Cour d'appel, 20 février 2024. 21/16814

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 20 FÉVRIER 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16814 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEMA2 Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juillet 2021 -Tribunal de proximité d'Aulnay - Sous- Bois - RG n° 11-20-001645 APPELANTE Madame [C] [D] née le 16 janvier 1984 à [Localité 6], [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Marguerite COMPIN NYEMB, avocat au barreau de PARIS, toque : B0076 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/053008 du 12/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMÉS Monsieur [E] [A] né le 16 janvier 1979 à [Localité 7], [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1922 Madame [O] [H] [N] née le 27 janvier 1979 à [Localité 8], [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1922 PARTIE INTERVENANTE Intervenant volontaire Monsieur [K] [T] né le 28 avril 1980 à [Localité 5], [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Marguerite COMPIN NYEMB, avocat au barreau de PARIS, toque : B0076 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Marie MONGIN, conseillère Claude CRETON, président , magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, présente lors de la mise à disposition. ****** Par contrat de bail signé le 16 mars 2017, prenant effet le 25 mars 2017, M. [E] [G] [A] et Mme [O] [H] [N] ont donné en location pour 3 ans à M. [K] [T] et Mme [C] [D] un bien situé [Adresse 1]) moyennant un loyer mensuel de 1 400 euros. Par acte d'huissier du 10 septembre 2019, M. [E] [G] [A] et Mme [O] [H] [N] ont fait signifier à leurs locataires un congé pour reprise personnelle, en l'espèce au profit de la fille de Mme [O] [H] [N], à compter du 24 mars 2020 à minuit. Saisi par M. [E] [G] [A] et Mme [O] [H] [N] par acte d'huissier de justice délivré le 12 juin 2020, par jugement réputé contradictoire rendu le 23 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois a : - constaté la validité du congé pour habiter délivré le 10 septembre 2019 par M. [E] [G] [A] et Mme [O] [H] [N] ; - constaté que M. [K] [T] et Mme [C] [D] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1]) depuis le 24 mars 2020 à minuit ; - ordonné à M. [K] [T] et Mme [C] [D] de quitter les lieux immédiatement en respectant les obligations de tout locataire sortant (remise des clés et état des lieux) ; - autorisé M. [E] [G] [A] et Mme [O] [H] [N] à faire expulser M. [K] [T] et Mme [C] [D] en l'absence de départ volontaire et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux resté dans effet ; - ordonné qu'en cas d'expulsion le sort des meubles se trouvant dans les lieux soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - rejeté les demandes de M. [K] [T] et Mme [C] [D] en constat de l'indécence du logement et en conséquence, en exonération de paiement des sommes dues ; - condamné solidairement M. [K] [T] et Mme [C] [D] à payer à M. [E] [G] [A] et Mme [O] [H] [N], la somme de 29 614, 67 euros échéance du mois de février 2021 incluse (dernière somme au crédit 1 600 euros le 6 juin 2019) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 12 juin 2020 sur la somme de 16 577, 93 euros et pour le surplus à compter du jugement ; - autorisé M. [E] [G] [A] et Mme [O] [H] [N] à s'acquitter de cette somme en 23 mensualités de 1 250 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette ; - précisé que chaque mensualité devra être versée le 15 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ; - dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; - condamné M. [K] [T] et Mme [C] [D] tant qu'ils demeureront tous les deux dans les lieux, à verser à M. [E] [G] [A] et Mme [O] [H] [N] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation, outre les charges dûment justifiées, à compter de la résiliation et jusqu'à la libération des lieux, étant précisé que les indemnités d'occupation échues jusqu'au mois de février 2021 inclus sont comprises dans la condamnation à l'arriéré ; - condamné M. [K] [T] et Mme [C] [D] à verser à M. [E] [G] [A] et Mme [O] [H] [N] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté le surplus des demandes de M. [E] [G] [A] et Mme [O] [H] [N] ; - condamné M. [E] [G] [A] et Mme [O] [H] [N] aux dépens de la procédure ; - dit qu'une copie de la décision sera transmise par les soins du greffe au préfet de Seine-Saint-Denis en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Par déclaration reçue au greffe le 23 septembre 2021, Mme [C] [D] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision, intimant M. [E] [G] [A] et Mme [O] [H] [N]. Dans leurs dernières conclusions déposées le 11 décembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [C] [D] ainsi que M. [K] [T] demandent à la cour de : - annuler le jugement du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois en date du 23 juillet 2021 ; en conséquence : - annuler la demande de congé pour reprise personnelle du bail de M. [E] [G] [A] et Mme [O] [H] [N] ; - annuler la demande d'expulsion ; - condamner M. [E] [G] [A] et Mme [O] [H] [N] au paiement de dommages et intérêts à la suite de leur négligence ; - rejeter les demandes de M. [E] [G] [A] et Mme [O] [H] [N] au paiement des sommes suivantes : 29 614, 67 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 12 juin 2020 sur la somme de 16 577, 93 euros et pour le surplus à compter du jugement du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois ; - condamner M. [E] [G] [A] et Mme [O] [H] [N] au paiement des dépens au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Dans leurs dernières conclusions déposées le 18 janvier 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [E] [G] [A] et Mme [O] [H] [N] demandent à la cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a : - constaté la validité du congé pour habiter délivré le 10 septembre 2019 ; - constaté que M. [K] [T] et Mme [C] [D] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 24 mars 2020 à minuit ; - ordonné à M. [K] [T] et Mme [C] [D] de quitter les lieux immédiatement en respectant les obligations de tout locataire sortant ; - autorisé les bailleurs à expulser M. [K] [T] et Mme [C] [D] en l'absence de départ volontaire et à l'expiration des deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, resté sans effet ; - ordonné qu'en cas d'expulsion le sort des meubles se trouvant dans les lieux soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution ; - rejeté les demandes de M. [K] [T] et Mme [C] [D] de leur demande en constat de l'indécence du logement et en conséquence, en exonération du paiement des sommes dues ; - condamné M. [K] [T] et Mme [C] [D] à leur verser une indemnité égale au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation, outre les charges dûment justifiées, à compter de la résiliation et jusqu'à la libération des lieux ; - condamné M. [K] [T] et Mme [C] [D] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; en conséquence, débouter M. [K] [T] et Mme [C] [D] de leurs demandes : - d'annulation du congé ; - d'annulation des loyers ; - de condamnation des bailleurs à la réalisation des travaux nécessaires ; ajoutant au jugement : - préciser que l'autorisation des bailleurs à expulser M. [K] [T] et Mme [C] [D] doit être élargie à « tout occupant de leur chef » ; actualisant le jugement : - condamner solidairement M. [K] [T] et Mme [C] [D] au paiement de la somme de 44 172, 42 euros, montant de l'arriéré des loyers, indemnités d'occupation et charges arrêté au mois de décembre 2021 inclus, avec intérêt à compter du 12 juin 2020 sur la somme de 16 577, 93 euros et à compter du jugement rendu sur la somme de 29 614, 67 euros ; le réformant : - infirmer le jugement en ce qu'il a accordé des délais de paiement à M. [K] [T] et Mme [C] [D] ; subsidiairement : - si par extraordinaire la cour infirmait le jugement en ce qu'il a constaté la validité du congé : - prononcer la résolution judiciaire du bail à la date de l'arrêt prononcé pour non paiement des loyers ; - autoriser au plus fort l'expulsion de M. [K] [T] et Mme [C] [D] ; - condamner M. [K] [T] et Mme [C] [D] au paiement de l'arriéré ; - condamner M. [K] [T] et Mme [C] [D] au paiement d'une somme de 1 000 euros au sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ; - les condamner en tous les dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Il sera donné acte à M. [K] [T] de son intervention volontaire. Aucun moyen de droit n'est développé à l'appui de la demande d'annulation du jugement qui sera en conséquence rejetée. Sur le congé reprise À l'appui de la demande d'annulation de la demande d'expulsion, les locataires entendent d'abord faire valoir que ce congé reprise est attentatoire à l'article 1er de la Convention européenne des droits de l'homme. Ce congé reprise est cependant l'expression d'un droit légitime du propriétaire d'un bien immobilier qui n'apparaît pas disproportionné par rapport à celui du locataire de jouir de son domicile, de sorte que ce moyen est rejeté. Les locataires prétendent en outre que ce congé reprise a été délivré au bénéfice d'une personne seule alors qu'ils représentent une famille nombreuse. Ce moyen ne peut cependant aboutir à voir prononcer la nullité du congé reprise. Par acte d'huissier en date du 10 septembre 2019, M. [E] [G] [A] et Mme [O] [H] [N] ont fait signifier à M. [K] [T] et Mme [C] [D] un congé reprise, à compter du 24 mars 2020 au bénéfice de Mme [S] [N] pour le motif suivant : 'Mme [S] [N], la fille de Mme [N] est étudiante et souhaite reprendre le bien aux fins d'y habiter pour prendre son indépendance '. Selon les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 § 1 : 'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...) En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.' Il résulte de ce texte que la production des pièces justificatives du caractère réel et sérieux de la reprise lors de la délivrance du congé n'est pas une condition de sa validité ; il appartient seulement au bailleur, en cas de contestation de la validité du congé par le locataire, de justifier le caractère réel et sérieux de la reprise. L'absence de caractère réel et sérieux de la décision de reprise ne peut résulter d'une comparaison entre les situations des locataires d'une part, celle du bénéficiaire de la reprise d'autre part qui en sa qualité de descendant de la bailleresse qui n'est nullement contestée, remplit les conditions exigées par la loi. Au regard de ces observations et du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, il convient de confirmer le jugement qui a validé le congé, prononcé l'expulsion et condamné M. [K] [T] et Mme [C] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation. Il est également précisé que l'expulsion est prononcée à l'encontre de tout occupant du chef de M. [K] [T] et Mme [C] [D]. Sur le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance La demande indemnitaire formée par M. [K] [T] et Mme [C] [D] est indéterminée et par conséquent irrecevable. Est aussi formée par les locataires une demande de rejet de la demande formée à leur encontre en paiement du solde locatif. Sont alors développés des moyens tendant en réalité à voir constater la carence des bailleurs par rapport à son obligation de délivrance, les locataires soutenant que le couple et leurs 5 enfants seraient les victimes de leurs négligences et que le logement serait indécent, ne comportant aucun système de chaudière et de chauffage, les volets électriques des fenêtres étant bloqués. La cour au regard de la formulation des demandes des appelants, s'estime saisie d'une exception d'inexécution. En effet, il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Les loyers et charges sont dus par le locataire jusqu'à la date de remise de l'intégralité des clés du logement. En contrepartie, selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée. L'étendue de l'obligation de délivrance est précisée par l'article 1720 du même code qui dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ». L'article 1219 du code civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la preuve n'est pas rapportée par les locataires que les lieux étaient inhabitables. Ceux-ci y sont restés alors même qu'il leur était demandé d'en partir. Cependant, il est établi notamment par un rapport d'enquête des services de la mairie de [Localité 9] du 6 décembre 2021 communiqué en pièce 13 par le bailleur qu'il a été demandé à ce dernier de remédier aux désordres suivants : 'o Entrée au rez de jardin - Peinture cloquée en partie basse du chambranle de porte ouvrant sur la pièce sur l'arrière. Phénomène plus important sur la partie gauche. Désordre apparu depuis 1 an environ selon la locataire. o Pièce sur l'arrière au rez de jardin - Effritement de la peinture du mur à gauche de la chaudière et peinture jaunâtre sur une grande partie de ce mur ; - Peinture cloquée sur une petite bande sur toute la largeur du mur de séparation avec l'entrée et humide au toucher. Dégradation similaire au pied du socle où est posée la chaudière. o Cage d'escalier entre le rez de jardin et le 1er étage - Présence de cloques éparses en partie haute du mur de séparation avec la cuisine. Auréoles brunâtres. Désordres apparus début 2018 et évoluant aux dires de la locataire. o Cuisine - Peinture cloquée sur le mur du conduit au-dessus du carrelage. Phénomène apparu en même temps que dans la cage d'escalier aux dires de la locataire ; - Peinture se décollant par grosses plaques au plafond ; - Volet roulant en panne bloqué en position basse ; - Difficulté à évacuer les eaux usées signalée par la locataire. o Séjour - Volet roulant en panne bloqué en position basse. " WC à l'étage - Chasse d'eau cassée et inutilisable ; - Ecoulement continu de l'eau à cause du dysfonctionnement du système de chasse d'eau. o Salle d'eau à l'étage - Difficulté à évacuer les eaux usées signalée par la locataire.' Ce rapport d'enquête fait également état d'un changement de chaudière en 2018 à la suite d'une fuite et de l'existence d'un contrat d'entretien. Ces seuls désordres indiqués par le rapport d'enquête, en partie résolus concernant la chaudière, sont établis avec suffisamment d'objectivité. Ils ont cependant été observés bien après le congé délivré avec effet au 24 mars 2020 et ne rendent pas les lieux inhabitables. Les photographies produites par les locataires ne sont pas datées. Les échanges de mails sont antérieurs au changement de chaudière. Ils font état des réclamations des locataires mais aussi des diligences des bailleurs qui ont plusieurs fois fait intervenir des artisans (chaudière, volets, portail). Ces éléments ne justifient pas l'exception d'inexécution alléguée par les locataires qui seront déboutés de leur demande de rejet de la demande formée à leur encontre en paiement du solde locatif. Le décompte actualisé des bailleurs fait état d'une dette de loyers ou indemnités d'occupation d'un montant de 44 172,42 euros arrêtée au 8 décembre 2021, somme que les locataires ne critiquent pas autrement et qu'ils seront condamnés à payer, le jugement dont appel étant réformé en ce sens. Partie perdante, M. [K] [T] et Mme [C] [D] seront condamnés aux dépens. L'équité ne commande pas de faire droit aux demandes des parties fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Donne acte à M. [K] [T] de son intervention volontaire, Confirme le jugement rendu le rendu le 23 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois, sauf sur le montant de la condamnation solidaire de M. [K] [T] et Mme [C] [D] à payer à M. [E] [G] [A] et Mme [O] [H] [N], la somme de 29 614,67 euros échéance du mois de février 2021 incluse (dernière somme au crédit 1 600 euros le 6 juin 2019), Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, Déclare irrecevable la demande indemnitaire formée par M. [K] [T] et Mme [C] [D], Condamne solidairement M. [K] [T] et Mme [C] [D] à payer à M. [E] [G] [A] et Mme [O] [H] [N] la somme de 44 172,42 euros arrêtée au 8 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 12 juin 2020 sur la somme de 16 577, 93 euros et pour le surplus à compter du jugement et à compter du jugement rendu sur la somme de 29 614,67 euros, Dit que l'expulsion est prononcée à l'encontre de tout occupant du chef de M. [K] [T] et Mme [C] [D] Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Rejette toute autre demande, Dit que M. [K] [T] et Mme [C] [D] supporteront la charge des dépens d'appel. La greffière, La présidente de chambre,