauf à en préciser les modalités dans le dispositif. Sur la régularisation des charges Selon l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : "(...) Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. (...)". Force est toutefois de constater que la SCI Ashyme qui met aux débats uniquement des appels de provisions du syndic de la copropriété est défaillante à justifier des charges locatives récupérables relatives aux lieux loués. L'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. (...)" Il est constant que l'action de Mme [J] [S] a été introduite par acte du 24 avril 2018, ce qui prescrit ses demandes de remboursement de provisions sur charges antérieures au 24 avril 2015. Sur une période de 64 mois courant jusqu'au dernier décompte, arrêté par la SCI Ashyme au mois d'août 2020 inclus, cela présente la somme de 12.800 euros (200 euros x 64), au paiement de laquelle la SCI Ashyme sera condamnée pour charges injustifiées. Sur la demande de réalisation de travaux Mme [J] [S] poursuit l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande de réalisation de travaux sous astreinte de réparation du système de chauffage et de changement des baies vitrées. Occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 17 juin 2018 elle n'est cependant plus habile à formuler une telle demande, l'obligation contractuelle de la SCI Ashyme, dont elle était débitrice à son égard, ayant disparu avec la rupture du contrat de bail. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la minoration du loyer Se fondant sur la prétendue défectuosité du système de chauffage et des baies vitrées, Mme [J] [S] demande une minoration de son loyer de 50% pour le ramener à la somme mensuelle de 650 euros depuis le mois de septembre 2017 et jusqu'à la réalisation des travaux qu'elle sollicite. Il ressort d'échanges de courriels et de courriers que Mme [J] [S] met aux débats que les désordres qu'elle dénonce ont été signalés au mandataire de la bailleresse dès le mois de juillet 2012 et qu'ils sont pour l'essentiel corroborés par la production de devis et d'un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 20 mars 2018, intervenu postérieurement à la délivrance du congé, mais avant son échéance, sans que la SCI Ashyme justifie avoir réagi à ces demandes, qui relèvent à l'évidence des obligations à la charge du bailleur, s'agissant du système de chauffage et de panneaux vitrés coulissants dont la vétusté des galets, désormais indisponibles sur le marché, nécessite leur remplacement intégral. Toutefois, Mme [J] [S] est demeurée dans les lieux qu'elle a acceptée de racheter à l'aide d'un prêt bancaire sans concrétiser cet achat. La cour considère que la période litigieuse au cours de laquelle elle a été privée de la jouissance d'éléments essentiels d'équipement de l'appartement loué, s'étend donc, conformément à sa demande, de septembre 2017 à juin 2018, date de fin du bail, soit pendant 10 mois et que la SCI Ashyme devra l'indemniser de ce trouble par application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 1721 du code civil, par une réduction du loyer de 200 euros par mois, soit la somme totale de 2.000 euros. Le jugement sera ainsi infirmé de ce chef. Mme [J] [S] sera en revanche déboutée de sa prétention à être remboursée par la SCI Ashyme de la somme de 1.447,60 euros représentant une prétendue surconsommation énergétique, qui n'est pas démontrée. Sur la dette d'indemnité mensuelle d'occupation Le dernier décompte produit par la SCI Ashyme, arrêté au 1er août 2020, laisse apparaître une dette d'indemnité mensuelle d'occupation outre de provisions sur charges de 12.819,78 euros à laquelle il sera fait droit, étant observé que, parallèlement, la cour a par ailleurs condamné la bailleresse au remboursement à Mme [J] [S] de ces provisions sur charges litigieuses. Le jugement, qui a rejeté la demande en paiement de la SCI Ashyme d'une indemnité mensuelle d'occupation, sera infirmé de ce chef. Sur le caractère abusif de la procédure : La SCI Ashyme forme une demande indemnitaire à hauteur de 5.000 euros à l'encontre de Mme [J] [S] pour procédure abusive. Le sens du présent arrêt démontre qu'il n'en est rien. La cour rejettera cette demande, confirmant le jugement entrepris sur ce point. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf : - en ce qu'il a rejeté - la condamnation de Mme [J] [S] à payer une indemnité mensuelle d'occupation, - la demande de Mme [J] [S] de remboursement de charges non justifiées, - la demande de Mme [J] [S] de minoration du loyer, - à préciser les modalités de l'expulsion, Et statuant à nouveau, Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [J] [S] et de tous occupants de son chef hors des lieux situés [Adresse 2], au 6ème étage, bâtiment C, porte 603, avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, Condamne Mme [J] [S] à payer à la société civile immobilière Ashyme cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter de l'échéance de juillet 2017 et jusqu'à la libération effective des lieux, Condamne Mme [J] [S] à payer à la société civile immobilière Ashyme la somme de 12.819,78 euros de charges et indemnités d'occupation impayés, échéance d'août 2020 incluse, Condamne la société civile immobilière Ashyme à payer à Mme [J] [S] la somme de 12.800 euros représentant des charges injustifiées, Condamne la société civile immobilière Ashyme à payer à Mme [J] [S] la somme de 2.000 euros de minoration du loyer de septembre 2017 à juin 2018, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne Mme [J] [S] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président