Tribunal judiciaire, 18 mars 2024. 24/00021

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00021 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSMS MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 18 MARS 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : Société SIDR [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] comparante en personne DÉFENDEUR(S) : Madame [B] [T] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Valentine MOREL, Assisté de : Loïs DECAESTEKER, Greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 19 Février 2024 DÉCISION : Contradictoire RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SIDR a donné à bail à Madame [B] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] par contrat du 20 mai 2021, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 373,53 euros charges comprises à la date de l'assignation. Des loyers étant demeurés impayés, la SIDR a fait signifier à Madame [B] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 février 2023 pour un montant en principal de 1059,23 euros. La SIDR a ensuite fait assigner Madame [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 27 novembre 2023 aux fins de voir : constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Madame [B] [T], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner Madame [B] [T] à lui payer la somme de 1056,83 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ; condamner Madame [B] [T] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 373,53 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges et ce jusqu'au parfait délaissement des lieux ;condamner Madame [B] [T] aux entiers dépens ainsi qu'aux frais relatifs au commandement de payer visant la clause résolutoire, et aux frais d'expulsion. dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l’audience. A l’audience du 19 février 2024, la SIDR- représentée par Madame [L] [G], munie d'un mandat de représentation - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 1044,28 euros. Convoquée par acte de commissaire de Justice signifié le 27 novembre 2023 à personne, Madame [B] [T] comparaît en personne. Elle reconnaît le principe et le montant de la dette avancés par le bailleur, et sollicite les plus larges délais de paiement afin de pouvoir rester dans les lieux, offrant de verser 150 euros en paiement de l'arriéré de loyer, en plus du loyer et des charges courants. La SIDR s’associe à la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, avec clause de caducité, constatant la reprise des paiements courants et la caractère raisonnable de la dette. Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 18 mars 2024, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l'article 450 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Toutes les parties ayant comparu, le présent jugement sera rendu contradictoirement et en premier ressort eu égard au caractère indéterminé des demandes. I. Sur la recevabilité : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 28 novembre 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 19 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023. Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 16 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Néanmoins, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours ; or, bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, en vertu d'une clause résolutoire visant un délai de 2 mois. Or en l'espèce, le bail conclu le 20 mai 2021 contient une clause résolutoire (article 9 des conditions générales) visant un délai de deux mois pour régulariser les impayés et un commandement de payer visant cette clause et spécifiquement le délai de deux mois, a été signifié le 22 février 2023, pour la somme en principal de 1059,23 euros. Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 23 avril 2023. III - Sur l'indemnité d'occupation En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Madame [B] [T] est redevable, depuis la résiliation, d'une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien. Madame [B] [T] sera ainsi condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 376,39 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi ; il y a lieu de prévoir dans cette hypothèse, la condamnation de Madame [B] [T] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er février 2024. IV. Sur la dette locative La SIDR produit un décompte démontrant que Madame [B] [T] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 1044,28 euros à la date du 19 février 2024. Madame [B] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience, de sorte qu’elle sera condamnée à verser à la SIDR cette somme de 1044,28 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation. V. Sur les délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative." En l'espèce, il peut être constaté que Madame [B] [T] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et qu'elle est en situation de régler sa dette en 36 mois compte tenu d'une capacité de remboursement à hauteur de 150 euros en plus du loyer courant. Elle sera par conséquent autorisée à se libérer de sa dette sur 7 mois, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision, par versement de 150 euros par mois outre le versement du solde à la 7è et dernière mensualité, en plus du paiement du loyer et des charges courants. VI. Sur la suspension de la clause résolutoire Selon les dispositions de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” Compte tenu de la demande commune des parties et de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés. Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la SIDR sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [B] [T] et celle-ci sera condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. V. Sur les demandes accessoires : Madame [B] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Le cas échéant, elle supportera également les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d'expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'accueillir spécifiquement cette demande. L'exécution provisoire est par principe attaché aux décision rendue en première instance en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, et aucun élément ne justifie de faire obstacle à ce principe. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mai 2021 entre la SIDR et Madame [B] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 23 avril 2023; CONDAMNE Madame [B] [T] à payer à la SIDR la somme de 1044,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 19 février 2024 (comprenant l'échéance de janvier 2024 outre un paiement de 60 euros le 7 février 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 février 2023 sur la somme de 1059,23 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE Madame [B] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 150 euros, outre une 7ème et dernière mensualité soldant la dette en principal et intérêts. PRÉCISE que chaque mensualité devra être payée au même terme que l'exigibilité du loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement. SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés. DIT que si la dette locative est remboursée dans les délais accordés et que les loyers et charges courant sont régulièrement payés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après la 1ère présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l'exigibilité immédiate du solde de la dette. DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE : AUTORISE la SIDR à faire procéder à l'expulsion de Madame [B] [T] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. CONDAMNE Madame [B] [T] à verser à la SIDR une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, tels qu'ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 376,39 euros à ce jour ; REJETTE toute autre demande. CONDAMNE Madame [B] [T] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit de la présente décision. Et le présent jugement, prononcé le 18 mars 2024 par mise à disposition au greffe du juge des contentieux de la protection de Saint-Denis, la minute ayant été signée par Valentine MOREL, vice-présidente, et Madame Loïs DECAESTEKER, greffière, présente lors du prononcé. LA GREFFIÈRELA VICE-PRÉSIDENTE, juge des contentieux de la protection