Cour d'appel, 30 avril 2024. 23/02500

30/04/2024 ARRÊT N°214/2024 N° RG 23/02500 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PSEW EV/IA Décision déférée du 26 Mai 2023 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 23/00178) C.BIJAOUI [C] [O] [T] C/ Société PROMOLOGIS CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANT Monsieur [C] [O] [T] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Ouafae EL ABDELLI, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-2507 du 23/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMÉE Société PROMOLOGIS [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. FERREIRA, président E.VET, conseiller P. BALISTA, conseiller Greffier, lors des débats : M. BUTEL ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. FERREIRA, présidente, déléguée par odonnance du 22 février 2024, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS Par acte du 7 décembre 2017, la SA Promologis a donné à bail à M. [C] [O] [T] un logement conventionné à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel plafond de 296,90 € et 63,88 € de provisions sur charges. Le 22 octobre 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 1185,89 € au titre de l'arriéré au 13 octobre 2022 et de justifier d'une assurance. PROCEDURE Par acte du 5 janvier 2023, la SA Promologis a fait assigner M. [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé afin d'obtenir : - la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, - la constatation que le locataire est sans droit ni titre à compter de l'application de la clause résolutoire, - son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux, avec intérêts de droit, d'une provision de 1485,97 € représentant les loyers et charges impayés au 20 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, somme à réévaluer au jour de l'audience, - sa condamnation au paiement des entiers dépens et de la somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance réputée contradictoire du 26 mai 2023, le juge a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2017 entre la SA Promologis et M. [T] pour le logement situé [Adresse 2] [Localité 4] ainsi que le garage sont réunies à la date du 21 novembre 2022, - ordonné en conséquence à M. [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l'ordonnance, - dit qu'à défaut pour M. [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Promologis, pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - condamné M. [T] à verser à la SA Promologis, à titre provisionnel la somme de 2151,72 € au titre des loyers et charges dus (mensualité de mars 2023 incluse), - condamné M. [T] à payer à la SA Promologis, à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 21 novembre 2022 dont l'arriéré est déjà liquidé, pour le futur, l'indemnité courra du 1er avril 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi avec revalorisation dans les mêmes conditions que le loyer, - condamné M. [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa signification à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, - condamné M. [T] à verser à la SA Promolgis, une somme de 150 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration en date du 9 juillet 2023, M. [C] [O] [T] a relevé appel de la décision en en critiquant l'ensemble des dispositions. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES M. [C] [O] [T] dans ses dernières conclusions du 3 mars 2024 demande à la cour de : - déclarer son appel recevable, - réformer l'ordonnance rendue par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse le 23 mai 2023 en ce qu'elle a : * constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2017 entre la SA Promologis et M. [C] [O] [T] pour le logement situé [Adresse 2] [Localité 4] ainsi que le garage (n°2) sont réunies à la date du 21 novembre 2022, * ordonné en conséquence à M. [C] [O] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance, * dit qu'à défaut pour M. [C] [O] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Promologis, pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, * condamné M. [C] [O] [T] à payer à la SA Promologis, à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 21 novembre 2022 dont l'arriéré est déjà liquidé, pour le futur, l'indemnité courra du 1er avril 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, * fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi avec revalorisation dans les mêmes conditions que le loyer, * condamné M. [C] [O] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa signification à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, * condamné M. [C] [O] [T] à verser à la SA Promolgis, une somme de 150 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, * rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire, Statuant à nouveau, - dire que M. [C] [O] [T] est de bonne foi, - constater que M. [C] [O] [T] a libéré les lieux et restitué les clés le 2 novembre 2023, En conséquence: - accorder à M. [C] [O] [T] des délais de paiement pour solder l'arriéré locatif sur une période de 36 mois, En tout état de cause, - débouter la SA Promologis de l'ensemble de leurs demandes, - condamner la SA Promologis aux entiers dépens de l'instance et à verser à M. [C] [O] [T] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. La SA Promologis dans ses dernières conclusions du 5 mars 2024 demande à la cour, au visa des articles 7, 7-1, 17, 22-1, 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, de : - débouter M. [C] [O] [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, celles-ci se heurtant à des contestations sérieuses, - ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture, - confirmer l'ordonnance rendue le 26 mai 2023 en ce qu'elle a : * constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2017 entre la SA Promologis et M. [C] [O] [T] pour le logement situé [Adresse 2] [Localité 4] ainsi que le garage (n°2) sont réunies à la date du 21 novembre 2022, * ordonné en conséquence à M. [C] [O] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance, * dit qu'à défaut pour M. [C] [O] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Promologis, pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, * condamné M. [C] [O] [T] à payer à la SA Promologis, à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 21 novembre 2022 dont l'arriéré est déjà liquidé, pour le futur, l'indemnité courra du 1er avril 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, * fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi avec revalorisation dans les mêmes conditions que le loyer, * condamné M. [C] [O] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa signification à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, * condamné M. [C] [O] [T] à verser à la SA Promolgis, une somme de 150€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné M. [C] [O] [T] à verser à la SA Promologis, à titre provisionnel, la somme de 2.151,72 € au titre des loyers et charges dûs (mensualité de mars 2023), Statuant a nouveau, - condamner M. [C] [O] [T] à verser à la SA Promologis à titre provisionnel la somme de 2882,84 €, déduction faite de la saisie pratiquée à hauteur de 1246,48 € - condamner M. [C] [O] [T] à payer à la SA Promologis la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner M. [C] [O] [T] au paiement des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L'ordonnance de clôture est intevenue le 4 mars 2023. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS À l'audience, les parties se sont accordées pour solliciter que l'ordonnance de clôture du 4 mars 2024 soit rabattue et la clôture de la procédure fixée à la date de l'audience de plaidoirie. Il a été fait droit à cette demande aux fins de respect du principe du contradictoire, M. [T] ayant conclu le 3 mars 2024, conclusions nécessitant une réponse de son adversaire. M. [T] fait valoir qu'il ne conteste pas le montant de l'arriéré locatif qui lui est réclamé, qu'il a libéré les lieux et restitué les clés le 2 novembre 2023. Il sollicite des délais de paiement au regard du montant de sa retraite. La SA Promologis oppose que M. [T] qui reste débiteur de la somme de 2882,84 €, n'a effectué qu'un virement de 191,16 € en deux ans ce qui démontre sa mauvaise foi. Suivant l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, la décision entreprise n'est finalement pas spécialement contestée en ce qu'elle a constaté le jeu de la clause résolutoire, ni en ce qu'elle a condamné M. [T] au paiement d'une provision dont le montant actualisé n'est pas contesté. L'obligation du preneur n'étant pas sérieusement contestable à due concurrence du montant actualisé par la bailleresse à la somme de 2882,84 €, au vu du décompte produit et non contesté, M. [T] doit être condamné au paiement de cette somme à titre provisionnel sauf à déduire tout règlement qui aurait été opéré depuis. La décision sera réformée de ce chef aux fins d'actualisation et confirmée en ce qu'elle a constaté le jeu de la clause résolutoire et en a tiré toutes conséquences. L'article 1343-5 du Code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en consideration des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : «Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.». En l'espèce, M. [T] est né le 7 février 1948, il résulte des pièces qu'il produit qu'il est atteint d'une lourde pathologie ayant compliqué sa prise en charge administrative et qu'il réside désormais chez son fils. Il justifie percevoir de la Carsat Midi-Pyrénées 522,55 € par mois, soit un montant inférieur au RSA. Au regard de la situation particulière de M. [T] et de son absence de charges, des délais de paiement lui seront octroyés selon des modalités prévues au dispositif de la décision et dans la limite de deux ans au regard des délais qu'il s'est déjà lui-même accordés. L'équité commande de confirmer la décision déférée sur l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes présentées à ce titre en cause d'appel. Les dépens de première instance seront confirmés et ceux d'appel laissés à la charge de M. [T]. PAR CES MOTIFS La cour Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé sauf à actualiser le montant de la provision accordée à la SA Promologis, Statuant à nouveau'de ce chef et y ajoutant : Constate que M. [C] [O] [T] a libéré les lieux, Condamne M. [C] [O] [T] à payer à la SA Promologis la somme de 2882,84 €, Accorde à M. [C] [O] [T] des délais de paiement de 24 mois pour régler la dette locative par 23 échéances de 120 € la 24e devant apurer le solde, le réglement de la première échéance devant intervenir le 5 du mois suivant la signification du présent arrêt et le réglement des échéances suivantes le 5 de chaque mois suivant, Dit qu'à défaut du réglement d'une seule échéance à la date convenue, la totalité de la dette sera immédiatement exigible , Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes, Condamne M. [C] [O] [T] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle. LE GREFFIER LA PRESIDENTE I. ANGER C.FERREIRA