Tribunal judiciaire, 06 mai 2024. 24/01701

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Me Eric TOUFFAIT Copie exécutoire délivrée le : à :Me Elisabeth MORAND DE GASQUET Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/01701 - N° Portalis 352J-W-B7I-C376Q N° MINUTE : 9 JUGEMENT rendu le lundi 06 mai 2024 DEMANDERESSE Madame [B] [H] [Y], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Eric TOUFFAIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1161 DÉFENDERESSE Madame [W] [X], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Elisabeth MORAND DE GASQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1180 COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Audrey BELTOU, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 mars 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mai 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier Décision du 06 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/01701 - N° Portalis 352J-W-B7I-C376Q EXPOSE DES MOTIFS Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2014 à effet le 6 octobre suivant, Madame [B] [Y] a donné à bail à Madame [W] [X] un logement situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 1019,89 euros, outre une provision sur charges de 43 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2023, Madame [B] [Y] a fait délivrer à Madame [W] [X] un congé pour vendre à effet au 5 octobre 2023. Cette dernière étant demeurée dans les lieux, Madame [B] [Y] a, par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2023, fait assigner Madame [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous bénéfice de l'exécution provisoire : - la validation du congé pour vente délivré le 20 mars 2023, - l’expulsion de Madame [W] [X] et celle de tous les occupants de son chef, avec séquestration des meubles, - sa condamnation au paiement d’une indemnité d'occupation égal au montant du loyer et charges, jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation, - sa condamnation au paiement de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens. A l'appui de ses prétentions, le demandeur fait valoir que Madame [W] [X] s’est irrégulièrement maintenue dans les lieux à l’expiration du délai de préavis. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 mars 2024. A l’audience, Madame [B] [Y], représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son assignation, qu’elle a soutenu oralement. Madame [W] [X] a été représentée par son avocat à l’audience utile, qui a fait viser des écritures auxquelles elle a renvoyé et qu’elle a développé oralement. Elle a sollicité le rejet des prétentions de son bailleur, contesté la validité du congé pour vendre, et demandé à ce que Madame [B] [Y] soit condamnée à lui verser 1000 euros de dommages et intérêts, outre 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Madame [W] [X] a été autorisée à communiquer par note en délibéré au plus tard le 25 mars 2024 les justificatifs de ses échanges avec la bailleresse relatif au nouveau bail proposé. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il sera relevé que Madame [W] [X] a produit par note en délibéré du 25 mars 2024 des justificatifs de ses échanges téléphoniques avec la bailleresse le 23 juillet 2023. Cette dernière a également communiqué des observations en réponse. Or, ces éléments sont insuffisants à étayer d’une renonciation supposée de la bailleresse au bénéfice du congé et ne sont, en toute hypothèse, pas utiles à la résolution du litige. Sur la validité du congé pour vendre En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Il est admis que la fixation d’un prix excessif ou dissuasif dans un congé pour vendre est sanctionné par la nullité dudit congé (Civ. 3ème, 5 juillet 1995, 93-17.283). Tel est le cas pour un prix supérieur de 40% à la valeur du bien (CA Paris, 4ème ch., 30 oct. 2018, n° 16/18236). En l'espèce, le bail consenti à Madame [W] [X] pour une durée de trois ans a expiré en dernier lieu le 5 octobre 2023. Le congé du bailleur du 20 mars 2023 a ainsi été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix (485000 euros) et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction de l’article 15 I et des cinq premiers alinéas de l’article 15 II. Ce congé respecte ainsi les formes et délais légaux requis. Mais s’agissant de la réalité et de la sincérité du motif du congé pour vendre, il est constant que le bien litigieux a une superficie de 32 m² et 29,8 m² au regard de la loi Carrez et que le prix initial fixé dans le congé pour venter est de 485000 euros, à savoir un montant de 15156 euros par m² (485000/32). Or il ressort des pièces versées en défense que le prix moyen dans la même rue est de 10860 euros par m², pour un maximum de 13510 euros par m². Le prix proposé pour l’appartement litigieux est donc supérieur de près de 50% au prix moyen dans le même secteur et est donc manifestement excessif et dissuasif. D’ailleurs, Madame [B] [Y] a réduit ultérieurement le prix de mise en vente de son bien à 430000 euros par courrier du 31 mai 2023, soit au-delà du délai de préemption de deux mois fixé au congé. En ces conditions, la non-reconduction du bail n’apparaît donc pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Il convient en conséquence de déclarer le congé nul. Le bail a donc été reconduit tacitement le 6 octobre 2023 pour trois ans, soit jusqu’au 5 octobre 2026 inclus. Il appartiendra dès lors aux parties de dresser le cas échéant un congé dans les conditions posées par la loi si l’une ou l’autre souhaite mettre un terme au bail en cours. Sur la demande indemnitaire Aux termes de l‘article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est admis que la méconnaissance du droit de préemption du locataire est constitutive d’une faute ouvrant droit à réparation du préjudice (Civ. 3ème, 3 juillet 2013 n° 12-19442). En l’espèce, la fixation d’un prix excessif et dissuasif dans le congé pour vendre du 20 mars 2023 a empêché Madame [W] [X] de la possibilité d’exercer son droit de préemption et a généré des démarches multiples afin de voir reconnaître la poursuite de l’exécution du bail. En conséquence, Madame [B] [Y] sera condamnée à lui verser 400 euros de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Madame [B] [Y] qui succombe supportera les dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il sera alloué à Madame [W] [X] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement et en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [W] [X] d'un congé pour vendre relatif au bail conclu le 30 septembre 2014 et concernant l'appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], ne sont pas réunies ; DIT en conséquence que le bail a été tacitement reconduit le 6 octobre 2023 pour trois ans, soit jusqu’au 5 octobre 2026 inclus ; CONDAMNE Madame [B] [Y] à verser à Madame [W] [X] la somme de 400 euros de dommages et intérêts ; CONDAMNE Madame [B] [Y] à verser à Madame [W] [X] 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [B] [Y] aux dépens ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ; Fait et jugé à Paris le 06 mai 2024 le greffierle Président