Cour d'appel, 28 juin 2022. 21/03436

ARRÊT N° 400 N° RG 21/03436 N° Portalis DBV5-V-B7F-GNP3 S.A.S IMODEUS C/ [P] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 28 JUIN 2022 Décision déférée à la Cour : Ordonannce du 16 novembre 2021 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE APPELANTE : S.A.S IMODEUS anciennement dénommé OMNIUM PROMOTION [Adresse 1] [Localité 2] ayant pour avocat postulant Me Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS ayant pour avocat plaidant Me Bérénice de PERTHUIS, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉ : Monsieur [E] [P] né le 25 Septembre 1971 à [Localité 6] (86) [Adresse 3] [Localité 4] ayant pour avocat postulant Me Laura NIOCHE de la SELARL GAUVIN - ROUBERT & ASSOCIES, avocat au barreau des SABLES D'OLONNE COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Anne VERRIER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller Madame Anne VERRIER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS La SCCV Les Sablines (SCCV) a fait construire courant 2007 une résidence nommée Domaine [Adresse 5] (Vendée). Le 15 janvier 2007, les consorts [P] et [N] ont conclu un contrat de réservation préliminaire avec la SCCV, contrat portant sur une villa de type T4 d'une superficie de 88 ,70 m2 avec terrasse pour un prix TTC de 189 000 euros. L'acte authentique de vente est du 24 mai 2007. La livraison est intervenue courant décembre 2008. Les consorts [P]-[N] ont loué l'immeuble puis l' ont mis en vente. Le 13 août 2018, ils ont confié un mandat de vente à une agence immobilière. L'immeuble a été vendu 143 000 euros selon compromis du 21 novembre 2019 réitéré le 30 avril 2020. Par actes des 30 octobre et 6 novembre 2020, M. [P] a fait assigner devant le tribunal judiciaire des sables d'Olonne la SCI SCPP OF 06, la SAS Imodeus Invest, M. [C] pris en leur qualité d'associés de la SCCV Les Sablines, la SAS Imodeus aux fins de condamnation à l'indemniser des préjudices subis. Il soutenait que la société Imodeus et la SCCV avaient manqué à leurs obligations d'information et de conseil. Par conclusions d'incident du 8 mars 2021, les défendeurs ont saisi le juge de la mise en état aux fins de voir dire irrecevable l'action dirigée contre la SAS Imodeus, la mettre hors de cause, dire prescrites les demandes formées contre la SAS Imodeus, les associés de la SCCV. M. [P] a conclu au débouté au visa de l'article 2224 du code civil. Par ordonnance du 16 novembre 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne a notamment statué comme suit: -déclarons l'action exercée par M. [P] contre la SCI SCPP OF 06, la SAS Imodeux Invest et M. [C] pris en leur qualité d'associés de la SCCV Les Sablines irrecevable comme prescrite -déclarons M. [P] recevable en son action dirigée contre la société Imodeus anciennement dénommée Omnium Promotion Le premier juge a notamment retenu que : -sur la recevabilité de l'action exercée contre la société Imodeus Il est constant que la SCCV a été radiée le 1er juin 2012 après liquidation amiable. M. [P] agit au fond contre les associés de la SCCV comme répondant indéfiniment des dettes sociales à l'égard des tiers à proportion de leurs parts dans le capital social. Il demande en outre la condamnation de la SCCV et de la société Imodeus à l'indemniser de ses préjudices pour manquement à leurs obligations d'information et de conseil. Il fonde ses demandes sur la responsabilité contractuelle et délictuelle. La recevabilité de son action n'est donc pas conditionnée par la démonstration d'un lien contractuel avec la société Imodeus (anciennement Omnium Promotion). Les pièces produites démontrent qu' elle exerce sans conteste une activité de promoteur, est partie prenante aux opérations immobilières (promotion, construction-vente, commercialisation) ainsi qu'il résulte du courrier recommandé du 14 mars 2007 adressé à M [P]. Ce courrier à l'en-tête de la SCI Les Sablines lui adresse le plan, les attestations d'assurance, le contrat de réservation. Il est signé de la SCI, mentionne C/O Omnium Promotion. Il en est de même de la déclaration d'ouverture de chantier, sur les attestations de garantie AGF. L'expression care off signifie 'aux bons soins de'. Elle montre la participation effective de la société Omnium Promotion à l'opération. La société Imodeus ne conteste pas au demeurant dans ses conclusions avoir exercé les fonctions de gérant de la SCCV , puis de liquidateur amiable. Sa qualité de commercialisateur ressort des plaquettes commerciales rédigées par le groupe Omnium Finance dont elle est une filiale. La société Imodeus ,anciennement Omnium Promotion, a donc intérêt et qualité à défendre à l'action exercée par M. [P]. La demande de mise hors de cause sera rejetée. -sur la prescription Il est constant que le régime de défiscalisation impose la location du bien pendant 9 ans. M. [P] a été libéré de son engagement de location en 2018. Le mandat de vente du 13 août 2019 porte sur un prix de 170 080 euros. M. [P] a vendu 143 000 euros, avait acquis 189 000 euros. L'article 1859 du code civil dispose que toutes les actions contre les associés non liquidateurs ou leurs héritiers et ayants cause se prescrivent par cinq ans à compter de la publication de la dissolution de la société. La dissolution anticipée a été publiée le 20 avril 2012. L' action exercée contre les associés est radicalement prescrite. Le manquement à l'obligation d'information et de conseil s'apprécie au moment de la conclusion du contrat. Le préjudice s'apprécie à la date à laquelle la victime le découvre effectivement. Le dommage s'est manifesté le 13 août 2018 lors du mandat de vente et avec certitude lors de la signature du compromis le 22 novembre 2019. L'action contre la société Imodeus est donc recevable. LA COUR Vu l'appel en date du 8 décembre 2021 interjeté par la société Imodeus Vu l'article 954 du code de procédure civile Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 6 janvier 2022 , la société Imodeus a présenté les demandes suivantes : Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées ; Prenant droit de l'ensemble des éléments de la cause ; -Déclarer l'appel diligenté par la SAS IMODEUS recevable et bien fondé ; En conséquence, -Réformer l'ordonnance rendue par Madame le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne en date du 16 novembre 2021 en ce qu'elle a : -Considéré que «la recevabilité de l'action exercée par Monsieur [P] n'était pas conditionnée à la démonstration sine qua non d'un lien contractuel avec la société OMNIUM PROMOTION dénommée désormais IMODEUS », alors que cette dernière soutenait et prouvait n'avoir développé aucune activité susceptible de voir sa responsabilité engagée pour une faute détachable de son objet social qui lui serait imputable personnellement ; -Considéré que « les pièces versées au débat montraient que la SAS IMODEUS exerçait sans contestation possible une activité de promotion immobilière et que, précisément dans l'investissement objet du présent litige, elle apparaissait partie prenante aux opérations de promotion, construction vente, commercialisation ainsi qu'il résulterait du courrier recommandé en date du 14 mars 2007 à Monsieur [P] et Madame [N] leur adressant le plan du logement, les attestations d'assurance, le contrat de réservation préliminaire, et à en-tête de SCI LES SABLINES C/O OMNIUM PROMOTION» ; -Considéré que la mention C/O, abréviation du terme anglais « care-of » signifiant « aux bons soins de » montrerait « la participation effective (sic) de la société OMNIUM PROMOTION à cette opération » ; -En résumé, déduit des signatures et domiciliation de la SCCV LES SABLINES dont la SAS IMODEUS a été la gérante non associée, puis la liquidatrice amiable, une implication personnelle et susceptible d'engager sa responsabilité de la SAS IMODEUS, en contradiction avec les règles les plus fondamentales de la représentation d'une personne morale ; - Déduit la qualité de « commercialisateur de l'opération litigieuse » affublée à la SAS IMODEUS de la lecture des « plaquettes commerciales rédigées par le Groupe OMNIUM FINANCE dont elle est une filiale » ; - Considéré que la SAS IMODEUS anciennement dénommée OMNIUM PROMOTION avait bien intérêt et qualité à défendre à l'action exercée par Monsieur [P] ; -Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SAS IMODEUS anciennement dénommée OMNIUM PROMOTION, tirée du défaut d'intérêt et de qualité à défendre à l'instance ; - Considéré que le dommage allégué par Monsieur [P] s'était manifesté « à la fin de la période d'immobilisation fiscale, le 13 août 2018 à l'occasion du mandat de vente donné pour vendre l'immeuble, et en tout cas avec certitude, avec la signature du compromis de vente sous conditions suspensives du 22 novembre 2019 » ; - En conséquence, sur ce second point, rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SAS IMODEUS anciennement dénommée OMNIUM PROMOTION tirée de la prescription de l'action à son encontre et déclaré corrélativement Monsieur [E] [P] recevable en son action dirigée contre la SAS IMODEUS anciennement dénommée OMNIUM PROMOTION ; - Enfin rejeté la demande d'indemnité formée par la SAS IMODEUS anciennement dénommée OMNIUM PROMOTION au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Et, statuant a nouveau, Juger que la SAS IMODEUS n'est, à un moment quelconque, intervenue personnellement dans la préparation, la signature ou encore l'exécution de l'investissement immobilier réalisé par Monsieur [E] [P] et n'a, par voie de conséquence, aucun intérêt à se défendre contre l'intimé ; -Rejeter , en conséquence, comme irrecevables les prétentions de Monsieur [E] [P] à l'encontre de la SAS IMODEUS, anciennement dénommée OMNIUM PROMOTION, et mettre, en conséquence, celle-ci hors de cause, aux frais et dépens exclusifs de l'intimé ; Juger, en toute hypothèse, que le point de départ de la prescription de l'action en indemnisation doit être fixé au plus tard le 20 juin 2013, soit cinq années après la date d'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile ; -Rejeter, en conséquence, comme prescrites les demandes d'indemnisation, formulées à l'encontre de la SAS IMODEUS, anciennement dénommée OMNIUM PROMOTION, par Monsieur [E] [P] ; -Condamner Monsieur [E] [P] à payer à la SAS IMODEUS, anciennement dénommée OMNIUM PROMOTION, la somme de 7.000,00 € hors taxe, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; -Condamner enfin Monsieur [E] [P] aux entiers dépens tant de l'incident de première instance que d'appel, avec distraction du tout au profit de Maitre Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, Avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ; A l'appui de ses prétentions, la société Imodeus soutient notamment que : -Sa responsabilité personnelle ne peut être engagée. -La SCCV est le promoteur-vendeur. La société Imoveus n'a pas qualité à défendre. Elle a pour activité la promotion immobilière et la transaction de biens immobiliers. Elle n'a pas conclu le contrat de réservation du 15 janvier 2007, ni l' acte de vente en VEFA du 24 mai 2007. La mention care off désigne seulement l'intermédiaire. Elle est intervenue comme gérante puis en qualité de liquidateur. -Le courrier recommandé du 14 mars 2007 qui transmet le plan, les attestations d'assurance, le contrat de réservation est à l'en tête de la SCI Les Sablines C/O Omnium Promotion. -Le contrat est conclu entre la SCI représentée par sa gérante SAS Omnium Promotion. Les plaquettes ont été rédigées par la société Stellium Immobilier. -M. [P] est membre du réseau des mandataires commerciaux indépendants des filiales de Omnium Finance depuis le 21 décembre 2006. Il se repère, est un investisseur aguerri. -L' action en indemnisation est prescrite à la date d'assignation, le 6 novembre 2020. -Le point de départ est l'entrée en vigueur de loi du 19 juin 2008, soit le 20 juin 2013. -Le juge de la mise en état a retenu comme point de départ le mandat de vente 11 ans après. -Si la faute est un manquement à l' obligation d'information et de conseil, elle a été connue lors de la signature du contrat de réservation avec la SCCV le 15 janvier 2007. -Le point de départ est le jour du contrat sauf si le manquement n'apparaît pas au jour de la conclusion. -M. [P] ne pouvait ignorer les risques de surévaluation du bien. -Un investisseur est en mesure de connaître éventuellement la surévaluation du bien dès son acquisition. Il pouvait se renseigner sur le prix de vente. -Le point de départ de la prescription ne peut être laissé à la discrétion de celui qui exerce l'action. Il doit prouver la date de révélation du manquement allégué. La société Imodeus conclut que le point de départ de la prescription est au plus tard le 20 juin 2013 (cf loi du 17 juin 2008), qu'il doit résulter de circonstances objectives. Elle relève que l'information critiquée a été donnée avant la vente intervenue le 15 janvier 2007. -Les lois de défiscalisation n'interdisent pas de vendre avant 9 ans , la revente obérant seulement l'avantage fiscal susceptible d'être retiré. M. [P] a constitué avocat. Ses conclusions et pièces ont été déclarées irrecevables le 23 mars 2022. Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. Vu l'ordonnance de clôture en date du 28 mars 2022. SUR CE -sur la recevabilité des conclusions et des pièces déposées par l'intimé La société Imodeus se prévaut de l'irrecevabilité des conclusions déposées par l'intimé. M. [P] a conclu le 23 mars 2022 , aurait dû conclure avant le 7 février 2022. Ses conclusions seront donc déclarées irrecevables. L' appelante a donné son accord à l'audience de plaidoirie pour que les pièces de l'intimé soient consultées par la cour dans la mesure où elle les visait dans ses écritures sans les avoir communiquées. -sur le défaut d'intérêt de M. [P] à agir contre la société Imodeus La société Imodeus estime que l'action est irrecevable dans la mesure où elle conteste être intervenue dans la préparation, la signature, l'exécution de l'investissement immobilier réalisé par M. [P]. Il résulte des conclusions de première instance produites par l'appelante et de l'ordonnance que M. [P] exerce une action en responsabilité extra-contractuelle contre la société Imodeus, anciennement Omnium Promotion, qu'il lui reproche d'avoir manqué à ses obligations d'information et de conseil. Il lui fait grief de lui avoir présenté l'investissement comme sûr, rentable, dépourvu du moindre risque et permettant un investissement immobilier. Le juge de la mise en état a relevé que les documents contractuels, les pièces, les courriers transmis par la SCCV aux acquéreurs visaient la société Omnium Promotion. Le nom de cette société est également mentionné sur la déclaration d'ouverture de chantier, les attestations de garantie, toujours sous la forme 'C/O Omnium Promotion '. Il a estimé que la société Omnium Promotion était le commercialisateur,le rédacteur de la brochure d'information. Il est certain que les consorts [P] et [N] ont contracté avec avec la SCCV Les Sablines (contrat de réservation et acte de vente). La brochure produite (dépliant de 6 pages) qualifie l' investissement de qualité dans un site stratégique en pleine croissance. Selon le dépliant, le programme offre aux investisseurs l'opportunité d'un placement idéal, sûr et rentable à court terme, gage d'un niveau de défiscalisation performant, tout en constituant à long terme un patrimoine immobilier sécurisant. La brochure indique sous l'intitulé 'conception et réalisation' groupe Omnium Finance, Pôle promotion Immobilière, Pôle Produits Immobiliers. La mention C/O Omnium Promotion qui figure sur les courriers envoyés aux acquéreurs et sur les pièces émanant du vendeur établit qu'elle fait partie du groupe qui réalise l'opération, a connaissance des différentes étapes. Elle suffit ,à ce stade de la procédure, à rendre recevable l'action exercée par M. [P] contre la société Imodeus, anciennement Omnium Promotion. L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a déclaré que M. [P] avait intérêt à agir contre la société Imodeus. -sur la prescription L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Selon une jurisprudence constante, la prescription ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance. Le juge de la mise en état a retenu que l'action extra contractuelle dirigée contre la société Imodeus n'était pas prescrite, que le dommage ne s'était manifesté que le 13 août 2018, date à laquelle l'immeuble avait été mis en vente. La société Imodeus soutient que la prescription était acquise à la date des assignations délivrées les 30 octobre et 6 novembre 2020. M. [P] indique en substance que l'appartement qu'il a acheté était surévalué, ce qu'il n'a su que lorsqu'il l'a mis en vente. La cour relève que le fait de mettre en vente l'immeuble acheté 189 000 euros les 15 janvier 2007 au prix de 170 080 euros le 13 août 2018, puis de réduire le prix à la somme de 135 000 euros, prix auquel il a été vendu démontre que le bien a perdu de sa valeur entre 2007 et 2019. Il ne démontre pas en revanche que le bien était déjà surévalué en 2007 alors que différents éléments sont susceptibles d'expliquer la baisse de valeur constatée en 2019 (constructions réalisées dans l'intervalle, évolution des facteurs locaux de commercialité) . Surtout, rien n'empêchait l'acquéreur de faire évaluer son bien à la date de sa construction, puis durant les années qui ont suivi avant que la prescription ne soit acquise étant rappelé que le prix d'acquisition a été fixé, connu, lors de la signature du contrat de réservation le 15 janvier 2007. Il résulte des éléments précités que l'action était prescrite à la date des assignations des 30 octobre et 6 novembre 2020 . L'ordonnance sera donc infirmée en ce qu'elle a déclaré l'action recevable car non prescrite -sur les autres demandes Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).' Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d'appel seront fixés à la charge de M. [P]. Il est équitable de le condamner à payer à la société Imodeus la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . PAR CES MOTIFS : statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort -dit irrecevables les conclusions déposées par M [P] le 23 mars 2022 -infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré l'action non prescrite Statuant de nouveau : -dit que l'action exercée est prescrite Y ajoutant : -déboute les parties de leurs autres demandes -condamne M. [P] aux dépens de première instance et d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Gallet -condamne M. [P] à payer à la société Imodeus la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,