Cour d'appel, 02 mars 2023. 21/09708

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 02 MARS 2023 N° 2023/ 80 Rôle N° RG 21/09708 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHW3R [B] [J] [K] [S] épouse épouse [J] C/ S.A.S.U. SUD GESTION Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe SAMAK Me Firas RABHI Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de Grasse en date du 13 Avril 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01652. APPELANTS Monsieur [B] [J] né le 24 Juin 1970 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Philippe SAMAK, avocat au barreau de NICE substitué par Me Rachel COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Madame [K] [S] épouse épouse [J] née le 03 Mars 1970 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Philippe SAMAK, avocat au barreau de NICE substitué par Me Rachel COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE S.A.S.U. SUD GESTION, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023 Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 31 juillet 2018 , les époux [J] ont donné à bail aux époux [P] une maison d'habitation meublée située à [Localité 3] moyennnant un loyer mensuel de 2.300 euros et pour laquelle un dépôt de garantie d'un montant de 2.320 € était versé par les locataires lors de l'entrée dans les lieux. Un état des lieux d'entrée était établi le 9 août 2018 contradictoirement entre les époux [P] et la société SARL SUD GESTION LACARELLE, manadataire du bien. Monsieur et Madame [P] ont quitté les lieux le 3 juillet 2019 après l'établissement d'un état des lieux contradictoire avec la société SARL SUD GESTION LACARELLE. Suivant exploit de huissier en date du 24 avril 2020, Monsieur et Madame [P] ont assigné Monsieur et Madame [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : * condamner les requis au paiement de la somme de 2.320 euros au titre du montant du dépôt de garantie non restitué, outre la somme de 232 euros par mois de retard et jusqu'à parafit règlement, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demure end ate du 3 septembre 2029. *condamner les requis au paiement de la somme de 1.800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. * condamner les requis aux entiers dépens. Suivant exploit de huissier en date du 19 juin 2020, Monsieur et Madame [J] ont assigné la société SARL SUD GESTION LACARELLE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : * condamner la requise à les relever et garantir, de toute condamnation prononcée à leur encontre * condamner la requise à leur payer : - sous déduction éventuellement de l'obligation de les relever et garantir, le coût des réparations opérées dans le bien locatif soit la somme de 4.646 €. - la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts. - la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. * statuer ce que de droit sur les dépens qui devront être mis à la charge des succombants. L'affaire était appelée à l'audience du 9 mars 2021. Monsieur et Madame [P] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance. Ils faisaient valoir pour l'essentiel que malgré un état des lieux de sortie conforme à celui d'entrée, les propriétaires du bien ne leur avaient jamais restitué le dépôt de garantie versé. Monsieur et Madame [J] demandaient à la juridiction de : * ordonner la jonction de l'instance principale avec celle relative à l'appel en cause de la société SARL SUD GESTION LACARELLE . *débouter Monsieur et Madame [P] ainsi que la société SARL SUD GESTION LACARELLE de toutes leurs demandes, fins et prétentions. *condamner Monsieur et Madame [P] au paiement de la somme de 2.326 € en remboursement des réparations locatives effectuées. * condamner la société SARL SUD GESTION LACARELLE à lui payer la somme de 2.320€ correspondant au dépôt de garantie versée par les locataires lors de leur entrée dans les lieux et non reversé à ce jour. * condamner Monsieur et Madame [P] à leur payer la somme de 565,50 € au titre de la taxe d'ordures ménagères . * condamner Monsieur et Madame [P] au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts au vu de l'impossibilité de relouer le bien en l'état. À titre subsidiaire * condamner la société SARL SUD GESTION LACARELLE à les relever et garantir intégralement de toute condamnation et à verser la somme de 2.320 € aux époux [P] en leur lieu et place. * condamner la société SARL SUD GESTION LACARELLE à leur payer le coût des réparations locatives effectuées à concurrence de la somme de 4.646 €, sous déduction éventuelle de l'obligation de relever et garantir. En tout état de cause, * condamner la société SARL SUD GESTION LACARELLE solidairement avec Monsieur et Madame [P] au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts . * condamner la société SARL SUD GESTION LACARELLE solidairement avec Monsieur et Madame [P] à leur payer la somme de 1.000 € au titre de leur préjudice moral . * condamner tout succombant à leur payer la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La société SARL SUD GESTION LACARELLE conluait pour sa part, à titre principal, au débouté de l'ensemble des demandes de Monsieur et Madame [J] et sollicitait leur condamnation au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par jugement contradictoire en date du 13 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grasse a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : * condamné Monsieur et Madame [J] à payer à Monsieur et Madame [P] la somme de 314,50 € au titre du solde du dépôt de garantie relatif au bail signé le 31 juillet 2018 pour la maison située à [Localité 3], portant intérêt à taux légal à compter de l'assignation du 24 avril 2020 * débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires. * dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles. Par déclaration en date du 29 juin 2021 , Monsieur et Madame [J] interjetaient appel de ladite décision en ce qu'elle a dit : -déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires. -dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles. Par ordonnance d'incident en date du 28 juin 2022, le juge de la mise en état a : * déclaré recevable la demande de communication de l'historique des comptes formée par Monsieur et Madame [J]. * rejeté la demande de communication de l'historique des comptes formée par les époux [J]. * rejeté les demandes des époux [J] au titre des frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans le cadre de cet incident. * condamné les époux [J] aux dépens du présent incident. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 6 janvier 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la société SASU SUD GESTION LACARELLE demande à la cour de : * confirmer le jugement du 13 avril 2021 rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Grasse en ce qu'il a rejeté les demandes de condamnation formée à l'encontre de l'agence SASU SUD GESTION LACARELLE. * juger que l'agence SASU SUD GESTION LACARELLE a régulièrement réalisé les états des lieux d'entrée et de sortie du logement des époux [J]. * juger que les époux [J] ne rapporte pas la preuve d'une faute de l'agence SASU SUD GESTION LACARELLE . * juger que les époux [J] ne justifient pas de la somme sollicitée au titre de leur préjudice moral allégué. À titre subsidiaire. * juger que le préjudice dont se prévaut les époux [J] résulte d'une perte de chance. En tout état de cause. * juger que les époux [J] seront condamnés au paiement de la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. * juger que les époux [J] seront condamnés aux entiers dépens. À l'appui de ses demandes, la société SASU SUD GESTION LACARELLE indique qu'un état des lieux d'entrée a été réalisé le 9 août 2018, ajoutant que pendant les 11 mois de location, les locataires ont signalé à l'agence la présence d'humidité, doléances auxquelles les époux [J] n'ont pas donné suite. Elle indique qu'un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 3 juillet 2019, aucune différence notable n'ayant été relevée entre les deux états des lieux. Toutefois la société SASU SUD GESTION LACARELLE relève que les propriétaires vont s'opposer à la restitution du dépôt de garantie des locataires. Enfin la société SASU SUD GESTION LACARELLE fait valoir que les époux [J] ne peuvent caractériser aucune faute de la part de l'agence, précisant que ces derniers ont signalé le prétendu état déplorable de la maison à compter d'octobre 2019 alors que l'état des lieux de sortie a été effectué en juillet 2019. Toutefois si la juridiction devait ne pas faire droit à ses moyens, elle demande de ramener les demandes indemnitaires à de plus justes proportions dès lors que le préjudice réclamé ne peut s'analyser qu'en une perte de chance. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 11 mars 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [J] demandent à la cour de : * réformer le jugement entrepris notamment en ce qu'il a débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires et dit que chaque partie supportera ses dépens. Statuant à nouveau. * condamner la société SARL SUD GESTION à payer aux époux [J] : - la somme de 2.320 € au titre du dépôt de garantie encaissée et non reversée. - constater que la société SARL SUD GESTION a ensuite de l'appel acquiescé à cette demande en faisant adresser le paiement correspondant. - la somme de 4.646 €au titre des dégradations n'ayant pu être imputées au locataire en l'absence de précision suffisante des états des lieux. - la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts . - la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'instance. - la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel. * condamner la société SARL SUD GESTION aux entiers dépens d'instance et d'appel. À l'appui de leurs demandes, Monsieure et Madame [J] font valoir qu'ils n'ont pas manqué dès le 15 octobre 2019 de souligner à l'agence immobilière les nombreux dégâts causés par les époux [P] et les réparations qu'ils ont dû régler en lieu et place des locataires. Ils indiquent que ces dégaradations n'ont fait l'objet d'aucune mention tant dans l' état des lieux d'entrée que dans l'état des lieux de sortie, établis avec négligence par l'agence. Ils ajoutent qu'ils ont dû engager pour réparer les dégâts une somme de 4.646 €. ****** L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 décembre 2022. L'affaire a été évoquée à l'audience du 5 janvier 2023 et mise en délibéré au 2 mars 2023. ****** 1° ) Sur la faute de gestion de la société SASU SUD GESTION LACARELLE Attendu que les époux [J] reprochent à la société SASU SUD GESTION LACARELLE sa négligence dans l'établissement des états des lieux d'entrée et de sortie. Qu'ils font notamment valoir que cette dernière n'a pas relevé les nombreux dégâts causés par les époux [P]. Qu'ils font notamment valoir que : - le jardin a été insuffisamment entretenu. - le poêle à bois n'a pas été nettoyé et la vitre rayée. - les lames des terrasse éaient démontées. - le filtre de la bonde de fond du bac tampon de la piscine était cassé et remplacé par un filet. - les luminaires de l'allée centrale et leur support étaient cassés - les ressorts de la porte du garage étaient cassés. Qu'ils indiquent avoir dû engager pour réparer les dégâts une somme de 4.646 € et versent à l'appui de leurs dires diverses photos et factures. Attendu qu'il résulte du mandat de location et gestion sans démarchage en date du 18 juin 2018, que les époux [J] ont confié leur bien à la société SASU SUD GESTION LACARELLE laquelle a accepté la mission de louer, relouer et administrer leur biens à usage exclusivement d'habitation. Qu'à ce titre l'agence devait dresser tout état des lieux d'entrée et de sortie, en dressant l'inventaire des objets mobiliers garnissant les lieux. Que les parties versent aux débats l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 9 août 2018, précis et décrivant l'état de chaque pièce composant la maison, inventoriant les objets mobiliers présent, précisant la marque de chaque appareil électroménager et portant mentions manuscrites. Qu'il en est de même de l'état des lieux de sortie établi contradictoirement le 3 juillet 2019. Que si l'ensemble de ces élements démontrent le sérieux avec lequel les états des lieux d'entrée et de sortie, s'agissant des pièces et meubles de la villa, ont été réalisé, il convient cependant de relever un certain nombre d'erreurs commises par la société SASU SUD GESTION LACARELLE dans le cadre de la mission qui lui avait été confiée. Attendu qu'en effet il est mentionné sur ces deux états des lieux, comme propriétaire: Monsieur et Madame [R] [F]. Qu'il convient également de souligner que les époux [J] ont confié la gestion de leur bien à la société SASU SUD GESTION LACARELLE lequel bien concerne une maison contemporaine de 4 pièces principales de 190 m² habitables + garage+ piscine à débordement avec jardin d'environ 1800 m² comme cela apparait dans le contrat de location conclu avec les époux [P]. Qu'or aucune constatation concernant la piscine à débordement avec jardin d'environ 1800 m² n'est portée sur l'état des lieux d'entrée alors que ces éléments faisaient partie du bien que la société SASU SUD GESTION LACARELLE avait en gestion. Qu'il en est différemment de l'état des lieux de sortie qui fait état de constatations concernant la terrasse, la piscine et le jardin. Que toutefois la cour relève qu'aucune des pages de cet état des lieux de sortie n'est paraphée à la différence de l'état des lieux d'entrée . Que surtout les mentions manuscrites relatives à la terrasse, à la piscine et au jardin ont été portées en dessous de la signature des époux [P] , précédée de la mention 'lu et approuvé' de sorte que la cour ne peut s'assurer que ces constatations ont bien été portées à la connaissance de ces derniers. Que la société SASU SUD GESTION LACARELLE, professionnelle dans le domaine de la gestion locative devait être particulièrement vigilante lors de l'ajout de ces mentions manuscrites qui, à tout le moins , devaient être paraphées ou visées par les parties. Qu'il apparait dés lors au vu de ces éléments que cette dernière a failli à sa mission et a , à ce titre, commis une faute de gestion. Qu'il convient dés lors d'infirmer le jugement déféré sur ce point. 2°) Sur les sommes réclamées par Monsieur et Madame [J] a) Sur les dégradations locatives Attendu que Monsieur et Madame [J] demandent à la cour de condamner la société SASU SUD GESTION LACARELLE au paiement de la somme de 4.646 €au titre des dégradations n'ayant pu être imputées aux locataires en l'absence de précision suffisante des états des lieux. Qu'ils produisent à l'appui de leurs demandes plusieurs factures à savoir : - une facture d'un montant de 2.486 € en date du 7 mai 2020 de la société PLAN B. - une facture émise par l'entreprise PAYSAGE ENVIRONNEMENT du 21 décembre 2018 d'un montant de 1.440 € . - un facture émise par JARDINS PASSIONS le 27 juillet 2029 pour un montant de 720 € . ainsi que divers photos. Attendu que la cour écartera des débats les photographies non datées et trop imprécises. Qu'il en est de même de la facture d'un montant de 2.486 € en date du 7 mai 2020 de la société PLAN B. Qu'en effet, les travaux réalisés correspondent à des réparations de désordres qui n'ont pas été relevés lors de l'état des lieux de sortie,travaux facturés de surcroit 10 mois après l'état des lieux de sortie. Qu'il convient en effet de rappeler que l'état descriptif des pièces composant la maison établi lors de la prise de possession des lieux et lors de la remise des clefs est très précis, chaque pièce et les objets s'y trouvant ayant été inventorié, les époux [J] ne démontrant pas le contraire. Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point. Quant aux factures relatives à l'entretien du jardin , il résulte de l'annexe au contrat de bail intitulé 'Entretien et réparations locatives' que l'entretien courant du jardin incombe aux locataires. Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux [P] au paiement de la somme de 1.440 euros au titre de la facture du 21 décembre 2018 relative à la taille des arbres et arbustes. Que l'absence d'élement concernant l'état du jardin lors de la prise de possession des lieux importe peu dans la mesure où les locataires avaient à leur charge l'entretien du jardin. Attendu qu'il en est autrement de la facture des travaux de débrouissallage d'un montant de 720 euros de JARDINS PASSIONS, dans la mesure où la mention ' le jardin était entretenu et l'herbe tondue' dans l'état des lieux de sortie pose difficulté. Qu'en effet il est manifeste que la société SASU SUD GESTION LACARELLE a manqué de rigueur concernant la description des extérieurs en ajoutant complétement à la fin de l'état des lieux de sortie, en dessous des signatures , sans aucun paraphe au niveau de cette mention, mettant la cour dans l'impossibilté de s'assurer que les locataires en ont eu connaissance. Que cependant, les appelants attestent de travaux de débroussaillage effectués quelques jours après le départ des époux [P]. Que le premier juge a considéré que cette demande devait être rejetée tenant cette mention. Que cette somme de 720 n'ayant pu être imputée aux locataires alors même cette mention pose difficulté en raison de l'absence de rigueur dont à fait preuve la société SASU SUD GESTION LACARELLE, il y a lieu de condamner cette dernière à payer aux époux [J] la somme de 720 euros. b) Sur le préjudice moral et matériel Attendu que Monsieur et Madame [J] demandent à la cour de condamner la société SASU SUD GESTION LACARELLE à leur payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudices matériels et moraux au motif que la carence de l'agence a généré un procès et génère à nouveau l'appel. Attendu que les appelants ne justifient pas de préjudices matériels. Que ces derniers ne démontrent pas qu'ils auraient été dans l'impossibilté de louer leur bien à la suite du départ de leurs locataires. Que par ailleurs si il y a lieu de considérer que la société SASU SUD GESTION LACARELLE a fait preuve de négligence dans l'établissement de l'état des lieux d'entrée en omettant d'intégrer la piscine et le jardin et a manqué de rigueur dans l'établissement de l'état des lieux de sortie en portant des mentions manuscrites relatives à la piscine et au jardin, sans les faire viser par les parties à l'acte , il n'en demeure pas moins que Monsieur et Madame [J] ne prouvent pas d'une part que cette carence a généré le procés initialement intenté par Monsieur et Madame [P] qui souhaitaient récupérer leur dépôt de garantie et d'autre part que cela leur ait causé un préjudice moral. Qu'il convient de les débouter de ces demandes er de confirmer le jugement déféré sur ce point. 3°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.' Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner la société SASU SUD GESTION LACARELLE aux entiers dépens d'appel. Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties. Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner la société SASU SUD GESTION LACARELLE au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe CONFIRME le jugement en date du 13 avril 2021 du juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Grasse en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame [J] de leurs demandes tendant à voir condamner la société SARL SUD GESTION LACARELLE à leur payer le coût des réparations locatives effectuées à concurrence de la somme de 720€, sous déduction éventuelle de l'obligation de relever et garantir. STATUANT A NOUVEAU, DIT que la société SASU SUD GESTION LACARELLE a commis une faute dans la mission qui lui avait été confiée. CONDAMNE la société SASU SUD GESTION LACARELLE à payer aux époux [J] la somme de 720 euros. Y AJOUTANT, CONDAMNE la société SASU SUD GESTION LACARELLE à payer aux époux [J] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. CONDAMNE la société SASU SUD GESTION LACARELLE aux dépens en cause d'appel LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,