Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/02775

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION - N° RG 23/02775 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GNWO 03-CPAEX RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE SAINT DENIS DE LA RÉUNION JAF CAB 3 MINUTE N° N° RG 23/02775 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GNWO NAC : 22G - Demande relative à la liquidation du régime matrimonial JUGEMENT CIVIL DU 27 FEVRIER 2024 EN DEMANDE Monsieur [O] [X] [Y] [N] [P] [Adresse 5] [Localité 7] représenté par Me Emmanuel QUEMPER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION EN DÉFENSE Madame [B] [M] [Z] [Adresse 4] [Localité 6] Non représentée COMPOSITION DE LA JURIDICTION présidente :Myriam CORRET assistée lors du prononcé de :Emilie LEBON, greffière Me Louis LAI-KANE-CHEONG Me Emmanuel QUEMPER Les dossiers ont été déposés au greffe de la juridiction le 28 novembre 2023 Le jugement a été prononcé par mise à disposition des parties le 27 février 2024 Copie exéc Avo + Copie conf Avo : Me Emmanuel QUEMPER délivrées le : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION - N° RG 23/02775 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GNWO 03-CPAEX FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Monsieur [O] [X] [Y] [N] [P] et Madame [B] [M] [Z] ont vécu en concubinage de 2015 à 2021. Au moins un enfant est issu de leur relation. Aux termes d’un acte notarié en date du 20 juin 2018, ils ont acquis pour la moitié indivise en pleine propriété chacun, une villa de type T6 T7 sur deux niveaux d’une surface habitable de 197 m², située à [Adresse 10], cadastrée section HC numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3], moyennant le prix de 330.000 euros. L’acquisition a été financée au moyen de la souscription d’un prêt d’un montant de 340.720 euros, d’une durée de 276 mois, dont la première échéance était le 1er juillet 2018 et la dernière le 1er juin 2041. Dans le cadre de l’acquisition du bien sis à [Adresse 10], Monsieur [P] a payé au notaire, sur ses propres deniers: - 5 000 euros au titre du dépôt de garantie, - 40.200 euros au titre des frais d’acquisition, et des biens mobiliers. Le bien immobilier, étant destiné à la location, (loyer évalué à 430 euros et 450 euros par chambre), a été loué à compter du 1er juillet 2018 à six locataires, et à compter du mois d’août suivant, les sept chambres étaient louées. Les coindivisaires avaient convenu que: - Madame [Z] s’occupait de la gestion des locataires, - les mensualités du prêt étaient débitées sur un compte joint ouvert à la [8], lequel compte devait recevoir les loyers. Madame [Z] a demandé aux locataires de verser les loyers sur son compte personnel et elle faisait un virement sur le compte joint pour couvrir les mensualités de l’emprunt et les taxes. Madame [Z] ne rendait pas compte de la gestion des loyers et était seule à les percevoir. Les tentatives de règlement amiable ont échoué, Madame [Z] refusant notamment de partager les loyers et de communiquer les baux conclus. Par sommations interpellatives en date des 16 mars 2022, 13 avril 2022 et 17 mai 2022, auprès des locataires du bien, Monsieur [P] a pu recueillir les informations suivantes : - le bien est occupé par sept locataires sauf pendant la période de la COVID, - le montant des loyers mensuels est de 450 euros pour chacun des locataires, - l’ensemble des loyers étaient versés sur le compte personnel de Madame [Z]. A compter du mois d’avril 2022, Madame [Z] a cessé de rembourser le prêt immobilier tout en conservant les loyers. La banque a mis en demeure Monsieur [P] de régler les échéances dudit prêt, puis il a été inscrit auprès des fichiers d’incidents de la Banque de France. Monsieur [P] a dû avancer la somme totale de 4.800 euros en trois versements de 1.800 euros, 500 euros et 2.500 euros afin de régulariser cette situation. Monsieur [P] et Madame [Z] ont vendu le bien immobilier par acte reçu par Maître [R] [A], notaire à [Localité 9], le 25 août 2022, moyennant le prix de 397 000 euros. Les parties avaient précisé à l’acte que le solde du prix de vente, déduction faite du prêt immobilier et de la commission d’agence, sera consigné dans l’attente d’une décision de justice. Les tentatives de réglement amiable du partage des loyers ont échoué, Madame [Z] n’ayant pas répondu au courrier recommandé du Conseil de Monsieur [P] en date du 1er juillet 2022. Monsieur [P] a fait délivrer par voie d’huissier une sommation interpellative à Madame [Z] afin qu’elle prenne position. En dépit de plusieurs appels téléphoniques de l’huissier, elle ne s’est jamais présentée aux rendez-vous fixés. C’est dans ce contexte que par acte extra-judiciaire en date du 31 juillet 2023, Monsieur [P] a fait assigner Madame [Z] en partage judiciaire. Il a sollicité le tribunal de céans aux fins de: - ordonner qu’il soit procédé aux opérations de compte, liquidation et partage judiciaire de l’indivision existant entre Monsieur [O] [P] et Madame [B] [M] [Z] sur le bien sis à [Adresse 10] ; Pour ce faire, et avant dire droit, - DESIGNER tel expert qu’il plaira avec pour mission de : - Recueillir les explications des parties, - Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, - Evaluer au plus juste, à partir des éléments dont il disposera. le montant total des revenus locatifs que Madame [B] [M] [Z] a conservé entre ses mains, et dont elle reste redevable à l’égard de l’indivision; - Evaluer au plus juste les masses indivises globales à partager,composées notamment des revenus locatifs conservés par Madame [B] [M] [Z] et du solde du prix de vente du bien indivis; - Puis, lorsque les masses indivises à partager auront été évaluées par l'Expert, COMMETTRE tout notaire qu'il lui plaira pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage judiciaire de l’indivision existant entre Monsieur [O] [P] et Madame [B] [M] [Z] sur le bien sis à [Adresse 10]; - FIXER à 50%, les droits de Monsieur [O] [P] sur les sommes indivises globales à partager (solde du prix de vente et revenus locatifs compris), augmentés d’un droit à récompense de 2400 euros ; - CONDAMNER en tout état de cause Madame [B] [M] [Z] à verser à Monsieur [O] [P] la moitié des revenus locatifs dont elle reste redevable à l’égard de l'indivision, tels qu’évalués par l'Expert ; - CONDAMNER Madame [B] [M] [Z] à payer à Monsieur [O] [P] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ; - ATTRIBUER à Monsieur [O] [P] le montant de la quote-part de Madame [Z] sur le solde du prix de vente consigné chez Maître [R] [A]. et dire que cette somme viendra en déduction du montant des condamnations prononcées à l’encontre de la défenderesse ; - CONDAMNER Madame [B] [M] [Z] à payer à Monsieur [O] [P] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - DIRE ET JUGER que les dépens en ce compris les éventuels frais d'expertise seront employés en frais privilégiés de partage. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [P] réclame à la défenderesse sa quote part des loyers sur la période pendant laquelle lesdits loyers étaient virés sur le compte personnel de celle-ci, et plus généralement de faire les comptes des sommes qu’il a réglées, afin qu’il soit remboursé. Précision étant faite que le reliquat du prix de vente a été consigné en l’étude de Maître [R] [A]. Madame [Z] a été assignée à personne, et n’a pas constitué avocat. L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2023. Les conseils des parties ont été informés que le jugement est mis à disposition au greffe à la date du 27 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 50 du Code de procédure civile. Par message adressé par voie électronique le 26 novembre 2023, Maître [F] [C] a indiqué qu’il venait “de se constituer” dans l’intérêt de la défenderesse, sa cliente l’ayant consulté le vendredi, soit le 24 novembre 2023, et sollicitait un renvoi pour ses conclusions. En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions. MOTIFS DE LA DECISION SUR LA DEMANDE DE “RENVOI AUX FINS DE CONCLUSION” L’article 802 du code de procédure civile prévoit : “Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance en l'état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption”. Aux termes de l’article 803 dudit code : “L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal”. Il résulte de ces dispositions que la demande de renvoi aux fins de prendre des conclusions présentée par la défenderesse après ordonnance de clôture sera rejetée, en l’absence de motif grave justifiant la réouverture des débats, étant rappelé que la défenderesse a été valablement assignée à personne le 31 juillet 2023, l’ordonnance de clôture ayant été prise le 24 octobre 2023. SUR L’ORDONNANCEMENT DU PARTAGE JUDICIAIRE L’article 1361 du Code de procédure civile dispose : « Le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l’article 1378 sont réunies. Lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage.» Il résulte de l’article 1364 du même code que si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les copartageants et à défaut d'accord, par le tribunal. Il ressort des nombreuses pièces produites aux débats que Monsieur [P] a effectué de multiples tentatives de règlement amiable de ce différend, sans succès. Il sera ordonné qu’il soit procédé aux opérations de compte, liquidation et partage judiciaire de l’indivision existant entre Monsieur [O] [P] et Madame [B] [M] [Z] sur le bien sis à [Adresse 10]. Concernant la demande de désignation d’un expert judiciaire, le demandeur ne démontre pas de difficultés particulières nécessitant une expertise. Le bien immobilier a été vendu, le solde du prix est consigné en l’étude de Maître [A]. Monsieur [P] produit des preuves de la valeur locative du bien immobilier, des tableaux relatifs au montant des loyers encaissés et des sommes versées par Madame [Z] sur le compte joint, de sorte que la désignation d’un expert judiciaire n’est pas nécessaire, le notaire étant parfaitement compétent pour effectuer des calculs d’un compte de répartition d’une indivision. Soit Madame [Z] accepte de remettre les pièces comptables permettant l’ajustement des comptes et le partage sera plus précis et contradictoire, soit Madame [Z] fait le choix de demeurer dans la position qui est la sienne depuis la séparation du couple, et le partage sera effectué sur les seuls éléments probants produits par Monsieur [P]. Maître [W] [L], notaire dont l’office notarial se situe au [Adresse 1], sera désignée afin de mener à bien cette mission, ainsi qu’il sera précisé dans le dispositif. Le suivi de cette affaire sera assuré par le Juge aux Affaires familiales du Cabinet 3 qui devra faire rapport en cas de difficultés. Maître [W] [L] sera chargée d’évaluer au plus juste, à partir des éléments dont il disposera, le montant total des revenus locatifs que Madame [B] [M] [Z] a conservé entre ses mains, et dont elle reste redevable à l’égard de l’indivision. Le notaire procédera au partage judiciaire. Monsieur [P] demande à ce que le notaire désigné fixe à 50%, les droits de Monsieur [O] [P] sur les sommes indivises globales à partager (solde du prix de vente et revenus locatifs compris), augmentés d’un droit à récompense de 2400 euros. Il convient de préciser que le mécanisme des récompenses est employé uniquement concernant la liquidation des régimes matrimoniaux de communauté. En l’espèce, les parties étaient en concubinage, il n’y a donc pas lieu de procéder à des calculs de récompense. En revanche, Monsieur [P] prouve avoir financé lors de l’acquisition: la somme de 5. 000 euros au titre du dépôt de garantie et celle de 40.200 euros au titre des frais d’acquisition et des biens mobiliers, soit au total 45.200 euros. Surtout, il démontre avoir versé 4.800 euros à la banque, la défenderesse ayant cessé d’abonder le compte joint pour le paiement du prêt. Il sera jugé que l’indivision doit en nominal à Monsieur [P], la somme totale de 4.800 euros pour le financement de certaines échéances du prêt relativement au bien sis à [Adresse 10]. Monsieur [O] [P] demande à ce que ses droits soient fixés à 50% sur les sommes indivises globales à partager, à savoir le solde du prix de vente et les revenus locatifs, et que la défenderesse soit condamnée à lui verser la moitié des revenus locatifs pour avoir encaissé la totalité des loyers. Aucune convention d’indivision n’est produite aux débats. Il ressort des pièces versées que Monsieur [P] détient la moitié indivise en pleine propriété du solde du prix de vente et des revenus locatifs, il sera donc fait droit à ses demandes. Madame [Z] sera condamnée à verser à l’indivision les loyers perçus personnellement. Eu égard aux montants en présence, il sera attribué à Monsieur [O] [P] le montant de la quote-part de Madame [Z] sur le solde du prix de vente consigné chez Maître [R] [A] et cette somme viendra en déduction du montant des condamnations prononcées à l’encontre de la défenderesse. Sur la demande de dommages et intérêts L’article 1240 du Code civil dispose: “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” Monsieur [P] sollicite une indemnisation pour un montant de 5.000 euros. Il justifie sa demande par le comportement “particulièrement agressif et belliqueux” de son ex-compagne qui l’a privé de la perception de la moitié des loyers, l’empêchant ainsi d’investir dans un autre bien immobilier. Il démontre avoir subi des désagréments financiers et bancaires du fait de la cessation des remboursements des échéances du prêt pour Madame [Z], l’obligeant à mobiliser 4 800 euros alors que la défenderesse percevait les loyers dont une partie était destinée au paiement des charges afférentes au bien. La faute de Madame [Z] est ainsi caractérisée de par son comportement faisant obstacle aux opérations de compte et de partage de l’indivision, tout en percevant seule les loyers. Elle s’est octroyée le droit de cesser le paiement des échéances du prêt immobilier sans en avertir Monsieur [P] qui en a subi les conséquences. Le préjudice subi par Monsieur [P] existe du fait d’un manque à gagner sur la perception de sa quote part des loyers, de la perte de temps pour effectuer toutes les démarches faites pour faire valoir ses droits: sommations interpellatives, courriels dont les réponses vont jusqu’à être vulgaires, diligences judiciaires notamment, et de la mobilisation de ses finances pour ces opérations, lesquelles auraient pu être évitées. Il sera fait droit à la demande de Monsieur [P] et Madame [Z] sera condamnée à payer à Monsieur [P] la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Madame [B] [M] [Z], partie perdante, sera condamnée à payer à Monsieur [O] [P] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile . Il sera ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, susceptible d’appel, ORDONNE les opérations de compte, liquidation et partage judiciaire de l’indivision existant entre Monsieur [O] [P] et Madame [B] [M] [Z] sur le bien sis à [Adresse 10]; DEBOUTE Monsieur [P] de sa demande de désignation d’un expert judiciaire; DESIGNE Maître [W] [L], notaire dont l’office notarial se situe au [Adresse 1] pour y procéder; DIT qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir Maître [W] [L], notaire sus-nommé, DANS LE DELAI DE TROIS MOIS suivant la signification du présent jugement ; DIT que le notaire devra évaluer au plus juste, à partir des éléments dont il disposera, le montant total des revenus locatifs que Madame [B] [M] [Z] a conservé entre ses mains, et dont elle reste redevable à l’égard de l’indivision; DIT que le notaire pourra s’adjoindre pour l’évaluation des loyers, le concours d’un expert désigné d’un commun accord entre les parties et à défaut, par le juge commis ; COMMET le juge aux affaires familiales du Cabinet 3 de ce tribunal pour surveiller ces opérations et faire rapport en cas de difficultés ; DIT qu’en cas d’empêchement des Juge et Notaire commis, il sera procédé à leur remplacement par simple ordonnance rendue à la demande de la partie la plus diligente ; DIT que le notaire devra évaluer au plus juste les masses indivises globales à partager,composées notamment des revenus locatifs conservés par Madame [B] [M] [Z], du solde du prix de vente du bien indivis et des sommes dues par l’indivison [P] / [Z] à Monsieur [P]; DIT que Monsieur [P] détient une créance d’un montant total de 4.800 euros pour le financement de certaines échéances du prêt relativement au bien sis à [Adresse 10]; FIXE à 50%, les droits de Monsieur [O] [P] sur les sommes indivises globales à partager (solde du prix de vente et revenus locatifs compris), augmentés des sommes dues par l’indivision [P] / [Z] à Monsieur [P] d’un montant de 4.800 euros; CONDAMNE Madame [B] [M] [Z] à verser à Monsieur [O] [P] la moitié des revenus locatifs dont elle reste redevable à l’égard de l'indivision, tels qu’évalués par le notaire ainsi que les sommes qu’elle doit à Monsieur [P] au titre des paiements effectués par ce dernier pour le compte de l’indivision [P] / [Z]; CONDAMNE Madame [B] [M] [Z] à payer à Monsieur [O] [P] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts ; ATTRIBUE à Monsieur [O] [P] le montant de la quote-part de Madame [Z] sur le solde du prix de vente consigné chez Maître [R] [A] et DIT que cette somme viendra en déduction du montant des condamnations prononcées à l’encontre de la défenderesse ; CONDAMNE Madame [B] [M] [Z] à payer à Monsieur [O] [P] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage. Ainsi prononcé, le présent jugement a été signé par le président et le greffier. Le greffierLe président