Cour d'appel, 07 mars 2024. 22/04244

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 07/03/2024 **** N° de MINUTE : N° RG 22/04244 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UPGQ Jugement du 28 septembre 2016 rendu par le tribunal de grande instance d'Amiens Arrêt de la cour d'appel d'Amiens rendu le 6 février 2020. Arrêt rendu le 09 mars 2022 par la Cour de cassation DEMANDERESSE A LA DECLARATION DE SAISINE-APPELANTE La S.A.R.L. Go Immo ayant son siège social [Adresse 6] [Localité 3] représentée par Me Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué aux lieu et place de Me Jean-Pierre Congos, avocat au barreau de Douai. assistée de Me Sabrina Joutet, avocat au barreau de Caen, avocat plaidant DEFENDERESSES A LA DECLARATION DE SAISINE-INTIMÉES Maître [P] [U], notaire née le 5 janvier 1958 à [Localité 9] demeurant [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai, avocat constitué. assistée de Me Franck Derbise, avocat au barreau d'Amiens, avocat plaidant substitué par Me Charlotte Chochoy, avocat au barreau d'Amiens. Madame [D] [L] veuve [H] en son nom personnel et en qualité d'héritière de M. [J] [H] née le 29 mars 1943 à [Localité 5] et Madame [F] [H] épouse [M] en son nom personnel et en qualité d'héritière de M. [J] [H] née le 9 décembre 1971 à [Localité 10] (76) et Monsieur [G] [M] demeurant ensemble [Adresse 7] [Localité 5] défaillants, auxquels la déclaration de saisine a été signifiée le 27 octobre 2022 à l'étude d'huissier DÉBATS à l'audience publique du 23 novembre 2023, tenue par Bruno Poupet magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Bruno Poupet, président de chambre Samuel Vitse, président de chambre Céline Miller, conseiller ARRÊT PAR DÉFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 mars 2024 après prorogation du délibéré en date du 1er février 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 novembre 2023 **** M. [J] [H] et Mme [D] [L], son épouse, étaient propriétaires d'une parcelle située [Adresse 2] à [Localité 5] (Somme), figurant au cadastre section [Cadastre 8], d'une superficie de 9 ares 88 centiares. Ils y ont édifié une première maison en 1967, constituant leur domicile, puis une seconde en 1979, occupée par leur fille, Mme [F] [H], et son époux, M. [G] [M]. Ayant rencontré des difficultés financières, ces derniers ont consulté la société Ingéniérie Financière qui leur a alors suggéré de devenir propriétaires de l'immeuble qu'ils occupaient au moyen d'une donation consentie par les époux [H], puis de le vendre avec faculté de rachat (vente à réméré). Par deux actes notariés du 16 février 2010 reçus par Me [P] [U], notaire à [Localité 11], les époux [H] ont fait don de la pleine propriété de l'immeuble en question aux époux [M] qui l'ont cédé à la SARL'Go'Immo au prix de 140'000'euros sous la condition résolutoire de l'exercice du réméré dans le délai de quinze mois. L'acte de vente prévoyait également une convention d'occupation précaire aux termes de laquelle les vendeurs s'obligeaient à verser à l'acquéreur une indemnité d'occupation de 1'220 euros par mois. Face aux difficultés financières persistantes des époux [M], les parties sont convenues à trois reprises de prolonger la faculté de rachat, la dernière fois jusqu'au 30 juin 2013. A compter du mois d'octobre 2013, les époux [M] n'ont plus payé l'indemnité d'occupation et la société Go Immo leur a fait signifier le 18 février 2014 un commandement de payer la somme principale de 27 685,72 euros ainsi qu'une sommation de quitter les lieux. Par acte d'huissier du 12 mars 2014, publié le 15 mai 2014 au service de la publicité foncière d'Abbeville, les époux [H] et les époux [M] ont fait assigner la société Go Immo et Me [U] devant le tribunal de grande instance d'Amiens afin de voir prononcer la nullité de la donation et de l'acte de vente du 16 février 2010. Par jugement du 28 septembre 2016, le tribunal, constatant qu'en l'absence de division cadastrale préalable de la parcelle susvisée et en l'état de la rédaction des deux actes litigieux, ceux-ci avaient eu pour effet de transférer la propriété de l'intégralité de la parcelle et des deux maisons des époux [H] aux époux [M] puis de ces derniers à la société Go Immo, et retenant la responsabilité du notaire, a : - annulé ces deux actes, - ordonné les restitutions : * par la société Go Immo aux époux [H] des immeubles objets de la vente du 16'février 2010, * par les époux [M] à la société Go Immo du prix de vente, soit la somme de 140 000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement, * par la société Go Immo aux époux [M] des sommes perçues au titre de l'indemnité d'occupation, soit un total de 31 788,28 euros, augmentées des intérêts au taux légal à compter du jour du jugement, - rejeté la demande de compensation entre ces deux dernières sommes, - condamné Me [U] à payer, à titre de dommages et intérêts et avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement : * 4 141 euros aux époux [M], * 2'000 euros aux époux [H] en réparation de leur préjudice moral, * 41 788,28 euros à la société Go Immo, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné, en application de l'article 700 du code de procédure civile : * Me [U] à payer les sommes de 2'000'euros aux époux [H] et [M] et 1 200 euros à la société Go Immo, * la société Go Immo à verser aux époux [H] et [M] la somme de 1'500 euros, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. La société Go Immo a interjeté appel de ce jugement et, après régularisation de la procédure compte tenu du décès de [J] [H] et intervention de sa veuve et de sa fille en qualité d'ayants droit, la cour d'appel d'Amiens, par arrêt du 6 février 2020, a confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, y ajoutant, a condamné Mme [D] [L], veuve [H], et Mme [F] [H], épouse [M], à payer à la société Go Immo les sommes de 10 816,46 euros et 1 321,87 euros au titre des taxes foncières et de l'assurance de l'immeuble, débouté les parties de leurs plus amples demandes et condamné la société Go Immo aux dépens d'appel. Par arrêt du 9 mars 2022, la Cour de cassation a, au visa de l'ancien article 1382 du code civil : - cassé et annulé l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Amiens mais seulement en ce qu'il a confirmé le jugement ayant rejeté la demande en garantie au titre de la restitution du prix de vente, la demande en réparation du préjudice au titre des frais liés au prêt souscrit auprès de la Banque populaire du 16 février 2010, à savoir les intérêts d'un montant de 35 455,42 euros, les frais de tenue de compte d'un montant de 685,40 euros, la demande tendant au paiement des frais de refinancement liés au prêt souscrit auprès du Crédit mutuel en 2014, à savoir les intérêts et assurances de ce prêt (3 117,70 euros), les frais de constitution de dossier (100 euros), de tenue de compte (419,06 euros) et de caution (211,20 euros), et la demande au titre des frais d'acte d'un montant de 5 200 euros, - remis, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant cet arrêt et renvoyé celles-ci devant la cour d'appel de Douai, - condamné Me [U] à payer à la société Go Immo la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, et l'a déboutée de sa demande formulée à ce titre. Aux termes de ses dernières conclusions remises le 13 octobre 2023, la'société'Go'Immo demande à la cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de': - confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Amiens en ce qu'il a annulé la donation et la vente intervenues le 16 février 2010, ordonné aux époux [M] de lui restituer le prix de vente, soit la somme de 140 000 euros augmentée des intérêts, et condamné Me [U] à l'indemniser du préjudice financier qu'elle a subi lié à la restitution des indemnités d'occupation aux époux [M], - l'infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau, - débouter Me [P] [U] de l'ensemble de ses demandes dirigées à son encontre, - condamner Mme [L] veuve [H] et Mme [M], toutes deux agissant tant en leur nom personnel qu'ès qualités d'héritières de [J] [H], à lui régler la somme de 12 145 euros au titre des taxes foncières et celle de 1 614,92 euros au titre de l'assurance de l'immeuble, - constater que l'insolvabilité des débiteurs est patente et ne lui permet pas d'obtenir la réparation intégrale de son préjudice, - condamner Me [U] à réparer ledit préjudice et à lui verser les sommes suivantes : * 140 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2016 au titre du prix de vente de l'immeuble, * 124 611,53 euros au titre de l'ensemble des dépenses qu'elle a engagées et assumées, selon l'énumération suivante : - 35 455,42 euros au titre des intérêts du prêt souscrit auprès de la Banque populaire au taux de 5,65% sur 143 900 euros, - 3 117,70 euros au titre des intérêts et assurances du prêt souscrit auprès du Crédit mutuel au taux de 2,53% depuis 2014 et jusqu'au terme, - 100 euros au titre des frais de constitution du dossier Crédit Mutuel, - 577,89 euros au titre des frais de tenue de compte Crédit Mutuel (15€/mois), somme à parfaire au jour de la décision à intervenir, - 685,40 euros au titre des frais de tenue de compte Banque Populaire, - 300 euros au titre des frais d'avenant au prêt Banque Populaire, - 211,20 euros au titre des frais de caution sur prêt Crédit Mutuel, - 5 200 euros au titre des frais d'acquisition réglés au notaire, - 46 421,65 euros au titre des intérêts sur compte courant, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir, - 198 euros au titre de la pénalité fiscale due à l'absence de chiffre d'affaires (remboursement tva non récupérable), - 12 145 euros au titre des taxes foncières (pour les deux maisons), - 1 614,92 euros au titre de l'assurance habitation, - 885,14 euros au titre des frais d'huissier de justice, - 3 219 euros au titre de la contribution financière des entreprises, - 559,84 euros au titre des frais liés à la déclaration des bilans annuels auprès du greffe du tribunal de commerce, - 2 123,31 euros au titre des frais de tenue comptable, - 689,94 euros au titre des frais de constitution de société, - 57,12 euros au titre des frais liés à la déclaration des bénéficiaires effectifs, - 11 050 euros au titre des autres frais de gestion courante (téléphone, timbres, déplacements...), * 100 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de réaliser le gain escompté et au titre du manquement de Me [U] à ses obligations et au devoir de conseil, - condamner celle-ci à lui régler la somme de 28 978,15 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance, de la première instance et de la procédure devant la cour d'appel d'Amiens. Par conclusions remises le 26 décembre 2022, Me [U] demande à la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, de : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - débouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes formulées à son encontre, - condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Lexavoué Amiens Douai,. Il est renvoyé aux conclusions de ces parties pour le détail de leur argumentation. Les autres intimés, à savoir Mme [D] [H] et M. et Mme [M], n'ont pas constitué avocat. MOTIFS DE LA DÉCISION L'article 1240 du code civil, qui portait le numéro 1382 à l'époque des faits de l'espèce, dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, le notaire dont la faute a concouru à la nullité de la vente est tenu de réparer toutes les conséquences dommageables qui en résultent pour l'acquéreur. Dès lors que sont définitives, pour avoir été confirmées par des dispositions de l'arrêt de la cour d'appel d'Amiens non touchées par la cassation, les dispositions par lesquelles le tribunal de grande instance de la même ville a condamné Me [U] à payer certaines sommes à la société Go'Immo à titre de dommages et intérêts après avoir caractérisé, à l'origine de la nullité des actes de donation et de vente, une faute de ce notaire ayant engagé sa responsabilité délictuelle, le principe de cette responsabilité ne peut plus être remis en cause. Celle-ci oblige Me [U] à indemniser la société Go Immo de l'intégralité du préjudice résultant pour elle de la nullité de l'acte de vente à réméré, comprenant : - les frais que ladite société a exposés en pure perte à l'occasion de cette opération, - le cas échéant, le remboursement du prix par les vendeurs, dont le notaire est le garant en cas d'insolvabilité de ces derniers. Sur les frais exposés à l'occasion de la vente Il est établi par les pièces versées aux débats que pour financer son achat, la société Go Immo a souscrit le 16 février 2010 auprès de la Banque Populaire un emprunt de 143'000'euros remboursable sur 36 mois et que, n'ayant pu solder celui-ci à son échéance en raison du non-respect, avéré, de leurs propres obligations par les vendeurs, elle a dû souscrire un nouvel emprunt, de refinancement, obtenu du Crédit Mutuel. C'est dès lors à bon droit, ainsi que le confirme d'ailleurs l'arrêt de la Cour de cassation, que l'appelante sollicite la condamnation de Me [U] à lui régler, à titre de dommages et intérêts, le montant : - des frais liés à l'emprunt souscrit auprès de la Banque Populaire le 16 février 2010, à savoir les intérêts d'un montant de 35 455,42 euros et les frais de tenue de compte d'un montant de 685,40 euros, - des frais de refinancement liés au prêt souscrit auprès du Crédit mutuel en 2014, à savoir les intérêts et assurances de ce prêt (3 117,70 euros), les frais de constitution de dossier (100 euros), de tenue de compte (577,89 euros après actualisation) et de caution (211,20 euros), étant précisé que si la société Go Immo a certes accepté la prorogation du délai de réméré, c'est bien le contrat de vente qui est à l'origine de l'opération, - des frais d'acte d'un montant de 5 200 euros. Le rejet par la cour d'appel d'Amiens, confirmant le jugement, des demandes portant sur les autres sommes énumérées ci-dessus par l'appelante dans « l'ensemble des dépenses qu'elle a engagées'» n'entrant pas dans l'objet de la cassation et étant par conséquent définitif, lesdites demandes sont irrecevables devant la présente cour de renvoi comme le plaide l'intimée. Il ressort du jugement que la perte de chance de réaliser le gain escompté a déjà été prise en compte par le tribunal pour fixer la somme qu'il a condamné le notaire à verser à la société Go Immo à titre de dommages et intérêts, condamnation confirmée par la cour d'appel d'Amiens et également définitive. La demande de ce chef est donc également irrecevable. C'est donc une somme de 45'347,61 euros qu'il convient d'allouer à l'appelante à ce titre. Sur le remboursement du prix de vente Si Me [U] fait valoir que l'appelante ne justifie pas de la situation actuelle des époux [M] ni, par conséquent, de leur insolvabilité, il résulte des circonstances de l'espèce que par l'effet de l'annulation de la donation, les époux [M] ne sont plus propriétaires de l'immeuble objet du litige qui ne leur avait été donné que pour tenter de résoudre leurs graves difficultés financières. La société Go Immo produit un courrier du 5 mai 2015 par lequel Me [S], huissier de justice, indiquait : « M. et Mme [M] sont tous deux en longue maladie et perçoivent un très faible revenu avoisinant 900 euros (500 pour M. et 400 pour Mme). Ces revenus sont insaisissables. Quant au mobilier, il est sans valeur et appartient aux parents de Mme. Les comptes bancaires sont au contentieux. Poursuivre la procédure entraînerait des frais irrécouvrables'». Elle produit également l'acte de signification de ses conclusions en date du 28 novembre 2022 duquel il ressort que les époux [M] sont séparés et que M. [M] vivait alors dans un camping municipal ; Mme'[D]'[H] a répondu le 11 octobre 2023 à une sommation interpellative, ce dont il ressort déjà qu'elle était vivante et que sa fille n'avait pas hérité d'elle, que M. et Mme'[M] n'étaient pas en mesure de régler quoi que ce fût eu égard à leur situation financière et cette dernière a répondu à une sommation interpellative de la même date qu'elle verrait avec un avocat. Il est ainsi suffisamment établi, en l'absence de tout indice avancé d'un retour à meilleure fortune, que les époux [M] étaient insolvables lorsque le tribunal a eu à statuer et qu'ils le sont encore. C'est dès lors à bon droit que la société Go Immo entend mettre en jeu la garantie du notaire et sollicite la condamnation de l'intimée à lui payer la somme de 140'000 euros. Me [U] doit donc être condamnée, en définitive, à verser à l'appelante la somme de 185 347,61 euros à titre de dommages et intérêts. Partie perdante sur l'essentiel, elle doit être également condamnée aux dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Il est en outre équitable qu'en application de l'article 700 du même code, elle indemnise l'appelante des frais que celle-ci a été contrainte d'exposer pour assurer la défense de ses intérêts et soit déboutée de sa propre demande à ce titre. Il n'appartient pas à la cour de statuer sur les dépens des procédures menées devant le tribunal de grande instance et la cour d'appel d'Amiens qui ont déjà statué sur ce point. PAR CES MOTIFS La cour infirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Go Immo de sa demande de condamnation de Me [U] à lui payer la somme de 140'000 euros au titre de sa garantie de la restitution du prix de vente et, en réparation du préjudice constitué par les frais exposés à l'occasion de la vente annulée, les sommes de 35 455,42 euros et 685,40 (prêt souscrit auprès de la Banque Populaire), 3 117,70 euros, 100 euros, 419,06 euros et 211,20 (frais liés au prêt de refinancement souscrit auprès du Crédit Mutuel) et 5 200 euros (frais d'acte), statuant à nouveau de ce chef, condamne Me [U] à payer à la société Go Immo la somme totale de 185 347,61 euros avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, déclare irrecevable le surplus des demandes indemnitaires de la société Go Immo, déboute la société Go Immo de sa demande de condamnation de Me [U] aux dépens des procédures menées devant le tribunal de grande instance et la cour d'appel d'Amiens, déboute Me [U] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, la condamne aux dépens et au paiement à la société Go Immo d'une indemnité de 8'000 euros par application dudit article 700. Le greffier Delphine Verhaeghe Le président Bruno Poupet