Cour d'appel, 26 janvier 2024. 22/00318

ARRÊT N° VAG R.G : N° RG 22/00318 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FVK7 [T] C/ Société SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION SIDR) COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 26 JANVIER 2024 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-DENIS en date du 30 AOUT 2021 suivant déclaration d'appel en date du 21 MARS 2022 RG n° 11-21-0194 APPELANTE : Madame [X] [U] [T] épouse [K] [Adresse 2] [Localité 6] Représentant : Me Jean patrice SELLY de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000723 du 17/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis) INTIMÉE : Société SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION SIDR) [Adresse 1] [Localité 3] (REUNION) Représentant : Me Léopoldine SETTAMA de l'AARPI VSH AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 2 Juin 2023 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Octobre 2023 devant Monsieur ALDEANO-GALIMARD Vincent, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2024. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Janvier 2024. * * * LA COUR : EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par ordonnance de référé du 18 octobre 2018, le président du tribunal de grande instance de Saint-Denis de la Réunion a ordonné une expertise sur l'ensemble immobilier " [Adresse 2] à [Localité 6] ". Par ordonnance du 23 octobre 2020, le tribunal administratif de Saint-Denis a également ordonné une expertise sur cet ensemble immobilier à la demande de M. le maire de [Localité 7]. Par acte d'huissier du 15 janvier 2021, Mme [X] [T] épouse [K] a fait assigner la Société Immobilière du Département de la Réunion (ci-après la SIDR) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir sa condamnation : - à procéder aux travaux de remise en état du bâtiment et des parties communes, sous astreinte de 500 euros par jour de retard â compter de la signification de la décision à intervenir, - à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation du trouble de jouissance subi ; - à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Molière. Par jugement du 30 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a : - déclaré les demandes de Mme [X] [T] épouse [K] irrecevables pour défaut de qualité à agir, en l'absence de preuve de sa qualité de locataire de la résidence [Adresse 5] ; - débouté la SIDR de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté toute autre demande ; - condamné Mme [X] [T] épouse [K] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle ; - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de plein droit. Par déclaration notifiée par RPVA le 21 mars 2022, Mme [X] [T] épouse [K] a relevé appel du jugement. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 juin 2023. EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 23 février 2023, Mme [X] [T] épouse [K] demande à la cour de : " DECLARER l'appel interjeté par Madame [T] [X] [U] épouse [K] recevable, et en conséquence : INFIRMER le jugement rendu le 30 août 2021 par le Juge des Contentieux de la Protection pres le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, DECLARER Madame [T] [X] [U] épouse [K] recevable et bien fondée ; CONDAMNER la SIDR à procéder aux travaux de remise en état du bâtiment et des parties communes et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; CONDAMNER la SIDR au paiement d'une somme de 8.000 euros en réparation du trouble de jouissance subi par Madame [T] [X] [U] épouse [K] ; CONDAMNER la SIDR à payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 dont entière distraction au profit de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES. CONDAMNER la SIDR aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean Christophe MOLIERE, avocat, en application de l'article 699 du Code de procédure civile. " Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir : - qu'elle est locataire d'un logement sis [Adresse 2] - [Localité 6] qui lui a été donné à bail par la SIDR ; - que le bâtiment qu'elle occupe présente de nombreux désordres, qui caractérisent un manquement de la SIDR à son obligation de délivrer un logement décent et d'en garantir une jouissance paisible ; que ces désordres qui affectent la solidité de l'ouvrage créent un climat anxiogène pour l'ensemble des locataires qui ont peur de voir l'immeuble s'effondrer mais qui créent également des risques de blessures ; qu'elle ne peut jouir paisiblement des parties communes de son habitation ; - que les bâtiments [Adresse 5] et [Adresse 4] qui forment un ensemble immobilier unique connaissent de sérieux désordres face auxquels la SIDR tarde à réagir ; - que les locataires de la SIDR ne sauraient être tributaires de la longueur des procédures judiciaires actuellement en cours. *** Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 5 mai 2023, la SIDR demande à la cour de : " A TITRE PRINCIPAL, DECLARER l'appel de Mme [T] irrecevable et mal fondé ; CONFIRMER le jugement attaqué ; A TITRE SUBSIDIAIRE, ORDONNER le sursis à statuer dans l'attente du rapport d'expertise à intervenir ; CONDAMNER Mme [T] à payer à la SIDR la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens." Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir : - qu'elle a fait réaliser en VEFA deux résidences ([Adresse 4] et [Adresse 5]) livrées en 2013 et correspondant à l'ensemble des entrées de deux bâtiments (entrées A, B, C, D, E et F), la résidence [Adresse 4] étant constituée des appartements et espaces communs reliés aux entrées A et B des deux bâtiments, et la résidence [Adresse 5] des appartements et espaces communs reliés aux entrées C, D, E et F des deux bâtiments ; que Mme [X] [T] épouse [K] habite dans le bâtiment [Adresse 4], bâtiment B, qui ne présente aucun désordre à la différence du bâtiment [Adresse 5] ; - que compte tenu de la complexité technique des désordres, les opérations d'expertise sont toujours en cours à ce jour et ne concernent que l'immeuble [Adresse 5] ; - que l'expert désigné par le tribunal administratif de Saint-Denis de la Réunin a conclu à l'absence de péril imminent et a constaté également que des mesures conservatoires ont été prises pour les réseaux et la solidité des passerelles : il s'agit de l'installation des étais afin de renforcer la structure globale du bâtiment ; - que la présence d'étais ne peut suffire à justifier la réalité du préjudice d'anxiété prétendument allégué ; que ces étais sont disposés sur la résidence [Adresse 5] ; que l'arrêté de péril produit concerne le bâtiment [Adresse 5] et non le bâtiment [Adresse 4] ; qu'il ne prévoit aucune interdiction d'habiter dans l'immeuble même temporaire mais fait seulement état d'une prescription de travaux ; - que la CAF a réalisé des diagnostics, aux termes desquels elle a conclu à l'absence de non-décence des logements incriminés ; que Mme [X] [T] épouse [K] n'apporte aucun justificatif des infiltrations alléguées qui auraient provoqué sa chute ; que la preuve de la non-décence de son logement n'est pas rapportée ; que le constat d'huissier produit par Mme [X] [T] épouse [K] ne concerne pas son logement ; que l'ascenseur du bâtiment [Adresse 4] est opérationnel. MOTIVATION Dans ses écritures, la SIDR n'explique pas en quoi l'appel de Mme [X] [T] épouse [K] serait irrecevable et développe ses moyens dans une unique partie intitulée " sur le caractère mal fondé des demandes de Mme [T] ". Cette demande sera donc rejetée. Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il ressort du contrat de bail signé par les parties le 16 octobre 2013 et il n'est pas contesté que le logement loué par Mme [X] [T] épouse [K] auprès de la SIDR se situe dans le bâtiment [Adresse 4] de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2]. A l'appui de ses demandes, Mme [X] [T] épouse [K] produit les documents suivants : - un constat d'huissier du 25 novembre 2020 concernant des logements situés dans les bâtiments C, D, E et F alors qu'elle-même réside dans le bâtiment B; - le rapport définitif du 6 novembre 2020 de l'expert désigné par le tribunal administratif de Saint-Denis, chargé " d'examiner les désordres qui affectent un bâtiment du groupe d'habitations Flacourt et [Adresse 4] ", qui indique en page 11 que " la visite se poursuit dans l'immeuble de la résidence [Adresse 4] qui a été construite séparément de [Adresse 5] et sur laquelle on ne distingue aucun désordre " ; - un certificat médical du 27 mai 2021 indiquant que Mme [X] [T] épouse [K] " a glissé dans une flaque d'eau à son domicile, engendrée par une infiltration ", sans autre précision ; - un communiqué de presse de la SIDR intitulé " Immeuble [Adresse 5] à [Localité 7] - L'expertise judiciaire confirme l'état de stabilité de la résidence et la sécurité pour les locataires " ; - un courrier de la CNL du 14 octobre 2020 au maire de [Localité 7] et un article du JIR du 22 avril 2022 intitulé " les locataires de [Adresse 5] découragés"; - l'arrêté de péril ordinaire du 27 juin 2022 du maire de [Localité 7] ordonnant la mise en 'uvre de mesures temporaires et/ou conservatoires visant la sécurisation d'un bâtiment aval et des cages d'escalier du groupe d'habitations [Adresse 5] et [Adresse 4], mettant en demeure la SIDR " d'effectuer les travaux de réparation du bâtiment aval et des cages d'escalier et de prendre les mesures indispensables pour préserver les bâtiments contigus du bâtiment susvisé, dans un délai de trois mois " ; - l'arrêté du 27 septembre 2022 de prorogation de l'arrêté de péril ordinaire du 27 juin 2022 du maire de [Localité 7] pour une durée de trois mois ; - un constat d'huissier du 27 juillet 2022 concernant des logements situés dans les bâtiments C, D, E et F alors qu'elle-même réside dans le bâtiment B. Il se déduit par ailleurs de ces différents documents, que le bâtiment " aval " visé par les arrêtés de péril précités, appartient au groupe [Adresse 5] et non [Adresse 4]. En conséquence, Mme [X] [T] épouse [K] n'établit pas la preuve de désordres affectant son propre logement, situé dans le bâtiment B groupe [Adresse 4] alors que les désordres établis concernent le groupe [Adresse 5]. Sa demande de condamnation à procéder à des travaux de remise en état sera donc rejetée. Elle n'établit pas plus en quoi la présence d'étais dans un bâtiment contigu au sien lui causerait un préjudice, alors qu'aucune preuve de l'exposition à un risque n'est rapportée. Sa demande de condamnation à paiement sera en conséquence également rejetée. Mme [X] [T] épouse [K], qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel. L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme le jugement du 30 août 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, sauf en ce qu'il a déclaré les demandes de Mme [X] [T] épouse [K] irrecevables pour défaut de qualité à agir, Statuant à nouveau et y ajoutant, Rejette la demande d'irrecevabilité de l'appel de Mme [X] [U] [T] épouse [K], Rejette les autres demandes, Condamne Mme [X] [U] [T] épouse [K] aux dépens d'appel, Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT