Cour d'appel, 08 février 2024. 22/03688

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 08/02/2024 **** N° de MINUTE : 24/112 N° RG 22/03688 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UNLX Jugement (N° 22/00436) rendu le 01 Juillet 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Lens APPELANT Monsieur [G] [M] né le 21 Août 1943 [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Anne Sophie Audegond-Prud'homme, avocat au barreau de Douai, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/008088 du 30/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉE SA Maisons & Cites SA D'HLM prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Jean-Guy Voisin, avocat au barreau de Douai, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 05 décembre 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 février 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 novembre 2023 **** Suivant acte sous seing privé en date du 4 août 2003, la société anonyme d'HLM Maisons et Cités a donné à bail à M. [G] [M] un immeuble à usage d'habitation avec garage situé [Adresse 3] à [Localité 4] (Pas-de-Calais). Par acte d'huissier du 15 décembre 2021, le bailleur a fait signifier au locataire une sommation d'avoir à remettre en état son logement et de lui permettre d'effectuer des travaux de sécurité. Par acte d'huissier en date du 30 mars 2022, la SA d'HLM Maisons et Cités a assigné M. [G] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens aux fins d'obtenir la résiliation du bail pour défaut d'entretien, l'expulsion de M. [G] [M] de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, la condamnation de M. [G] [M] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts, la fixation d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges, jusqu'à la libération des lieux, la condamnation au défendeur au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Suivant jugement contradictoire en date du 1er juillet 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens a : - prononcé aux torts du locataire la résiliation du bail conclu entre la SA d'HLM Maisons et Cités et M. [G] [M] le 4 août 2003, et portant sur le logement avec garage situé [Adresse 3] à [Localité 4] (Pas de Calais), - ordonné l'expulsion de M. [G] [M] des lieux loués dans le respect du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution (à l'expiration du délai de deux mois du commandement d'avoir à quitter les lieux) et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code, - dit qu'à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SA d'HLM Maisons et Cités pourra faire procéder à l'expulsion de M. [G] [M] et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - autorisé, le cas échéant, la SA d'HLM Maisons et Cités à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de M. [G] [M] dans le délai de deux mois dé la libération des lieux, - débouté la SA d'HLM Maisons et Cités de l'ensemble de ses demandes indemnitaires, - condamné M. [G] [M] aux dépens de l'instance, - débouté la SA d'HLM Maisons et Cités de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - écarté l'exécution provisoire du jugement, - dit que la présente décision sera notifiée au Préfet du Pas-de-Calais. M. [G] [M] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 28 juillet 2022, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. La SA d'HLM Maisons et Cités a constitué avocat le 2 septembre 2022. Par ses dernières conclusions en date du 17 avril 2023, M. [G] [M] demande à la cour de : - infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens du 1er juillet 2022, Statuant à nouveau, - débouter la SA HLM Maisons et Cités de sa demande de résiliation judiciaire du bail, - débouter la SA HLM Maisons et Cités de sa demande d'expulsion de M. [M], - débouter la SA HLM Maisons et Cités de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation, A titre subsidiaire, et si la cour confirme l'expulsion de M. [G] [M], - accorder à M. [G] [M] un délai de douze mois pour quitter les lieux en application de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution compte tenu de son âge et de son état de santé, - condamner la SA HLM Maisons et Cités à verser à M. [G] [M] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, - condamner la SA HLM Maisons et Cités aux dépens de l'instance. Par ses dernières conclusions en date du 18 janvier 2023, la SA d'HLM Maisons et Cités demande à la cour de : -recevoir M. [G] [M] en son appel mais le déclarer mal fondé, - confirmer la décision frappée d'appel en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne l'indemnité d'occupation due par M. [G] [M], - débouter M. [G] [M] de sa demande de délais pour quitter les lieux présentée pour la première fois en cause d'appel, - recevoir la SA D'HLM Maisons et Cités en son appel incident et en conséquence, réformant et statuant à nouveau, condamner M. [G] [M] [G] à payer à la SA D'HLM Maisons et Cités une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 311,37 euros de la date de résiliation du bail jusqu'à parfaite restitution des lieux occupés sans aucun droit ni titre, - condamner M. [G] [M] à payer à la SA D'HLM Maisons et Cités la somme de 1 200 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d'appel, - condamner M. [G] [M] en tous les frais et dépens de l'appel dont distraction au profit de Maître Jean-Guy Voisin, avocat au Barreau de Douai, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail : Au regard de la date de conclusion du contrat de bail entre les parties, les dispositions applicables sont celles de l'article 1184 ancien du code civil lequel énonce que : La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le locataire est tenu : - d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; - de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; - de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; Enfin, l'article 1729 du code civil dispose que si le locataire n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle est destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut selon les circonstances résilier le bail. Au soutien de son appel, M. [G] [M] fait valoir que les manquements qui lui sont reprochés ne sont pas d'une gravité telle qu'ils justifieraient le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail. Il rappelle à cet égard les difficultés de sa situation personnelle et fait par ailleurs observer qu'il ne peut lui être reproché l'implantation d'un arbre qui serait proche de la maison et serait source de danger alors qu'une telle situation ne ressort pas de sa responsabilité. En l'espèce, le premier juge a exactement rappelé les constatations effectuées par Maître [T] [F], huissier de justice le 15 décembre 2021 selon lesquelles : -devant la maison, un camping-car totalement verdi est garé à demeure, camping-car sous lequel des mauvaises herbes poussent à même le macadam, -le jardin est complètement garni d'épaves de véhicules recouvertes de végétation, les arbres poussant de façon importante, et rien n'a été entretenu depuis longtemps, -un arbre qui se soutient à la maison en hauteur revêt un réel danger à la fois pour le bien immobilier mais aussi pour la personne occupant le logement. L'intérieur du logement n'a pu être visité en l'absence de locataire Il convient par ailleurs de préciser que les constatations de l'huissier sont objectivés par les photographies jointes au constat. La réalité de l'état du jardin n'a pas été contestée par M. [M]. Le bailleur a au demeurant produit en cause d'appel un nouveau constat établi par Maître [F] le 3 novembre 2022 duquel il ressort que si le camping-car a été enlevé, le jardin est toujours dans un état indescriptible de désordre, entièrement jonché de carcasses de véhicules couvertes par une végétation qui a atteint des hauteurs tout à fait excessives. Par ailleurs, si la cour veut bien admettre que le locataire n'est pas responsable de l'implantation d'un arbre, il n'en demeure pas moins que le constat établi met en évidence un total défaut d'entretien du jardin, lequel non seulement n'est pas entretenu mais est encore couvert d'immondices, lesquels étouffent complètement la végétation. Par ailleurs, les arbres ont atteint des hauteurs excessives alors que l'entretien du jardin et l'élagage des arbres incombe au locataire. Si la partie appelante fait valoir qu'elle a une situation de santé difficile, il convient d'observer que les interpellations du bailleur sur l'état du logement ont été multiples et anciennes. Ainsi la société Maisons et Cités a essayé de mettre en oeuvre une procédure de conciliation en décembre 2020, tentative de conciliation qui s'est soldée par un échec en raison de la défaillance du locataire. Elle a fait auprès de l'appelant deux propositions de relogement en date respectivement des 19 juillet 2021 et 21 octobre 2021. Une sommation de respecter les règles du contrat de bail a par ailleurs été adressée à M. [M] le 15 décembre 2021 tandis que la SA D'HLM a assigné en référé le locataire pour obtenir son expulsion, la procédure s'étant soldée par une ordonnance de référé de rejet du 28 novembre 2019, la procédure étant nécessairement vouée à l'échec alors qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation judiciaire d'un bail, ses pouvoirs se limitant au constat de cette résiliation par le jeu d'une clause résolutoire. Il résulte en réalité de la chronologie des éléments de la cause que le bailleur a multiplié depuis plusieurs années les injonctions et mises en demeure pour permettre au locataire de remédier à la situation de fait. Par ailleurs, l'état du jardin traduit une atteinte à la substance de la chose donnée à bail qui justifie l'action immédiate du bailleur. Au regard des gravités du manquement, la cour conclut que c'est à bon droit que le juge des contentieux de la protection a prononcé la résiliation du bail liant les parties et prononcé par voie de conséquence l'expulsion du locataire, suivant les modalités prévues au dispositif de la décision entreprise. Sur l'indemnité d'occupation : Le bailleur est en droit d'obtenir l'indemnisation du préjudice résultant du maintien dans les lieux de M. [M]. Ce préjudice correspond à la valeur locative de l'immeuble et en l'absence d'autres éléments au montant du loyer contractuel. Il résulte des éléments de la cause que le dernier loyer réglé par le locataire est de 311,37 euros. Il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à ce montant et de condamner M. [M], en deniers ou quittances valables, au paiement d'une telle indemnité d'occupation depuis la date de la résiliation judiciaire qui est celle du jugement entrepris jusqu'à la parfaite libération des lieux. Sur les délais au titre de la procédure d'expulsion : L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que : Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. L'article L. 412-4 de ce même code énonce encore que : La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressé. En l'espèce, même si le locataire a une situation difficile, il n'en demeure pas moins que les manquements de M. [M] à ses obligations contractuelles sont anciens. Par ailleurs, l'appelant a déjà de fait bénéficié pratiquement du délai qu'il sollicitait dans ses écritures. Enfin, M. [M] ne prétend pas avoir effectué des démarches aux fins de relogement et il n'a pas répondu aux offres de relogement faites par le bailleur. Dès lors, il convient de rejeter la demande de délais. Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ces chefs. M. [M] succombant dans son appel en supportera les dépens. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté la demande présentée par la SA D'HLM Maisons et Cités tendant à la condamnation de M. [G] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation ; Statuant à nouveau de ce chef, Condamne M. [G] [M] au paiement, en deniers ou quittances valables, au profit de la SA D'HLM Maisons et Cités d'une indemnité d'occupation mensuelle de 311,37 euros depuis la date de la résiliation judiciaire qui correspond à celle du jugement entrepris jusqu'à la parfaite libération des lieux ; Ajoutant au jugement entrepris, Déboute M. [M] de sa demande au titre de délais dans le cadre de la procédure d'expulsion. Condamne M. [G] [M] aux dépens d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel. Le Greffier Fabienne Dufossé Le Président Véronique Dellelis