Tribunal judiciaire, 15 octobre 2025. 23/01205

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] LOYERS COMMERCIAUX 30C N° RG 23/01205 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XQYE Minute n° Grosse délivrée le : 15 Octobre 2025 à Avocats JUGEMENT RENDU LE QUINZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier. Le Juge des Loyers Commerciaux, A l’audience publique tenue le 03 Septembre 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 15 Octobre 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ENTRE : S.C.I. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Henri Michel GATA, avocat au barreau de BORDEAUX ET : S.A.R.L. AGENCE [I], dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort EXPOSE DU LITIGE EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte notarié des 20 octobre et 15 décembre 1986, madame [Z] [M] veuve [L], monsieur [O] [L], monsieur [T] [L], monsieur [T] [C] [L], monsieur [H] [L] et monsieur [N] [L] ont donné à bail commercial à la SA AGENCE LE DEUNFF, pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1986, un local dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] composé du premier étage au-dessus de l’entresol et d’une petite vitrine située à droite de la porte d’entrée de l’immeuble, moyennant un loyer annuel initial de 30.600 francs hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Le bail a été renouvelé, pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2013 moyennant un loyer de 10.256,55 euros, par contrat du 02 janvier 2013 entre la SCI [Adresse 1], venant aux droits des consorts [L], et la SARL AGENCE [U] [I], ayant acquis le fonds de commerce le 1er juillet 1993 de la société LE DEUNFF. Le 19 juillet 2021, la SARL AGENCE [I] a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022. Le 22 septembre 2022, la SCI [Adresse 1] a fait signifier au preneur son acceptation du renouvellement du bail sous réserve de voir porter le montant du loyer à la somme annuelle de 20.000 euros hors taxes et hors charges. Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 14 novembre 2022, la SCI [Adresse 1] a, par acte du 07 février 2023, fait assigner la SARL AGENCE [I] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022. Par jugement du 1er août 2024, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er janvier 2022, ordonné une mesure d’expertise confiée à madame [V] épouse [B]. L’expert a déposé son rapport le 20 mars 2025. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES A l’audience, la SCI [Adresse 1], soutenant son mémoire signifié le 12 mai 2025 et déposé au greffe le 07 mai 2025 sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de : fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 1er janvier 2022, à la somme annuelle de 20.000 euros hors taxes et hors charges,condamner la SARL AGENCE [I] au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de sa demande, la SCI [Adresse 1] fait valoir, en application de l’article L145-33 du code de commerce, que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant un effet favorable sur l’activité commerciale. Ainsi, elle soutient la mise en service de la ligne de tramway D le 14 décembre 2019 qui améliore la desserte des locaux avec une station située au début de la [Adresse 9]. Elle expose que le local profite des lignes B et C desservant le pôle d’échange des Quinconces situé à 300 mètres, et du parking Tourny situé à 100 mètres. Selon elle, ces aménagements permettent le passage fréquent et journalier de nombreux usagers qui profitent d’une vue directe sur les fenêtres des locaux et l’enseigne. Elle allègue des travaux d’aménagement de la [Adresse 8] réalisés au cours des années 2018 et 2019 et destinés à favoriser le développement des activités commerciales (élargissement des trottoirs, vue plus dégagée, réduction de la place laissée aux voitures). Elle en conclut que l’usage de la place en a été amélioré et donc la fréquence et la commercialité impactées, de nombreux piétons se baladant dans le quartier de manière plus aisée. La SCI [Adresse 1] expose que la valeur locative doit être fixée à la somme annuelle de 20.000 euros, compte tenu de la bonne situation centrale avec une importante visibilité commerciale du local, de sa configuration appréciable avec des ouvertures donnant sur des axes et places majeurs du centre-ville, de leur état intérieur correct, de la clause de destination large, de l’absence de clause prévoyant de charge exorbitante de droit commun, du caractère habituel du transfert de la taxe foncière, et des éléments de comparaison. A l’audience, la SARL AGENCE [I], soutenant son mémoire signifié le 1er septembre 2025 et déposé au greffe le 05 août 2025, demande au juge des loyers commerciaux de : débouter la SCI [Adresse 1] de ses demandes,fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé le 1er janvier 2022 selon la règle du plafonnement et subsidiairement, à une valeur locative d’un montant annuel hors taxes et hors charges de 14.403,84 euros,condamner la SCI [Adresse 1] au paiement des dépens, et à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SARL AGENCE [I] soutient à titre principal l’absence de motif de déplafonnement exposant que l’élargissement des trottoirs et les aménagements pour le passage du tramway réalisés sur la [Adresse 8] sont susceptibles d’avoir eu un bénéficie pour les commerces exerçant en pied d’immeuble, mais pas pour le commerce de la société AGENCE [I] qui exerce, au deuxième étage de l’immeuble (premier étage sur entresol) avec un accès peu aisé par un escalier et sans ascenseur, une activité d’agence immobilière de produits haut de gamme. A ce titre elle précise que sa clientèle n’est pas constituée par les utilisateurs du tramway, mais par des personnes qui se déplacent majoritairement en voiture et connaissent aujourd’hui des restrictions et difficultés. Elle ajoute que le tramway ne dispose d’aucun arrêt sur la [Adresse 8], les arrêts se situant au-delà de la zone de chalandise habituelle de 300 mètres pour les pieds d’immeubles. Elle expose que la rencontre avec la nouvelle clientèle n’est pas intervenue au regard de la baisse de 30% de son chiffre d’affaires. A titre subsidiaire, la SARL AGENCE [I] fait valoir que la valeur locative doit être fixée en retenant une superficie pondérée de 110 m2, et un prix unitaire qui ne peut excéder 150 euros par m2 compte tenu des éléments de comparaison, dont il convient de déduire la valeur de la taxe foncière transférée au preneur, établie à 2.096,16 euros en 2021. MOTIVATION Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. /En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. /Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. /En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Sur l’existence de motifs de déplafonnement La fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est possible, en application et dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L145-34 susvisé, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 précité. La modification de l’un des quatre éléments au cours du bail expiré suffit à obtenir le déplafonnement, dès lors qu’est démontré le caractère notable de cette modification. S’agissant de la modification des facteurs locaux de commercialité, il doit être démontré l’intérêt pour le commerce considéré, l’activité exercée, de cette modification notable. En l’espèce, il convient d’examiner le critère soutenu aux fins de déplafonnement : l’évolution des facteurs locaux de commercialité En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. En l’espèce, il résulte de l’expertise, qu’au cours de la période du bail expiré, la [Adresse 8], sur laquelle est implanté l’immeuble dans lequel est situé le local litigieux, a bénéficié d’importants travaux de réaménagement en vue de l’arrivée de la ligne D du tramway fin 2019. Ainsi, les travaux réalisés ont consisté en la réduction de la place laissée aux véhicules pour laisser davantage d’espace aux piétons, cyclistes et valoriser le patrimoine. A ce titre, des places de parking situées sur la façade ouest de la place ont été supprimées, les trottoirs ont tous été élargis et aménagés pour créer un espace de promenade et de détente. L’expert relève que la vue de la place s’en est trouvée dégagée et que les « belles façades des immeubles anciens en ont bénéficié ». S’agissant du tramway D, l’expert indique que cette ligne permet de relier le nord-ouest de l’agglomération [Localité 7] au centre-ville de [Localité 5], et qu’elle traverse la [Adresse 8], deux stations étant situées à 300 mètres pour l’une et 350 mètres pour l’autre. Il ressort de ces éléments de l’expertise que les travaux réalisés ont favorisé la visibilité des immeubles et facilité la circulation des piétons et l’accès à de nouveaux chalands au centre-ville de [Localité 5]. Toutefois, il n’est pas contesté que l’activité exercée dans le local loué, vise une clientèle recherchant des biens immobiliers haut de gamme. Dès lors, la meilleure visibilité de l’immeuble dans lequel le local est situé n’est pas suffisante pour établir l’existence d’une influence positive pour le local considéré des évolutions constatées. En effet, l’afflux de chalands susceptibles de voir le local du fait du passage régulier du tramway, ou du fait de la présence de stations dans un environnement de 300 mètres, ce qui ne saurait être considéré comme étant à proximité immédiate, ou en raison du meilleur accès aux piétons de la zone, ne constitue pas nécessairement un flux de chalands susceptible d’être intéressé par l’activité commerciale spécifique exercée dans ce local, en nombre suffisamment important pour avoir une influence certaine. Par ailleurs, l’expert a relevé que ces travaux étaient destinés à favoriser le développement des activités commerciales afin de permettre notamment l’installation de terrasses. Or, le local n’a pas bénéficié d’un tel développement, s’agissant d’un local situé à l’étage (au-dessus de l’entresol), accessible uniquement par un escalier en colimaçon de 44 marches depuis le rez-de-chaussée, sans ascenseur. S’agissant enfin de la visibilité du local lui-même au regard du fait qu’il dispose de six portes-fenêtres sur balcons, exposés sur presque trois façades, s’il résulte de l’expertise que celles-ci qui sont toutes bien visibles depuis le tramway utilisé par de nombreux usagers et depuis les espaces piétons aménagés sur la place, les photographies figurant dans l’expertise permettent également de retenir que cette visibilité du local, situé au deuxième étage, était déjà existante antérieurement aux travaux. Le fait que les locaux soient situés à l’un des carrefours les plus fréquentés du centre-ville de [Localité 5], ne constitue pas un élément nouveau, dès lors qu’il n’est pas contesté que ce secteur a toujours été un secteur fréquenté de la ville de [Localité 5]. Enfin, et même si la notion de chiffre d’affaires réalisé par le preneur ne saurait constituer un critère, il convient de relever, pour corroborer les éléments développés précédemment, que la société [I] produit une attestation de son expert-comptable dont il résulte que son chiffre d’affaires est extrêmement fluctuant d’une année à l’autre, variant entre 630.713 euros et 292.787 euros, des variations importantes étant constatées que ce soit avant (plus de 600.000 euros entre 2011 et 2013, et 306.749 euros en 2013/2014) ou après les travaux. Cela tend donc à démontrer que ce chiffre d’affaires n’est pas en lien avec le flux de chalands mais avec d’autres facteurs propres, au regard de la nature spécifique de l’activité qui ne peut être comparé à un commerce susceptible de capter automatiquement une clientèle nouvelle. Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas justifié de l’existence d’un motif de déplafonnement permettant de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative. Sur la détermination du montant du loyer à la valeur plafonnée En l’espèce, il convient de débouter la SCI [Adresse 1] de sa demande et de dire que le loyer sera fixé au montant du contractuellement fixé et plafonné. Sur les frais du procès Dépens En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…] En l’espèce, la SCI [Adresse 1], perdant la présente instance, et l’expertise ayant été ordonnée dans son intérêt au soutien de sa demande de déplafonnement du montant du loyer, il convient de la condamner au paiement des dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire. Frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […] En l’espèce, des considérations d’équité, tenant notamment à la poursuite des relations contractuelles entre les parties, commandent de les débouter de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, Déboute la SCI [Adresse 1] de sa demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2022 entre la SCI [Adresse 1] et la SARL AGENCE [I] portant sur un local situé [Adresse 3] à BORDEAUX (33000) à la valeur locative, et dit que le montant du loyer sera fixé au regard du loyer contractuel selon la règle du plafonnement ; Condamne la SCI [Adresse 1] au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ; Déboute la SCI [Adresse 1] et la SARL AGENCE [I] de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE