Cour d'appel, 26 janvier 2024. 21/02180

ARRÊT N° OC R.G : N° RG 21/02180 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FUVW [E] C/ [M] [U] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 26 JANVIER 2024 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS en date du 06 DECEMBRE 2021 suivant déclaration d'appel en date du 24 DECEMBRE 2021 RG n° 1121000674 APPELANTE : Madame [I] [R] [E] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉS : Monsieur [D] [H] [M] [Adresse 6] [Localité 5] Représentant : Me Florence CHANE-TUNE de la SELARL WIZE AVOCATS REUNION, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Madame [N] [U] [Adresse 6] [Localité 5] Représentant : Me Florence CHANE-TUNE de la SELARL WIZE AVOCATS REUNION, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 27 avril 2023 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée à l'audience publique du 27 Octobre 2023 devant Monsieur OZOUX Cyril, Président de chambre,, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2024. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre Conseiller : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Janvier 2024. * * * LA COUR : EXPOSÉ DU LITIGE : 1- M. [D] [H] [M] et Mme [N] [U] sont propriétaires d'une parcelle de terrain cadastrée section AR n°[Cadastre 2], [Adresse 7], situé [Adresse 6] sur laquelle ils ont entrepris d'édifier une maison individuelle en limite séparative du fonds contigu, cadastré AR n°[Cadastre 3], propriété de Mme [I] [R] [E]. 2- Afin de réaliser l'enduit et la peinture du mur pignon situé en limite séparative, ils ont sollicité l'autorisation d'accéder temporairement à une partie de la propriété de Mme [I] [E] et d' y installer un échafaudage permettant la réalisation des travaux. 3- Devant le refus de Mme [I] [R] [E], M. [D] [H] [M] et Mme [N] [U] ont saisi le tribunal judiciaire de Saint-Denis par acte d'huissier délivré le 30 juin 2021. 4- Par un jugement du 6 décembre 2021, le Tribunal judiciaire de Saint-Denis a : - accordé à M. [D] [H] [M] et Mme [N] [U] l'autorisation de faire poser un échafaudage sur le terrain appartenant à Mme [I] [R] [E] cadastré AR [Cadastre 3] et situé [Adresse 6] afin de faire réaliser les travaux de ravalement de la façade de leur immeuble construit en limite de propriété ; - dit que M. [D] [H] [M] et Mme [N] [U] devront observer un délai de prévenance de 15 jours courant à compter de la signification de la présente décision pour informer Mme [I] [R] [E] de la date de début de travaux ; - dit que les travaux devront être effectués dans le délai maximal d'un mois ; - enjoint Mme [I] [R] [E] de laisser l'entreprise chargée des travaux accéder à sa propriété, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la date prévue pour le début des travaux, sous réserve du respect par M. [D] [H] [M] et Mme [N] [U] du délai de prévenance de 15 jours ; - rejeté toute autre demande ; - condamné Mme [I] [R] [E] au paiement des entiers dépens ; - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision. 5- Par déclaration d'appel déposée par RPVA au greffe de la cour d'appel le 24 décembre 2021, Mme [I] [R] [E] a interjeté appel du dit jugement. 6- Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 25 avril 2023 Mme [I] [R] [E] demande à la cour : - D'INFIRMER le jugement du 6 décembre 2021 du tribunal de proximité de Saint-Denis en ce qu'il a : accordé à M. [D] [H] [M] et Mme [N] [U] l'autorisation de faire poser un échafaudage sur le terrain appartenant à Mme [I] [R] [E] cadastré AR [Cadastre 3] et situé [Adresse 6] afin de faire réaliser les travaux de ravalement de la façade de leur immeuble construit en limite de propriété ; dit que M. [D] [H] [M] et Mme [N] [U] devront observer un délai de prévenance de 15 jours courant à compter de la signification de la présente décision pour informer Mme [I] [R] [E] de la date de début de travaux ; dit que les travaux devront être effectués dans le délai maximal d'un mois, enjoint Mme [I] [R] [E] de laisser l'entreprise chargée des travaux accéder à sa propriété, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la date prévue pour le début des travaux, sous réserve du respect par M. [D] [H] [M] et Mme [N] [U] du délai de prévenance