Texte intégral
N° RG 25/00772 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UAFF
MINUTE N° : 25/
DOSSIER : N° RG 25/00772 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UAFF
NAC: 72A
FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le
à la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN
à la SELARL STÉPHANIE MACÉ
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 OCTOBRE 2025
DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 3] SISE [Adresse 1] pris en la personne de son syndic, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Stéphanie MACE de la SELARL STÉPHANIE MACÉ, avocats au barreau de TOULOUSE
DÉFENDEUR
M. [I] [N], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Isabelle CANDELIER de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocats au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats à l’audience publique du 16 septembre 2025
PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint
GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier
ORDONNANCE :
PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint
GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier
Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [I] [N] est propriétaire de lots de copropriété n°14 et 23 dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, dénommé la [Adresse 3], sise [Adresse 1] à [Localité 5].
Le cabinet CITYA IMMOBILIER [Localité 4] est le syndic en exercice.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le cabinet CITYA IMMOBILIER [Localité 4] a assigné Monsieur [I] [N], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de le voir être condamné aux solde débiteur de charges de copropriétés.
L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 30 septembre 2025.
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], demande au juge des référés, de :
le déclarer recevable en application de l'article 750-1 du code de procédure civile,condamner Monsieur [I] [N] à lui payer par provision la somme de 2.400,96 euros selon décompte actualisé au 23 juillet 2025 au titre des charges de copropriété du 3ème trimestre 2025 inclus et des frais de recouvrement exposés en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 directement imputables aux copropriétaires en exécution du contrat de syndic conforme au décret du 26 mars 2015, outre la majoration des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2021, le condamner à payer la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l'instance comprenant le coût de la sommation du 18 juin 2024 et celui de la tentative de médiation.
De son côté, Monsieur [I] [N] demande au juge des référés, de :
débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société CITYA IMMOBILIER [Localité 4] de l'intégralité des demandes, fins et prétentions,condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à leurs conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
* Sur les charges de copropriété impayées
L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ».
L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».
En l’espèce, il est justifié que Monsieur [I] [N] est propriétaire des lots de copropriété n°14 et 23 dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété de la [Adresse 3] à [Localité 5]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.
Il procède de la lecture du décompte actualisé et arrêté au 23 juillet 2025 (appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus) que Monsieur [I] [N] reste redevable de la somme de 3.394,81 euros d’arriérés de charges de copropriété et de frais.
Si l'on déduit 131,40 euros de sommation de payer par commissaire de justice, 56,65 euros d'assignation et 805 euros d'honoraires d'avocat, il reste 2.401,76 euro, ce qui correspond à peu de chose près au montant actualisé sollicité par le syndicat des copropriétaires lors de l'audience.
Monsieur [I] [N] conteste être redevable de cette somme. Selon lui, elle ne correspond qu'à des frais indus, générés par un pré-état daté édité le 18 mars 2022 qui lui aurait été facturé à tort. Il explique en effet être en conflit avec le syndic dans la mesure où celui-ci explique n'avoir jamais régularisé l'état descriptif de division et le règlement de copropriété comme cela avait été pourtant décidé lors de l'assemblée générale du 29 avril 2019. La résolution adoptée, mais jamais mise en œuvre, aurait dû aboutir, à ses yeux, à lui transférer la propriété des futurs lots n°23, 26, 28 et 29 du projet de modificatif approuvé. Il en conclut que du fait de cette carence, son bien immobilier est invendable, raison pour laquelle, il a refusé de payer le pré-état daté édité le 18 mars 2022, ainsi que les frais de mise en demeure qu'il estime être liés.
Le pré-état daté du 18 mars 2022 figure effectivement sur le décompte en position débitrice à hauteur de 324 euros. Les explications données par Monsieur [I] [N] caractérise une contestation sérieuse et il incomberait le cas échéant à ce copropriétaire, de faire valoir ses droits devant une juridiction du fond.
Néanmoins, pour le surplus, contrairement à ce qu'il qu'affirme, les frais de mise en demeure qui figurent sur le décompte, ne résultent pas seulement de l'impayé du pré-état daté. Des dettes de charges de copropriété en retard étaient également à déplorer à chaque fois que le syndic lui transmettait une lettre mise en demeure. Entre octobre 2022 et mai 2024, sur les treize lignes débitrices de mise en demeure appliquées au compte de ce copropriétaire, le solde débiteur était systématiquement débiteur d'un montant supérieur à 324 euros. Cela démontre, qu'au-delà du litige lié au pré-état daté, Monsieur [I] [N] ne s'acquittait pas à bonne date du règlement de ses charges de copropriétaire.
Ces frais de mise en demeure pour un total de 508,80 euros se sont donc pas liés au litige sur le pré-état daté, mais sur une dette de charges de copropriété. Ils rentrent dans les catégorie des frais de l'article 10-1 de la du 10 juillet 1965
Ce texte dispose : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».
Par application de ce texte, rentrent dans cette catégorie des frais imputables au copropriétaire défaillant dans le paiement de ses charges : les frais d'inscription d'hypothèque légale (pour 200 euros) et les vacations pour le temps passé par le syndic pour constituer le dossier de recouvrement (pour 2 x 133,20 euros) et ce, conformément aux tarifs prévus par le contrat de syndic dont la légalité n'est pas sérieusement contestée.
Il convient en revanche d'expurger de ce montant les frais de commissaire de justice (sommation pour 131,40 euros et assignation pour 56,65 euros) et les frais d'avocat (honoraires de procédure pour 805 euros et constitution transmission auxiliaire de justice pour 2 x 480 euros) qui relèvent strictement des dépens de l'instance et des frais irrépétibles.
La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [I] [N]. Il pèse désormais sur lui la preuve d’avoir à démontrer qu’il s'est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. Il justifie avoir procédé à deux virements les 01 et 22 juillet 2025, ce qui démontre autant sa bonne foi, que son retard à s'être acquitté du paiement de ses charges sous prétexte d'un différend avec le syndic, qui ne concerne pas le syndicat des copropriétaires. Pour autant, ces deux derniers paiements sont incomplets.
Le calcul à opérer est donc le suivant : 3.394,81 euros au 23 juillet 2025, - 324 euros de pré-état daté du 18 mars 2022 – 188,05 de frais de sommation et d'assignation (qui rentrent dans les dépens) – 1.765 euros de frais d'auxiliaire de justice et d'honoraires d'avocat (qui seront compensés avec l'article 700 du code de procédure civile) = 1.117,76 euros.
Il en résulte que Monsieur [I] [N] est donc redevable de la somme de 1.117,76 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêté au 23 juillet 2025 (appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus).
Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 juillet 2025, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.
* Sur les dépens de l’instance
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Monsieur [I] [N], partie succombante, en ce qu'il n'a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, sera tenu aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais de commissaires de justice (dont les frais de sommation et d'assignation).
* Sur les frais irrépétibles
Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »
L’équité commande de condamner Monsieur [I] [N] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la [Adresse 3] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, le cabinet CITYA IMMOBILIER [Localité 4].
Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre de copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.
PAR CES MOTIFS,
Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en dernier ressort,
AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :
CONDAMNONS Monsieur [I] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, le cabinet CITYA IMMOBILIER [Localité 4], la somme de 1.117,76 euros (MILLE CENT DIX SEPT EUROS et SOIXANTE SEIZE CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété échues, arrêtée au 23 juillet 2025 (appel du fonds du 3ème trimestre 2025 inclus), déduction faite des frais indus (dont le pré-état daté du 18 mars 2022), avec intérêts aux taux légal à compter du 01 juillet 2025 ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, le cabinet CITYA IMMOBILIER [Localité 4], une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [N] aux entiers dépens de la présente instance, incluant notamment les frais de commissaire de justice (dont les frais de sommation pour 131,40 euros et d'assignation pour 56,65 euros) ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.
Ainsi jugé et mis à disposition le 14 octobre 2025.
LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,
