Tribunal judiciaire, 07 juin 2024. 24/00047

Du 07 juin 2024 50D SCI/FH PPP Référés N° RG 24/00047 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YVQB [F] [V] C/ Société DOMOFRANCE - Expéditions délivrées à Me Nadia MIHAYLOVA Me Mathieu RAFFY - FE délivrée à Le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 juin 2024 EXPERTISE PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT, DEMANDERESSE : Madame [F] [V] née le 05 Juillet 1988 à [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 3] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/008261 du 30/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX) Représentée par Maître Nadia MIHAYLOVA, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL PLURI CONSEILS ASSOCIES DEFENDERESSE : Société DOMOFRANCE, SA D’HLM RCS BORDEAUX N° 458 204 963 [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Maître Mathieu RAFFY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD DÉBATS : Audience publique en date du 26 Avril 2024 PROCÉDURE : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité en date du 03 Janvier 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort Exposé du litige Selon contrat de bail en date du 22 mars 2018, la société DOMOFRANCE a loué à Mme [F] [V] et M. [L] un logement situé à [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 531,31 euros outre une provision mensuelle sur charges de 181,44 euros. Par acte introductif d'instance en date du 3 janvier 2024, invoquant des désordres qui persistent et ne lui permettent pas de jouir paisiblement des lieux, Mme [F] [V] a fait citer la société DOMOFRANCE devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins : - qu’il se prononce sur la manquement de la société DOMOFRANCE à ses obligations contractuelles de délivrance en bon état d’usage et de réparation, et d’entretien et de réparation du logement ainsi que sur l’impossibilité de jouissance paisible des lieux loués en raison des manquements contractuels, - d'expertise du logement, - d’autorisation de suspendre le versement des loyers jusqu’à la solution du litige - de condamnation du défendeur au paiement d’une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux dépens. Elle précise que l’appartement présente des problèmes d’humidité, auxquels le bailleur n’a pas remédié, qui se sont aggravés avec les intempéries d’octobre et novembre 2023, ce qui entraîne qu’une seule chambre est utilisable sur trois. Elle observe que les pièces produites par la société DOMOFRANCE ne concernent pas son logement, que le bailleur a tardé à faire une déclaration de sinistre et qu’il ne s’agit pas de la première infiltration. Elle ajoute qu’elle n’avait pas été prévenue d’une expertise amiable à son domicile le 5 avril 2024. Elle soutient que l’état du logement justifie la suspension du versement des loyers, compte tenu de l’inertie du bailleur qui manque à son obligation de délivrance alors qu’il a été mis en demeure. Après renvois et vaines tentatives de conciliation, l’affaire a été examinée à l’audience du 26 avril 2024. La société DOMOFRANCE, représentée par avocat, demande au juge des référés de : - lui donner acte des protestations et réserves d’usage concernant la mesure d’expertise sollicitée - débouter Mme [F] [V] de l’intégralité de ses demandes complémentaires. Elle observe que les autres demandes sont sérieusement contestables en ce qu’il n’est pas démontré que Mme [F] [V] est privée de la jouissance des lieux, ce qui d’ailleurs la conduit à demander une expertise judiciaire. Elle précise qu’à la suite d’une visite du logement le 29 janvier 2024 elle a réalisé une déclaration de sinistre dommages-ouvrage le 31 janvier 2024 et qu’une expertise s’est tenue le 8 avril 2024. Elle observe qu’elle est contrainte par les délais imposés par l’assureur dommages-ouvrage. Motifs Sur la demande d’expertise Selon l’article 145 du code de procédure civile s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé. L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime. En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment : - de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. - de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; - d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ; - d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. En l’espèce, Mme [F] [V] verse aux débats, notamment un courriel du 31 juillet 2021 où elle invoquait déjà les problèmes d’infitrations et humidité dans son logement, son courrier du 3 novembre 2023 dénonçant l’état du logement et des photographies des lieux, et le procès-verbal de constat établi le 25 mars 2024 par Maître [X], huissier de justice, qui a constaté les désordres de type inflitrations, moisissures et humidité dénoncés par Mme [F] [V]. Au vu de ces pièces, en vertu de l'article 145 du Code de Procédure Civile et considérant qu'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, il convient d'ordonner l'expertise sollicitée selon les modalités déterminées au dispositif. Sur la demande de suspension des loyers L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Mme [F] [V] demande au juge des référés d’ordonner la suspension du versement des loyers. Néanmoins ainsi que l’observe la société DOMOFRANCE elle n’est pas privée de la jouissance des lieux à ce stade de la procédure puisqu’elle y vit avec sa famille. Les conditions prévues par l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne sont pas remplies pour ordonner la suspension du paiement des loyers, puisque le juge n’ordonne pas l’exécution des travaux. La mesure d’expertise devra permettre d’établir l’importance des désordres, leurs conséquences, les travaux à exécuter pour y remédier et fournir les éléments nécessaires à l’appréciation des préjudices subis. Dès lors les conditions ne sont pas réunies pour que le juge puisse en référé ordonner la suspension des loyers. Sur les dépens L’équité commande de laisser provisoirement à chaque partie la charge des dépens et frais irrépatibles qu’elle a exposés. Par ces motifs Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Tous droits et moyens des parties réservés quant au fond, notamment sur les responsabilités et garanties encourues, Ordonnons une expertise et désignons pour y procéder M. [C] [I] ([Courriel 4]) avec la mission suivante : - se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, visiter les lieux et les décrire - vérifier si les désordres existent, -Vérifier si le logement loué répond aux caractéristiques d'un logement décent telles que fixées par l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002, - Décrire avec précision les désordres et non conformités s'il y en a, en préciser l'origine, indiquer les conséquences sur l’habilité du logement, la sécurité et la santé des occupants et les travaux propres à y remédier, en chiffrer le coût, après s’être fait communiquer des devis par les parties, - Fournir tous éléments techniques de nature à permettre au tribunal d'apprécier les responsabilités encourues au regard des obligations qui incombent au locataire et au propriétaire, - Fournir tous éléments techniques de nature à permettre au tribunal d'apprécier les préjudices subis et notamment un éventuel trouble de jouissance, - apporter toutes précisions utiles à la détermination d'une diminution du loyer en l'attente de l'exécution des travaux qui seraient imputables au bailleur ; Disons que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles ; Disons que le magistrat du Pôle Protection et Proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux de Bordeaux chargé du contrôle des expertises assurera le suivi de la mesure conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile ; Disons que le frais seront avancés directement par l’Etat dans le cadre de l’aide juridictionnelle ; Disons que l’expert commis entendra les parties, s’expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s’entourera de tous renseignements utiles et consultera tous documents produits pouvant l’éclairer s’il y a lieu; Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ; Disons qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au magistrat chargé du contrôle des expertsises, son programme et le cas échéant son avis sur l’opportunité d’appeler un tiers aux opérations d’expertise ; Disons que l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations comportant devis et estimations chiffrées afin de leur permettre de lui adresser un Dire récapitulant leurs arguments sous un délai de un mois ; Disons qu’au plus tard quatre mois après avoir reçu l’avis de consignation ou dès notification de la décision d’aide juridictionnelle, sauf prorogation dûment autorisée, l’expert devra déposer au service des expertises le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes, rapport accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera un exemplaire aux parties et rappelons qu’il appartiendra aux parties, le cas échéant, d’adresser au magistrat chargé du contrôle des expertises ainsi qu’à l’expert leurs observations écrites sur cette demande de rémunération dans un délai de 15 jours à compter de sa réception ; Disons qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au magistrat chargé du contrôle de l’expertise ; Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé de la surveillance des expertises ; Rejetons la demande tendant à la suspension des loyers ; Laissons provisoirement à la charge de chaque partie les dépens et frais irrépétibles qu'elle a exposés. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LA GREFFIÈRELA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection