Cour d'appel, 28 juin 2022. 19/01598

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - CIVILE YB/IM ARRET N°: AFFAIRE N° RG 19/01598 - N° Portalis DBVP-V-B7D-ERST Jugement du 03 Mai 2019 Tribunal paritaire des baux ruraux du MANS n° d'inscription au RG de première instance 5118000014 ARRET DU 28 JUIN 2022 APPELANTS : Monsieur [O] [E] [Adresse 8] [Localité 1] Monsieur [X] [E] [Adresse 11] [Localité 3] Non comparants, représentés par Me Inès RUBINEL, avocat au barreau d'ANGERS, substituant Me Stéphane CORNILLE, avocat au barreau du MANS N° du dossier 2018222 INTIMES : Monsieur [S] [E] né le 05 Octobre 1955 à [Localité 10] [Adresse 6] [Localité 4] Madame [J] [V] épouse [K] née le 09 Juillet 1953 à [Localité 9] [Adresse 7] [Localité 2] Non comparants, représentés par Me Eric BOCQUILLON, avocat au barreau d'ALENCON COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 21 Mars 2022 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur BRISQUET, Conseiller, qui a été préalablement entendu en son rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame MULLER, Conseiller faisant fonction de Président Monsieur BRISQUET, Conseiller Madame ELYAHYIOUI, Vice-présidente placée Greffière lors des débats : Madame LEVEUF ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 28 juin 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Yannick BRISQUET, Conseiller, en remplacement de Catherine MULLER, Conseiller faisant fonction de Président, empêchée et par Christine LEVEUF, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ FAITS ET PROCÉDURE Par acte authentique du 5 mars 1982, M. [N] [E] et Mme [Z] [Y] épouse [E] ont donné à bail rural à M. [S] [E] et Mme [J] [V] (alors épouse [E]) la ferme dite de [Localité 12], constituée de terres et de bâtiments d'habitation et d'exploitation située à [Localité 5] (Sarthe), pour une contenance de 15 ha 45 a 10 ca. Ce bail était conclu pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er novembre 1981 pour certaines parcelles et à compter du 1er mai 1982 pour les autres. Il a été renouvelé en dernier lieu pour des durées de neuf années ayant commencé à courir les 1er novembre 2017 et 1er mai 2018. M. [N] [E] et Mme [Z] [Y] épouse [E] sont aujourd'hui décédés et les biens immobiliers faisant l'objet du bail sont en indivision entre leurs trois fils, à savoir M. [X] [E], M. [S] [E] et M. [O] [E]. Souhaitant cesser son activité, M. [S] [E] a demandé à ses frères au cours de l'année 2018 l'autorisation de céder le bail au profit de son fils, M. [X] [E], et leur a ensuite adressé une mise en demeure de céder le bail par lettre recommandée du 9 avril 2018. En l'absence de réponse favorable, M. [S] [E] et Mme [J] [K] née [V] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux du Mans le 14 septembre 2018 afin d'être autorisés à céder leur bail à leur fils sur le fondement de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime et ont en outre sollicité la condamnation des défendeurs au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. MM. [X] et [O] [E] se sont opposés à cette demande en invoquant l'existence d'un manquement des preneurs à leur obligation d'entretien des biens loués dont la gravité les prive de la possibilité de céder leur bail à leur fils. Par jugement du 3 mai 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux a : - autorisé M. [S] [E] et Mme [J] [K] à céder à leur fils [X] [E] la ferme de [Localité 12] constituée d'une maison, de bâtiments d'habitation et de terres d'une contenance totale de 15 ha 45 a 10 ca sur la commune de [Localité 5] ; - débouté chacune des parties du surplus de ses demandes ; - ordonné l'exécution provisoire ; - condamné MM. [X] et [O] [E] au paiement des entiers dépens. Les premiers juges, après avoir observé que les capacités professionnelles du cessionnaire n'étaient pas discutées et que son projet d'installation apparaît viable, ont retenu en substance que la bonne exploitation des 15 hectares de terres n'est pas mise en cause et que si les abords du bâtiment d'habitation sont mal entretenus, il s'agit d'une maison très ancienne et que s'il existe un manquement des preneurs à leur obligation d'entretien, il doit être mis en rapport avec le manquement des bailleurs à leur obligation d'entretien du gros oeuvre. Ils ont également retenu que les bâtiments d'exploitation ne sont plus aux normes ni conformes à une exploitation selon les pratiques agricoles actuelles. Ils ont donc estimé que les manquements des preneurs n'étaient pas suffisamment graves au regard de ceux des bailleurs pour justifier le refus de céder le bail au fils des preneurs. Par déclaration transmise par voie électronique au greffe de la cour d'appel le 2 août 2019, MM. [X] et [O] [E] ont interjeté appel de cette décision qui leur avait respectivement été notifiée le 6 mai 2019 et signifiée le 22 juillet 2019. L'affaire initialement fixée à l'audience du 18 mai 2020 a été reportée en raison de la crise sanitaire et a finalement été appelée à l'audience du 21 mars 2022. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par conclusions remises à la cour le 30 octobre 2019, reprises oralement à l'audience et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, MM. [X] et [O] [E] sollicitent l'infirmation du jugement et demandent à la cour, statuant à nouveau, de : - dire que le défaut d'entretien des preneurs constitue un motif légitime de refus d'autorisation de cession du bail à leur fils, M. [X] [E] ; - débouter les consorts [E]-[K] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions ; - les condamner à leur payer la somme de 1 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. Ils soutiennent que si la cession du bail au profit d'un descendant du preneur peut être autorisée par le tribunal paritaire des baux ruraux en vertu de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, la jurisprudence précise toutefois que la cession constitue une faveur ne pouvant bénéficier qu'au preneur ayant satisfait à toutes les obligations nées du bail et qu'un manquement du preneur à son obligation d'entretien peut justifier un refus de cession du bail, sans que pour autant il justifie un refus de renouvellement ou une résiliation. Les appelants font valoir que les preneurs ont laissé la maison d'habitation depuis 15 ans sans occupation ni chauffage ni entretien, ce qui constitue un manquement grave à leur obligation d'entretien qui entraîne une forte dévaluation de l'ensemble. Ils expliquent que la maison a été occupée par leurs parents jusqu'en 1980 puis par leur frère et son épouse de 1980 à 1990 et qu'elle était alors tout à fait habitable. Ils observent que M. [S] [E] et Mme [J] [K] ont fait le choix de quitter cette maison en la laissant à l'abandon pour aller habiter dans une ferme plus grande mais pas en raison du fait qu'elle était vétuste ou inhabitable et qu'ils n'ont jamais réclamé de travaux de clos ou de couvert. Ils soulignent que la maison a été laissée sans chauffage, sans ouverture ni entretien et que leur frère a fait tomber un linteau en manoeuvrant avec son tracteur. Ils considèrent qu'en près de 30 ans, la maison s'est totalement dégradée et que cela a des conséquences sur la valeur de l'ensemble. Ils reprochent à leur frère de vouloir se faire attribuer ce lot dans le cadre du partage de succession en cours, alors qu'il est responsable selon eux de la dégradation. Ils estiment donc que ces éléments justifient un refus d'autorisation de cession du bail au profit du fils des preneurs. * Par conclusions en date du 20 avril 2020, reprises oralement à l'audience et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, M. [S] [E] et Mme [J] [K] sollicitent la confirmation du jugement en demandant que MM. [X] et [O] [E] soient déclarés infondés en leur appel et déboutés de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. Ajoutant au jugement, ils sollicitent la condamnation des appelants au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. Les intimés font valoir que la possibilité offerte par l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime de déroger au principe de l'incessibilité du bail rural, lorsque la cession est consentie au profit d'un descendant majeur, a pour finalité de permettre la transmission familiale de l'exploitation. Ils soutiennent que la jurisprudence rappelle régulièrement que la priorité doit être donnée à l'analyse des conditions de mise en valeur de l'exploitation par le cessionnaire et que seuls des manquements graves et répétés du preneur à ses obligations peuvent le priver de la faculté de céder son bail. Ils soulignent que leur fils présente des garanties sérieuses pour exploiter correctement les terres louées dans la mesure où il est agriculteur depuis le 1er janvier 2010 et dispose en conséquence de l'expérience professionnelle nécessaire. Ils ajoutent que la reprise par M. [X] [E] des terres exploitées par son père s'inscrit dans un projet familial cohérent lui permettant de cesser son activité au sein de l'EARL de la Poissonnière dont il est associé pour rejoindre son épouse déjà agricultrice, de façon à créer une société entre époux ayant pour objet la production de veaux de boucherie et pour laquelle des aides à l'installation ont déjà été obtenues. Les intimés soutiennent que le refus des appelants d'autoriser la cession du bail n'est pas motivé par de supposés manquements graves des preneurs ou par la crainte d'une mauvaise exploitation par leur neveu mais par le fait qu'ils souhaitent retrouver des biens libres pour mieux les valoriser à l'occasion des opérations de règlement de la succession de leurs parents. Ils ajoutent que MM. [X] et [O] [E] ne rapportent pas la preuve des supposés manquements à leurs obligations dans la mesure où les photographies qu'ils versent aux débats n'ont aucune valeur probante dès lors qu'elles ne résultent ni d'un constat d'huissier ni d'une expertise et que la cour devra en conséquence les écarter des débats. Ils précisent que s'il est exact qu'ils ne résident plus dans la maison depuis 2007, c'est en raison de leur séparation et surtout parce que la maison, très ancienne, n'était plus habitable compte tenu de sa vétusté et des manquements du bailleur à son obligation d'assurer les grosses réparations. Ils rappellent qu'en vertu des articles 1754 et 1755 du code civil et des clauses du bail, le preneur n'est tenu qu'aux menues réparations locatives et qu'il ne peut leur être reproché de ne pas avoir entretenu correctement un immeuble vétuste que le bailleur n'a pas été en capacité de maintenir habitable. Les intimés entendent contester vigoureusement les allégations des appelants au sujet des dégradations qui leur sont reprochées et considèrent qu'en tout état de cause, il n'est pas rapporté la preuve de manquements d'une gravité telle qu'ils seraient privés de la faculté de céder leur bail. MOTIFS DE LA DÉCISION : - Sur la demande d'autorisation de la cession du bail : Selon l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. Il résulte de ce texte que la faculté de céder le bail dans le cercle familial est réservée au preneur de bonne foi qui s'est scrupuleusement et constamment acquitté de toutes les obligations légales ou conventionnelles résultant de son bail et que la cession ne doit pas nuire aux intérêts légitimes du bailleur. Il en résulte également que des manquements imputables aux preneurs dont la gravité serait jugée insuffisante pour prononcer la résiliation du bail ou en refuser le renouvellement peuvent en revanche justifier un refus d'autorisation de cession dès lors qu'ils sont révélateurs du non-respect d'au moins une partie des obligations résultant du bail. MM. [X] et [O] [E] produisent aux débats 17 photographies des bâtiments de la ferme louée ainsi que de leurs abords. La preuve des faits étant libre en cette matière, ces photographies ne peuvent être écartées des débats au motif qu'elles ne résultent ni d'un constat d'huissier ni d'une expertise et si elles ne sont pas datées et de médiocre qualité, cela n'interdit pas pour autant à la cour d'apprécier leur valeur probante. Il n'est pas contesté que ces photographies ont bien été prises sur les lieux loués et à une époque récente, contemporaine de celle de la demande présentée par les intimés, étant observé que la juridiction saisie d'une demande d'autorisation de cession du bail au bénéfice d'un descendant des preneurs doit apprécier la bonne foi de ceux-ci au jour de la demande de cession du bail. Les preneurs ne présentent de leur côté aucune preuve contraire qui permettrait de mettre en doute les éléments de fait ressortant de ces photographies ou de dire qu'il a été remédié en temps utile aux désordres qu'elles mettent en évidence. Il ressort de ces photographies, qui ne concernent que l'extérieur des bâtiments, que ceux-ci sont très anciens, en mauvais état et manifestement laissés à l'abandon. La photographie n° 1 permet de constater que l'entrée d'une dépendance est sérieusement endommagée et dépourvue de linteau et de porte. Un appareil qui semble être un vieux réfrigérateur a notamment été abandonné à l'entrée de cette dépendance. Les abords des différents bâtiments sont envahis par les herbes et sont surtout encombrés de nombreux objets abandonnés et de détritus correspondant pour l'essentiel à des outils et matériels agricoles obsolètes ainsi qu'à des équipements ménagers ou mobiliers dégradés. Des entassements de déchets ou de biens hors d'usage sont visibles à plusieurs endroits dans les cours ou à proximité des bâtiments, donnant à l'ensemble l'apparence d'une décharge sauvage. Cette situation contrevient à l'évidence à l'article 3 du bail notarié du 5 mars 1982 selon lequel 'Le preneur jouira de la ferme louée en bon père de famille et fermier soigneux et de bonne foi, conformément à l'usage des lieux'. Les preneurs admettent qu'ils n'utilisent plus les bâtiments d'habitation ni ceux d'exploitation depuis de nombreuses années et ce au moins depuis la séparation de leur couple en 2007. Leur départ des lieux depuis cette époque est confirmé par les auteurs de plusieurs attestations communiquées par les bailleurs. Il est donc établi que la condition d'habitation posée par l'article 2 du contrat de bail n'est plus respectée de longue date ('Le preneur sera tenu d'habiter la ferme louée par lui-même avec sa famille et ses domestiques, et il devra la garnir et la tenir constamment garnie pendant tout le cours du bail, de meubles, effets mobiliers, bestiaux et matériels de culture, en quantité et valeur suffisante pour assurer une bonne exploitation et répondre du paiement des fermages et l'exécution des conditions du bail'). Or le non-respect de cette condition est en soi de nature à nuire aux intérêts légitimes des bailleurs dans la mesure où l'absence prolongée d'occupation d'un bien immobilier a nécessairement pour effet d'accélérer sa dégradation et donc sa dépréciation. Il est en outre manifeste que dans la mesure où le bien n'est plus occupé, les preneurs n'effectuent plus les réparations locatives, ce qui ne peut qu'amplifier la vétusté de l'immeuble. A supposer même que les bailleurs n'aient pas respecté leur obligation d'effectuer les grosses réparations, ce qui n'est au demeurant pas démontré, cette circonstance ne serait pas de nature à excuser les manquements des preneurs, d'autant que ceux-ci sont tenus par l'article 4 du bail d'avertir les bailleurs de la nécessité d'effectuer les réparations à leur charge ('En outre, sous peine d'engager sa responsabilité, le preneur devra avertir le bailleur lorsque l'état des bâtiments loués rendrait indispensable l'exécution des travaux incombant à celui-ci') et qu'aucune preuve de démarches entreprises en ce sens n'est apportée en l'espèce. Il n'y a pas lieu dès lors de mettre en balance les manquements des preneurs avec les prétendus manquements des bailleurs. Il apparaît donc que les preneurs ne se sont pas scrupuleusement et constamment acquittés de toutes les obligations résultant du bail et que leur demande tendant à être autorisés à céder ce bail à leur fils doit être rejetée. Le jugement doit par conséquent être infirmé de ce chef. - Sur les frais irrépétibles et les dépens : Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté chacune des parties de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile présentée en appel par MM. [X] et [O] [E] et de condamner M. [S] [E] et Mme [J] [K] au paiement à chacun d'eux de la somme de 500 euros sur ce fondement. M. [S] [E] et Mme [J] [K], partie perdante, doivent être déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile présentée en appel et condamnés aux entiers dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS : La COUR, Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe, INFIRME le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du Mans du 3 mai 2019, sauf en ce qu'il a débouté chacune des parties de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau et y ajoutant : DÉBOUTE M. [S] [E] et Mme [J] [K] née [V] de leur demande d'autorisation de céder à leur fils, M. [X] [E], le bail rural portant sur la ferme dite de [Localité 12], constituée de terres et de bâtiments d'habitation et d'exploitation située à [Localité 5] (Sarthe), pour une contenance de 15 ha 45 a 10 ca ; CONDAMNE M. [S] [E] et Mme [J] [K] née [V] à payer à M. [X] [E] et M. [O] [E] la somme de 500 euros (cinq cents euros) à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE M. [S] [E] et Mme [J] [K] née [V] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile présentée en appel ; CONDAMNE M. [S] [E] et Mme [J] [K] née [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIERE P/LA PRESIDENTE EMPECHEE C. LEVEUF Y. BRISQUET