Cour d'appel, 03 mars 2023. 21/09212

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 03 MARS 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/09212 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDVMF Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mars 2021 - Tribunal judiciaire d'EVRY RG n° 19-02613 APPELANTE Madame [C] [E] divorcée [N] née le 25 avril 1963 à [Localité 8], [Adresse 1] [Localité 6] Représentée et assisté de Me François RONGET de la SELARL SEATTLE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P206 substitué pae Me Lauren PHILIPPE, avocat au bareau de PARIS, INTIMÉE S.A.S. RIS IMMOBILIER immatriculée au RCS d'Evry sous le numéro 383 792 801, agissant poursuites et diligences prise n la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège, [Adresse 3] [Localité 5] Représentée et assistée de Me Virginie SEVIN, avocat au barreau d'ESSONNE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 19 Janvier 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Claude CRETON, Président Madame Corinne JACQUEMIN-LAGACHE, Conseillère Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Claude CRETON, Président de chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier : Madame Claire BECCAVIN, lors des débats ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Claude CRETON, Président et par Madame Marylène BOGAERS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signatire. ***** Par acte du 30 mai 2013, Mme [E] a acquis de la société Ris immobilier les lots numéros 3, 10, 18 et 21 de la copropriété située à [Localité 7], [Adresse 4], correspondant à deux appartements et leurs terrasses Mme [E], qui avait donné à bail les lots numéros 3, 18 et 21, a reçu notification le 2 octobre 2014 d'un arrêté du préfet de l'Essonnes déclarant impropre à l'habitation l'appartement correspondant au lot numéro 3 dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 mètres et dont l'insuffisance de ventilation entraîne de l'humidité. Assignée par sa locataire, Mme [E] a appelé en garantie la société Ris immobilier et a été déboutée de cette action par le tribunal d'instance d'Evry. Mme [E] a alors assigné la société Ris immobilier sur le fondement du dol, subsidiairement de l'erreur, en nullité de la vente et en réparation de ses préjudices. Par jugement du 26 mars 2021, le tribunal judiciaire d'Evry a déclaré irrecevables comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée les demandes de Mme [E] tendant à la condamnation de la société Ris immobilier à lui payer la somme de 2 280 euros au titre du remboursement des condamnations prononcées contre elle par le tribunal d'instance et des frais d'avocat engagés devant ce tribunal. Il a déclaré recevables ses autres demandes qui n'ont pas le même objet que celles présentées devant le tribunal d'instance mais l'en a déboutée et l'a condamnée à payer à la société Ris immobilier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Pour écarter l'existence d'une réticence dolosive de la société Ris immobilier et rejeter l'action fondée sur le dol, le tribunal a d'abord rappelé que le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose qu'un tel logement doit disposer 'au moins d'une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 7 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes' alors qu'il résulte du certificat de surface privative établi le 9 mai 2012 que le volume habitable du lot numéro 3 est de 37,11 mètres cubes (20,62 m² x 1,80 m). Il a retenu, alors que le volume du logement était supérieur à 20 mètres cubes, que Mme [E], qui aurait donc pu valablement contester la décision du préfet, n'avait pas exercé de recours, à l'exception du recours hiérarchique. Il a ajouté qu'au jour de la vente, le logement litigieux n'avait pas fait l'objet d'un arrêté de péril, d'une déclaration d'insalubrité, d'une injonction de travaux ou d'une notification tendant à son expropriation. Le tribunal a également retenu que dans l'acte de vente,'il est précisé que l'appartement du premier niveau (lot 3) comporte des traces d'humidité sur toute sa longueur du mur gauche en entrant', Mme [E] ayant déclaré vouloir faire son affaire personnelle de ce défaut. Pour rejeter l'action fondée sur l'erreur, le tribunal a constaté qu'au jour de la vente, le bien n'était frappé d'aucune interdiction d'habitation, et donc de mise en location et qu'en outre Mme [E] n'établit pas que la possibilité de mettre le bien litigieux en location constituait une qualité essentielle et qu'elle était entrée dans le champ contractuel. Mme [E] a interjeté appel de ce jugement. Elle fait valoir que le respect des critères de décence d'un logement selon le décret du 30 janvier 2002 n'exclut pas que celui-ci puisse être déclaré inhabitable au sens de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ; qu'en l'espèce, le logement litigieux a été qualifié de sous-sol, au sens du règlement sanitaire et social départemental et de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique, par la décision du préfet, ce qui suffit à le rendre impropre à l'habitation. Elle soutient ensuite que l'information relative aux conditions d'habitabilité du bien étaient déterminantes de son consentement puisqu'elle a acquis les différents lots dans le but de les louer, ce dont la société Ris immobilier avait été informée, et qu'en s'abstenant de l'informer sur la conformité du bien aux normes d'habitabilité, celle-ci, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, a commis une réticence dolosive. Elle conclut en conséquence à l'annulation de la vente et à la condamnation de la société Ris immobilier, outre la restitution du prix d'un montant de 62 000 euros, à lui payer : - la somme de 4 572,58 euros correspondant aux frais de notaires ; - la somme de 3 841,81 euros correspondant au montant de la taxe foncière réglée entre 2016 et 2022 ; - la somme de 9 113,20 correspondant aux charges de copropriété réglées de septembre 2014 à 2022 ; - la somme de 34 860 euros au titre de la perte de loyers qu'elle a subie du 8 septembre 2014 au 31 août 2021 ; - la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice moral ; - la somme de 30 000 euros en réparation de la perte de chance de ne pas contracter et de réaliser un autre investissement portant sur un bien habitable. A titre subsidiaire, Mme [E] fonde ses demandes d'annulation de la vente et en paiement de dommages-intérêts sur l'erreur portant sur l'habitabilité du bien qui constitue une qualité essentielle. Elle réclame en outre la condamnation de la société Ris immobilier au paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile de la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 7 000 euros au titre des frais d'appel. La société Ris immobilier conclut à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il la déboute de sa demande en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Elle sollicite en outre la condamnation de Mme [E] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. SUR CE : 1 - Sur les demandes de Mme [E] Attendu que par arrêté du 8 septembre 2014, le préfet de l'Essonne, constatant, au visa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique et du règlement sanitaire et social de l'Essonne, que le local litigieux est situé dans le sous-sol de l'immeuble, que sa hauteur sous-plafond est inférieure à la hauteur minimale de 2,20 mètres et que l'insuffisance de la ventilation le rend humide, a mis en demeure Mme [E] de mettre fin à sa mise à disposition aux fins d'habitation ; Attendu que le lot n° 3 litigieux est désigné dans la promesse de vente comme un appartement et l'acte de vente comme 'un studio comprenant une pièce à vivre, salle de bain, WC' ; que la société Ris immobilier, exerçant l'activité d'agent immobilier, a établi à l'intention de Mme [E] une estimation de la valeur locative de ce bien ; qu'il en résulte que la société Ris immobilier avait connaissance de l'intention de Mme [E] de donner en location ce bien ; qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, il lui appartenait de donner à Mme [E] toutes les informations utiles à la réalisation de son projet et, notamment, d'attirer son attention sur les exigences imposées par la réglementation sanitaire, spécialement l'article L. 1331-22 du code de la santé publique et le règlement sanitaire et social départemental, quant aux caractéristiques que doit présenter un logement pour permette sa mise à disposition aux fins d'habitation ; qu'en s'abstenant de donner cette information, la société Ris immobilier a commis un dol par réticence qui entraîne la nullité de la vente ; qu'en outre, la faute commise par la société Ris immobilier justifie sa condamnation au paiement de la somme de 1 294 euros correspondant aux émoluments du notaire, de la somme de 3 841,81 euros au titre de la taxe foncière, de la somme de 9 113,20 euros correspondant aux charges de copropriété et de la somme de 20 000 euros au titre de la perte nette de loyers ; qu'en revanche, elle n'est pas fondée à réclamer le remboursement des droits payés à l'occasion de l'acquisition du bien dès lors qu'elle pourra en demander le remboursement en conséquence de l'annulation de la vente ; qu'elle ne justifie pas de l'existence d'un préjudice moral qui se borne à faire état des angoisses générées par la situation ; qu'enfin, elle n'est pas fondée à solliciter l'indemnisation d'un préjudice aut titre de la perte de chance de réaliser un investissement lui permettant de réaliser son projet d'investissement locatif dès lors qu'il lui a été alloué des dommages-intérêts compensant la perte de loyers ; Attendu que la cour accueillant la demande de Mme [E], la société Ris immobilier n'est pas fondée à réclamer sa condamnation au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Infirme le jugement sauf en ce qu'il déboute la société Ris immobilier de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ; Statuant à nouveau : Annule l'acte de vente du 30 mai 2013 entre la société Ris immobilier, dont le siège est à [Localité 5], [Adresse 3], vendeur, et Mme [C], [K], [Z] [E], divorcée de M. [R] [N], demeurant à [Localité 6], [Adresse 1], acquéreur, au prix de soixante-deux mille euros (62 000 euros) portant sur les lots suivants dans un ensemble immobilier situé à [Localité 7] (Essonne), [Localité 7], [Adresse 4], cadastré section BD, n° [Cadastre 2], lieudit [Localité 9], 6 ares 45 centiares, et BD n° 194, lieudit [Adresse 4], 1 are 74 centiares : - lot numéro trois (3) : Au premier niveau, un studio comprenant une pièce à vivre, salle de bain, WC. Et les quatre-vingt-treize millièmes (93/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. - lot numéro dix (10) : Au troisième niveau, un studio comprenant une pièce avec coin cuisine, salle d'eau avec WC. Et les soixante cinq millièmes (5/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. - lot numéro dix-huit (18) : Une terrasse Et les cinq millièmes (93/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. - lot numéro vingt et un (21) : Une terrasse Et les six millièmes (6/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. Ordonne les restitutions réciproques ; Condamne la société Ris immobilier à payer à Mme [E] : - la somme de 1 294 euros correspondant aux émoluments du notaire ; - la somme de 3 841,81 euros au titre de la taxe foncière ; - la somme de 9 113,20 euros correspondant aux charges de copropriété ; - la somme de 20 000 euros au titre de la perte de loyers ; Déboute Mme [E] du surplus de ses demandes ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Ris immobilier et la condamne à payer à Mme [E] la somme de 4 000 euros ; La condamne aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT