Cour d'appel, 28 mars 2023. 21/01759

MARS/CD Numéro 23/01114 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 28/03/2023 Dossier : N° RG 21/01759 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H4E5 Nature affaire : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité Affaire : SCI TUBERNE C/ [S] [P], [W] [I] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 28 Mars 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 13 Février 2023, devant : Madame ROSA-SCHALL, magistrate chargée du rapport, assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes, Madame ROSA-SCHALL, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame FAURE, Présidente Madame ROSA-SCHALL, Conseillère Madame REHM, Magistrate honoraire qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : SCI TUBERNE prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège [Adresse 2] [Localité 3] Représentée et assistée de Maître MIRANDA de la SELARL ETCHE AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE INTIMES : Monsieur [S] [P] né le 22 avril 1953 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Madame [W] [I] née le 01 février 1963 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représentés par Maître LIGNEY de la DLB, avocat au barreau de PAU Assistés de Maître HENNEBUTTE, avocate au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 03 MAI 2021 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE RG numéro : 19/01548 Monsieur [S] [P] et Madame [W] [I] ont fait construire une maison à [Adresse 2]. Certaines réserves, signalées à la réception intervenue le 9 juillet 2012, n'avaient pas été levées. Une expertise judiciaire a été ordonnée par ordonnance de référé. Monsieur [F] a été désigné pour y procéder. L'expert a déposé son rapport le 14 avril 2015, faisant état de divers inachèvements, non-conformités et désordres dont la réparation représentait un coût de 8 832,49 €. Par acte d'huissier du 31 mai 2013, Monsieur [S] [P] et Madame [W] [I] ont fait assigner diverses entreprises et le litige a fait l'objet d'un jugement du tribunal de grande instance de Bayonne en date du 28 août 2017. La SCI Tuberne a acheté cette maison le 26 août 2016, suivant acte reçu par Maître [G], notaire à [Localité 4] avec la participation de Maître [X], notaire à [Localité 3]. Par acte d'huissier du 10 septembre 2019, la SCI Tuberne a fait assigner Monsieur [S] [P] et Madame [W] [I] devant le tribunal de grande instance de Bayonne sur le fondement de l'article 1641 du code civil à l'effet de voir condamner Monsieur [S] [P] et Madame [W] [I] à lui payer la somme de 18 832,49 € en réparation de son préjudice. Par jugement du 3 mai 2021, le tribunal judiciaire de Bayonne a débouté la SCI Tuberne de ses demandes et l'a condamnée à payer à Monsieur [S] [P] et Madame [W] [I] la somme de 3 500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La SCI Tuberne a interjeté appel de ce jugement le 27 mai 2021. Par conclusions du 26 août 2021, la SCI Tuberne demande, au visa des articles 1641 et suivants du code civil et des articles 1112 et suivants du code civil de réformer le jugement entrepris et en conséquence, à titre principal, de : - voir constater l'existence de vices cachés sur le bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 3], constitués tant par les désordres affectant le bien que par la dissimulation de la procédure judiciaire entamée par les vendeurs avant la vente ; - voir constater la qualité de professionnel de Monsieur [P] ; - voir constater l'inapplicabilité de la clause exclusive de garantie mentionnée à l'acte de vente ; - juger que Monsieur [P] et Madame [I] sont tenus d'indemniser la SCI Tuberne au titre de la garantie des vices cachés ; - condamner Monsieur [P] et Madame [I] au paiement de la somme de 8 832,49 € à la SCI Tuberne en application des dispositions de l'article 1644 du code civil ; - condamner Monsieur [P] et Madame [I] au paiement de la somme de 10 000 € à la SCI Tuberne en application des dispositions de l'article 1645 du code civil ; à titre subsidiaire, elle demande de : - juger que Monsieur [P] et Madame [I] ont manqué à leur devoir précontractuel d'information à l'égard de la SCI Tuberne s'agissant du bien immobilier objet de la vente ; En conséquence, de les condamner au paiement de la somme de 18 832,49 € à la SCI Tuberne en réparation de son préjudice résultant du manquement au devoir d'information incombant au vendeur. En tout état de cause, de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a accordé à Monsieur [P] et Madame [I] la somme de 3 500 € pour procédure abusive, de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la SCI à prendre en charge des dépens. - débouter Monsieur [P] et Madame [I] de toute demande d'indemnisation de leurs préjudices et de les condamner au paiement de la somme de 3 000 € à la SCI Tuberne en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel. Par conclusions du 28 septembre 2021, Monsieur [S] [P] et Madame [W] [I] demandent de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 3 mai 2021 en toutes ses dispositions et de condamner la SCI Tuberne à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 janvier 2023. Sur ce : Sur la garantie des vices cachés La SCI Tuberne soutient que si elle avait eu connaissance de la procédure judiciaire intentée en raison de vices qui existaient antérieurement à la vente, elle aurait acquis le bien à moindre prix, ce d'autant, que Monsieur [K] (son gérant) ne pouvait déceler seul, lors de la visite préalable du bien, l'ensemble des désordres en cause. Elle fait valoir qu'au moment de la vente en août 2016 le bien était affecté d'un vice caché constitué par l'existence d'une procédure judiciaire en cours qui lui a été dissimulée. Elle ajoute que Monsieur [P] devant être considéré comme un professionnel de l'immobilier, la clause exclusive de garantie prévue à l'acte doit être écartée. Elle demande en conséquence de diminuer le prix de vente de la somme de 8 832,49 € correspondant à l'estimation des désordres par l'expert. Monsieur [S] [P] et Madame [W] [I] rappellent avoir intenté une procédure à raison des vices apparents et réservés sur le procès-verbal de réception du 9 juillet 2012. Ils expliquent que la SCI Tuberne a visité plusieurs fois les lieux et a donc pu se rendre compte des vices apparents de l'immeuble qu'elle entendait acheter. Ils ajoutent que la procédure qu'ils avaient intentée concernait uniquement des désordres apparents et réservés de sorte qu'elle n'avait pas à être communiquée à la SCI Tuberne qui est une professionnelle de l'immobilier et ils rappellent que l'acte de vente contenait une clause excluant de la garantie les vices apparents. # # # Il est constant, en application de l'article 1641 du code civil, que la garantie des défauts de la chose vendue à raison des défauts cachés ne s'applique que si ceux-ci la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou en diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. En l'espèce, il résulte de l'expertise judiciaire afférente à cette procédure dont se prévaut la SCI Tuberne que : - l'absence de couvertine zinc sur l'appui de la fenêtre de la salle de bains de l'étage façade nord, est un inachèvement qui était visible au moment de la réception, - le défaut d'aspect sur dallage en béton du salon et raccord mortier est un problème esthétique qui ne compromet pas la solidité de l'ouvrage et qu'il était visible au moment de la réception, - la béquille de la porte-fenêtre du séjour qui présente un jeu est une non-conformité qui relève du bon fonctionnement et qui était visible au moment de la réception, - la porte d'entrée principale qui s'ouvre dans le mauvais sens est une non-conformité qui relève du bon fonctionnement et qui était visible lors de la réception, - la différence de couleur sur la peinture des lames du parquet des chambres d'hôtes est un problème esthétique visible au moment de la réception qui ne compromet pas la solidité de l'ouvrage, - le débordement de l'eau au droit des douches à l'italienne des chambres d'hôtes qui a entraîné la mise en place de portes et de seuils était visible au moment de la réception et relève du bon fonctionnement, - le décollement ponctuel du revêtement en peinture des lames de parquet de la chambre "océan" est un défaut de conformité, - le nez de marche effrité relevait du parfait achèvement, - les marques sur le plan de travail en pierre de la cuisine étaient un inachèvement relevant du parfait achèvement, - l'habillage en pierre de la piscine était une malfaçon relevant du parfait achèvement, - la désolidarisation des chutes EP zinc relevait du parfait achèvement par une remise en place des descentes eaux pluviales. Il résulte de ces descriptions effectuées par l'expert que par leur nature, ces désordres, inachèvements ou non-conformités étaient visibles lorsque la SCI Tuberne a visité l'immeuble ce d'autant qu'elle n'a pas contesté s'être déplacée à 7 reprises, préalablement à la vente, pour examiner le bien vendu. Par ailleurs, l'expert a relevé qu'aucun des désordres ne compromettait la solidité de l'ouvrage ou le rendait impropre à sa destination. C'est donc par des motifs exacts que le premier juge a retenu que l'article 1641 du code civil était inapplicable à l'espèce et après avoir rappelé aux termes de l'article 1642 du même code, que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, a débouté la SCI Tuberne de ses demandes au titre de la garantie des vices cachés. Sur la demande subsidiaire de manquement des vendeurs à leur devoir précontractuel de conseil En cause d'appel, la SCI Tuberne fait grief à Monsieur [S] [P] et Madame [W] [I] de ne pas lui avoir révélé l'existence de cette procédure au moment de l'acte de vente, or celle-ci était étrangère à la mise en 'uvre de la garantie décennale puisqu'elle concernait des désordres mineurs ou esthétiques dont les réserves n'avaient pas été levées et les comptes à faire avec certaines des entreprises intervenues sur le chantier. Dans ces circonstances, Monsieur [P] et Madame [I] n'avaient aucune obligation d'information de ce chef, s'agissant d'une action qui leur était personnelle dans le cadre de la garantie de parfait achèvement à l'issue de laquelle tous les comptes ont été apurés entre les parties et le tribunal a condamné Monsieur [P] et Madame [I] à payer à la SARL Almeida la somme de 3 569,06 € et à la SARL Perspective bois, la somme de 1 804,13 € en sorte que la cour ne voit pas en quoi la SCI Tuberne aurait pu reprendre pour son compte la procédure en cours, comme elle le soutient. En conséquence, la SCI Tuberne sera déboutée de ce moyen nouveau présenté devant la cour. Sur la demande de dommages et intérêts La SCI Tuberne conteste le caractère abusif de la procédure qu'elle a introduite et sollicite la réformation du jugement qui l'a condamnée pour procédure abusive. L'examen du litige démontre qu'il a été introduit avec une certaine légèreté et à mauvais escient. Pour autant, la cour ne relève aucun élément qui permettrait de caractériser un abus du droit d'ester en justice susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, aucune faute caractérisée n'étant démontrée. En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la SCI Tuberne à payer à Monsieur [S] [P] et Madame [W] [I] une somme de 3 500 € de dommages et intérêts pour procédure abusive et Monsieur [P] et Madame [I] seront déboutés de cette demande. Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le jugement sera confirmé de ces chefs. La SCI Tuberne qui succombe en son recours sera condamnée aux dépens de l'appel, déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à Monsieur [S] [P] et Madame [W] [I] la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Par ces motifs La cour après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort, Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné la SCI Tuberne à payer à Monsieur [S] [P] et Madame [W] [I] la somme de 3 500 € à titre de dommages et intérêts ; Statuant à nouveau de ce chef, Déboute Monsieur [S] [P] et Madame [W] [I] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour. Y ajoutant, Condamne la SCI Tuberne à payer à Monsieur [S] [P] et Madame [W] [I] la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Déboute la SCI Tuberne de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne la SCI Tuberne aux dépens de l'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE