Tribunal judiciaire, 24 mai 2024. 22/07195

MINUTE N° : JUGEMENT DU :24 Mai 2024 DOSSIER N° :N° RG 22/07195 - N° Portalis DB3T-W-B7G-TZ4Q AFFAIRE :S.A. IMMOBILIERE 3F C/ [K] [B] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL 3ème Chambre COMPOSITION DU TRIBUNAL PRESIDENT :Monsieur VERNOTTE, Vice-Président Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats. GREFFIER : Lors des débats : Mme PERREAU Lors du prononcé : Mme REA PARTIES : DEMANDERESSE S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0617 DEFENDEUR Monsieur [K] [B], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Sophie ACQUERE, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 393 Clôture prononcée le : 14 décembre 2023 Débats tenus à l’audience du : 25 mars 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 24 mai 2024 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 24 mai 2024. FAITS CONSTANTS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2002 enregistré le 7 janvier 2003 à la Recette des Impôts de [Localité 3], l’Office Public d’HLM de la Ville de [Localité 4] aux droits de laquelle se trouve la société IMMOBILIERE 3F, a consenti un bail à usage commercial à Monsieur [K] [B], portant sur des locaux sis à [Adresse 2], comprenant une boutique de 64 m² en rez-de-chaussée et un sous-sol, à compter du 1er octobre 2002, pour l’exercice de l’activité de commerce alimentation générale, primeurs, avec vente de vins et boissons alcoolisées à emporter. Les locaux comprennent une boutique au rez-de-chaussée et un sous-sol à usage d’entrepôt de marchandises. Le 27 novembre 2019, le responsable habitat de la société IMMOBILIERE 3F gérant la commune de [Localité 4], a étéconvoqué par les services de police pour être auditionné sur l’un des locataires de la société IMMOBILIERE 3F et en l’espèce Monsieur [K] [B], à qui il était reproché diverses infractions, notamment le travail dissimulé d’étrangers sans titre, la vente de cigarettes sans autorisation, la détention de codéine, d’un chien Rotweiller de catégorie 2, ainsi que l’aménagement de son sous-sol en chambres aménagées avec des lits, photos de famille, pièce d’eau et un WC. Suivant arrêté n°2020/319 en date du 3 février 2020, Monsieur le Préfet du Val de Marne a fermé le commerce de Monsieur [B] pour une durée de trois mois, en considération des faits ci-dessus. Suivant assignation délivrée le 6 mars 2020, La SA Immobilière 3F a attrait M. [K] [B] devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins prononcer la résiliation du bail commercial et l’expulsion de M. [B]. EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS Dans ses dernières conclusions notifiées le 10 octobre 2023, La SA Immobilière 3F a demandé à la juridiction de : - Prononcer la résiliation du bail commercial consenti le 1er octobre 2002 par l’Office Public d’Habitation à Loyer Modéré de la Ville de [Localité 4] aux droits duquel se trouve la société IMMOBILIERE 3F à Monsieur [K] [B], à compter de la décision à intervenir, aux torts exclusifs de Monsieur [K] [B] ; - Autoriser la Société IMMOBILIERE 3F à faire expulser Monsieur [K] [B] et le cas échéant, tous occupants de son chef avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique si besoin est des locaux sis à [Adresse 2] ; - Autoriser l'Huissier instrumentaire à prendre, lors de l'expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d'empêcher d'y pénétrer ; - Condamner Monsieur [K] [B] à payer à la Société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation qu’il conviendra de fixer à une somme mensuelle égale au montant du loyer précédemment exigible augmenté des charges locatives, à compter de la décision à intervenir, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clés ; - Autoriser la société IMMOBILIERE 3F à conserver le montant du dépôt de garantie soit la somme de 3.953,26 € conformément aux clauses et conditions du bail ; - Condamner Monsieur [K] [B] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 10.000 € à titre de dommages intérêts ; - Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit ; - Condamner Monsieur [K] [B] à payer à la Société IMMOBILIERE 3F la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement. Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 mars 2023, M. [K] [B] a demandé au tribunal : à titre principal : - de débouter La SA Immobilière 3F de ses prétentions ; à titre subsidiaire : - d’ordonner une expertise aux fins de définir le montant de l’indemnité d’éviction devant revenir à M. [K] [B] ; - de dire et juger que Monsieur [B] a droit de maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction par la société IMMOBILIERE 3F ; en tout état de cause : - de condamner La SA Immobilière 3F à payer à M. [K] [B] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 décembre 2023, l’affaire a été fixée à l’audience du 12 février 2024, renvoyée au 25 mars 2024, puis mise en délibéré au 24 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes principales - Sur la résiliation du bail commercial et l’expulsion En vertu de l’article 1728 du code civil, « Le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » L’article 1729 du code civil dispose que « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » La jurisprudence considère comme des motifs graves justifiant la résiliation du bail : - le changement de destination des lieux par le preneur (Cass. Civ., 30 mars 2017, n°1525161, AJDI 2017, p.437 ; JCP N 2017, n°27, Affaires 1220, spéc. N°11, obs. J. Monéger ; CA Paris, 16e ch. A, 25 février 2008, Loyers et copropriété 2009, comm. 124 ; CA Paris, 16 e ch. B, 20 mars 2008, Administrer octobre 2008, p.54, obs. D. Lipman-W. Boccara ; CA colmar, 1ère ch., 2 novembre 20016, n°15/05159, Loyers te copropriété 2017, comm. 15, obs. E. Chavance) ; - l’utilisation par le preneur des lieux à usage commercial pour l’habitation (Cass. 3e civ, 20 janvier 2010, n°08-18684, RL 2010, p. 122 ; CA Paris 16e ch. A, 20 septembre 2006, n°05/00251) ; - la réalisation par le preneur de travaux non autorisés ( Cass 3e civ., 18 janvier 2011, n°09-72913, AJDI 2011, p.441, obs. C. Dreveau ; Cass 3e civ., 30 octobre 2013, n°12-25798, Loyers et copropriété 2013, comm. 344, obs. [M] [V]) ; - le défaut d’exploitation des lieux en violation des clauses du bail, suite à la fermeture administrative préfectorale (Cass. 3e civ.,10 janvier 1996, n°94-14079, RL 1996, p.174 ; Cass. 3e civ., 1er avril 1998, n°96-14638, JCP G 1998, IV, n°2197 ; D. 1998, IR, p.115 ; Cass 3e civ., 8 avril 1999, n°97-17476, AJDI 1999, p.635 ; Cass. 3e civ., 13 mars 2002, n°00-18298, AJDI 2002, p.378 ; Cass 3e civ., 25 mars 2015, n°13-25092, Ann Loyers mai 2015, p.45) ; - ou encore la fermeture administrative du fonds pour trafic de stupéfiants (CA Parids, 2 oct. 1995, n°94/12092, Loyers et copr. 1996, comm. 30, noe [M] [V] et [U] [W]) ou pour divers motifs imputables au preneur (Cass. 3e civ., 25 juin 1997, n°95-14708, Administrer, nov. 1997, p. 59, obs. [L] [H]). En l’espèce, le contrat de bail commercial conclu entre La SA Immobilière 3F et M. [K] [B] précise, à l’article 5, l’activité qui doit être exercée par le commerçant : « commerce alimentation générale, primeurs, avec vente de vins et boissons alcoolisées à emporter. Étant entendu qu’il n’y aura aucune consommation sur place. A défaut du respect de cette clause, le bail sera résilié de plein droit ». Le locataire s’est engagé également expressément, aux termes des articles 5 et 6 du contrat, à : - « toujours tenir la boutique constamment ouverte et approvisionnée, sauf circonstances indépendantes de sa volonté (…) ; - conserver aux locaux pendant toute la durée du bail, leur caractère commercial (…) ; - conserver aux locaux pendant toute la durée du bail, leur caractère commercial (...) ; - [maintenir] lesdits lieux à l’usage prévu, et en état permanent d’exploitation effective et normale, sans pouvoir, sous aucun prétexte, employer, même momentanément, lesdits lieux à une autre destination, soit par addition, soit par substitution d’activités, sans y avoir été autorisé expressément par le bailleur (…) ; - se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur ou à venir, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, l’hygiène, la sécurité, la police, l’inspection du travail, la protection de l’environnement et [supporter], le cas échéant, le coût de la mise en conformité avec lesdits règlements, ainsi que tous travaux, modifications et aménagements ordonnés par les autorités administratives, de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet (…) ; - prendre toutes les précautions nécessaires pour que l’exercice de son commerce, de son industrie, ou de sa profession ne puisse nuire en quoi que ce soit à la tranquillité, à l’hygiène, à la solidité, à la sécurité ou à la bonne tenue de l’immeuble, ou ne puisse causer aux habitants de l’immeuble ou des immeubles voisins, une incommodité, une gêne, un trouble ou un préjudice quelconque ». Or, il ressort de l’arrêté préfectoral de fermeture administrative du commerce de M. [K] [B] pris le 03 février 2020, la présence dans le local commercial de : - 4,3 kg de tabac destiné à la vente sans autorisation ; - 118 gélules de codéine destinées à la vente de médicaments ; - ainsi que de deux salariés en situation irrégulière sur le territoire national, dont un qui n’était pas déclaré auprès des organismes sociaux. En outre « une partie du sous-sol était aménagé et dissimulé derrière une porte qui était aménagé avec des étagères et que le loquet d’ouverture était dissimulé derrière un pack de bouteilles d’eau. En ce qui concerne la pièce au sous-sol, il y avait deux chambres aménagées avec des lits, des photos de familles, des valises pleines de vêtement, 4 brosses à dents, un salon avec des canapés de couchage, la pièce est sans fenêtre, avec des câblages électriques à nu, une pièce d’eau est aménagée avec une douche et un wc. » M. [K] [B] a reconnu les faits lors de son audition le 25 novembre 2019 et a réglé une amende. Dans le corps de ses conclusions, il indique que ces faits ont fait l’objet d’une sanction financière, ce qui constitue un autre aveu de sa responsabilité. Le fait qu’il ait réglé une amende et fait l’objet d’une relaxe par un arrêt du 17 mars 2023 s’agissant de l’infraction de soumission d’une personne vulnérable à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité de la personne humaine, n’exonère pas M. [K] [B] de sa responsabilité au plan civil. En effet, en droit de la preuve, le pénal ne tient pas le civil en l’état, ce qui signifie qu’une relaxe par un tribunal correctionnel n’empêche pas une juridiction civile de retenir la responsabilité civile délictuelle de l’auteur relaxé pour les mêmes faits. En outre, la relaxe de M. [K] [B] s’explique parce qu’il avait déjà été poursuivi et condamné pour ces mêmes faits d’emploi d’un étranger sans titre de travail, via une ordonnance de composition pénale du 7 janvier 2021. Lors de son audition, M. [K] [B] a reconnu « avoir transformé le sous-sol en salle de pause et chambre sans avoir demandé la moindre autorisation à son bailleur, n’y ayant même pas songé. Cela faisait 6 mois qu’il avait fait installer une salle d’eau pour y prendre sa douche lorsqu’il ne pouvait pas rentrer chez lui. » La matérialité des manquements graves de la part de M. [K] [B] à ses obligations issues du contrat de bail étant établie, il convient de prononcer la résiliation du bail commercial conclu le 01 octobre 2022 entre La SA Immobilière 3F et M. [K] [B], portant sur des locaux situés [Adresse 2]. La résiliation est prononcée alors que M. [K] [B] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [K] [B] et de dire que faute par M. [K] [B] d’avoir libéré les lieux de sa personnes, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux. Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ». L’occupation illicite des lieux par M. [K] [B] cause manifestement et nécessairement un préjudice à La SA Immobilière 3F, qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation. L’indemnité d’occupation est due par M. [K] [B] depuis le prononcé de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. - Sur la clause pénale En application de la clause pénale stipulée à l’article 13 du contrat de bail, « en cas de résiliation du bail pour toute cause imputable au preneur, le dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres ». En l’espèce, il a été démontré que la résiliation judiciaire du bail a pour unique cause les manquements du preneur à ses obligations. En conséquence, il convient d’autoriser la société IMMOBILIERE 3F à conserver le montant du dépôt de garantie soit la somme de 3.953,26 € - Sur la demande de dommages et intérêts Vu l’article 1240 du code civil ; les manquements de M. [K] [B] ne sont pas que de simples inexécutions à ses obligations issues du contrat de bail ; il s’agit de fautes de nature délictuelle, d’une gravité importante. Elles ont causé un préjudice lourd à La SA Immobilière 3F, contraignant celle-ci à remettre en état le sous-sol du local commercial et provoquant une dégradation de son image, faisant apparaître la société d’HLM comme étant en lien avec une entreprise d’exploitation de la misère humaine et de marchandisation du sommeil. Le préjudice subi par La SA Immobilière 3F doit être, compte tenu des circonstances, fixé à la somme de 6 000 €. En conséquence, il convient de condamner M. [K] [B] à payer à La SA Immobilière 3F la somme de 6 000 € à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les demandes reconventionnelles L’indemnité d’éviction est une compensation destinée à indemniser le locataire en cas de non-renouvellement du bail. Les circonstances sont ici totalement différentes, puisqu’il s’agit d’une résiliation judiciaire - et non pas d’un non-renouvellement du bail à son échéance - pour faute du preneur. La résiliation judiciaire du bail pour faute du preneur n’est pas une condition permettant l’octroi d’une indemnité d’éviction. Par conséquent, il convient de rejeter la demande reconventionnelle formée par M. [K] [B]. Sur les autres mesures En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [K] [B] aux entiers dépens. Il y a lieu en outre de condamner M. [K] [B] à payer à La SA Immobilière 3F la somme de 3 000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, PRONONCE la résiliation judiciaire du bail en vigueur conclu le 01 octobre 2022 entre La SA Immobilière 3F et M. [K] [B], concernant le bien sis [Adresse 2] ; ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les deux mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [K] [B] et de tout occupant de son chef des lieux situés à avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier; AUTORISE l’huissier instrumentaire à prendre, lors de l’expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d’empêcher d’y pénétrer ; DIT, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ; FIXE l’indemnité d’occupation due par M. [K] [B], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; CONDAMNE M. [K] [B] à payer à La SA Immobilière 3F cette indemnité d’occupation, à compter de la présente décision, jusqu’à libération des lieux ; AUTORISE la société IMMOBILIERE 3F à conserver le montant du dépôt de garantie soit la somme de 3.953,26 € ; CONDAMNE M. [K] [B] à payer à La SA Immobilière 3F la somme de 6 000 € à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; REJETTE les autres demandes ; CONDAMNE M. [K] [B] aux entiers dépens ; CONDAMNE M. [K] [B] à payer à La SA Immobilière 3F la somme de 3 000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait à CRÉTEIL, l’an DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE VINGT QUATRE MAI Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé. Le GREFFIER Le PRÉSIDENT