Cour d'appel, 26 mars 2024. 21/01909

N° RG 21/01909 - N° Portalis DBVM-V-B7F-K274 N° Minute : C2 Copie exécutoire délivrée le : à : la SELARL CDMF AVOCATS Me Elise MAMALET AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 26 MARS 2024 Appel d'un jugement (N° R.G. 11-19-0000) rendu par le tribunal de proximité de Montélimar en date du 22 février 2021, suivant déclaration d'appel du 23 Avril 2021 APPELANT : M. [Y] [N] de nationalité française [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Me Jean-Luc Medina de la SELARL CDMF avocats, avocat au barreau de Grenoble substitué par Me Romain Jay de la SELARL CDMF avocats, avocat au barreau de Grenoble INTIMÉE : Mme [R] [J] épouse [D] née le 25 octobre 1959 à [Localité 4] de nationalité française [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Elise Mamalet, avocate au barreau de Valence COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, Mme Ludivine Chetail, conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 23 janvier 2024 Mme Emmanuèle Cardona, présidente chargée du rapport, assistée de Mme Claire Chevallet, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Mme [R] [J] épouse [D] est propriétaire d'un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5], donné à bail à M. [Y]-[N] suivant bail en date du 28 décembre 1994. M. [N] a, par acte du 28 juin 2017, assigné Mme [D] devant le juge des référés du tribunal d'instance de Montélimar aux fins notamment, d'indemnisation de son préjudice de jouissance. Suite à l'appel de l'ordonnance interjeté par Mme [D], la cour d'appel de Grenoble a, le 13 novembre 2018, notamment : - Confirmé l'ordonnance déférée en ce qu'elle a: - Condamné Mme [D] à payer à M. [N] une somme de 2 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance. - Condamné Mme [D] aux dépens de l'appel et à payer à M. [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Et statuant à nouveau : - Ordonné à Mme [D] de faire réaliser dans les lieux loués à M. [N] un remplacement complet des menuiseries des fenêtres dans le délai de 6 mois à compter de la signification ou de l'éventuel acquiescement exprès du présent arrêt sous astreinte provisoire passé ce délai de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois. - Ordonné à Mme [D] de faire réaliser dans les lieux loués à M. [N] le carottage mur béton pour ventilation de la salle de bain tel que résultant du devis du 5 mars 2018 de la société Electr-Eau et ce, dans le délai de 3 mois à compter de la signification de l'éventuel acquiescement du présent arrêt, sous astreinte provisoire, passé ce délai, de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois. Au cours de cette première procédure, Mme [D] a fait signifier, le 27 juin 2018, à M. [N] un congé pour vendre. Par suite, M. [Y] [N] a fait citer Mme [R] [J] épouse [D] devant le tribunal d'instance de Montélimar, devenu tribunal de proximité, par acte en date du 20 décembre 2018, aux fins d'annulation du congé délivré par la bailleresse le 27 juin 2018 et en paiement de dommages et intérêts . Par courrier du 02 novembre 2020, dont les termes ont été confirmés à 1'audience, M. [Y] [N] a déclaré se désister de sa demande en nullité du congé pour vendre compte tenu de son départ de l'appartement, et de sa demande aux fins de communication des quittances de loyer, obtenues dans la procédure. Par jugement en date du 22 février 2021, le tribunal de proximité de Montélimar a : - Ecarté des débats la note en délibéré du 28 décembre 2020, - Constaté que la régularité du congé délivré le 27 juin 2018 à M. [Y] [N] n'est plus contestée, et que le logement a été restitué en cours de procédure à Mme [R] [J] épouse [D], - Condamné M. [Y] [N] à payer à Mme [J] épouse [D], à compter de la date d'effet du congé et jusqu'à son départ effectif du logement par remise des clés, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer courant augmenté des charges récupérables, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - Condamné Mme [R] [J] épouse [D] à payer à M. [Y] [N], à titre de dommages et intérêts pour l'indemnisation de son préjudice, la somme de 2 000,00 euros, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement et sous réserve de la déduction de toute somme payée en exécution de l'arrêt rendu le 13 novembre 2018 par la cour d'appel de Grenoble, - Rejeté le surplus des demandes, - Débouté Mme [R] [J] épouse [D] de ses demandes tendant à l'expulsion de M. [Y] [N] et au paiement de dommages et intérêts, - Débouté M.