de 15 jours ; rejeté toute autre demande ; condamné Mme [I] [R] [E] au paiement des entiers dépens ; dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision. Et, statuant à nouveau, de : - DÉBOUTER M. [M] et Mme [U] de l'ensemble de leurs demandes; Et notamment, - REJETER les prétentions de Mme [U] et de M. [M] quant à la mesure d'astreinte requise car étant irrecevable en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile ; A titre subsidiaire, si par extraordinaire cette servitude leur est accordée, - FIXER l'indemnité qui doit lui être versée par les deux bénéficiaires de la servitude, à la somme de 150 euros par jour ; En tout état de cause, - Les CONDAMNER à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. 7- pour l'essentiel, Mme [I] [R] [E] fait valoir : - que les prétentions des intimés concernant le taux d'astreinte sont contradictoires et doivent être tenues pour irrecevables ; - qu'il n'est pas établi que le passage par son fonds est de nécessité absolue; - que la servitude de tour d'échelle ne peut concerner que des travaux de rénovation et d'entretien nécessaires, mais ne peut pas porter sur une nouvelle construction ; - qu'il n'est pas établi que les travaux envisagés sont indispensables ; - qu'un accès par le toit est parfaitement possible ; - que les intimés ont fait le choix de construire en limite séparative en connaissance des difficultés auxquelles ils allaient se heurter alors même qu'ils disposaient du terrain nécessaire pour implanter leur construction en retrait de la limite séparative ; - que la zone sur laquelle les intimés sollicitent un passage doit impérativement rester libre de toute occupation compte tenu des travaux qu'elle a elle-même entrepris ; - qu'une servitude de tour d'échelle doit donner lieu à une indemnisation ce que les intimés se sont abstenus de proposer. 8- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par le RPVA le 20 mars 2023, M. [D] [H] [M] et Mme [N] [U] demandent à la cour de : - CONFIRMER le jugement querellé du 6 décembre 2021 en ce qu'il a : accordé à M. [D] [H] [M] et Mme [N] [U] l'autorisation de faire poser un échafaudage sur le terrain appartenant à Mme [I] [R] [E] cadastré AR [Cadastre 3] et situé [Adresse 6] afin de faire réaliser les travaux de ravalement de façade de leur immeuble construit en limite de propriété ; enjoint Mme [I] [R] [E] de laisser l'entreprise chargée des travaux accéder à sa propriété, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la date prévue pour le début des travaux; condamné Mme [I] [R] [E] au paiement des entiers dépens ; EN CONSÉQUENCE, - CONDAMNER Madame [I] [R] [E], à permettre l'accès à M. [D] [H] [M] et Mme [N] [U] sur son terrain cadastré n°AR[Cadastre 3] et situé [Adresse 6], sur le territoire de la commune de [Localité 5] (97438) afin de faire poser, pour une durée d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, un échafaudage pour réaliser les travaux de ravalement sur la façade de son immeuble construit en limite de propriété, sous astreinte de 300 € par jour calendaire de retard ; - CONDAMNER Mme [I] [R] [E] à payer à M. [D] [H] [M] et Mme [N] [U] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais du procès-verbal de constat du 8 avril 2021 pour la somme de 391,15 € et celui du 1 er février 2022 pour la somme de 350 €. 9- Pour l'essentiel, M. [D] [H] [M] et Mme [N] [U] font valoir: - que les conditions sont réunies pour qu'il leur soit accordé une servitude de tour d'échelle ; - que celle-ci peut être sollicitée en cas de construction nouvelle ; - qu'en tout état de cause la pose d'un enduit ne constitue pas une construction nouvelle exclusive de la servitude du tour d'échelle ; - que la durée d'intervention pour la réalisation des travaux est réduite, que l'emprise au sol de l'échafaudage sera limitée, et que les ouvrages pourront être réalisés sans nuisance ni dégradation ; 10- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 27 avril 2023. 11- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 27 octobre 2023. MOTIFS Sur le tour d'échelle sollicité par M. [D] [H] [M] et Mme [N] [U] : 12- Le tour d'échelle consiste dans le droit, pour le propriétaire d'un mur ou d'un bâtiment contigu au fonds voisin, de poser, au long de ce mur ou de ce bâtiment, les échelles nécessaires à la réparation et généralement de faire au long et en dehors de ces ouvrages, tous les travaux indispensables en introduisant sur le fonds voisin les ouvriers avec leurs outils ou échafaudages. 13- Ce droit tiré des obligations nées du simple voisinage est soumis à plusieurs conditions. 14- D'abord, les travaux concernés doivent présenter un caractère d'absolue nécessité. 15- Ensuite, le passage sur la propriété du voisin doit être indispensable et lui causer la moindre gêne possible. 16- Le tour d'échelle ainsi défini s'applique sous les mêmes conditions aussi bien aux immeubles anciens qu'aux constructions nouvelles, que celles-ci soient déjà achevées ou seulement en cours de finition. 17- En l'espèce, M. [D] [H] [M] et Mme [N] [U] demandent le bénéfice d'un tour d'échelle afin d'enduire puis de peindre le mur pignon de leur villa situé en limite séparative avec le fonds de Mme [I] [R] [E]. 18- Les vues photographiques et les deux constats d'huissier (08 avril 2021 puis 1 er février 2022) qu'ils produisent, permettent d'établir que le mur concerné est inachevé et que les parpaings sont restés à l'état brut, sans enduit ni peinture permettant d'assurer l'étanchéité de l'ouvrage. 19- Ces pièces font également ressortir la présence de nombreuses traces d'infiltrations d'eau de pluie et d'humidité sur le côté intérieur du mur concerné. 20- Les travaux d'enduit que M. [D] [H] [M] et Mme [N] [U] envisagent de réaliser sont donc absolument nécessaires pour assurer l'étanchéité de leur bâtiment et ainsi le rendre conforme à sa destination. 21- Il est constant d'autre part que le mur concerné a été édifié sur la limite séparative avec le fonds de Mme [I] [R] [E]. 22- Compte tenu de l'absence de passage, les travaux ne peuvent par conséquent être réalisés qu'à partir du fonds de Mme [I] [R] [E]. 23-Pour s'opposer à la demande de M. [D] [H] [M] et de Mme [N] [U], Mme [I] [R] [E] fait valoir que le recours à un échafaudage fixe n'est pas la seule solution envisageable et évoque l'utilisation d'un échafaudage volant. 24- Le recours à un échafaudage volant impliquerait également un passage sur le fonds de Mme [I] [R] [E] à la seule différence que celui-ci s'effectuerait en surplomb. 25- Il représente aussi une atteinte, par conséquent, au droit de propriété de Mme [I] [R] [E]. 26- Cette solution, moins commode et plus compliquée techniquement, entraînerait des coûts nécessairement plus élevés pour M. [D] [H] [M] et Mme [N] [U]. 27- Il n'est pas démontré qu'elle permettrait de réduire la marge d'empiétement ou de diminuer les temps d'intervention de l'entreprise en charge des travaux et ainsi d'améliorer la situation de Mme [I] [R] [E]. 28- Le recours à un échafaudage volant ne permet donc pas de réaliser une meilleure adéquation entre la gêne causée à Mme [I] [R] [E] et l'intérêt de M. [D] [H] [M] et Mme [N] [U]. 29- Dans ces conditions, cette modalité de passage ne peut être préférée à celle que sollicite M. [D] [H] [M] et Mme [N] [U]. 30- Au-delà de la discussion sur les modalités du passage, Mme [I] [R] [E] ne rapporte pas la preuve d'une gène excessive ou d'un préjudice majeur qui excéderaient les inconvénients normaux du voisinage. 31-Elle ne démontre pas non plus que le passage que sollicitent M. [D] [H] [M] et Mme [N] [U] viendrait effectivement la contraindre, ainsi qu'elle le soutient, à interrompre les travaux qu'elle a elle-même en cours. 32- Pour être indemnisée Mme [I] [R] [E] doit justifier de son préjudice. 33- Elle ne peut donc venir reprocher à M. [D] [H] [M] et à Mme [N] [U] de ne pas avoir pris, d'eux-mêmes, l'initiative d'une proposition d'indemnisation et y trouver motif pour s'opposer au tour d'échelle. 34- Enfin, il ne peut être reproché à M. [D] [H] [M] et à Mme [N] [U] d'avoir édifié leur bâtiment en limite séparative dans la mesure où ils justifient d'une autorisation d'urbanisme et ne portent qu'une atteinte limitée au droit de propriété de Mme [I] [R] [E]. 35- Au total, il apparaît que Mme [I] [R] [E] n'a justifié d'aucun motif légitime pour s'opposer à la demande de M. [D] [H] [M] et de Mme [N] [U]. 36- Les conditions d'un tour d'échelle se trouvant par conséquent bien réunies, il apparaît possible de faire droit à la demande de tour d'échelle et de confirmer la décision du premier juge qui a pris soin de définir avec une précision suffisante les modalités du passage et de fixer des limites au temps d'intervention de l'entreprise. Sur la demande d'indemnisation de Mme [I] [R] [E] : 37- Le tour d'échelle peut justifier l'octroi de dommages et intérêts en réparation des dégâts causés au fonds servant ou du trouble de jouissance supporté par son propriétaire. 38- En l'espèce, Mme [I] [R] [E] va se trouver privée temporairement d'une partie des utilités de son bien du fait de l'empiétement résultant de l'installation d'un échafaudage. 39- Elle va devoir également s'accommoder des allers et venues des ouvriers pendant la durée des travaux. 40- Elle est par conséquent fondée à obtenir réparation au titre d'un trouble de jouissance. 41- Compte tenu de l'importance de l'empiétement nécessaire à la mise en place de l'échafaudage (3, 50 m de large/ 6, 10 m de Long et 6, 50 m de Hauteur) et de la durée prévisible des travaux(20 jours ouvrés), il sera alloué à Mme [I] [R] [E] une indemnité journalière d'un montant de 25 € qui lui sera due dés le premier jour d'intervention de l'entreprise et jusqu'à ce que celle-ci ait entièrement libéré les lieux. Sur l'astreinte : 42- Le principe de l'estoppel interdit aux parties, au risque de voir leur demande jugée irrecevable, de se contredire au détriment d'autrui. 43- Contrairement à ce que soutient Mme [I] [R] [E], il n'y a pas, cependant, de contradiction à solliciter la confirmation d'une injonction portant sur le passage d'une entreprise assortie d'une astreinte de 50 € et à demander en appel, sous peine d'une astreinte d'un montant plus élevé, une autorisation de passage au bénéfice des maîtres d'ouvrage assortie d'un taux d'astreinte de 30 €. 44- Le moyen sera par conséquent écarté. 45- Tout juge peut prononcer une astreinte, à la demande des parties ou d'office, et, s'il l'estime nécessaire, fixer son montant à un taux plus élevé que celui que la partie concernée sollicite. 46- Compte tenu de l'ancienneté du litige et de l'obstination de Mme [I] [R] [E] à s'opposer au tour d'échelle que sollicitent ses voisins, il convient de porter le taux de l'astreinte fixée par le premier juge à la somme journalière de 100 €. Sur les dépens et les frais irrépétibles : 47- Mme [I] [R] [E], partie succombante, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais du procès-verbal de constat du 8 avril 2021 pour la somme de 391,15 € et celui du 1 er février 2022 pour la somme de 350 € ; 48- A ce titre, elle n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 49- Il serait inéquitable de laisser M. [D] [H] [M] et à Mme [N] [U] supporter la charge des frais irrépétibles qu'ils ont été conduits à exposer. 50- Mme [I] [R] [E] sera condamnée à leur verser la somme globale de 2000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS: La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme sauf en ce qui concerne le taux de l'astreinte le jugement du Tribunal judiciaire de Saint-Denis en date du 6 décembre 2021 ; Statuant de nouveau et y ajoutant, Enjoint Mme [I] [R] [E] de laisser M. [D] [H] [M] et Mme [N] [U] ainsi que l'entreprise chargée des travaux accéder à sa propriété, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la date prévue pour le début des travaux, sous réserve du respect par M. [D] [H] [M] et Mme [N] [U] d'un délai de prévenance de 15 jours ; Condamne M. [D] [H] [M] et Mme [N] [U], solidairement, à verser à Mme [I] [R] [E] une indemnité journalière d'un montant de 25 € qui sera due pendant la durée du tour d'échelle, du premier jour d'intervention de l'entreprise, jusqu'à ce que celle-ci ait entièrement libéré les lieux ; Condamne Mme [I] [R] [E] à verser à M. [D] [H] [M] et à Mme [N] [U] la somme globale de 2000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ; Condamne Mme [I] [R] [E] aux dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais du procès-verbal de constat du 8 avril 2021 pour la somme de 391,15 € et celui du 1 er février 2022 pour la somme de 350 €. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT