Cour d'appel, 07 mai 2024. 23/02659

N° RG 23/02659 - N° Portalis DBVM-V-B7H-L425 C3 N° Minute : Copie exécutoire délivrée le : à : la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY Me Mourad REKA AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 07 MAI 2024 Appel d'un Jugement (N° R.G. 22/00023) rendu par le tribunal judiciaire de Valence en date du 02 mai 2023 suivant déclaration d'appel du 13 juillet 2023 APPELANTS : Mme [Z] [X] épouse [K] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] M. [G] [K] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] représentés par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE INTIMÉS : M. [C] [F] né le 25 Juin 1945 à [Localité 7] (Belgique) de nationalité Belge [Adresse 5] [Localité 4] Mme [M] [T] épouse [F] née le 14 Janvier 1952 à [Localité 6] (Belgique) de nationalité Belge [Adresse 5] [Localité 4] représentés par Me Mourad REKA, avocat au barreau de VALENCE COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ   : Mme Catherine Clerc, président de chambre, Mme Joëlle Blatry, conseiller, Mme Véronique Lamoine, conseiller Assistées lors des débats de Mme Anne BUREL, Greffier en présence de M. [W] [D] greffier stagiaire DÉBATS : A l'audience publique du 4 mars 2024 , Mme [L] a été entendue en son rapport. Les avocats ont été entendus en leurs observations. Et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu. ***** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte authentique du 22 janvier 2020, Mme [M] [T], mariée sous le régime de la séparation de biens avec M. [C] [F], a acquis auprès de M. [G] [K] et Mme [Z] [X] épouse [K] une maison à usage d'habitation avec piscine sur terrain attenant, cadastrée section AB n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3] lieudit [Localité 8], sur la commune de [Localité 4], au prix de 370.000€. Se plaignant de désordres affectant ce bien immobilier, M. et Mme [F], après avoir contacté le 3 février 2020 le cabinet CEBPRA pour réaliser une expertise amiable contradictoire dont le rapport a été établi le 14 avril suivant, ont ensuite sollicité une expertise judiciaire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence. Il a été fait droit à leur demande par ordonnance du 29 juillet 2020. Les opérations d'expertise ont été étendues et ont été déclarées communes et opposables à l'entreprise Balkan ayant réalisé le gros 'uvre et à son assureur, la compagnie Groupama Rhône Alpes Auvergne. Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 27 août 2021. Par actes extrajudiciaires du 24 décembre 2021,M. et Mme [F] ont assigné M. et Mme [K] devant le tribunal judiciaire de Valence en résolution pour vices cachés de la vente intervenue le 22 janvier 2020. Par jugement contradictoire du 2 mai 2023, signifié le 21 juin 2023, le tribunal précité a': ordonné la résolution de la vente intervenue le 22 janvier 2020 entre M. et Mme [K] et d'une part, et Mme [F] d'autre part, portant sur une maison à usage d'habitation avec piscine sur terrain attenant, cadastrée section AB n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3] lieudit [Localité 8], sur la commune de [Localité 4], ordonné en conséquence la restitution du bien immobilier ci-dessus désigné à M. et Mme [K] et en tant que de besoin condamné Mme [F] cette restitution, ordonné la restitution du prix de vente, soit la somme de 370.000€, à Mme [F], et en tant que de besoin condamné M. et Mme [K] à restituer à Mme [F] la somme de 370.000€, condamné in solidum M. et Mme [K] à verser à Mme [M] [F] la somme de 1.500€ en réparation de son préjudice matériel, rejeté la demande faite au titre du préjudice de jouissance, condamné in solidum M. et Mme [K] à verser à Mme [F] la somme de 3.000€ en réparation de son préjudice moral', rejeté l'ensemble des demandes de M. [F], condamné in solidum M. [G] [K] et Mme [Z] [K] à verser à Mme [M] [F] la somme de 2.500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile'; condamné in solidum M. et Mme [K] aux entiers dépens de l'instance, comprenant les frais d'expertise, et dit que Me Mourad Reka pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu de provision, rejeté le surplus des demandes. Par déclaration déposée le 13 juillet 2023, M. et Mme [K] ont relevé appel limité du jugement. Aux termes de leurs uniques conclusions déposées le 10 octobre 2023 sur le fondement des articles 1641 à 1643, 192 et suivants, et 1240 du code civil, M. et Mme [K] demandent à la cour de': infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes de M. [F], statuant à nouveau, à titre principal débouter M. et Mme [F] de leurs demandes de résolution de la vente intervenue le 22 janvier 2020, débouter M. et Mme [F] de leur demande en restitution du bien, débouter M. et Mme [F] de leur demande de restitution du prix de la vente à hauteur de 370.000 €', à titre subsidiaire, débouter M. et Mme [F] de leur demande à titre subsidiaire, débouter M. et Mme [F] en ce qu'ils sollicitent leur condamnation à payer leur la somme de 260.000€ au titre de la reprise des désordres en leur qualité de constructeur, en tout état de cause, débouter M. et Mme [F] également de leur demande relative à la réparation de leur préjudice matériel de surconsommation énergétique, débouter M. et Mme [F] également de leur demande faite au titre de préjudice de jouissance, débouter M. et Mme [F] de leur demande au titre de préjudice moral, débouter l'ensemble des intimés de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident, débouter M. et Mme [F] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, débouter les mêmes de leur demande au titre des dépens, condamner M. et Mme [F] à leur payer la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, incluant les frais d'expertise'. Dans leurs uniques conclusions déposées le 8 janvier 2024 au visa des articles 1641, 1644, 1645, 1792 et 1792-1 du code civil, M. et Mme [F] entendent voir la cour': à titre principal, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a': ordonné la résolution de la vente intervenue le 22 janvier 2020, ordonné en conséquence la restitution du bien immobilier ci-dessus désigné à M. et Mme [K] et en tant que de besoin condamné Mme [F] à cette restitution, ordonné la restitution du prix de vente, soit la somme de 370.000€, à Mme [F], et en tant que de besoin condamné M.et Mme [K] à cette restitution, condamné in solidum M.et Mme [K] à verser à Mme [F] la somme de 2.500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamné in solidum M. et Mme [K] aux entiers dépens de l'instance, comprenant les frais d'expertise, et dit que Me Reka pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu de provision'; sur l'appel incident, infirmer partiellement le jugement du tribunal judiciaire de Valence du 2 mai 2023', statuant à nouveau et y ajoutant, ordonner que la restitution par M. et Mme [K] du prix de vente soit la somme de 370.000€, à M. et Mme [F] ou à celle de Mme [F], seule, soit préalable à la restitution du bien immobilier à M. et Mme [K], et ce, sous astreinte de 150€ par jour de retard à partir de la signification de la décision à intervenir, condamner solidairement M. et Mme [K] à leur régler': la somme de 2.500€ au titre de la surconsommation énergétique (2020, 2021, 2022, 2023 et 2024), la somme de 51.000€ au titre du préjudice de jouissance jusqu'au 31 mars 2024, somme à parfaire au moment de la restitution du bien à M. et Mme [K] la somme de 20.000€ à valoir sur leur préjudice moral soit 10.000€ chacun, débouter M. [G] [K] et Mme [Z] [K] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions'; à titre subsidiaire'et si par impossible la cour infirme le jugement en ce qu'il a ordonné la résolution de la vente, sur la condamnation de M. et Mme [K] aux travaux de reprise au titre de leur responsabilité en qualité de constructeur, constater les multiples opérations immobilières menées par M. et Mme [K] notamment sur la commune de [Localité 4], constater les manquements de M. et Mme [K] en leur qualité de constructeur pour non-respect des normes et réglementations en vigueur en matière de construction', juger que les désordres rendent le bien qu'ils ont acquis impropre à sa destination, juger que M. et Mme [K] ont la qualité de constructeur d'ouvrage pour leur avoir construit et vendu, après achèvement des travaux, un ouvrage, déclarer M. et Mme [K] responsables en leur qualité de constructeur et au titre des préjudices subis, condamner solidairement M.et Mme [K] à leur régler': la somme de 260.000€ au titre de la reprise des désordres, la somme de 2.500€ au titre de la surconsommation énergétique, la somme de 51.000€ au titre du préjudice de jouissance jusqu'au 31 mars 2024, somme à parfaire au moment de la restitution du bien aux époux [K]'; la somme de 20.000€ à valoir sur leur préjudice moral soit 10.000€ chacun, débouter M. et Mme [K] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, en tout état de cause, condamner solidairement M.et Mme [K] à leur régler la somme de 5.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure devant la cour d'appel de Grenoble, condamner solidairement M.et Mme [K] aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise, dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Me Mourad Reka pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision. L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2024. Il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens de fait et de droit. MOTIFS Sur l'appel principal L'expertise judiciaire a mis en évidence la réalité et la matérialité de plusieurs désordres , à savoir': le décollement et la déformation des plinthes de la quasi-totalité des murs de la maison, la présence d'humidité et de moisissures sur ces plinthes et dans les peintures voisines de ces plinthes, l'inondation des sols extérieurs du patio et de la cour arrière par l'eau des descentes pluviales, la difficulté de chauffer et / ou de climatiser la maison, l'existence de fissures dans les murs, l'apparition d'une fuite qui s'étend au plafond du cellier, le débordement du canal qui borde le garage contre le mur de ce garage et la petite cour attenante, la non-conformité du garage et du cellier avec les dimensions et l'implantation portées sur les plans. L'expert judiciaire a clairement conclu que ces fissures (fissures horizontales, verticales qui sont structurelles et fissures obliques sous les génoises, toutes étant infiltrantes) et infiltrations d'eau sous les fondations de la maison et contre ses murs enterrés (infiltrations responsables de l'humidité constatée) étaient de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage, non sans ajouter que celui-ci «'pourrait s'avérer non conforme aux règles parasismiques si on s'en réfère au nombre, au type et à la largeur des fissures qui apparaissent moins de deux ans après sa construction'», et non sans préciser qu'en l'état, l'ouvrage était impropre à sa destination du fait que les infiltrations qu'il subit et les moisissures qui en résultent interdisent le maintien des revêtements de mur et du chauffage en état d'usage et de confort d'habitation normaux. Le même expert a par ailleurs conclu au terme de ses investigations que tous les désordres relevaient de défauts de conception et défauts de réalisation qui ne tenaient compte notamment ni des normes, ni des règles de l'art, ni des règles d'urbanisme (le garage a été construit en violation du permis de construire et des règles d'urbanisme car à mois de 4 mètres de la limite séparative et au-dessus de la conduite publique d'assainissement). Et de préciser également que M. et Mme [F] ne pouvaient pas identifier et découvrir les désordres et non conformités en l'état de leurs connaissances techniques et réglementaires, en soulignant notamment que la maison avait été fraîchement repeinte à l'intérieur la veille de la vente définitive et que les fissures en façade Est étaient invisibles sauf à se rendre sur la propriété du voisin, ou encore que les fissures sous génoises étaient invisibles à distance. M. et Mme [K] sont en conséquence particulièrement mal fondés à dénier la gravité des désordres affectant le bien qu'ils ont vendu à Mme [F] en faisant valoir qu'ils n'affectent pas des pièces de vie mais le garage et le cellier allant même à conclure que «'il n'est pas démontré que les défauts concernant l'immeuble, décollage de plinthes, présence d'humidité, difficulté à chauffer et inondation extérieure rendent l'immeuble impropre à son usage'»', ou encore que M. et Mme [F] ont occupé cet immeuble plusieurs mois ; sur ce dernier point, il est seulement relevé que les acquéreurs ont dénoncé très peu de temps après la vente du 22 janvier 2020, l'apparition de désordres ainsi qu'en atteste leur démarche auprès de l'expert amiable dès le 3 février 2020. En l'état de ces constatations et considérations expertales non contredites par des éléments contraires par M. et Mme [K], il doit être retenu que les désordres d'infiltrations, d'humidité et de fissures sont intrinsèques à l'immeuble et donc préexistaient à la vente du 22 janvier 2020 et qu'ils étaient par ailleurs indécelables pour les acquéreurs lors des visites précédant la vente. Bien que M. et Mme [K] ne soient pas inscrits au registre du commerce et des sociétés comme constructeur , ils ont de fait cumulé avec leur fonction de maître d'ouvrage celle de maître d''uvre lors de la construction du bien immobilier litigieux'; en effet, l'expert judiciaire relève que l'entreprise de maçonnerie Balkan ne pouvait être qualifiée de maître d' 'uvre dès lors qu'elle a seulement réalisé les travaux facturés avec les matériaux fournis par le maître de l'ouvrage'; il relève également que M. et Mme [K] ont négocié, dirigé en direct la conception architecturale, les terrassements, les études béton, la réalisation des cloisonnements, doublages et plafonds, des travaux de menuiseries et mise hors d'air, le chauffage, l'électricité et les équipements de la maison. Ainsi, ils se sont comportés comme professionnels de la construction. Étant parties prenantes dans la réalisation de ces travaux de construction, M. et Mme [K] avaient connaissance des malfaçons affectant la maison et notamment celles relatives à l'étanchéité (absence de mise en 'uvre des travaux destinés à assurer la protection de l'ouvrage) et des conséquences pouvant en résulter'; de fait, la veille de la signature de la vente, ils ont fait repeindre l'intérieur de la maison, au niveau des plinthes, zone des désordres d'humidité qui devaient être dénoncés par les acquéreurs quelques semaines après leur entrée dans les lieux. En conséquence, sans plus ample discussion, le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente pour vices cachés à la faveur de justes motifs adoptés par la cour. Il n'y a pas lieu en conséquence de statuer plus avant sur la demande subsidiaire des intimés aux fins de condamnation de M. et Mme [K] aux travaux de reprise au titre de leur responsabilité en qualité de constructeur. Sur l'appel incident S'agissant de la restitution du prix de vente, M. et Mme [F] ne peuvent pas utilement demander que celle-ci intervienne, quand bien même elle serait assortie d'une astreinte, avant la restitution du bien immobilier'; ce faisant, ils occultent l'effet juridique du prononcé de la résolution de la vente qui implique la restitution simultanée de la chose et du prix. Il ne peut qu'être prévu que la restitution du prix se fera à la charge de M. et Mme [K] par la remise à Mme [F] d'un chèque de banque de 370.000€, ce mode de paiement étant de nature à rassurer Mme [F] quant à disponibilité de cette somme. S'agissant du préjudice financier lié au surcoût des dépenses de chauffage électrique, l'expert judiciaire a valorisé ce poste de préjudice dont l'existence a été techniquement validée en raison des défauts d'isolation affectant la maison, «'par référence aux consommations des passoires thermiques par rapport aux maisons aux normes' (') soit «'une surconsommation de 25'% de la consommation moyenne annuelle d'une maison de 120m² qui est de 2.000€ an, soit une surconsommation de 500€ par an depuis l'entrée dans les lieux'» de M. et Mme [F], précisant que «'la production des factures d'électricité souhaitée pour ajuster ce chiffre dans notre rapport final n'est pas intervenue'». Si à hauteur d'appel, M. et Mme [F] ne communiquent pas leurs factures d'électricité ainsi que le relèvent les appelants pour conclure au rejet de leur réclamation indemnitaire au titre de ce poste de préjudice, pour autant, l'existence de ce préjudice a été techniquement validée en raison des défauts d'isolation affectant la maison, l'expert judiciaire écrivant en page 54 de son rapport «'l'épaisseur des isolants est non conforme à la réglementation thermique. Cette insuffisance d'épaisseur entraîne des déperditions calorifiques aggravées par l'humidité et une surconsommation de chauffage. L'installation de chauffage se trouve sous-dimensionnée du fait de la mauvaise isolation et il est difficile d'atteindre la température de confort'.'» En conséquence, l'estimation de l'expert judiciaire sera admise et il sera fait droit à la demande d'actualisation du préjudice de M. et Mme [F] au titre de l' année 2023'à hauteur de 500€ ; la demande au titre de l'année 2024 ne peut être accueillie dans son intégralité, cette année n'étant pas encore terminée'; il sera alloué au titre de celle-ci une indemnité de 250€. Ainsi, l'indemnisation de ce préjudice s'établira à 1.500€ (décision déférée) + 500 + 250(somme complémentaire en appel) = 2.250€. S'agissant du préjudice de jouissance, M. et Mme [F] vivent dans une maison affectée d'humidité et de moisissures, qui présente par ailleurs des désordres d'évacuation d'eaux et qu'ils ont grande difficulté à chauffer en raison de désordres affectant l'isolation. Cette situation leur occasionne indiscutablement un préjudice en ce qu'ils ne peuvent pas profiter totalement du bien immobilier, la circonstance qu'ils y résident encore ne faisant pas preuve d'une absence d'un tel préjudice de jouissance, ceux-ci expliquant ne pas être en capacité financière de «'partir ailleurs'». Infirmant le jugement déféré de ce chef, M. et Mme [K] seront condamnés in solidum (la solidarité ne se présumant pas) à verser à M. et Mme [F], unis d'intérêt en tant qu'occupants de la maison litigieuse, une indemnité de 2.000€ sans qu'il y ait lieu d'actualiser cette indemnisation. S'agissant du préjudice moral, le jugement querellé est confirmé en ce qu'il a admis au profit de Mme [F] une indemnité de 1.500€ qui doit être jugée satisfactoire et débouté M. [F] de ce chef de réclamation, ce dernier ne rapportant pas plus en appel qu'en première instance la preuve de l'existence et de l'étendue du préjudice moral qu'il dit subir. Sur les mesures accessoires Succombant dans l'essentiel de leur recours, M. et Mme [K] sont condamnés aux dépens d'appel avec recouvrement selon l'article 699 du code de procédure civile et conservent la charge de leurs frais irrépétibles exposés devant la cour. Ils sont condamnés à verser aux intimés une indemnité de procédure pour l'instance d'appel et les mesures accessoires de première instance sont confirmées, étant relevé que les dépens de première instance englobent déjà les frais d'expertise dont font état les intimés. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, dans les limites de l'appel, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives au préjudice de jouissance, Statuant à nouveau sur ce point, Condamne in solidum M. [G] [K] et Mme [Z] [X] épouse [K] à payer à M. [C] [F] et Mme [M] [T] épouse [F], unis d'intérêt, la somme de 2.000€ au titre du préjudice de jouissance, et déboute ces derniers de leur demande d'actualisation de ce préjudice, Ajoutant, Condamne M. [G] [K] et Mme [Z] [X] épouse [K] à restituer à Mme [M] [T] épouse [F] le prix de vente de 370.000€ par un chèque de banque de même montant, Condamne in solidum M. [G] [K] et Mme [Z] [X] épouse [K] à payer à Mme [M] [T] épouse [F] la somme complémentaire de 750€ au titre du préjudice matériel pour 2023 et 2024, Condamne in solidum M. [G] [K] et Mme [Z] [X] épouse [K] à verser à M. [C] [F] et Mme [M] [T] épouse [F], unis d'intérêt, une indemnité de 3.000€ pour l'instance d'appel, Déboute M. [G] [K] et Mme [Z] [X] épouse [K] de leur demande présentée en appel sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [G] [K] et Mme [Z] [X] épouse [K] aux dépens d'appel avec recouvrement par Me Mourad Reka conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de la procédure civile, Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LA PRESIDENTE