Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 23/00506

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° CHAMBRE DES REFERES AFFAIRE N° RG 23/00506 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GQE7 NAC : 71H ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ AUDIENCE DU 21 Mars 2024 DEMANDEUR M. [I] [L] [Adresse 12] [Adresse 12] [Localité 6] Rep/assistant : Me Youssef BEN SLAMIA, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION DEFENDEURS S.A.R.L. LOCATION GESTION DE LA REUNION, exerçant sous le sigle LOGER, SARL, au capital de 25.000 €, immatriculée au RCS de Saint-Denis sous le n° 339 757 411 dont le siège social est sis [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal audit siège, en sa qualité de syndic de la copropriété de la Résidence [11] [Adresse 3] [Localité 8] Rep/assistant : Maître Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [11] [Adresse 4] [Localité 9] Rep/assistant : Me Valérie YEN PON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION COMPOSITION DE LA JURIDICTION LORS DES DÉBATS : Président : Sophie PARAT Greffier : Marina GARCIA  Audience Publique du : 22 Février 2024 LORS DU DÉLIBÉRÉ : Ordonnance prononcée le 21 Mars 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier  Copie exécutoire à Me Caroline CHANE MENG HIME, Me Youssef BEN SLAMIA, Me Valérie YEN PON délivrée le : Copie certifiée conforme au service expertise délivrée le : EXPOSE DU LITIGE Monsieur [I] [L] est propriétaire de l’appartement n°12 au sein de la résidence [11], située [Adresse 5]. Le syndic de copropriété est l’agence LOGER. Monsieur [L] a confié à la gestion locative de son appartement à l’agence OFIM. En janvier 2022, l’appartement a été donné en location à Monsieur [W] et Madame [K]. Dès le 12 janvier 2022, les locataires signalaient des infiltrations au niveau du plafond du séjour et le 10 février 2022 une infiltration au niveau de la chambre. Un rapport de recherche de fuite a mis en évidence la nécessité pour le propriétaire de l’appartement du dessus de réaliser des travaux d’étanchéité de sa terrasse et notamment des dés en béton des poteaux de la terrasse. Alléguant l’inertie de Monsieur [V], propriétaire de l’appartement du dessus, par actes de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, Monsieur [L] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] et l’agence LOGER, syndic de copropriété de la résidence, devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion statuant en référé aux fins de: - DESIGNER Monsieur [O] [Z], domicilié [Adresse 7], en sa qualité d’Expert près de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS ou tel Expert qu'il lui plaira de nommer avec pour mission de : 0 Se rendre sur place, après y avoir convoqué les parties, 0 Se faire remettre par les parties tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission; 0 Entendre les parties en leurs explications, 0 Visiter les lieux litigieux et plus particulièrement les parties communes et privatives concernées par les désordres, 0 Rechercher l’origine, les causes et circonstances des désordres, 0 Déterminer et décrire les travaux et mesures à entreprendre pour remédier aux désordres, 0 Chiffrer le coût des travaux réparatoires, 0 Fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues, 0 Évaluer les préjudices subis par Monsieur [L] du fait des désordres, 0 Dire que l’expert répondra aux dires et observations des parties et qu’il pourra recueillir la déclaration de toutes personnes informées et de se faire assister de tout spécialiste sapiteur de son choix, 0 En cas d'urgence reconnue par l’expert, autoriser Monsieur [L] à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra l’ensemble des travaux estimés indispensables par Pexpert, ces travaux étant dirigés par le maitre d’œuvre des demandeurs et par les entreprises qualifiées de leur choix, sous le contrôle de bonne fin de Pexpert, lequel devra dans ce cas déposer un pré-rapport en précisant la nature et Fimportance de ces travaux 0 Dire que l’Expert devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations ; - ORDONNER que l’expertise soit mise en œuvre conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile et qu’un rapport d”expertise devra être déposé au secrétariat Greffe de la présente juridiction dans les 6 mois de la saisine. - PRONONCER, qu”en cas d'empêchement ou de refus de l°expert dïaccomplir sa mission, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance du Président sur requête de la partie la plus diligente. - DIRE et qu'il en sera référé en cas de difficultés. - FIXER la provision à consigner au Greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'Expert dans tel délai de l'Ordonnance à intervenir. - CONDAMNER les défendeurs soit l'Agence LOGER ès qualité de syndic de copropriété, Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [11] (La Bretagne) représenté par son syndic L”AGEl\lCE LOGER, Monsieur [V] [S], à régler conjointement à Monsieur [L] la somme de 2.500 € au titre de Particle 700 du Code de Procédure Civile. - RESERVER les dépens. Au soutien de ses demandes, il fait valoir que, malgré de nombreuses sollicitations, Monsieur [V] n’a procédé à aucun travaux sur la terrasse de son appartement, et n’a pas non plus pris attache avec lui ou avec l’agence OFIM. Il fait également valoir que les relances auprès de l’agence LOGER, syndic de copropriété, sont restées vaines et qu’aucune réponse concrète ne lui a été apportée pour mettre un terme aux désordres dans son appartement. Il prétend être dans l’incapacité totale de louer son appartement alors qu’il a un prêt immobilier à rembourser. A l’audience du 23 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée pour mise en cause de Monsieur [S] [V], aucune assignation ne lui ayant été délivrée. Par message électronique en date du 21 février 2024, l’avocat du demandeur a indiqué souhaiter que le dossier soit retenu, l’huissier n’ayant pas pu joindre Monsieur [V]. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement les 20 et 30 novembre 2023, la SARL LOGER, syndic de copropriété de la résidence [11], demande à la juridiction de: - Dire n’y avoir lieu à expertise ; - Débouter toute demande dirigée contre la société LOGER ; - Condamner tout succombant à régler à la société LOGER une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ; - Condamner tout succombant au paiement des entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle a sollicité des devis de réparation pour l’étanchéité de la terrasse de l’appartement n°20, qu’elle n’a reçu un devis qu’en mars 2023, que dès septembre 2022, l’assemblée générale était informée que les travaux seraient engagés à réception du devis et si la trésorerie le permettait. Elle soutient avoir fait réaliser les travaux par l’entreprise TSR, travaux achevés le 6 novembre 2023. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 21 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] demande à la juridiction de: à titre principal, - juger l’action diligentée par Monsieur [L] irrecevable, - dire n’y avoir lieu à expertise, - débouter le demandeur de l’ensemble de ses fins et conclusions, à titre subsidiaire, - lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage dans le cadre de l’expertise judiciaire. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’à ce jour les travaux de réparation ont été réalisés comme le syndic de copropriété en justifie, que le demandeur n’a donc aucun intérêt à agir. Il soutient également que la fuite en cause affecte une partie privative de l’immeuble, et qu’en tout état de cause sa responsabilité ne saurait être engagée, de quelque manière que ce soit, puisqu’aucune partie commune n’est en jeu. Pour le surplus, il convient de se référer aux écritures des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. A l’audience du 22 février 2024, les parties ont été informées par la juridiction que la décision était mise en délibéré et serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d’expertise L’article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Il est acquis que l'article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n'est ainsi pas soumis à la condition d'urgence ou à la condition d'absence de contestation sérieuse. Une mesure d'instruction ne peut être demandée et obtenue, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile lorsqu'une juridiction du fond est saisie de l'affaire. La condition d'absence de saisine préalable des juges du fond s'apprécie au jour de la saisine du juge, puisque c'est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où le juge des référés statue. L’article 146 du code de procédure civile ne s'applique pas lorsque le juge est saisi d'une demande fondée sur l'article 145 du même code. Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile. Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur. La faculté prévue à l'article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l'encontre d'un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d'être mis en cause dans une action principale. De plus, si la partie demanderesse dispose d'ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d'instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée. Enfin, l'application de cet article n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé. En l’espèce, il ressort des nombreux échanges entre l’OFIM, l’agence en charge de la gestion locative de l’appartement de Monsieur [L], et notamment le syndic de copropriété de la résidence, que depuis début 2022 les locataires du demandeur subissent des infiltrations via le plafond du séjour et de la chambre de l’appartement n°12. Il ressort également du rapport de recherche d’infiltration d’eau établi par l’entreprise DFEC le 10 février 2022 que les infiltrations sur le plafond du salon et de la chambre de l’appartement n°12 proviennent de l’étanchéité des dés en béton des poteaux sur la terrasse de l’appartement n°20. Il ressort enfin du règlement de copropriété de la résidence [11] que les balcons et terrasses sont “des parties communes à l’usage exclusif du propriétaire du ou des lots auxquels ils sont rattachés” (8° en page 15 du règlement de copropriété). Au regard de ces éléments, alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres subis par Monsieur [L] relève du juge du fond, ce dernier dispose d'un motif légitime à faire établir précisément les désordres qu’il allègue, un procès éventuel n'étant pas manifestement voué à l'échec, et ce nonobstant le fait que les travaux de reprise de l’étanchéité auraient été réalisés peu après l’assignation. Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge dudemandeur le paiement de la provision initiale. Il appartiendra à Monsieur [L] de solliciter le cas échéant une extension des opérations d’expertise à Monsieur [V], copropriétaire du lot situé à l’étage au-dessus du sien, s’il entend agir ensuite au fond à son égard. Sur les dépens et la demande d’article 700 du code de procédure civile L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge du demandeur. Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Sophie PARAT, juge des référés, ORDONNONS une mesure d’expertise ; DESIGNONS pour y procéder : M. [Z] [O] [Adresse 7] [XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX02] [Courriel 10] expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de : - Se rendre sur les lieux sis : [Adresse 5]; - Entendre les parties en leurs explications ; - Se faire communiquer par les parties tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission; - Visiter les lieux litigieux et plus particulièrement les parties communes et privatives concernées par les désordres, - décrire les désordres allégués ; - Rechercher l’origine, les causes et circonstances des désordres, - Déterminer et décrire les travaux et mesures restant le cas échéant à entreprendre pour remédier aux désordres, à l’aide de devis d’entreprise fournis par les parties en précisant la durée prévisible des travaux, - Chiffrer le cas échéant le coût des travaux réparatoires, - Fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues, - préciser la nature et l’importance des préjudices subis par Monsieur [L] du fait des désordres - En cas d’urgence reconnue par l’Expert, autoriser la partie demanderesse à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux qu’il estimera indispensables, ces travaux étant dirigés par le maître d’œuvre de la requérante ou par les entreprises qualifiées de son choix ; - Constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion ; - Faire toutes opérations utiles au règlement du litige ; DISONS que l’expert effectuera sa mission dans le respect du contradictoire et prendra compte dans son avis, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, des observations qui lui seront faites dans le délai qu’il aura imparti, au vu d’une synthèse des constations, opérations et de ses orientations, FIXONS à la somme de 3 000 € (TROIS MILLE EUROS) la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par M. [L] à la Régie du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion le 2 mai 2024 au plus tard ; RAPPELONS que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ; DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet ; DISONS que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ; DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code ; REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires; CONDAMNONS Monsieur [I] [L] aux entiers dépens de l’instance; DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que : 1)- le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise ; 2)- la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès; RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. La GreffièreLa présidente