[Y] [N] et Mme [R] [J] épouse [D] de leurs demandes respectives en paiement d'une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné Mme [R] [J] épouse [D] aux dépens de la présente instance, - Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 23 avril 2021, M. [N] a interjeté appel du jugement et en demande l'infirmation sauf en ce qu'il a débouté Mme [D] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 8 000 euros. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Suivant dernières conclusions notifiées le 24 avril 2023, dont le dispositif doit être expurgé de toutes mentions qui ne constituent pas des demandes mais reprennent les moyens soutenus dans les motifs, M. [N] demande à la cour de : - Infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Montélimar le 22 février 2021 dans l'ensemble de ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté Mme [D] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 8 000 euros. Et statuant de nouveau : - Déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par M. [N]. - Débouter Mme [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. - Condamner Mme [D] au paiement de la somme de 8 000 euros au titre des préjudices physiques et moraux et de jouissance subis par M. [N]. - Condamner Mme [D] à restituer à M. [N] la somme de 872 euros au titre des loyers pour la période du mois de septembre à octobre 2020 réglée en application des termes du jugement rendu le 22 février 2021 par le tribunal de proximité de Montélimar. - Condamner Mme [D] à restituer à M. [N] le dépôt de garantie d'un montant de 864,00 euros, compte tenu de son départ du logement le 2 novembre 2020 et dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du délai de 1 mois fixé pour sa restitution. - Condamner Mme [D] à verser à M. [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de ses demandes, M. [N] fait valoir que Mme [D] n'a pas réalisé tout les travaux qui lui incombait de faire, que par suite les désordres ont persisté et que la bailleresse n'a donc pas assuré au locataire la jouissance paisible du bien loué. Outre ce préjudice de jouissance, il allègue avoir subi un préjudice moral et physique. Il explique que les maladies chroniques dont il est atteint justifiaient de vivre dans un logement sain et décent. Il ajoute que l'inaction de la bailleresse et les intimidations subies par le gestionnaire de l'appartement ont eu des répercussions psychologiques. Il soutient ensuite, que les manquements de la bailleresse justifient qu'il ne paie pas l'indemnité d'occupation à laquelle il a été condamné pour la période de septembre à octobre 2020 à titre de compensation de ses préjudices. M. [N] sollicite également le remboursement de son dépôt de garantie, non restitué à son départ. Enfin, il estime que les charges dont Mme [D] demande le paiement ne sont pas établies et que les frais de désinsectisation ne correspondent en rien à des charges récupérables. Dans ses conclusions notifiées le 3 janvier 2023, Mme [D] demande à la cour de : - Infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Montélimar le 22 février 2021 dans l'ensemble de ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté Mme [D] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 8 000 euros. Et statuant de nouveau : - Déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par M. [N]. - Débouter Mme [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. - Condamner Mme [D] au paiement de la somme de 8  000 euros au titre des préjudices physiques et moraux et de jouissance subis par M. [N]. - Condamner Mme [D] à restituer à M. [N] la somme de 872 euros au titre des loyers pour la période du mois de septembre à octobre 2020 réglée en application des termes du jugement rendu le 22 février 2021 par le tribunal de proximité de Montélimar. - Condamner Mme [D] à restituer la caution à M. [N] compte tenu de son départ du logement le 2 novembre 2020 et dire que cette portera intérêt au taux légal à compter du délai de 1 mois fixé pour sa restitution. - Condamner Mme [D] à verser à M. [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de ses demandes, Mme [R] [J] épouse [D] fait valoir à titre liminaire que la demande de M. [N] tendant au remboursement de son dépôt de garantie est une demande nouvelle en cause d'appel et doit, à ce titre, être déclarée irrecevable. Au fond, elle fait valoir l'absence de persistance des désordres en indiquant avoir réalisé, en mars 2018, les travaux nécessaires, c'est à dire avant même l'arrêt de la cour d'appel de Grenoble, et souligne que M. [N] n'apporte pas la preuve de son préjudice grave et persistant de jouissance de son logement. Mme [D] explique ensuite être de bonne foi et avoir rempli ses obligations de manière diligente, contrairement à M. [N] qui a fait obstacle aux interventions des artisans. Relativement à l'indemnité d'occupation, elle soutient que M. [N] n'a quitté les lieux que le 2 novembre 2020 soit après la date d'effet du congé et qu'il est redevable de ladite indemnité à ce titre. Elle ajoute qu'en tout état de cause la non réalisation des travaux par la bailleresse ne pourrait aucunement fonder une demande de dispense de paiement d'une indemnité d'occupation. Enfin, Mme [D] fait état d'un préjudice relatif à une perte de chance de pouvoir vendre le bien puisque le libre accès à son bien à la suite du congé pour vendre lui a été illégalement refusé par M. [N]. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mai 2023. MOTIVATION En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. Sur la demande nouvelle de restitution du dépôt de garantie Selon les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Selon les dispositions de l'article 566 du même code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Il résulte de la lecture des conclusions déposées par M. [N] devant le premier juge que celui-ci avait demandé dans le dispositif de ses écritures de constater la nullité du congé pour vendre. M. [N] s'est ensuite désisté de cette demande. Il ressort de ces éléments, que la demande formée par M. [N] aux fins de restitution du dépôt de garantie, n'est que l'une des conséquences de la résiliation du bail liant les parties, par l'effet du congé pour vendre et ne constitue donc pas une demande nouvelle en cause d'appel. La demande de restitution du dépôt de garantie sera dès lors déclarée recevable. M. [N] sollicite à ce titre la restitution de la somme de 864 euros correspondant, selon lui à deux mois de loyer. Or il résulte du contrat de bail 'que le dépôt de garantie remis lors de la signature du contrat initial est fixé à la somme de 3 600 francs' soit à la somme de 872,39 euros compte tenu de l'érosion monétaire due à l'inflation. Mme [D] doit donc être condamnée à restituer à M. [N] la somme de 864 euros, ce dernier limitant sa demande à ce montant, majorée de 10 % pour chaque mois de retard échu depuis le 2 décembre 2020 en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la demande principale en paiement de dommages et intérêts La cour rappelle liminairement que Mme [D] a déjà été condamnée par arrêt de la cour d'appel de Grenoble statuant à la suite du juge des référés en date du 13 novembre 2018, à payer à M. [N] une somme de 2 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance. L'article 1719 du code civil, dispose que 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.' L'article 1231-1 du même code dispose quant à lui que 'Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.' En l'espèce, M. [N] fait état de nombreux désordres et notamment une ventilation insuffisante créant un problème d'humidité au sein du bien loué et soutient que ces désordres ont persisté avec les travaux partiels réalisés en mars 2018 par Mme [D]. Il est rappelé que Mme [D] a été condamnée par la cour d'appel de Grenoble statuant en référé le 13 novembre 2018 à : - faire réaliser dans les lieux loués à M. [N] un remplacement complet des menuiseries des fenêtres dans le délai de 6 mois à compter de la signification ou de l'éventuel acquiescement exprès du présent arrêt sous astreinte provisoire passé ce délai de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois. - faire réaliser dans les lieux loués à M. [N] le carottage mur béton pour ventilation de la salle de bain tel que résultant du devis du 5 mars 2018 de la société Electr-Eau et ce, dans le délai de 3 mois à compter de la signification de l'éventuel acquiescement du présent arrêt, sous astreinte provisoire, passé ce délai, de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois. Mme [D] produit une note de l'agence régionale de santé (pièce 14), en date du 19 février 2019 qui retient : - concernant 'l'insuffisance du dispositif de ventilation et la mise en conformité du renouvellement de l'air : pour ces deux points des entreprises ont été mandatées, l'intervention a été réalisée.' - concernant 'l'humidité et la dégradation des revêtements dans les WC et la salle de bain, des travaux d'étanchéité et de la toiture étaient nécessaires et impliquaient l'accord des copropriétaires. Ces travaux ont été réalisés le 20 avril 2018.' Relativement aux travaux de menuiserie Mme [D] justifie avoir mandaté l'entreprise 'Menuiserie Baudeche' pour la réalisation de ses travaux. Elle produit un mail de ladite entreprise (pièce 8) qui précise que 'M. [N] ne répondait pas à son téléphone depuis une quinzaine de jours, je me suis déplacé à son domicile.... il m'a informé qu'il partait en vacances pour une durée de 15 jours 3 semaines'. Il est établi, en regard de ces éléments, que M. [N] a subi un trouble de jouissance et que Mme [D] a réagi avec diligence pour traiter les désordres. Néanmoins, l'obligation du bailleur d'assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu'en cas de force majeure. Ainsi, le fait que le bailleur ait réagi avec diligence pour traiter un problème n'empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire, réparation à laquelle Mme [D] ne s'oppose d'ailleurs pas. L'obligation du bailleur d'assurer la jouissance paisible du bien loué n'est due, en vertu de l'article 1719,3° du code civil qu'à l'égard du preneur pendant la durée du bail ; or il est établi que M. [N] a perdu cette qualité à la date d'effet du congé pour vendre soit au 31 décembre 2018 et ne peut donc utilement se prévaloir de troubles de jouissance postérieurs à cette date. Le trouble n'est en outre indemnisable qu'à compter du jour où le bailleur a été informé des désordres et il ressort des pièces versées aux débats que M. [N] n'a saisi l'agence régionale de santé, qui a tenté une procédure amiable, qu'en mai 2017. Par ailleurs, M. [N] ne verse aux débats aucun document, justifiant de l'existence du préjudice moral, distinct du trouble de jouissance qu'il allègue. En effet, il ne peut utilement invoquer qu'il a quitté le logement le 2 novembre 2020 contre son gré alors qu'il était occupant sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2018. Pareillement il ne peut utilement faire état des certificats médicaux qu'il produit pour justifier son préjudice, ces derniers se contentant de préciser qu'il est nécessaire que M. [N] vive dans un logement sain. Dès lors, la réparation de ses préjudices a justement été fixée à la somme définitive de 2 000 euros par le premier juge et le jugement sera confirmé de ce chef  Sur la restitution de l'indemnité d'occupation. M. [N] sollicite le remboursement des indemnités d'occupation versées au titre de la condamnation de première instance, déduction faite des charges locatives au titre de l'année 2019, soit le remboursement de la somme de 872 euros en compensation de ses préjudices. Le versement de la somme de 910,22 euros par M. [N] n'est pas contesté. Cependant, M. [N] sera débouté de sa demande dès lors que son préjudice a déjà été indemnisé par l'octroi de dommages et intérêts et qu'il ne justifie pas d'un préjudice supplémentaire. Sur la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par Mme [D] Mme [D] sollicite la réparation du préjudice découlant de l'impossibilité de faire visiter et in fine de trouver des acquéreurs. Il est admis que le préjudice n'est caractérisé que si le propriétaire bailleur est en mesure de prouver que le maintien du locataire dans le logement lui a causé un préjudice. En l'espèce, Mme [D] ne produit qu'une attestation de l'agence IDP immo du Particulier par laquelle la gérante explique que : 'M. [N] ne nous a jamais accordé la visite des lieux non seulement demandée pour établir l'état de cet appartement, mais aussi pour nous permettre de faire des photos pour la mise en vente, photos indispensables pour une annonce de vente efficace. C'est pourquoi nous avons été contraints de suspendre la mise en vente de ce bien que nous ne sommes pas en mesure de faire visiter'. Cette seule attestation ne peut suffire pour caractériser le préjudice invoqué. Mme [D] sera donc déboutée de sa demande et le jugement sera confirmé de ce chef. Partie perdante au sens de la loi, Mme [D] sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel. L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi: Confirme le jugement déféré, Et y ajoutant, Déclare recevable la demande de M. [N] tendant à la condamnation de Mme [R] [J] épouse [D] à la restitution du dépôt de garantie, Condamne Mme [J] épouse [D] à restituer à M. [N] le dépôt de garantie d'un montant de 864,00 euros, outre intérêt au taux légal à compter du délai de 1 mois fixé pour sa restitution, Déboute M. [N] du surplus de ses demandes, Déboute Mme [D] de sa demande de dommages et intérêts, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [R] [J] épouse [D] aux dépens de l'instance d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE