Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/58337 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C3BXQ
N° : 10
Assignation du :
02 Novembre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
le 19 juin 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE
La VILLE DE [Localité 6] Représentée par Madame la Maire de [Localité 6], Madame [T] [K]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS - #R0229
DEFENDERESSE
Madame [G] [M]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Olivier LEDRU, avocat au barreau de PARIS - #B0609
DÉBATS
A l’audience du 21 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Vu l'assignation délivrée le 2 novembre 2023 par la Ville de [Localité 6] à l'encontre de Madame [G] [M] née le 16 avril 1975 en Italie, devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 3] (Bâtiment C, escalier 1, 3ème étage, lot 84) ;
Vu les observations orales de la Ville de [Localité 6] ;
Vu les écritures de Madame [M], développées oralement à l'audience ;
Vu les dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile ;
SUR CE,
Sur le constat de location touristique
La défenderesse soutient que l'agent de la Ville de [Localité 6] dont l'ordre de mission a été délivré le 12 septembre 2019, expirant le 12 septembre 2020 selon l'article 2 du décret du 3 juillet 2006, n'était, dès lors, pas autorisé à mener les investigations en 2022 ayant conduit à la réalisation de son constat. Elle en conclut que cette irrégularité en invalide les termes.
En réponse, la Ville de [Localité 6] fait observer que le décret dont se prévaut la défenderesse ne s'applique pas à ses agents, puisqu'il ne concerne que le personnel de l'Etat et ne vise qu'à réglementer les frais de ce personnel.
Aux termes de l’article L. 651-6 du code de la construction et de l’habitation, « les agents assermentés du service municipal du logement sont nommés par le maire. Ils prêtent serment devant le juge du tribunal judiciaire de leur résidence, au siège de ce tribunal ou, le cas échéant, de l'une de ses chambres de proximité, et sont astreints aux règles concernant le secret professionnel.
(...)
Ils sont habilités à visiter les locaux à usage d'habitation situés dans le territoire relevant du service municipal du logement.
Ils doivent être munis d'un ordre de mission personnel ainsi que d'une carte d'identité revêtue de leur photographie. »
Le décret n°2006-781 du 3 juillet 2006 concerne les conditions et modalités de règlement des frais occasionnés par les déplacements temporaires des personnels civils de l'Etat et son article 1 limite son champ d'application aux « personnels civils à la charge des budgets des services de l'Etat et des établissements publics nationaux à caractère administratif, ainsi que des établissements publics locaux d'enseignement, des établissements publics à caractère scientifique, culturel et professionnel et des établissements publics à caractère scientifique et technologique. Il est également applicable :
- aux personnels des groupements d'intérêt public dont les dépenses de fonctionnement sont couvertes en totalité ou pour partie par des subventions de l'Etat et des établissements publics nationaux à caractère administratif ;
- aux personnes qui participent aux organismes consultatifs ou qui interviennent pour le compte des services et établissements précités. »
Dès lors, ce décret ne s'applique pas aux ordres de mission des agents publics de la fonction territoriale.
Et le moyen tiré de l'irrégularité du constat sera rejeté.
Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation
L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».
L'alinéa premier de l'article L.651-2 du même code prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »
Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 6], d’établir :
l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.
Sur la qualification de résidence principale ou secondaire
Aux termes de l’article L.631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, « [...] Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ».
L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
Il appartient à la partie défenderesse qui invoque les dispositions susvisées d'établir la preuve que le local litigieux constitue sa résidence principale.
Aussi, le fait que la défenderesse ait déclaré, lors de l'enregistrement du meublé touristique, que le local litigieux constituait sa résidence principale ne suffit pas, compte tenu du caractère déclaratif de cette mention, à lui donner un caractère réel.
La défenderesse conteste le fait que la domiciliation fiscale en Italie puisse signifier que son domicile réel s'y trouve, alors qu'elle réside habituellement entre les deux Etats. Toutefois, elle ne produit aucun élément permettant d'établir qu'elle résiderait à titre habituel à l'adresse litigieuse et ce, de façon régulière, alors en outre que l'hôte présenté dans l'annonce se prénomme [E] et que l'ensemble des touristes n'évoque que ce dernier ainsi qu'une certaine « [X] ».
De surcroît, les photographies du logement annexées à l'annonce montrent un appartement sans personnalité, les touristes reprochant un manque de papier toilettes et de gel douche, ce qui fait douter d'une occupation à titre de résidence principale des lieux.
Aussi, succombe-t-elle à démontrer que le local litigieux constitue sa résidence principale.
Sur l'usage d'habitation du lot
Afin d'établir l'usage d'habitation du local litigieux, la Ville de [Localité 6] produit une déclaration H2 souscrite le 4 janvier 1971 concernant un local situé [Adresse 3].
Le propriétaire, Monsieur [Z] [L], y indique que les locaux sont occupés par un locataire, « [R] ». Le montant du loyer au 1er janvier 1970 y est précisé, tout comme le fait que le locataire est entré dans les lieux en 1962.
Le fait qu'une rature soit apposée sur le nom du propriétaire des lieux, alors que ce document est évolutif et que le nom du propriétaire suivant, [V] [F], a été apposé par l'administration par la suite, n'invalide pas la mention d'un loyer au 1er janvier 1970 ni celle d'un locataire occupant les lieux à titre d'habitation depuis 1962.
De la même manière, le fait que le document ait été rempli le 4 janvier 1971 n'invalide pas l'information relative à une occupation des lieux à titre d'habitation au 1er janvier 1970.
Le fait que l'agent de la Ville de [Localité 6] n'ait pas visité les lieux est sans incidence sur la caractérisation de l'usage d'habitation qui doit être établie au 1er janvier 1970 et non en 2023.
Aussi, la mention d'un loyer au 1er janvier 1970 établit que le local litigieux était à usage d'habitation à cette date.
Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage
La défenderesse ne conteste pas avoir proposé à la location courte durée le local litigieux dont elle est propriétaire.
Ainsi, le constat de location meublée touristique du 19 avril 2023 établi par l'agent assermenté du service du logement de la mairie de [Localité 6] fait état d’une annonce publiée sur le site airbnb.fr pour la location courte durée de son logement dont l'hôte se prénomme «[E] ». L’annonce comporte 36 commentaires dont le premier a été déposé au mois de janvier 2020 et le dernier au mois de mars 2023.
Il n'est pas justifié d'une autorisation de changement d'usage.
Il en résulte que la défenderesse a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation, en louant son appartement meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Sur le montant de l’amende
La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, qui dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25.000 à 50.000 euros.
L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 6] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.
En l'espèce, le local en cause a été proposé à la location courte durée de l'année 2019 au mois de mars 2023 (date du dernier commentaire), soit une période relativement longue.
La défenderesse fait valoir qu'un bail mobilité a été conclu en 2019 mais n'en produit pas le justificatif.
Les relevés de location adressés par la société Airbnb font état de 304 nuitées en 2019, 99 nuitées en 2020, 120 nuitées en 2021 et 116 nuitées en 2022. Les captures d’écran de l’annonce annexées au constat font apparaître que le local était loué pour un montant compris entre 156€ et 201€ la nuit. Se fondant sur les relevés de nuitées et sur un prix à la nuitée de 201€, la Ville de [Localité 6] indique que le montant total perçu sur la période 2019-2022 s'est élevé à 128.439€ alors que le local aurait généré un revenu de 19.5568€ par an dans le cadre d'une location classique.
Si la défenderesse conteste le montant des gains invoqués par la Ville de [Localité 6], elle ne verse aux débats aucun justificatif des revenus réellement perçus par elle.
Dès lors, il résulte de la comparaison de ces deux chiffres, nonobstant d’une part, l'imputation des frais de ménage et de la commission prélevée par la société Airbnb, et d’autre part, un montant de nuitées inférieur à 201€ et un prix au m² médian inférieur à celui retenu par la Ville de [Localité 6], que la location courte durée sur quatre ans, a manifestement généré un gain substantiel pour la défenderesse au regard de ce qu'aurait généré une location classique.
Néanmoins, la défenderesse justifie de faibles revenus et il ne peut être que porté à son crédit le fait qu'elle n'a jamais loué son logement plus de 120 jours par an, laissant en effet penser qu'elle a pu croire que le local litigieux constituait sa résidence principale, et ce, à l'exception de l'année 2019, pour laquelle elle ne transmet aucun justificatif.
Aussi, en considération de la durée de la période incriminée, du fait que le nombre de nuitées n'excède pas 120 jours pendant cette période à l’exception de l’année 2019, du montant de la compensation (62.000€), il convient de fixer l’amende civile à 6.000 euros.
Sur la demande de retour à l’usage d’habitation du local litigieux
Il résulte des dispositions de l'article 651-2 du code de la construction et de l'habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Il n'est pas démontré que le bien serait retourné à un usage d'habitation en l'absence de preuve d'une désactivation de l'annonce et alors que la défenderesse n’apporte aucune preuve qu’elle occupe effectivement le bien au moins huit mois par an.
Dès lors qu’aucun élément ne permet d’établir que le bien est de nouveau à usage d’habitation, il convient d’ordonner le retour à l’habitation du local litigieux, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, ce durant une période maximale de 12 mois.
Il n'y a pas lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte.
Sur les demandes accessoires
Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 6], la défenderesse supportera la charge des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.
Condamnée aux dépens, la défenderesse sera condamnée à verser à la Ville de [Localité 6] une indemnité que l'équité commande de fixer à 1.500 euros au titre des frais irrépétibles et sa demande à ce titre sera rejetée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,
Condamne Madame [G] [M] à payer une amende civile de six mille euros (6.000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 6] ;
Ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 3] (Bâtiment C, escalier 1, 3ème étage, lot 84) appartenant à Madame [G] [M], sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, pour une durée maximale de douze mois ;
Dit n'y avoir lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte ;
Condamne Madame [G] [M] à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de mille cinq cents euros (1.500 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette la demande de Madame [M] au titre des frais irrépétibles ;
Condamne Madame [G] [M] aux dépens ;
Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Fait à Paris le 19 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN
