Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 23/00257

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/00257 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYZCJ N° MINUTE : 1/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 15 février 2024 DEMANDERESSE Société AKELIUS [Localité 3] XII, [Adresse 2], représentée par Me Marc ZIMMER, avocat au barreau de PARIS, 63 Avenue Raymond Poincaré 75016 Paris, Toque E1623 DÉFENDERESSE Madame [T] [P] [U], demeurant [Adresse 1], représentée par Me Elza VESTAL, avocat au barreau de PARIS, 10 Rue Albert de Lapparent 75007 Paris, Toque D0258 COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 06 octobre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 15 février 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 15 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/00257 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYZCJ EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing signé par voie électronique le 26 mars 2021, la SCI Akelius [Localité 3] XII, a consenti à Mme [T] [P] [U] un bail portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] contre un loyer mensuel de 817 euros hors charges, dont 174 euros à titre de complément de loyer et 33 euros de provision sur charges. La SCI Akelius [Localité 3] XII a, par acte du 22 décembre 2021, fait délivrer à Mme [T] [P] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour avoir paiement de la somme principale de 2550,01 euros. Par acte du 26 décembre 2022, la SCI Akelius [Localité 3] XII a fait assigner sa locataire devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour obtenir : - le constat de l'acquisition de la clause résolutoire à effet du 22février 2022, - l'expulsion de Mme [T] [P] [U] et des occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin, sous astreinte forfaitaire et définitive de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance prononçant l'expulsion, - la séquestration des meubles et effets mobiliers trouvés dans l'appartement et n'appartenant pas à la SCI dans un garde-meuble ou dépôt au choix du demandeur aux frais, risques et périls des expulsés, - la condamnation de Mme [T] [P] [U] au paiement de la somme de 7155,27 euros majoré au taux légal, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au mois de décembre 2022 inclus, la dite somme étant à parfaire au jour de l'ordonnance à intervenir, - la condamnation de Mme [T] [P] [U] au paiement de la somme de 141,40 euros correspondant au coût du commandement de payer - la condamnation de Mme [T] [P] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier montant du loyer et de la provision sur charges à compter du 23 février 2022, ladite indemnité étant à parfaire au jour de la libération des lieux et la remise des clés, - la condamnation de Mme [T] [P] [U] au paiement de la somme de 1500 euros pour frais irrépétibles et aux dépens. A l'audience du 6 octobre 2023, la SCI Akelius [Localité 3] XII, représentée par son avocat, soutient les termes de ses conclusions déposées à l'audience et maintient l'ensemble de ses demandes en précisant que le montant de l'arriéré locatif s'élève à la somme de 11.802,74 euros échéance d'octobre 2023 incluse. Elle estime qu'il n'y a pas de contestation sérieuse dès lors que s'agissant du complément de loyer il n'y a pas eu de demande devant la commission de conciliation. Elle observe que la présence des rats a été ponctuelle et qu'une intervention a été faite à sa demande. Elle souligne que Mme [T] [P] [U] a repris le paiement du loyer courant et déclare ne pas être opposée à l'octroi des délais de paiement sollicités en défense avec suspension des effets de la clause résolutoire. Mme [T] [P] [U], représentée par son avocat, soutient les termes de ses conclusions déposées à l'audience. Elle demande au juge des contentieux de la protection : - de constater que les conditions de l'article 834 du code de procédure civile ne sont pas réunies, - de constater que les demandes de la SCI Akelius [Localité 3] XII se heurtent à des contestations sérieuses compte tenu de la non-décence du logement et de la contestation relative à l'arriéré locatif, - de se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de la SCI Akelius [Localité 3] XII et de juger qu'il n'y a pas lieu à référé, Si le juge des contentieux se déclarait compétent : - d'accorder des délais et de prononcer une suspension des effets de la clause compte-tenu de la situation financière de Mme [T] [P] [U], A titre reconventionnel : - de juger que l'arriéré locatif ne saurait être supérieur à 5730 euros en prenant en compte l'arrêté préfectoral n° 2020-06 fixant les loyers de référence pour la ville de [Localité 3] à compter du 1er juillet 2020, - de fixer le loyer à une somme mensuelle qui ne saurait être supérieure à 16 euros par m² compte tenu de l'infestation de l’appartement par des rongeurs, - de juger que le trop perçu par la SCI Akelius [Localité 3] XII pour le loyer viendra en déduction des sommes dues au titre de l'arriéré locatif, - de prononcer la suspension dudit complément de loyer, En tout état de cause : - de condamner la SCI Akelius [Localité 3] XII à verser à Mme [T] [P] [U] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Oralement, elle précise qu'elle demande que le montant du loyer soit refixé et qu'elle dispose de ressources de l'ordre de 3300 euros par mois. Le juge donne lecture du diagnostic social et financier. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens de parties, il est renvoyé à leurs écritures déposées et débattues à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Sur l'état d'indécence de l'appartement Aux termes de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : - il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, - les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage, - la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, - les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. Mme [T] [P] [U] estime que le bailleur n'a pas rempli ses obligations de délivrance d'un logement décent et qu'en conséquence le clause résolutoire ne peut avoir d'effet, dès lors que l'appartement est infesté par des rats et souris, rongeurs, notoirement connus pour être vecteurs de maladies graves ou déclencheurs d'allergies chez les humains. Elle expose se retrouver souvent confrontée aux rongeurs vivants ou à leurs cadavres comme en témoignent les photos d'animaux retrouvés morts compte-tenu des pièges et poisons posés par elle-même. Elle prétend que malgré les mails de la locataire, la bailleresse n'a ni proposé une réduction du loyer ni mis en place des mesures afin de faire cesser ce trouble de jouissance. La SCI Akelius [Localité 3] XII objecte que Mme [T] [P] [U] ne produit aucune facture de l'intervention d'une agence de dératisation et qu'il est impossible de déterminer la date et la localisation des deux photographies de souris mortes produites en défense. Elle soutient que si de manière très ponctuelle l'immeuble a pu subir la présence de rats, cette présence occasionnelle ne peut rendre le logement indécent ; elle fait état des mesures prises pour y remédier. : mandat de la société ACCES SERVICES afin de dératiser spécifiquement l'appartement de Mme [T] [P] [U] lors de son passage le 3 janvier 2022, traitement périodique se traduisant par 4 passages par an et la pose de pièges anti nuisibles. Il apparaît que les photographies non datées et non localisées produites en défense ne permettent pas d'établir l'état d'indécence du logement alors qu'un traitement périodique de dératisation est prévu. Les demandes de la SCI Akelius [Localité 3] XII ne se heurtent à aucune contestation sérieuse au titre de l'indécence du logement. Sur le montant du loyer de base Mme [T] [P] [U] estime que le loyer de 643 euros est trop élevé conformément à l'arrêté préfectoral n° 020-06 fixant les loyers de référence de la ville de [Localité 3] à compter du 1er juillet 2020 et que pour des logements construits entre 1946 et 1970, le loyer devrait être de 550 euros. La SCI Akelius [Localité 3] XII objecte que l'immeuble a été construit avant 1946 et qu'en conséquence le prix du loyer fixé est conforme à la réglementation. Il ressort du contrat de bail que la période de construction de l'immeuble est antérieure à 1948 et de l'acte de vente par M. et Mme [E] à Mme veuve [G] en date du 11 avril 1963, que l'immeuble dépendait de la communauté de biens d'entre M. et Mme [N], en ce que M. s'en était rendu adjudicataire suivant jugement du tribunal civil de première instance de la Seine de 1943. suivant jugement rendu. Il s'ensuit que conformément à l'arrêté préfectoral 2020-06 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la ville de [Localité 3] à compter du 1er juillet 2020 que le loyer actuel du logement est égal au plafond du loyer de référence majoré à respecter, 642,72 euros arrondi à 643 euros. Il s'ensuit que les demandes de la SCI Akelius [Localité 3] XII ne se heurtent à aucune contestation sérieuse au titre du montant du loyer de base. Sur le montant du complément du loyer Par application de l'article 140 III B de la loi Elan du 23 novembre 2018, le moyen soulevé par Mme [T] [P] [U] tendant à la contestation du complément de loyer est irrecevable en ce que la contestation du complément deloyer est tardive car le preneur disposait d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail d'habitation le 26 mars 2021 et en ce que le preneur aurait dû saisir au préalable la commission départementale de conciliation avant de porter l'affaire devant le juge des contentieux de la protection. En l'absence de contestation sérieuse, le juge des référés est compétent pour statuer sur les demandes présentées par la SCI Akelius [Localité 3] XII. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité La SCI Akelius [Localité 3] XII justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience et avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur le fond Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 22 décembre 2021. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2550,01 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d'acquisition de cette clause sont réunies depuis le 22 février 2022. Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et de se maintenir dans les lieux, et à sa reprise du paiement total de son loyer courant, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect d'un plan d'apurement. Par ailleurs, la bailleresse ne s'oppose pas à ce que des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire soient accordés selon les modalités prévues au dispositif. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement à l'échéance prévue comprenant le loyer et le solde de la dette, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, si besoin avec le concours de la force publique, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. Sur la dette locative Au regard des développements précédents, Mme [T] [P] [U] sera déboutée de sa demande de révision du montant du loyer et de suspension du complément de loyer. Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, la SCI Akelius [Localité 3] XII verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 6 octobre 2023, Mme [T] [P] [U] lui devait la somme de 11,944,14 euros, échéance d'octobre 2023 incluse. Mme [T] [P] [U] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [T] [P] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 22 février 2022, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI Akelius [Localité 3] XII ou à son mandataire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [T] [P] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la SCI Akelius [Localité 3] XII concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 décembre 2021 n'a pas été réglée dans les deux mois, CONSTATE, en conséquence, que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat conclu le 26 mars 2021 entre la SCI Akelius [Localité 3] XII, d'une part, et Mme [T] [P] [U], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] sont réunies à la date du 22 février 2022, DEBOUTE Mme [T] [P] [U] de sa demande de révision du montant du loyer et de suspension du complément de loyer, CONDAMNE Mme [T] [P] [U] à payer à la SCI Akelius [Localité 3] XII la somme de 11.802,74 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 6 octobre 2023, terme d'octobre 2023 inclus, hors frais, qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, AUTORISE Mme [T] [P] [U] à se libérer de sa dette en 35 mensualités de 328 euros chacune et une 36ème et dernière mensualité soldant la dette en principal et intérêts, DIT que chaque échéance devra être réglée au plus tard le 10 du mois et pour la première le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [T] [P] [U], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée huit jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, -le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 février 2022, -le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, -la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [T] [P] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, -le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, -Mme [T] [P] [U] sera condamnée à verser à la SCI Akelius [Localité 3] XII une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, CONDAMNE Mme [T] [P] [U] à payer à la SCI Akelius [Localité 3] XII la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [T] [P] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le greffier Le juge des contentieux de la protection