Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 24/03313

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 24/03313 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEWN Minute : 24/564 S.C.I. [J] Représentant : Me Christian LEFEVRE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 385 C/ Monsieur [G] [M] [E] Madame [T] [Z] [I] Représentant : M. [G] [M] [E] (Conjoint) Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ; Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 29 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.C.I. [J], demeurant [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Christian LEFEVRE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [G] [M] [E], demeurant Les [Adresse 8] comparant en personne Madame [T] [Z] [I], demeurant Les [Adresse 8] [Adresse 8] représentée par M. [G] [M] [E] (Conjoint) D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé à effet au 18 septembre 2008, la SCI [J] a donné à bail à Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] un logement situé Les [Adresse 8] à [Localité 7], ainsi qu’un emplacement de stationnement n°111 et un séchoir lot n°1121, pour un loyer mensuel principal initial de 800 euros, outre une provision sur charges de 200 euros. Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2021, la SCI [J] a fait délivrer à Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] un congé pour reprise au profit de Monsieur [N] [O] [J] à effet au 17 septembre 2023. Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023, la SCI [J] a sommé Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] de déguerpir. Par acte d'huissier en date du 20 octobre 2023, la SCI [J] a fait assigner Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : valider le congé pour reprise,ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] et de tous occupants de leur chef et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, autoriser la SCI [J] à transférer les meubles et objets garnissant les locaux loués aux frais et risques des défendeurs, selon les dispositions du code des procédures civiles d'exécution,condamner solidairement Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d'occupation égale au loyer majoré des charges, jusqu'à parfaite libération des lieux,la somme de 5.899,79 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 septembre 2023,la somme de 1.096 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens,maintenir l'exécution provisoire de la décision. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 1er mars 2024. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 septembre 2023. A l'audience, la SCI [J], représenté, maintient ses demandes et actualise l'arriéré de loyers et indemnités d'occupation à la somme de 5.395,61 euros. Au soutien de ses prétentions, et au visa de l'article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, elle explique avoir délivré un congé pour reprise personnelle, afin d'y loger un des associés de la SCI. Il indique que Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] sont occupants sans droit ni titre depuis le 17 septembre 2023, date d'effet du congé, malgré sommation de déguerpir. Il déclare que les locataires sont redevables d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, quel que soit le motif de celle-ci, et jusqu'à libération effective des lieux. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation solidaire des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [G] [M] [E], comparant, et Madame [T] [Z] [I], régulièrement représentée par Monsieur [G] [M] [E] selon pouvoir transmis en cours de délibéré, ne contestent ni le congé pour reprise ni l’arriéré locatif. A titre reconventionnel, ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [M] [E] explique avoir rencontré d’importantes difficultés de santé l’an dernier, déclarant que Madame [T] [Z] [I] rencontre désormais de telles difficultés, précisant qu’elle s’est trouvée deux mois dans le coma. Il déclare avoir désormais repris le paiement du loyer courant. Il précise percevoir un revenu mensuel d’environ 2500 euros. Il ajoute que des démarches de relogement ont été entreprises, avec le soutien d’une assistante sociale. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 juin 2024. MOTIVATION DE LA DECISION Sur la demande de validation du congé Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé au locataire pour reprendre le bien loué, en respectant un délai de préavis de six mois. A la date d'effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre. Selon ce texte, à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, et doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. En vertu de l’article 13 de la même loi, les dispositions de l'article 15 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article et peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. L'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques. En l'espèce, le bail a été conclu à effet au 18 septembre 2008, renouvelé le 18 septembre 2011, puis le 18 septembre 2014, puis le 18 septembre 2017, puis le 18 septembre 2020 jusqu’au 17 septembre 2023. Le congé pour reprise a été délivré par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2021 pour le 17 septembre 2023 soit en respectant le délai de préavis de six mois. L'acte mentionne le motif de la reprise, le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, Monsieur [N] [O] [J], associé de la SCI familiale. Le congé a été délivré dans les formes et délais requis. En conséquence, le congé sera validé, avec effet au 17 septembre 2023. Le bail se trouve donc résilié par l'effet du congé et les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre depuis le 18 septembre 2023. Par conséquent, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I], ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Sur l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation Sur l'arriéré locatif Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment du bail à effet au 18 septembre 2008 et du décompte de la créance arrêté au 25 avril 2024, que la SCI [J] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 16 euros imputée pour des frais. Conformément à la clause 2.18 des conditions générales du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat. Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] seront condamnés solidairement à verser à la SCI [J] la somme de 5.387,61 euros, au titre de l'arriéré de loyers et charges, terme d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur l'indemnité d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 septembre 2023. Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] sont occupants sans droit ni titre depuis le 18 septembre 2023. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux. La clause de solidarité de l’article 2.18 du bail ne prévoit pas expressément la solidarité au paiement des indemnités d’occupation. Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] ayant concouru à la réalisation du même dommage, ils seront tenus in solidum au paiement de l’indemnité d’occupation. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] sollicitent l'octroi de délais de paiement. Ils justifient d'une situation de santé fragile mais également de ressources leur permettant de solder la dette locative en bénéficiant d'un échelonnement des paiements. Ils ont d’ailleurs repris le paiement du loyer courant. Il convient de leur octroyer des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance. Il n'y a toutefois pas lieu d'y inclure le coût du congé du 27 décembre 2021 qui ne participe pas des dépens. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI [J] les frais irrépétibles qu'il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit, sans qu'il soit nécessaire de la rappeler ou de la prononcer. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré par la SCI [J] à Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] par exploit de commissaire de justice du 27 décembre 2021, CONSTATE la résiliation du bail conclu le 18 septembre 2008 entre la SCI [J] d'une part, et Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] d'autre part, concernant les locaux situés Les [Adresse 8] à [Localité 7], par effet du congé au 17 septembre 2023, DIT que Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] sont occupants sans droit ni titre à compter du 18 septembre 2023, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE l'indemnité d'occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 18 septembre 2023, date de résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux, CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] à payer à la SCI [J] la somme de 5.387,61 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dues au 25 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus, DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, AUTORISE Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] à s’acquitter de leur dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 150 euros et un 24e versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible, RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision, CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] à payer à la SCI [J] l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du mois de mai 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] aux dépens de l'instance, dont sera exclu le coût du congé du 27 décembre 2021, CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [M] [E] et Madame [T] [Z] [I] à payer à la SCI [J] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, DEBOUTE la SCI [J] de toute autre demande plus ample ou contraire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT