Cour d'appel, 01 décembre 2022. 21/09768

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 01 DÉCEMBRE 2022 N° 2022/ 453 Rôle N° RG 21/09768 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHXAL [G] [V] C/ [J] [A] épouse [E] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Céline LORENZON Me Rozenn BARCELO Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de BRIGNOLES en date du 05 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 1120000260. APPELANTE Madame [G] [V], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Céline LORENZON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMEE Madame [J] [A] épouse [E], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Rozenn BARCELO, avocat au barreau de TOULON, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2022 Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 15 février 2012 à effet au premier mars 2012, Madame [G] [V] a donné à bail d'habitation à Madame [E] une maison sis à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 900 euros, sans garage, sur un terrain de 2000m². Par lettre recommandée du 10 septembre 2019, Madame [E] a donné congé du bail. Le 30 octobre 2019, les parties se sont retrouvées pour effectuer un état des lieux de sortie qui n'a pas été signé par Madame [E]. Un procès-verbal d'huissier a été dressé le 13 novembre 2019 à la demande de la bailleresse. Un deuxième procès-verbal d'huissier a été dressé le 06 décembre 2019 à la demande de la bailleresse. Se plaignant de dégradations locatives et d'un impayé locatif du mois d'octobre 2019, Madame [V] a fait citer Madame [E] par acte d'huissier du 21 août 2020. Par jugement contradictoire du 05 février 2021, le juge des contentieux de la protection de Brignoles a statué de la manière suivante : ' CONDAMNE Madame [J] [E] à payer à Madame [G] [V] une somme de 11.100 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, DEBOUTE Madame [G] [V] de ses autres et plus amples demande CONDAMNE Madame [J] [E] à payer à Madame [G] [V] la somme de800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure Civile CONDAMNE Madame [J] [E] aux dépens de l'instance comme visés dans la motivation ORDONNE l'exécution provisoire de la décision' Le premier juge a rejeté la demande de Madame [V] au titre de l'impayé locatif au motif que cette dernière ne justifiait pas de sa demande. Il a indiqué que le garage ne faisait pas partie de l'assiette du bail. Il a relevé l'existence de dégradations locatives et de transformations des lieux sans autorisation du bailleur en faisant la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et les procès-verbaux d'huissiers de justice. Il a pris en compte la vétusté liée à l'usure habitelle d'une occupation de la maison pendant sept années. Il a fixé le montant des réparations locatives à la somme de 12.000 euros de laquelle devait être déduite le montant du dépôt de garantie. Il a rejeté la demande de dommages et intérêts sollicitée par Madame [V] en l'absence de démonstration d'un préjudice indépendant de celui qui avait déjà été réparé. Le 29 juin 2021, Madame [V] a relevé appel de cette décision qui condamne Madame [E] au versement de la somme de 11.100 euros, de 800 euros et aux dépens et qui rejette le surplus de ses prétentions. Madame [E] a constitué avocat et formé un appel incident. Par conclusions notifiées le 03 octobre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Madame [V] demande à la cour de statuer en ce sens : 'DIRE ET JUGER Madame [V] recevable et bien fondée en son appel, et réformer le Jugement entrepris, EN CONSEQUENCE : REFORMER le Jugement entrepris, et statuant à nouveau DIRE ET JUGER QUE Madame [E] est responsable de l'ensemble des désordres relevés par Maître [W], huissier de Justice, CONDAMNER Madame [E] à payer à Madame [V] la somme de 30.951,25 euros au titre des frais de reprise, SUBSIDIAIREMENT sur le montant des frais si application d'un taux de vétusté : CONDAMNER Madame [E] à payer à Madame [V] la somme de 25.419,54 euros au titre des frais de reprise, CONDAMNER Madame [E] à payer à Madame [V] la somme de 664 euros au titre du reliquat du loyer du mois d'octobre 2019, CONDAMNER Madame [E] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des fautes commises par le locataire, ORDONNER la compensation entre les sommes dues et le dépôt de garantie d'un montant de 900 euros, DEBOUTER Madame [E] de l'intégralité de ses demandes incidentes, CONDAMNER Madame [E] à payer à Madame [V] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel outre 800 euros pour l'article 700 de première instance, ainsi qu'aux entiers dépens dont les frais des deux constats d'huissier pour la sortie des lieux pour des montants de 306,44 euros et 260 euros'. Elle soutient que Madame [E] n'a pas payé le reliquat du loyer d'octobre 2019. Elle souligne que la preuve du paiement de ce loyer incombe à cette dernière. Elle fait état des nombreuses dégradations locatives pour laquelle elle demande une indemnisation. Elle ajoute que sa locataire a utilisé le garage qui ne faisait pas partie de l'assiette du bail et qu'elle a endommagé des meubles qu'elle y avait entreposés. Elle précise que Madame [E] avait construit un véritable chenil. Elle estime qu'il n'y a pas lieu de tenir compte du critère de la vétusté. Elle expose avoir subi un préjudice complémentaire en raison du fait qu'elle n'a pu relouer immédiatement le bien ce qui lui a causé un manque à gagner. Elle évoque le préjudice lié à la création illégale d'un chenil. Par conclusions notifiées le 19 septembre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Madame [E] demande à la cour de statuer en ce sens : 'INFIRMER le jugement du 5 février 2021 en ce qu'il a condamné Mme [J] [E] à payer à Mme [G] [V] une somme de 11.100 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie et à la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile Et statuant à nouveau : JUGER que les demandes de la bailleresse sont infondées JUGER que l'état des lieux d'entrée du 18 février 2012 ne correspond pas au constat d'huissier du 03 janvier 2012 sur la base duquel il a étéprétendument rédigé, JUGER que la maison a été décrite par l'huissier en 2012, dans un « état d'usage », que cet « état d'usage » est devenu un « très bon état » dans l'état des lieux, que les reprises imputables aux locataires s'évaluent tout au plus à 1.413,50 €, que le prétendu reliquat d'octobre 2019 n'est pas démontré, JUGER que le prétendu « préjudice complémentaire » n'est pas démontré par Mme [V], En conséquence, JUGER qu'une compensation doit s'opérer entre les 1.413,50 € et le dépôt de garantie de 900 €, JUGER que Mme [J] [A] épouse [E] n'est valablement redevable à Mme [V] que de la somme de 513,50 €, DEBOUTER Mme [V] de ses demandes, CONDAMNER Mme [V] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens'. Elle conteste avoir exécuté une transformation des lieux loués et évoque des aménagements qui ne requièrent pas l'autorisation du bailleur. Elle expose que la maison louée n'était pas en bon état. Elle conteste avoir commis des dégradations et note qu'il faut tenir compte de la durée de son occupation des lieux loués. Elle discute les différences entre les deux constats d'huissier valant état des lieux de sortie. Elle soutient que les devis versés au débat ont pour objet une rénovation totale des locaux avec une amélioration de certains éléments. Elle conteste avoir déplacé le piano. Elle reconnaît devoir les frais de vidange de la fosse septique, la dépose d'une structure en bois et sa mise en décharge. Elle soutient que la demande au titre du loyer du mois d'octobre n'est pas démontrée. Elle réfute l'existence d'un préjudice complémentaire au détriment de Madame [V]. Elle ajoute que l'activité chenil s'exerçait sur une parcelle louée à cet effet, sans aucune illégalité. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 06 octobre 2022. MOTIVATION La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes visant à 'juger' qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments. Sur l'arriéré locatif Madame [V] soutient qu'est dû le loyer du mois d'octobre 2019. Elle verse au débat la lettre de Madame [E] du 10 septembre 2019, qui déclare donner congé avec un préavis d'un mois à compter du 30 septembre 2019, pour une sortie le 30 octobre. Personne ne conteste les termes de cette missive et Madame [V] était donc d'accord pour une résiliation du bail au 30 octobre 2019. Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers aux termes convenus. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Ainsi, il appartient à Madame [E] de démontrer qu'elle s'est acquittée du loyer du mois d'octobre 2019, ce qu'elle ne fait pas. En conséquence, il convient de la condamner à la somme de 664 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Sur les réparations locatives et les dégradations Aux termes de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu : - de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; - prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure - de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. L'article 1730 du code civil énonce que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier droit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le contrat de bail signé entre les parties mentionne que l'état des lieux a été précisé 'par un constat d'huissier à la sortie du précédent locataire'. Il convient de tenir compte de l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement par les parties, annexé au bail et donc du procès-verbal d'huissier évoqué au bail et dans l'état des lieux d'entrée. Aux termes de cet état des lieux d'entrée, le bien loué est essentiellement mentionné en bon état voire très bon état, à l'exception d'une porte vitrée d'entrée en bois défectueuse, de la traverse de la porte d'entrée abîmée et de taches au plafond dans la salle à manger et d'un mitigeur du lavabo du premier étage à revisser. Toutefois, le constat d'huissier du 03 janvier 2012, plus précis, évoque en réalité un bien essentiellement en état d'usage (sol, murs, plafond) au rez-de-chaussée avec, dans le séjour-salle à manger, des murs avec une peinture à l'état d'usage et une trace d'infiltration d'eau au plafond. L'état d'usage du bien est également relevé : - dans le couloir de distribution, dans la cuisine (sol, plafond et équipement) - dans le WC du rez-de-chaussée(plafond) - dans la chambre 1 (sol, murs plafond) - dans la salle de bain (plafond) - dans la chambre 2 (sol, murs, plafond) - dans la montée d'escalier (murs et plafond) - dans la chambre de l'étage (sol, murs plafond) - dans le WC à l'étage (sol, murs, plafond, fenestron). Il est noté dans le bail signé par les parties qu'il est fait interdiction au locataire de peindre 'toutes menuiseries, poutres(...), faïences', de repeindre les plafonds avec une couleur vive ou sombre et d'effectuer 'des percement et scellement dans les murs, faïences, carrelage, boiseries'. Il convient de tenir compte du procès-verbal d'huissier du 13 novembre 2019, établi contradictoire à la demande de la bailleresse, étant précisé que les constatations réalisées par un huissier de justice ou son clerc assermenté font, en matière civile, foi jusqu'à preuve contraire. Ce constat d'huissier fait état : -d'un hangar en très mauvais état, posé sur des palettes, abandonné sur le terrain - de pierres cassées sur la terrasse extérieure et d'un pilier noirci - d'un enclos avec au sol une structure à lattes - de percements dans les murs et cloisons - de la construction d'une véranda - de serrures et poignées de porte cassées, tout comme la boîte aux lettres - d'une sortie de conduit au plafond du séjour - de meubles fixés au mur, installés dans la cuisine et de l'existence d'une peinture noire sur la faïence de cette pièce - d'une faïence de la salle de bains peinte en blanc, de la pose de linoléum dans cette pièce (alors qu'il y avait initialement du carrelage) tout comme dans le coin toilette d'une chambre au rez-de-chaussée - d'étagères fixées dans une chambre au rez-de-chaussée - d'une étagère posée en montant à l'étage; -dans le coin toilette, de l'absence de l'abattant de WC, avec la cuve entartrée et la chasse d'eau démontée. - de l'absence de restitution de l'intégralité des clés Un autre constat d'huissier du 06 décembre 2019, établi hors la présence des anciens locataires le 13 novembre 2019, fait état de serrures cassées, de menuiseries dégradées (en terrasse Nord-est et en façade sud- avec des battants en mauvais état et le volet d'un séjour en mauvais état). Il ne peut être tenu compte des constatations faites dans le garage qui ne faisait pas partie de l'assiette du bail alors queMadame [V] ne démontre pas que les locataires auraient pu y accéder. Les travaux de peinture sur les murs ne constituent pas transformation des lieux qui aurait exigé l'accord du bailleur. Il s'agit de simples aménagements qui ne peuvent justifier une indemnisation au bénéfice du bailleur. Madame [V] ne démontre pas par des pièces probantes que le piano aurait été déplacé et dégradé par la locataire. Compte tenu de la durée d'occupation des lieux par la locataire, il convient de tenir compte de la vétusté, d'autant plus que l'état général du bien était mentionné en 'état d'usage'. Les locataires ont, contrairement aux stipulations du bail, effectué des percements dans les murs et peint sur des faïences. Le fait de poser du linoléum sur du carrelage et la création d'une véranda constituent des transformations qui auraient nécessité l'accord du bailleur. Par ailleurs, des serrures sont dégradées, des poignées sont manquantes, certaines menuiseries sont également dégradées, une terrasse extérieure est dégradée et le terrain supporte des constructions non autorisées. Par ailleurs, il n'est pas contesté que la vidange de la fosse septique incombe à la locataire pour un montant de 286 euros. La bailleresse ne peut imputer à la locataire le coût des travaux d'étanchéité de la toiture, le coût du devis de Monsieur [T] (d'un montant de 6924,50 euros) qui consiste essentiellement en une reprise des sanitaires, la dépose de la terrasse en bois (déjà prise en compte dans un autre devis) et la dépose des meubles de la cuisine (déjà prise en compte dans un autre devis). Elle ne démontre pas que la locataire aurait dégradé l'installation électrique et ne peut donc solliciter la reprise de l'électricité dans la cuisine. Elle ne démontre pas que la locataire serait à l'origine d'une dégradation de l'antenne TV. Compte tenu de l'état d'usage des peintures et de la durée d'occupation des lieux, en l'absence de démonstration de dégradations faites sur les plafonds ou peintures, Madame [V] ne peut solliciter une remise en peinture des lieux. Elle peut imputer le montant du nettoyage du terrain, du démontage des constructions laissées sur le terrain, du descellement des pitons ancrés dans les murs, de la réparation de la terrasse pour un montant total de 2029, 30 euros, en s'appuyant sur la facture BCM construction (pièce 38-3). Elle peut solliciter le décapage des peintures faites sur la faïence (pour un montant de 2250 euros, selon devis de Monsieur [S], pièce 29 de l'appelante), le démontage du mobilier de la cuisine pour un montant de 280 euros selon devis BCM, pièce 30), le remplacement des serrures et des menuiseries dégradées pour un montant total de 2423,30 euros (devis de Monsieur [X]).Elle ne justifie pas du coût de l'éventuelle dépose du linoléum. Ainsi, Madame [E] est redevable de la somme de 6982,80 euros au titre des réparations et dégradations locatives, outre 286 euros au titre de la vidange de la fosse septique, soit la somme totale de 6368, 80 euros, après déduction du montant du dépôt de garantie. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [V] Comme le note avec pertinence le premier juge, Madame [V] ne justifie par aucune pièce d'un préjudice indépendant de celui réparé par les sommes qui lui ont été allouées au titre des réparations locatives. Cette dernière ne peut faire abstraction du fait que le bien loué était à l'origine à l'état d'usage et que l'occupation des lieux a duré sept ans. Par ailleurs, elle ne démontre pas que la création d'un chenil lui aurait créé un préjudice particulier. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts et le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Sur le coût des procès-verbaux d'huissier Selon l'article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. L'état des lieux de sortie amiable n'a pu être effectué puisque la locataire ne l'a pas signé. L'huissier de justice qui a établi l'état des lieux de sortie du 13 novembre 2019 a convoqué la locataire sept jours à l'avance. Dès lors, le coût de cet acte (306,44 euros) sera supporté par moitié par Madame [E], soit 153,22 euros. Le jugement sera confirmé sur ce point. Madame [V] sera déboutée de sa demande tendant à voir Madame [E] à lui verser la somme totale de ce constat d'huissier; elle sera également déboutée de sa demande tendant à voir condamner Madame [E] à lui verser la somme de 260 euros au titre du constat d'huissier complémentaire, qui n'a pas fait l'objet d'une convocation de la locataire. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile Madame [E] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de ses demandes faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Madame [V] les frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et en appel. Madame [E] sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 800 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. Le jugement déféré qui a condamné Madame [E] aux dépens et à la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné Madame [E] à verser à Madame [V] la somme de 11.100 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie et en ce qu'il a rejeté la demande de Madame [V] au titre du loyer du mois d'octobre 2019, CONFIRME pour le surplus, STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT, CONDAMNE Madame [E] à verser à Madame [V] la somme de 6368,80 euros, après déduction du montant du dépôt de garantie (au titre des réparations locatives et de la vidange de la fosse septique), CONDAMNE Madame [E] à verser à Madame [V] la somme de 664 euros au titre du reliquat du loyer d'octobre 2019, CONDAMNE Madame [E] à verser à Madame [V] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, CONDAMNE Madame [E] aux dépens de la présente instance. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,