Cour d'appel, 23 juin 2022. 21/05420

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 23 JUIN 2022 N° 2022/ 486 Rôle N° RG 21/05420 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHIQQ [D] [I] S.A.S.U. POINT EXPRESS MOBILE 2 C/ SCI AMC Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laurent MARTIN Me Sébastien BADIE Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 12 mars 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/04805. APPELANTES Mme [D] [I] née le 02 Mai 1983 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Laurent MARTIN de la SCP AIXCELSIOR, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE S.A.S.U. POINT EXPRESS MOBILE 2 Prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Me Laurent MARTIN de la SCP AIXCELSIOR, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE SCI AMC prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est [Adresse 4] représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 17 mai 2022 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Catherine OUVREL, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 juin 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 juin 2022, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 15 juillet 2017, la société civile immobilière (SCI) AMC a consenti à la société par actions simplifiée uni personnelle (SASU) Point Express Mobile 2 un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1]) pour une durée de 9 années moyennant un loyer annuel de base d'un montant de 18 600 euros hors taxes et hors charges, outre 100 euros de provision mensuelle sur charges. Mme [D] [I] s'est portée caution solidaire de la société Point Express Mobile 2. Le 8 octobre 2020, la société AMC a fait délivrer à la société Point Express Mobile 2 un commandement de payer la somme principale de 8 250 euros au titre des loyers et charges portant sur le mois de janvier, avril, mai, septembre et octobre 2020 visant la clause résolutoire. Estimant que le commandement de payer est resté infructueux, la société AMC a, par exploit d'huissier en date du 8 décembre 2020, assigné la société Point Express Mobile 2 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de constatation de la résiliation du bail, de voir ordonner son expulsion et de la voir condamner à lui verser diverses sommes. Par ordonnance réputée contradictoire du 12 mars 2021, ce magistrat a : - constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 15 juillet 2017 ; - ordonné l'expulsion immédiate et sans délai de la société Point Express Mobile 2 et de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; - condamné solidairement la société Point Express Mobile 2 et Mme [I] à payer à la société AMC, à titre provisionnel, la somme de 13 386 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2020, outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer mensuel, charges en sus, à compter du 1er janvier 2021 et jusqu'à libération des lieux ; - condamné solidairement ces dernières à verser à la société AMC la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné solidairement ces dernières aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer. Par acte du 13 avril 2021, la société Point Express Mobile 2 et Mme [I] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. Dans leurs dernières conclusions transmises le 2 mars 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société Point Express Mobile 2 et Mme [I] sollicitent de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu'elle : à titre principal, - constate l'existence d'une contestation sérieuse afférente au montant de la dette locative qui est réclamé en l'état d'un différentiel important entre le montant réclamé et la somme effectivement réglée ; à titre subsidiaire, - dise et juge que la dette locative due au mois de décembre 2020 ne pouvait être supérieure à 1'621,13 euros en l'état de l'ensemble des règlements réalisés ; - dise et juge qu'elle bénéficiera de plus larges délais de paiement en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil ; - suspende toute éventuelle mesure d'exécution ainsi que toute majoration d'intérêt ou pénalité de retard durant le délai accordé en application de l'article 1343-5 du code civil ; - suspende l'application de la clause résolutoire contenue au bail commercial ; en tout état de cause, - condamne, à titre provisionnel, la société AMC à lui verser la somme forfaitaire de 3 000 euros en réparation de son préjudice ; - la condamne à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Elles exposent avoir consenti à la société l'Harmonie des goûts, avec l'autorisation de la bailleresse, une location gérance portant sur le local litigieux à effet au 1er décembre 2019 aux termes de laquelle cette société devait régler un loyer mensuel de 1 550 euros, outre 100 euros de provision sur charges, à son nom et pour son compte. Elles relèvent que la société l'Harmonie des goûts a manqué à ses obligations, de sorte que le contrat de location gérance a été résilié à son terme le 30 septembre 2020. Elles indiquent que, malgré la crise sanitaire liée à la covid-19 imposant la fermeture du fonds au public en 2020 et 2021, la société Point Express Mobile 2 a tout fait pour tenir ses engagements à l'égard de la bailleresse. Elles soulignent que la bailleresse ne justifie pas l'arriéré locatif de 13 386 euros indiqué dans son assignation du 8 décembre 2020 au regard tant des relevés de compte de la société Point Express Mobile 2 que des quittances délivrées par la bailleresse aux termes desquels il résulte, tout au plus, une dette de 2 300 euros à la date du 8 décembre 2020, sans compter les sommes indûment versées à la bailleresse après régularisation des charges, et en particulier des taxes foncières de 2017 à 2020 dont les montants se sont révélés être inférieurs aux provisions sur charges versées avec un solde en faveur de la locataire de 678,87 euros. Elles relèvent que la dette, qui s'établissait à la somme de 1'621,13 euros, a été réglée au mois de mai 2021 avec la provision sur charges relative à la taxe foncière de 2020 et une somme de 421,13 euros réglée le 6 mai 2021. Dans tous les cas, elles se prévalent de difficultés tenant aux manquements de la société l'Harmonie des goûts à ses obligations en tant que locataire gérant et à la crise sanitaire l'empêchant de rouvrir son activité de restauration rapide après la résiliation de la location gérance en l'état de l'interdiction d'accueillir du public à compter du 27 septembre 2020. Elles insistent sur la bonne foi de la locataire qui a, malgré cela, tout fait pour limiter et rattraper son arriéré locatif, faisant observer qu'elle s'est acquittée de tous ses loyers et charges en 2021 et 2022. Elles justifient leur demande de dommages et intérêts par le fait que la bailleresse a profité de la fermeture administrative de son commerce pour délivrer à l'adresse du fonds un commandement de payer et l'assigner à la même adresse de manière à ce qu'elle soit expulsée et condamnée à des sommes injustifiées sans qu'elle ne puisse se défendre. Dans leurs dernières conclusions transmises le 7 juin 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société AMC sollicite de la cour qu'elle : - confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; - déboute les appelantes de leurs demandes ; - condamne ces dernières à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SCP Badie-Thibaud-Juston. Elle expose que la clause résolutoire est acquise dès lors que les causes du commandement de payer n'avaient pas été réglées un mois après sa délivrance, pas plus qu'au jour de l'assignation le 10 décembre 2020. Elle relève qu'à la date du 8 octobre 2020, la dette locative s'élevait à la somme de 8'250 euros correspondant aux loyers et charges des mois de janvier, avril, mai, septembre et octobre 2020 et, qu'à la date du 10 décembre 2020, elle s'élevait à la somme de 13'386,03 euros (21'636,03 euros d'arriéré de loyers, charges au titre de l'année 2020 et de provisions sur les taxes foncières de 2019 et 2020 ' 11 500 euros de règlements effectués en 2020). Elle insiste sur le fait que les quittances de loyer dont se prévaut la locataire ont été établies après l'audience de première instance le 8 janvier 2021 en l'état de versements opérés après cette date. La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 mai 2022 et l'affaire appelée à l'audience du 17 mai 2022. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l'a requis et obtenu, raison pour laquelle la cour n'a pas à répondre aux demandes formées à ce titre par les parties. En outre, le dispositif de l'arrêt doit être limité aux strictes prétentions formées par les parties, étant rappelé qu'il n'a pas vocation à contenir les moyens développés par les parties, peu important que ceux-ci figurent dans le dispositif de leurs conclusions. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties stipule (en page 2) que, faute de paiement d'un terme de loyer ou de charges, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera de plein droit résilié sans aucune formalité de justice ('). Le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail délivré le 8 octobre 2020 porte sur la somme de 8 250 euros correspondant aux loyers des mois de janvier, avril, mai, septembre et octobre 2020. A l'examen des relevés de compte bancaire produits par les appelantes, il apparaît, qu'au moment de la délivrance du commandement de payer, les sommes suivantes avaient été réglées au cours de l'année 2020 : - 1 650 euros le 12 février 2020 ; - 1 650 euros le 27 mars 2020 ; - 1 650 euros le 9 juin 2020 ; - 1 650 euros le 10 juillet 2020 ; - 1 650 euros le 26 août 2020. Il s'ensuit que les loyers visés dans le commandement de payer n'avaient pas été réglés. En l'état d'un seul paiement de 1 550 euros intervenu le 19 octobre 2020, soit dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer, ramenant la dette locative à la somme de 6 600 euros, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 8 novembre 2020. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail commercial liant les parties par suite de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail. Sur la demande de provision à valoir sur l'arriéré locatif Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. En l'espèce, à l'examen des décomptes de la bailleresse et des relevés bancaires de la locataire, il apparaît que l'arriéré locatif s'établit de la manière suivante : - loyers des mois de janvier, avril, mai, et septembre 2020 : 6 600 euros non réglés ; - loyer octobre 2020 : 1 550 euros réglés le 19 octobre 2020 et 100 euros réglés le 18 novembre 2020 ; - loyer novembre 2020 : 1 650 euros réglés le 17 novembre 2020 ; - loyer décembre 2020 : 1 650 euros réglés le 7 décembre 1 650 euros ; - paiement de 1 000 euros le 24 décembre 2020. soit un arriéré locatif de 5 600 euros. Si les appelantes se prévalent du document servant de quittance de loyer en date du 1er décembre 2020 pour soutenir avoir réglé plus, la somme de 3 300 euros mentionnée sur ce document résulte, à l'évidence, de virements effectués par la locataire les 19 octobre et 17 novembre 2020, ce qui ressort de l'analyse des comptes bancaires de la locataire et des décomptes de la bailleresse, et non d'un paiement qui aurait été effectué en plus de ces virements, étant relevé que la mention «ESPECES'» a été ajoutée de manière manuscrite dans le document en question. En revanche, si les appelantes, qui se fondent sur le décompte dressé le 28 avril 2021, se prévalent de sommes indûment versées au titre de la provision sur charges après régularisation annuelle au titre des années 2017 à 2020, la bailleresse ne répond pas sur ce point. Or, à l'examen de ce décompte dressé par la bailleresse, il apparaît que : - la taxe foncière de 2017 s'est élevée à 230 euros tandis que la locataire a réglé 250 euros de provisions sur charges, soit un trop-perçu de 20 euros ; - la taxe foncière de 2018 s'est élevée à 920 euros tandis que la locataire a réglé 1 200 euros de provisions sur charges en 2018, soit un trop-perçu de 280 euros ; - la taxe foncière de 2019 s'est élevée à 921,13 euros tandis que la locataire a réglé 1 200 euros de provisions sur charges en 2019, soit un trop-perçu de 278,87 euros ; - la taxe foncière de 2020 s'est élevée à 914,90 euros tandis que la locataire a réglé 1 200 euros de provisions sur charges en 2020, soit un trop-perçu de 285,10 euros ; soit un trop-perçu total de 863,97 euros qui doit être retranché du montant de l'arriéré locatif, ce qui le ramène à la somme de 4'736,03 euros (5'600 euros- 863,97 euros). Or, il convient de relever que dans le dernier décompte en date du 28 avril 2021, la bailleresse retient un solde de 4 110,90 euros en sa faveur, somme non sérieusement contestable. Dans ces conditions, le montant non sérieusement contestable concernant l'arriéré locatif est de 4'110,90 euros à valoir sur les loyers des mois de janvier, avril, mai et septembre 2020 ainsi que sur les charges des années 2017 à 2020. Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise sur ce point et de condamner solidairement les appelantes à verser à la société AMC la somme provisionnelle de 4'110,90 euros à valoir sur les loyers des mois de janvier, avril, mai et septembre 2020 ainsi que sur les charges des années 2017 à 2020. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire L'alinéa 2 de l'article L 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l'espèce, la société Point Express Mobile 2 justifie avoir donné à bail à titre de location-gérance à la société l'Harmonie des goûts son fonds de commerce de restauration rapide, snack sur place et à emporter, salon de thé, crêperie, glaces situés dans les locaux litigieux du 1er décembre 2019 au 30 septembre 2020, soit au cours de la période concernée par les impayés de loyers, étant relevé que la locataire a repris le paiement de ses loyers courants dès le mois d'octobre 2020. Compte tenu de la bonne foi des appelantes et du montant de l'arriéré locatif non sérieusement contestable de 4'110,90 euros, il y a lieu faire droit à leur demande de délais de paiement sur 24 mois, les 23 premières échéances pour un montant de 170 euros et la 24ème échéance correspondant au solde la dette. Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sont donc suspendus. En cas de remboursement intégral par la société Point Express Mobile 2 et Mme [I] de leur dette, en plus de la poursuite du paiement des loyers, taxes et charges courants, la résiliation du bail sera considérée comme n'ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties. A l'inverse, à défaut de paiement des loyers, charges et taxes courants ou d'une seule des mensualités de remboursement à son échéance, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets et le bail sera automatiquement résilié. A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l'expulsion des occupants conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et la société Point Express Mobile 2 et Mme [I] seront tenues in solidum de payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, charges et taxes, soit à la somme de 1 650 euros en réparation du préjudice causé par l'occupation illicite. Ces indemnités seront dues jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse. Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné l'expulsion immédiate de la société Point Express Mobile 2 des lieux, conformément à ce qui sera dit dans le dispositif de la décision. Sur la demande reconventionnelle de provision à valoir sur le préjudice subi Etant donné que les appelantes sont redevables d'une certaine somme au titre de l'arriéré locatif, elles ne justifient pas leur demande de provision formée à hauteur d'appel à valoir sur le préjudice subi, de sorte qu'elles seront déboutées de leur demande formée de ce chef. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné solidairement la société Point Express Mobile 2 et Mme [I] aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer. Compte tenu du sens de la présente décision, les dépens d'appel seront laissés in solidum à la charge de la société Point Express Mobile 2 et Mme [I], avec distraction au profit de la SCP Badie-Thibaud-Juston, avocats aux offres de droit. En revanche, dès lors que la bailleresse n'a pas tenu compte, dans son décompte arrêté au mois de décembre 2020 soumis au premier juge, de tous les règlements effectués par la locataire au cours de l'année 2020, conduisant ce dernier à retenir un arriéré locatif sans commune mesure avec ce qui était réellement dû, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par la société AMC en première instance et en appel non compris dans les dépens, de sorte que l'ordonnance entreprise sera infirmée sur ce point. En tant que parties perdantes, la société Point Express Mobile 2 et Mme [I] seront déboutées de leur demande formée du même chef. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 15 juillet 2017 ; - condamné solidairement la SASU Point Express Mobile 2 et Mme [D] [I] aux dépens de première instance en ce compris le coût du commandement de payer ; L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Condamne solidairement la SASU Point Express Mobile 2 et Mme [D] [I] à verser à la SCI AMC la somme provisionnelle de 4'110,90 euros à valoir sur les loyers des mois de janvier, avril, mai et septembre 2020 ainsi que sur les charges des années 2017 à 2020 ; Accorde à la SASU Point Express Mobile 2 et Mme [D] [I] des délais de paiement en les autorisant à se libérer de leur dette en 24 mensualités égales et successives de 170 euros, la 24 ème mensualité étant augmentée du solde de la dette ; Dit que ces mensualités devront être payées en plus du loyer et des taxes courants et en même temps qu'eux ; Dit que la première mensualité sera due en même temps que le loyer et des taxes courants du premier mois suivant la signification de la présente décision'; Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l'exécution des délais de grâce ; Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n'avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ; Dit qu'au contraire, à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer et des taxes courants à son terme exact : 1 ' le bail sera automatiquement résilié, 2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, 3 - il sera procédé à l'expulsion de la SASU Point Express Mobile 2 et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meubles choisi par cette dernière ou à défaut par l'huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 4 ' la SASU Point Express Mobile 2 et Mme [D] [I] seront tenues in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des taxes, tels qu'ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit égale à la somme de 1 650 euros ; Déboute la SASU Point Express Mobile 2 et Mme [D] [I] de leur demande de provision à valoir sur le préjudice subi ; Déboute la SCI AMC de sa demande d'indemnité formée en application de l'article 700 du code de procédure pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ; Déboute la SASU Point Express Mobile 2 et Mme [D] [I] de leur demande formée de ce chef ; Condamne in solidum la SASU Point Express Mobile 2 et Mme [D] [I] aux dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de la SCP Badie-Thibaud-Juston, avocats aux offres de droit. La greffière Le président