Cour d'appel, 24 novembre 2022. 21/02678

N° RG 21/02678 - N° Portalis DBVM-V-B7F-K5PA C1 Minute N° Copie exécutoire délivrée le : Me Elsa VIARD GAUDIN la SELARL L. LIGAS-RAYMOND - JB PETIT AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU JEUDI 24 NOVEMBRE 2022 Appel d'un jugement (N° RG 19/00005) rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VALENCE/FRANCE en date du 08 avril 2021 suivant déclaration d'appel du 17 juin 2021 APPELANTE : S.C.I. [Adresse 4] au capital de 253.819,99 euros, inscrite au RCS de ROMANS sous le n° D 401 509 641, représentée par son dirigeant en exercice, domicilié ès-qualités audit siège [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Elsa VIARD GAUDIN, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par Me BEHAGHEN, avocat au barreau de LYON INTIMÉE : S.A. CAROLL INTERNATIONAL immatriculée au RCS de PARIS sous le n°582 001 707, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Jean-Bruno PETIT de la SELARL L. LIGAS-RAYMOND- JB PETIT, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par Me Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame Marie-Pierre FIGUET, Président, Mme Marie-Pascale BLANCHARD, Conseillère, M. Lionel BRUNO, Conseiller, Assistés lors des débats de Mme Alice RICHET, Greffière. DÉBATS : A l'audience publique du 22 juin 2022, Mme BLANCHARD, conseillère, a été entendue en son rapport, Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et Me BEHAGHEN en sa plaidoirie, Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour, après prorogation du délibéré. EXPOSE DU LITIGE : Par acte notarié du 16 avril 1971, Mme [N] [W] épouse [K] a donné à bail à la société Chaussures André des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 11], pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 1971, moyennant un loyer annuel de 32.000 francs. Le bail a été renouvelé au 1er juillet 1981 et au 1er juillet 1990 moyennant un loyer annuel fixé judiciairement à 120.000 francs ht et hc ( 18.293,88 euros), puis 228.565 francs ht et hc ( 34.844,51 euros) et par acte sous seing privé du 28 février 2000, il a été renouvelé à compter du 1er juillet 1999, moyennant un loyer de 258.239,95 francs ht et hc (39.368,43 euros) par an, prenant en compte une modification de la surface et de l'implantation d'une trémie d'ascenseur. Suivant acte authentique du 23 mai 1995, Mme [K] a fait apport du local commercial à la Sci du [Adresse 4] et par acte sous seing privé du 25 juin 2001, la société André a cédé son droit au bail à la Sa Caroll International (Caroll). Par avenant au bail du même jour, cette dernière a été agréée par la bailleresse, la destination des lieux a été modifiée pour être destinée à l'exploitation d'un fonds de commerce de vente de tous articles concernant l'équipement de la personne, notamment vêtements et/ou chaussures, prêt à porter, maroquinerie, accessoires et le loyer annuel a été porté à la somme de 300.000 francs (45.734, 70 euros) à compter du 1er juin 2001. Par acte d'huissier en date du 30 janvier 2008, la société Caroll a sollicité le renouvellement du bail au 1er juillet 2008. Par lettre recommandée du 29 avril 2008, la Sci du [Adresse 4] a accepté le principe du renouvellement, mais a sollicité que le loyer soit déplafonné pour être fixé à la somme de 85.000 euros par an. En l'absence d'action en fixation du loyer introduite dans le délai de deux ans, le bail s'est renouvelé aux mêmes conditions jusqu'au 30 juin 2017. Par acte d'huissier en date du 22 mars 2017, la société Caroll a fait signifier sa demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2017. La Sci du [Adresse 4] n'ayant pas répondu dans les trois mois, le principe du renouvellement a été acquis, mais après notification à la bailleresse d'un mémoire le 25 juin 2019, la société Caroll a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé. Par jugement du 19 décembre 2019, une mesure d'expertise a été ordonnée et confiée à M. [Z] [D] qui a déposé son rapport le 28 septembre 2020. Par jugement du 8 avril 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Valence a : - fixé,à compter du 1er juillet 2017, la valeur locative des locaux donnés à bail par la Sci du [Adresse 4] à la Sa Caroll International à la somme de 55.440 euros ht, - condamné la Sci du [Adresse 4] à restituer à la Sa Caroll International les trop-perçus de loyers, depuis le 1er juillet 2017, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2019, pour les loyers échus à cette date, et à compter de chaque échéance trimestrielle pour les loyers échus postérieurement, - débouté les parties de leurs demandes d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté toute prétention plus ample ou contraire, - ordonné le partage par moitié des dépens incluant les frais de l'expertise (2.507,29 euros), le coût de la signification de l'assignation (69,95 euros) et le coût de la signification du jugement, - ordonné l'exécution provisoire de la décision en toutes ses dispositions. Suivant déclaration au greffe du 17 juin 2021, la Sci du [Adresse 4] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions, telles qu'elle les a énumérées dans son acte d'appel. Prétentions et moyens de la Sci du [Adresse 4] : Au terme de ses écritures notifiées le 9 mars 2022, la Sci du [Adresse 4] demande à la cour de : - à titre principal, - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - débouter la société Caroll International de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017 par la Sci du [Adresse 4] au profit de la société Caroll International à la somme annuelle en principal ht/hc de 63.671, 88 euros, - à titre subsidiaire, - si par extraordinaire, la cour devait retenir une valeur locative inférieure à la somme de 66.000 euros, - fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017 par la Sci du [Adresse 4] à la société Caroll International à la somme annuelle en principal ht/hc de 55.400 euros, - en tout hypothèse, - ordonner le partage par moitié des dépens qui comprendront les frais d'expertise, - condamner la société Caroll International au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La bailleresse soutient que la valeur locative des locaux est supérieure au loyer plafonné qui doit en conséquence être appliqué. Elle relève que la situation des locaux est exceptionnelle compte tenu de sa façade en angle et de sa position centrale au départ de deux des rues les plus commerçantes de la ville. Elle acquiesce à la pondération des surfaces retenues par l'expert, notamment l'application d'un coefficient de 0,4 aux deux réserves situées en rez de chaussée, de 0,15 et 0,10 aux réserves des 1er et 2ème étages, considérant qu'elle ne saurait pâtir de leur affectation choisie par la locataire alors que dans un précédent arrêt, la cour d'appel avait retenu qu'elles pouvaient recevoir une meilleure affectation et que leur état est imputable à la locataire qui n'a pas effectué les travaux contractuellement mis à sa charge. Elle soutient que l'estimation de la valeur locative ne peut résulter de la seule moyenne arithmétique des loyers du voisinage sélectionnés, mais d'une analyse comparative des facteurs de valorisation de chacun et considère que l'expert n'a pas pris en compte les caractéristiques de chacune des trois références qu'il a retenues qui ne sont pas comparables aux spécificités du local en litige. Elle relève notamment que ces références ne jouissent pas de la même attractivité commerciale procurée par la situation en angle, ou de la même visibilité. Elle entend voir retenir la référence de la boutique Foot Locker en raison de ses caractéristiques proches de ses locaux et un prix de 400 euros/m². Prétentions et moyens de la société Caroll : Selon ses conclusions notifiées le 10 décembre 2021, la société Caroll entend voir : - sur l'appel principal de la Sci du [Adresse 4] : - dire mal fondée la Sci du [Adresse 4], - débouter la Sci du [Adresse 4] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - sur l'appel incident de la société Caroll International : - recevoir et dire bien fondé la société Caroll International en son appel, - y faisant droit, réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : -fixé, à compter du 1er juillet 2017, la valeur locative des locaux donnés à bail par la Sci du [Adresse 4] à la Sa Caroll International à la somme de 55.400 euros ht, - débouté les parties de leurs demandes d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -rejeté toute prétention plus ample ou contraire, - ordonné le partage par moitié des dépens qui comprendront les frais de l'expertise (2.507,29 euros), le coût de la signification de l'assignation (69,95 euros) et le coût de la signification du jugement, - confirmer le jugement pour le reste, - statuant a nouveau : - fixer à 44.876 euros par an en principal le loyer du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2017 dont bénéficie la société Caroll International sur les locaux situés à l'angle de la [Adresse 6] et de la [Adresse 7], à l'angle de la [Adresse 7] et de la [Adresse 9], et [Adresse 9] à [Localité 11], - subsidiairement, - fixer au montant du plafond légal, soit à 63.671,87 euros par an en principal, le loyer du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2017 dont bénéficie la société Caroll International sur les locaux situés à l'angle de la [Adresse 6] et de la [Adresse 7], à l'angle de la [Adresse 7] et de la [Adresse 9], et [Adresse 9] à [Localité 11], - condamner la Sci du [Adresse 4] à verser à la société Caroll International une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance, - la condamner aux entiers dépens de première instance qui comprendront les frais de l'expertise (2.507,29 euros), le coût de signification de l'assignation (69,95 euros) et le coût de signification du jugement, - y ajoutant : - débouter la Sci du [Adresse 4] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner la Sci du [Adresse 4] à verser à la société Caroll International une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, - condamner la Sci du [Adresse 4] aux entiers dépens de la procédure d'appel. La société Caroll rappelle que dans le cadre de sa demande en fixation du loyer à la valeur locative et donc à la baisse du prix du loyer plafonné, elle n'est pas tenue de rapporter la preuve d'une modification notable des éléments qui servent à déterminer la valeur locative et notamment des facteurs de commercialité. Elle conteste la pondération des surfaces de réserves effectuée par l'expert et soutient que des coefficients de 0,25 et de 0,15 peuvent être retenus pour les réserves en rez de chaussée aux motifs que : - ces espaces ne sont équipés d'aucune installation spécifique, - la réserve n°1 est située sous une simple toiture en tôle sans isolation et ne dispose pas de la climatisation ce qui la rend inexploitable une partie de l'année par fortes chaleurs, - la réserve n°2 n'est pas accessible directement depuis la boutique, n'est pas équipée de chauffage, - n'ayant pas les mêmes caractéristiques et celles de la seconde étant moins bonnes que celles de la première, ces deux surfaces ne peuvent être pondérées de la même façon. Elle fait valoir que les réserves situées en étage sont inexploitables en raison de leur vétusté et de leur inaccessibilité, que leur surface ne peut être prise en compte, ce qui conduit à leur appliquer un coefficient de pondération de 0. Elle estime que les travaux à réaliser sont à la charge de la bailleresse à défaut d'avoir été expressément mis à celle du preneur par le bail, que les travaux d'accessibilité constituent de grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil et demeurent à la charge de la bailleresse. En conséquence, elle considère que la surface pondérée des locaux est de 133, 56 m2 Concernant les prix pratiqués dans le voisinage, la société Caroll relève que l'expert a écarté la référence Foot Locker en l'absence d'éléments sur l'ancienneté du bail, l'évolution de l'indice des loyers commerciaux sur plusieurs années faussant la pertinence de la référence. Elle considère que la position des locaux en angle a déjà été prise en compte dans la valorisation par l'application d'un coefficient de pondération de 1, 2 et qu'il ne peut en être tenu compte une seconde fois en retenant un prix plus élevé. Elle conteste la moindre commercialité des deux références «Orange» et «Du pareil au même». Subsidiairement, elle indique que le loyer plafonné applicable résultant de la variation de l'indice sur neuf ans est de 63.671,87 euros. La procédure a été clôturée par ordonnance du 9 juin 2022. MOTIFS DE LA DECISION : Conformément aux dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative qui se détermine en fonction des caractéristiques des locaux, leur destination, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, ces éléments s'appréciant dans les conditions énoncées par les article R.145-3 à R.145-11 du même code. Ce principe est cependant limité par l'application de la règle, énoncée par l'article L.145-34 du même code, du plafonnement du loyer à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, en l'absence de modification notable des éléments servant à déterminer la valeur locative. Il résulte de ces dispositions que lorsque la valeur locative des locaux est inférieure au montant du loyer plafonné, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. 1°) sur le loyer plafonné : Les parties sont d'accord sur le calcul du loyer plafonné suivant la variation de l'indice des loyers commerciaux, sur la période de neuf années à partir du dernier indice publié à la date du renouvellement, soit au cas particulier, celui du 1er trimestre 2017 : 109,46 et celui correspondant du 1er trimestre 2008 : 100. Ainsi, le loyer plafond est de 63.671,87 euros. 2°) sur la valeur locative : A) sur les caractéristiques des locaux, leur surface et leur commercialité: Les locaux se situent au coeur du centre-ville de [Localité 11], sur la [Adresse 6] qui assure la jonction entre deux des principales rues commerçantes de la ville et qui bénéficie d'une très bonne desserte et de facilités de stationnement par la présence de trois parkings à proximité. Sans être contredit, l'expert a relevé que ces locaux par leur configuration en angle disposaient d'une très bonne visibilité et d'un très bon emplacement commercial, qu'ils étaient en bon état d'entretien et de réparations, que leur distribution était bonne et leur volume satisfaisant pour l'activité exercée de vente d'articles d'équipement de la personne, notamment des vêtements et /ou chaussures, prêt à porter, maroquinerie, accessoires, ainsi qu'il résulte de l'avenant au bail du 25 juin 2001. Les locaux sont constitués d'une surface de vente en pied d'immeuble et d'importantes réserves situées sur trois niveaux différents et reliées à l'espace de vente. L'expert a cependant noté que celles situées au 1er et au 2ème étage n'étaient pas exploitées. L'expert a procédé à la pondération des surfaces en appliquant les coefficients préconisés par la Charte de l'Expertise Immobilière qu'il est d'usage de mettre en 'uvre en la matière. Il n'a retenu ni la surface des caves, ni celles des combles, leur état brut et l'absence d'aménagements les rendant inexploitables. Les parties ne contestent pas la pondération de la surface de vente mais la société Caroll critique celle des réserves. Il résulte du rapport d'expertise que les deux réserves situées en rez de chaussée sont vastes, présentant des surfaces utiles de 65 et 45 m2, que situées en rez de chaussée, elles sont aisément accessibles depuis la surface de vente à laquelle la réserve n°1 est directement reliée et donne accès à la réserve n°2 située en enfilade. Cette dernière est équipée de sanitaires et d'une mezzanine. L'importance de la surface de stockage qu'elles offrent et la parfaite accessibilité, critères déterminants de leur usage, justifient l'application du coefficient de 0,4 retenu par l'expert, l'absence d'isolation ou de climatisation de l'une d'entre elles étant inopérant, la locataire y entreposant des marchandises dont la sensibilité au froid ou à la chaleur n'est pas démontré et le séjour y étant nécessairement bref. Concernant les réserves situées en étage, leur accès s'effectue par un ancien escalier en bois à partir des réserves du rez de chaussée. Si l'expert les décrit comme étant dans un état brut et sans confort, elles constituent néanmoins des surfaces exploitables et la société Caroll ne peut imputer à la bailleresse leur état de délabrement, alors que selon les termes du bail de 1971 dont les conditions autres que le prix ont été successivement reprises dans le cadre des renouvellements et avenants intervenus, le preneur est tenu de prendre à sa charge toutes réparations relatives aux cloisons, planchers, plafonds, électricité etc relatives aux lieux loués, seul l'entretien des toitures, fenêtres, gros murs et poutres incombant à la bailleresse. C'est donc de manière justifiée que l'expert a considéré qu'il devait prendre en compte leur potentiel d'exploitation, tout en ne leur appliquant qu'un coefficient de 0,15 et de 0,10, en considération de leurs caractéristiques péjoratives. Le calcul réalisé par l'expert d'une surface pondérée de 165 m² doit être retenu ainsi que l'a fait le premier juge. B) sur les prix pratiqués dans le voisinage : La cour notera de prime abord que l'expert a précisé, dans sa réponse aux dires des parties, que ses recherches ne lui avaient pas permis de découvrir dans le secteur concerné de loyers correspondant à des locaux nouvellement mis en location, ni de loyers fixés judiciairement, situations au plus près de la valeur locative. L'expert a cependant réuni six références de loyers pratiqués dans le même secteur du centre-ville entre les [Adresse 10], [Adresse 8] et la [Adresse 6] pour, après étude, n'en retenir que trois en raison de leurs caractéristiques les plus proches des locaux de la Sci du [Adresse 4]. Il a notamment pris en compte la commercialité des locaux de comparaison en ne retenant que ceux situés dans la même zone n°1 que le local litigieux, ce qui l'a conduit, avec raison, à écarter ceux de commercialité moindre (zone n°1 bis). A juste titre, il a vérifié que les surfaces des autres locaux soient bien pondérées et a également tenu compte des dates de conclusion et de renouvellement des baux, et ainsi des éventuelles évolutions du loyer par indexation. Concernant la référence du local « Foot Locker», si elle est située dans la même zone de commercialité que le local loué à la société Caroll, l'absence de précisions sur les dates de conclusion du bail et/ de son renouvellement, ne permet pas de vérifier les conditions de fixation et d'évolution du prix du loyer, dont le montant de 412 euros ht , hc /m² pondéré/ an apparaît très supérieur aux trois autres références du même secteur établies à 246, 377 et 385 euros ht , hc /m² pondéré/ an . Si les caractéristiques du local de la Sci du [Adresse 4], notamment sa configuration en angle, le rapproche plus de la référence «Devred» (385 euros ht , hc /m² pondéré/ an), il doit être relevé que la commercialité de cette dernière est cependant supérieure pour être située [Adresse 8], décrite comme étant l'une des deux rues les plus commerçantes de la ville et pour disposer d'une surface commerciale plus importante de 281 m². Si la bailleresse considère que la caractéristique de local en angle n'a pas été suffisamment prise en compte, il ressort du rapport d'expertise que cette caractéristique a été valorisée de manière spécifique dans le cadre de la pondération par l'application d'un coefficient majoré de 1,2. En considération de l'ensemble de ces éléments, l'évaluation de la valeur locative de 336 ht, hc m² pondéré/ an proposée par l'expert peut être retenue. 3°) sur le loyer du bail renouvelé : La valeur locative du local loué à la société Caroll étant inférieure au loyer plafond, c'est de manière justifiée que le premier juge a fixé le loyer du bail renouvelé à 55.440 euros ht et hc par an et sa décision sera en conséquence confirmée. 4°) sur les dépens : C'est par de justes motifs, relatifs à l'intérêt commun des parties à l'instance en fixation du prix du bail renouvelé, que le premier juge a considéré pouvoir procéder au partage des dépens, décision qui sera confirmée. Concernant les dépens de l'instance d'appel, il seront mis à la charge de la bailleresse qui succombe en son recours. PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi, CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Valence dans toutes ses dispositions soumises à la cour, y ajoutant, CONDAMNE la Sci du [Adresse 4] à payer à la Sa Caroll International la somme de 3000 euros en cause d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la Sci du [Adresse 4] aux dépens de l'instance d'appel. SIGNÉ par Mme FIGUET, Présidente et par Mme RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente