Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 8]
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 DECEMBRE 2025
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 24/11143 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2DUH
N° de MINUTE : 25/01656
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SEVIGNE [Adresse 14]
[W] [E] A [Localité 9], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE SAS, pris en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître [Y], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191
C/
DEFENDEUR
Madame [M] [O]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur Grégoire AMAND, Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 09 Octobre 2025.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Madame [M] [O] est propriétaire des lots n°197, 485 et 773 de la résidence Sévigné sise [Adresse 5] à [Localité 10] (93), soumise au régime de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Sévigné sise [Adresse 5] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, a fait assigner Madame [M] [O] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :
DECLARER le syndicat des copropriétaires de la résidence Sévigné sise [Adresse 5] à [Adresse 11] (93), recevable et bien fondé en ses demandes.CONDAMNER Madame [M] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Sévigné sise [Adresse 7] (93) les sommes de :12.265,13 euros correspondant aux charges de copropriété impayées du 1er octobre 2020 au 28 octobre 2024 (4ème trimestre inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023 ;534 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023 ;2.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.CONDAMNER Madame [M] [O] en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [M] [O], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [M] [O] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement citée par remise à étude, Madame [M] [O] n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 29 avril 2025 et fixée à l'audience du 9 octobre 2025. Elle a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [M] [O];
- l’extrait du compte copropriétaire arrêté le 28 octobre 2024 à la somme de 12.799,13 euros ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 25 mars 2021, 27 octobre 2021, 31 mars 2022, 27 juin 2023 et 13 juin 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 27 juin 2023 au 27 juin 2026.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, le relevé de compte établi au 28 octobre 2024 mentionne la reprise d'un solde débiteur antérieur au 1er juillet 2020 à hauteur de 4.328,61 euros au titre de « solde antérieur », qui n'est pas justifié. Il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires. Les appels de fonds les plus récents versés en procédure sont émis le 12 septembre 2020 et aucun extrait du [Localité 12] livre du syndic n’est produit. Le syndicat des copropriétaires se borne à produire la décision de désistement du tribunal de proximité du Raincy rendue le 8 octobre 2020, laquelle fait uniquement état de sa demande de désistement.
Par conséquent, il ne peut valablement faire application des dispositions de l'article 1342-10 du code civil aux fins d’imputer le règlement effectué par le copropriétaire le 10 juillet 2020, d'un montant de 5.165,41 euros, sur cette dette plus ancienne dont le syndicat des copropriétaires ne justifie pas.
Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, lesquels font par ailleurs l’objet d'une demande de condamnation distincte, se décomposant comme suit :
Frais de mise en demeure pour un montant de 50,4 euros, imputés le 3 novembre 2022Frais de relance pour un montant de 40,8 euros, imputés le 24 novembre 2022Frais de mise en demeure pour un montant de 50,4 euros, imputés le 16 février 2023Frais de mise en demeure pour un montant de 40,8 euros, imputés le 6 mars 2023Frais de « transmission auxiliaires de justice » pour un montant de 351,6 euros, imputés le 15 juin 2023Frais de « transmission auxiliaires de justice » pour un montant de 351,6 euros, imputés le 16 juin 2023
Dès lors, le montant total des sommes appelées et dues au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2020 et le 1er octobre 2024 est de 26.601,99 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période sont d’un montant d'un total de 19.368,70 euros.
Ainsi, il convient de condamner Madame [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.233,29 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 octobre 2024.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 20 juin 2023, date de la mise en demeure notifiée à Madame [M] [O], sur la somme de 6.592,70 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 534 euros au titre de ces frais, se décomposant comme suit :
Frais de mise en demeure pour un montant de 50,4 euros, imputés le 3 novembre 2022Frais de relance pour un montant de 40,8 euros, imputés le 24 novembre 2022Frais de mise en demeure pour un montant de 50,4 euros, imputés le 16 février 2023Frais de mise en demeure pour un montant de 40,8 euros, imputés le 6 mars 2023Frais de « transmission auxiliaires de justice » pour un montant de 351,6 euros, imputés le 15 juin 2023
Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 20 juin 2023.
Les frais de recouvrement réclamés ayant tous été exposés avant cette mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter leur prise en charge par le seul copropriétaire défendeur.
Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de la mauvaise foi de Madame [M] [O], le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [O] sera condamnée aux entiers dépens et elle sera en outre condamnée à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort :
CONDAMNE Madame [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Sévigné sise [Adresse 5] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, la somme de 7.233,29 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés dus pour la période du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2024 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023 sur la somme de 6.592,70 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Sévigné sise [Adresse 6] [Localité 10] (93), de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Sévigné sise [Adresse 7] (93), de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Sévigné sise [Adresse 6] [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [M] [O] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires.
La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.
Fait au Palais de Justice, le 18 Décembre 2025
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Sakina HAFFOU Grégoire AMAND
