Cour d'appel, 15 septembre 2022. 20/02240

COUR D'APPEL DE BORDEAUX DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 15 SEPTEMBRE 2022 N° RG 20/02240 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LSXP Monsieur [M], [V], [U] [Z] Madame [F], [O], [N] [K] c/ S.A.S. TAGERIM PROMOTION S.A.S. TAGERIM PROMOTION S.A.S. TAGERIM PROMOTION IMMOBILIERE S.A.S. M.P.A INVESTISSEMENT Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 avril 2020 (R.G. 17/00608) par le Tribunal de Grande Instance d'ANGOULEME suivant déclaration d'appel du 01 juillet 2020 APPELANTS : [M], [V], [U] [Z] né le 30 Décembre 1964 à [Localité 10] ([Localité 10]) de nationalité Française Profession : Gendarme, demeurant [Adresse 3] - [Localité 2] [F], [O], [N] [K] née le 27 Septembre 1967 à [Localité 13] ([Localité 13]) de nationalité Française, demeurant [Adresse 9] - [Localité 1] Représentés par Me Laurent DEMAR substituant Me Michel PUYBARAUD de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX et assistés de Me Gilda LICATA, avocat au barreau de PARIS INTIMÉES : La Société TAGERIM PROMOTION SASU au capital de 7 479 000 euros Immatriculée au RCS de PARIS sous le n°409 266 228 Dont le siège social se trouve [Adresse 7] ' [Localité 6] En sa qualité de mandataire ad'hoc de la SCCV [12] D'ENTRAYGUES désignée à cette fonction par ordonnance du Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE en date du 9 novembre 2015 La Société TAGERIM PROMOTION SASU au capital de 7 479 000 euros Immatriculée au RCS de PARIS sous le n°409 266 228 Dont le siège social se trouve [Adresse 7] ' [Localité 6] prise en sa qualité d'associé de la SCCV [12] D'ENTRAYGUES La Société TAGERIM PROMOTION IMMOBILIERE SASU au capital de 100.000 euros Immatriculée au RCS de PARIS sous le n°408 546 596 Dont le siège social se trouve [Adresse 7] - [Localité 6] en sa qualité d'associé de la SCCV [12] D'ENTRAYGUES La Société MPA INVESTISSEMENT SASU au capital de 8.000 euros Immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le n° 440127223 Dont le siège social est sis [Adresse 5] ' [Localité 4] [Localité 4] En sa qualité d'associée de la SCCV [12] D'ENTRAYGUES Représentées par Me Marie-christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX et assistées de Me Emmanuelle ROMAT de la SELARL STV AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 juin 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller chargé du rapport, et Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Paule POIREL, Président, Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller, Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE La société civile de construction-vente (SCCV) [12] d'Entraygues en sa qualité de maître de l'ouvrage et de promoteur, a procédé à la construction d'un immeuble situé [Adresse 14] à [Localité 15] afin de le diviser en lots privatifs destinés à la vente dans le cadre d'une future copropriété, dénommée la 'Résidence [12] [Localité 11]'. Elle a confié la commercialisation des lots de cet immeuble, dans le cadre de ventes en l'état futur d'achèvement, au Groupe Tagerim qui a ainsi établi une plaquette commerciale de présentation de l'opération à destination d'acquéreurs éventuels, vantant les avantages de la région et de la résidence, couplant des appartements et des 'villas cossues' autour de la piscine commune. Apres avoir été démarchés par la société 2CDF, se présentant en qualité d' 'ingénieur conseil' mandataire de la société Tagerim Invest, M. [M] [Z] et Mme [F] [K] se sont portés acquéreurs auprès de la société Tagerim Investissement, intervenant en qualité de mandataire du Groupe Tagerim Promotion Immobilière, au terme d'un contrat de réservation en date du 27 juin 2007, d'un appartement de type T3, d'une superficie de 56,54 mètres carrés avec balcon et parking en cours de construction constituant le lot n°70 de la copropriété Résidence [12] d'Entraygues à Saint Michel pour un prix de réservation de 171 000 euros TTC. Cette vente intervenant dans le cadre d'un investissement locatif pouvant bénéficier du dispositif dit Loi Robien, la société Tagerim Investissement s'engageait, aux termes de l'acte de réservation, à garantir au 'réservant', pendant 12 mois maximum à compter de la mise à disposition du bien, le versement d'un revenu locatif mensuel brut de 565 euros, et ce jusqu'à la mise en place du premier locataire, sous réserve que ce dernier confie la gestion de son bien à la société Tagerim. Afin de financer l'acquisition de ce bien, M. et Mme [Z] ont souscrit un prêt d'un montant de 171 860 euros auprès du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne assuré auprès de la CNP Assurances et CNP Invalidité Accident Maladie (IMA). Par acte authentique en date du 9 novembre 2009 à laquelle la banque intervenait, la SCCV [12] d'Entraygues a vendu à M. et Mme [Z] le bien réservé en l'état futur d'achèvement pour la somme de 171 000 euros. Le 22 septembre 2008, les acquéreurs ont confié la gestion locative de leur bien à la société Tagerim Aquitaine et ont souscrit par ailleurs une garantie des loyers impayés et une garantie vacance locative permettant une indemnisation de 9 mois de loyer et une garantie des détériorations immobilières. Le 21 janvier 2010, le bien leur était livré et la gestion de la copropriété, 'la résidence [12] d'Entraygues' était confiée à la société Tagerim Aquitaine. Le bien a été loué à compter du 2 septembre 2010 pour un montant hors charges de 520 euros jusqu'en juillet 2013 puis loué pour un montant de 540 euros hors charges jusqu'au 24 février 2014 puis ensuite pour un montant de 480 euros à compter du 28 août 2014. Dans l'intervalle, la société SCCV [12] d'Entraygues a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 15 novembre 2012 et les opérations de clôture de la liquidation ont eu lieu le 30 septembre 2012. Par ordonnance en date du 8 février 2016 la société tagerim Promotion a été désignée mandataire ad hoc pour représenter la SCCV dans le cadre de l'action en nullité de la vente immobilière que M. et Mme [Z] entendaient lui faire délivrer. Soutenant avoir été victimes d'un dol dans le cadre de cette vente immobilière de la part de la société 2CDF les ayant démarchés pour le compte la société Tagerim Invest, M. et Mme [Z] ont, par actes d'huissier en date du 30 janvier 2017, fait assigner : - la société Tagerim Promotion en sa double qualité d'associée et de mandataire ad hoc de la SCCV [12] d'Entraygues, - la société Tagerim Promotion Immobilière en qualité d'associée de la SCCV, - la société Crédit Immobilier de France, - la société CNP Assurances, afin de voir à titre principal prononcer la nullité de la vente pour dol et la résolution subséquente du contrat de prêt souscrit lancer l'acquisition du bien immobilier litigieux et de voir ordonner en conséquence les institutions réciproques. A titre subsidiaire, ils demandaient au tribunal de juger que les manquements fautifs des défendeurs leur ont causé une perte de chance de ne pas avoir contracté l'opération litigieuse et de condamner in solidum les défendeurs à leur verser des dommages et intérêts à hauteur de 81 216,76 euros en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 12 000 euros en réparation de leur préjudice moral. Par jugement en date du 9 avril 2020, le tribunal judiciaire d'Angoulême a: - dit que l'action en annulation de la vente immobilière fondée sur le dol sur la valeur locative, et le contexte immobilier local n'est pas prescrite mais les a déboutés au fond de leurs demandes sur ce fondement, - constaté que les demandes formées par à l'encontre du Crédit Foncier de France, de la société BNP Paribas Personal Finance, de la CNP Assurances Vie et de la société Cardif Assurances divers sont sans objet, - débouté M. [M] [Z] et Mme [F] [K] épouse [Z] de leurs demandes à l'encontre de l'ensemble des parties sur le fondement d'un manquement à une obligation précontractuelle et contractuelle d'information et de conseil - condamné M. et Mme [Z] aux dépens de cette instance, -dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné M. et Mme [Z] aux dépens avec distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande. - prononcé l'exécution provisoire de cette décision. Par déclaration électronique en date du 1er juillet 2020, M. et Mme [Z] ont interjeté appel de ce jugement limité aux dispositions ayant: M. et Mme [Z], dans leurs dernières conclusions d'appelants en date du 9 février 2022, demandent à la cour, au visa des articles 2224, 1154, 1382 du code civil, L. 111-1 du code de la consommation et 699 et 700 du code de procédure civile de : - les déclarer recevables en leur appel, - les y dire bien fondés, En conséquence, Confirmer le jugement rendu le 9 avril 2020 par le tribunal judiciaire d'Angoulême en ce qu'il a déclaré recevable comme étant non prescrite, l'action engagée par eux, sur le fondement d'un manquement d'information et de conseil, Infirmer le jugement rendu le 9 avril 2020 par le tribunal judiciaire d'Angoulême en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes sur ce même fondement, Et statuant à nouveau: - juger que l'opération présentée était une opération financière complexe de long terme ayant pour support un bien immobilier géré par un tiers, intégralement financée par un emprunt remboursé par la perception de loyers, par les réductions d'impôts procurées par le dispositif d'incitation fiscale [W] avec en complément un effort d'épargne mensuel, destinée à permettre, suivant la revente du bien au terme de l'engagement de location, le remboursement du prêt contracté et la réalisation d'un capital net supérieur à l'effort d'épargne fourni et donc la constitution d'un capital, - juger que la société Tagerim 2CDF étant intervenue dans le cadre d'un démarchage pour présenter l'opération à M. et Mme [Z] était tenue à leur égard à une obligation d'information et à un devoir de conseil, - juger que dans le cadre de cette opération, les perspectives de valorisation du bien au terme de l'engagement de location revêtaient une importance essentielle pour ne pas dire cruciale dès lors que la possibilité d'atteindre l'objectif assigné à l'opération (la constitution d'un capital) dépendait très étroitement et principalement de la valeur du bien au terme de l'engagement de location, - juger qu'il appartenait à la société 2 CDF de se renseigner sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l'engagement de location pour informer utilement et satisfaire à son obligation d'information, vérifier que l'opération proposée était adaptée à l'objectif de constitution d'un capital de M. et Mme [Z] et satisfaire à son devoir de conseil, - juger qu'en s'abstenant de réaliser la moindre étude sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l'engagement de location et en communiquant à M. et Mme [Z] une étude financière faisant état de perspectives de valorisation du bien litigieux au terme de l'engagement de location totalement irréaliste et fondées sur des données purement théoriques, la société Tagerim Invest a manqué à son obligation d'information et à son devoir de conseil, - juger que la société 2 CDF nécessairement consciente en sa qualité de professionnel des risques qu'elle faisait courir aurait dû attirer leur attention sur le caractère purement théorique des informations de l'étude financière relative aux perspectives de réalisation d'un capital et les risques pour eux à s'engager dans une opération dont la réussite était fondée sur des données purement théoriques, *qu'à aucun moment cette mise en garde n'a été opérée, la seule mention du caractère non contractuel de l'étude financière étant parfaitement insuffisante à caractériser une telle mise en garde, - juger que quand bien même M. et Mme [Z] n'ignoraient pas que l'investissement proposé (comme d'ailleurs tout investissement) comportait une part d'aléa, l'absence d'étude préalable par la société 2 CDF sur les perspective réelles de valorisation du bien au terme de l'engagement de location et la communication sans mise en garde d'une information relative totalement irréaliste, les a conduits à s'exposer à un risque certain ou quasi-certain qui s'est réalisé, - juger que les manquements de la société 2 CDF à son obligation d'information et à son devoir de conseil les ont privé de la chance d'éviter le risque certain ou quasi certain qui s'est réalisé, que la valeur du bien au terme de l'engagement de location ne permette pas de réaliser un capital net supérieur à l'effort d'épargne fourni, que la valeur du bien au terme de l'engagement de location ne permette pas de rembourser le solde du capital restant dû auprès de l'établissement ayant financé l'opération litigieuse, d'avoir ainsi, et pendant de nombreuses années, fourni en vain un important effort d'épargne (sans constituer le moindre capital), En conséquence, - condamner in solidum avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir et capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil, la société Tagerim Promotion prise en sa double qualité de mandataire ad'hoc et d'associée de la SCCV [12] d'Entraygues, la société Tagerim Promotion Immobilière et la société MPA Investissement, prises en leur qualité d'associées de la SCCV [12] d'Entraygues à dû concurrence de leurs droits sociaux dans la SCCV [12] d'Entraygues à payer à M. et Mme [Z] de la somme de 138.703,10 euros à titre de dommage et intérêts, -Les condamner in solidum avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir, au paiement à M. et Mme [Z] de la somme de 12 000 à titre de dommage et intérêts, En tout état de cause, - condamner in solidum avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir, la société Tagerim Promotion prise en sa double qualité de mandataire ad'hoc et d'associée de la SCCV [12] d'Entraygues, la société Tagerim Promotion Immobilière et la société MPA Investissement, prises en leur qualité d'associées de la SCCV [12] d'Entraygues à dû concurrence de leurs droits sociaux dans la SCCV [12] d'Entraygues à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, - déclarer infondées les intimées en leur argumentation. La société Tagerim Promotion, en qualité de mandataire ad 'hoc de la SCCV [12] d'Entraygues et en son nom propre, la société Tagerim Promotion Immobilière et la société MPA Investissement, dans leurs dernières conclusions d'intimées en date du 25 mai 2022, demandent à la cour, au visa des articles 122 et 123 code de procédure civile, 1304 (ancien), 2224 (ancien), 1116 (ancien) et suivants du code civil, ainsi que des articles articles L. 111-1, L. 121-21 à L. 121-26 et R. 121-3 à R. 121-6 du code de la consommation : Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, En conséquence: - Juger irrecevable comme prescrite l'action fondée sur le manquement à l'obligation d'information et de conseil portant sur la valeur vénale du bien acheté. Au fond: -Dire que les sociétés Tagerim Promotion et Tagerim Promotions Immobilières n'ont commis aucun manquement à leur devoir d'information et de conseil, -Débouter les consorts [L] de l'intégralité de leurs demandes. - Condamner in solidum M. et Mme [Z] à payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 juin 2022. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. MOTIFS DE LA DÉCISION Bien que la cour soit saisie d'un appel du jugement en ce qu'il a déclaré l'action prescrite notamment sur le fondement du dol, force est d'observer que la cour n'est pas saisie par les dernières conclusions des appelants d'une demande de réformation de ce chef en sorte que le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a déclaré l'action prescrite à l'encontre la société Tagerim Promotion prise en sa double qualité sur le fondement du dol sur la valeur du bien. Pour le surplus, l'appel est limité en ce que le jugement a 'déclaré prescrite l'action engagée contre la société Tagerim Promotion, prise en sa double qualité de mandataire ad'hoc et d'associée de la SCCV [12] d'Entraygues, Tagerim Promotion Immobilière et M/PA Investissement, prises en leur qualité d'associées de la SCCV [12] d'Entraygues, en leur action fondée sur un manquement à leur obligation d'information et de conseil et les a déboutées de leurs demande de dommages et intérêts sur ce fondement.' De leur côté les société Tagerim demandent à la fois de 'confirmer le jugement' et 'en conséquence de juger irrecevable comme prescrite l'action fondée sur le manquement à l'obligation d'information et de conseil portant sur la valeur vénale du bien acheté.' Cependant le tribunal n'a pas déclaré prescrite l'action en responsabilité pré-contractuelle et contractuelle résultant d'un manquement au devoir d'information et de conseil des sociétés du groupe Tagerim mais à débouté les époux [Z] de leurs demandes d'indemnisation après avoir précisément retenu dans les motifs que l'action n'était pas precsrite, en sorte qu'en concluant à 'la confirmation du jugement' sans aucune restriction, la cour n'est pas saisie d'une demande de réformation du jugement qui a jugé l'action recevable et que n'est finalement remis en cause par le présent appel que le débouté sur le fond du litige. Il convient en conséquence de statuer sur le seul bien fondé de l'action en responsabilité pour manquement de la société Tagerim Promotion prise en sa double qualité de mandataire ad'hoc et d'associée de la SCCV [12] d'Entraygues, Tagerim Promotion Immobilière et MP/A Investissement, prises en leur qualité d'associées de la SCCV [12] d'Entraygues et de la société 2 CDF à leur obligation d'information et de conseil. Il convient d'observer qu'en ce qu'il est reproché à la société 2 CDF de n'avoir pas fourni à ses clients une étude préalable portant sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l'engagement et de ne pas les avoir mis en garde sur des perspectives totalement irréalistes, il est fait référence à un manquement à une obligation précontractuelle d'information. Cependant, les griefs tiennent essentiellement à une importante dévaluation du bien au terme du placement, à un revenu locatif sans commune mesure avec ce qui avait été annoncé, ayant été contraints de baisser régulièrement le loyer, sans toutefois qu'aucun élément ne permette de remettre en cause la valeur du bien au jour de l'achat alors qu'au contraire les premiers juges ont justement retenu que les acquéreurs avaient pu bénéficier à l'origine et durant un certain temps d'un rendement locatif proche de celui annoncé et qu'ils avaient pleinement bénéficié de l'avantage fiscal jusqu'au terme du placement. En effet, les époux [Z] se prévalent d'un loyer qui était prévu à 656 euros brut (leurs conclusions page 8) et d'un premier loyer fixé à la somme de 520 euros hors charges en septemre 2010 puis ensuite à 540 euros hors charge jusqu'en février 2014, ce qui ne diffère pas nécessairement de 565 euros brut. Ils n'établisssent pas davantage que la valeur d'acquisition du bien n'était pas conforme au coût du marché immobilier au jour de son acquisition. De même, les premiers juges ont justement retenu qu'il n'était pas possible d'imputer l'évolution à la baisse du marché immobilier et locatif dans la région d'[Localité 8] qui est un risque que tout acquéreur même profane ne peut ignorer à un manquement du conseiller en investissement à son obligation de conseil plutôt qu'à une évolution défavorable et imprévisible du marché due à la crise économique, les sociétés intimées ne pouvant au titre du devoir de conseil garantir des rendements qui sont par nature soumis à risques, lesquels avaient été envisagés en l'espèce puisque la perte de valeur du bien avait fait l'objet de simulations avant la conclusion de l'acte et qu'une garantie des loyers impayés et de vacances locatives avait été souscrite. Il n'est par ailleurs pas allégué que le placement envisagé n'était pas par ses caractéristiques et objectifs adapté à la situation financière des appelants. En tout état de cause, le préjudice résultant d'un manquement à l'obligation précontractuelle d'information, en ce qu'il se traduit par une perte de chance de ne pas conclure, n'est jamais équivalent à la perte financière réalisée en sorte que M. et Mme [Z] ne peuvent sur ce fondement solliciter l'indemnisation de ce qu'ils estiment être leur entier préjudice financier et, à défaut de chiffrer le montant de leur seule perte de chance de ne pas conclure, ils ne sauraient prospérer en leurs demandes d'indemnisation. Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il débouté M. et Mme [Z] de leurs demandes tant au titre d'un préjudice matériel que moral, condamné M. et Mme [Z] aux dépens et dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant en leur recours, M. et Mme [Z] en supporteront les dépens et seront condamnés à verser aux sociétés Tagerim Promotion, Tagerim Promotion ès qualités de mandataire ad hoc de la société [12] d'Entraygues, Tagerim Promotion Immobilière et M/P A. Investissement ensemble la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour Rejetant toute demande plus ample ou contraire des parties: Rectifiant l'omission de statuer en ce que le tribunal a omis dans le dispositif du jugement de déclarer recevable l'action entreprise sur le fondement du manquement à l'obligation d'information et de conseil. Confirme le jugement entrepris ainsi rectifié des chefs déférés. Condamne M. [M] [Z] et Mme [F] [K] épouse [Z] à payer aux sociétés Tagerim Promotion, Tagerim Promotion ès qualités de mandataire ad hoc de la société [12] d'Entraygues, Tagerim Promotion Immobilière et M/P A. Investissement, ensemble, la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne M. [M] [Z] et Mme [F] [K] épouse [Z] aux dépens du présent recours. La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LA PRESIDENTE