Tribunal judiciaire, 12 février 2024. 23/00850

Du 12 février 2024 5AA SCI/ PPP Contentieux général N° RG 23/00850 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XSWK S.A. CLAIRSIENNE C/ [X] [L] - Expéditions délivrées à - FE délivrée à Le 12/02/2024 Avocats : l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] JUGEMENT EN DATE DU 12 février 2024 JUGE : Mme Édith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente GREFFIER : Madame Françoise SAHORES DEMANDERESSE : S.A. CLAIRSIENNE [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Maître Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, Avocat au barreau de BORDEAUX DEFENDEUR : Monsieur [X] [L] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 6] Absent DÉBATS : Audience publique en date du 14 Décembre 2023 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 27 mai 2021, la SA CLAIRSIENNE a conclu un contrat de location avec M. [X] [L] portant sur un logement de type 2 à usage d’habitation dont l’adresse est [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 297,10 euros dont 255,83 euros de loyer et 41,27 euros de charges. Par lettre recommandée avec avis de réception et lettre simple datées du 1er juin 2022, la SA CLAIRSIENNE en la personne de Mme [S], Responsable de secteur, Direction gestion locative, a rappelé à M. [X] [L] ses obligations et interdictions en qualité de locataire dont celle de sous-louer sans autorisation son logement. Par acte introductif d’instance du 15 février 2023, la SA CLAIRSIENNE a fait assigner M. [X] [L] à l’audience du tribunal judiciaire du 14 mars 2023 tenue au pôle protection et proximité aux fins de juger, à titre principal, que la sous-location illicite de son logement caractérise un manquement contractuel d’une particulière gravité et par conséquent d’ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail les liant, d’ordonner son expulsion, de le condamner au règlement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et de le condamner à la restitution des sous-loyers perçus. L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mars 2023, puis après six renvois à la demande des parties, elle a été débattue à l’audience du 14 décembre 2023. Dans ses dernières conclusions soutenues à l’audience par son conseil, la SA CLAIRSIENNE sollicite du juge des contentieux de la protection, aux visas des articles 1224, 1227, 1229, 1728 et 1741 du code civil ainsi que de la loi du 6 juillet 1989, de : A titre principal, Juger que la sous-location illicite de son logement par M. [L] caractérise un manquement contractuel d’une particulière gravité ;Par conséquent, Ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail passé entre elle et M. [L] pour inexécution grave de ses obligations légales et contractuelles, résiliation qui prendra effet au jour de la décision à intervenir ; Ordonner l’expulsion de M. [L] et celle de tout occupant de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ; Condamner M. [L] au règlement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges au jour de la résiliation du bail et jusqu’à vidange effective des lieux ; Condamner M. [L] à la restitution des sous-loyers perçus à compter du 20 décembre 2022 jusqu’à vidange effective des lieux à hauteur de 150 euros par mois ;A titre subsidiaire, Juger que le comportement de M. [L] caractérise un manquement contractuel à ses obligations de jouissance paisible et d’entretien du logement ; Par conséquent, Ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail passé entre elle et M. [L] pour inexécution grave de ses obligations légales et contractuelles, résiliation qui prendra effet au jour de la décision à intervenir ; Ordonner l’expulsion de M. [L] et de celle de tout occupant de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ; Condamner M. [L] au règlement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges au jour de la résiliation du bail et jusqu’à vidange effective des lieux ;En tout état de cause, Débouter M. [L] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; Condamner M. [L] à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [L] aux entiers dépens d’instance. Elle fait valoir, aux visas de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de l’article L. 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, de l’article 2 du contrat de bail, des articles 1741, 1227, 546, 547 et 548 du code civil que le logement loué est un logement social qui ne peut pas faire l’objet d’une activité lucrative dont celle de sous-location. Dès lors, M. [L] avait l’interdiction de procéder à la sous-location de son appartement sans obtenir son accord qu’il n’a jamais demandé. Sur le caractère lucratif, elle précise que les sous-locataires actuels ont indiqué verser régulièrement la somme de 100 à 200 euros à M. [L] pour occuper son logement alors que ce dernier verse un loyer d’une quarantaine d’euros. Sur le caractère répété, elle indique que la situation a vraisemblablement débuté en août 2021 et a concerné des sous-locataires différents. Elle considère donc que cette situation est de nature à caractériser un manquement contractuel grave aux obligations du locataire. Subsidiairement, elle soutient, aux termes des articles 1728, 1741, 1224 et 1227 du code civil et de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, que M. [L] avait l’obligation d’user de son local d’habitation raisonnablement et de ne pas causer de troubles à ses voisins. Or, elle précise que les troubles causés par M. [L] et les occupants de son chef sont particulièrement graves en ce qu’ils sont divers, nombreux et nuisent au bien-être du voisinage. En outre, elle indique que M. [L] a manqué à son obligation d’entretien de son logement en ne permettant pas une intervention rapide et par l’intermédiaire de ses sous-locataires pour mettre fin à un dégât des eaux. Ainsi, elle considère que ces deux manquements sont une inexécution grave aux articles précités et aux obligations de M. [L]. M. [X] [L] n’a pas comparu à la dernière audience, mais était antérieurement représenté par avocat, qui a fait connaître par un mail du 13 décembre 2023 adressé à la juridiction qu’il n’intervenait plus. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2024. MOTIFS DU JUGEMENT Sur la non comparution du défendeur L’article 469 alinéa 1er du code de procédure civile indique que « si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose. » En l’espèce, M. [X] [L], qui a comparu en personne le 14 mars 2023 puis était représenté par un avocat lors des audiences ultérieures, n’a pas comparu à l’audience du 14 décembre 2023, bien qu’informé des dates successives de renvoi. Dès lors, il convient de statuer par jugement contradictoire, en premier ressort malgré son absence à la dernière audience. Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail L’article 1741 du code civil indique que « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. » L’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « dans les logements mentionnés au premier alinéa de l'article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail. » L’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose quant à lui “Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation...” En l’espèce, la SA CLAIRSIENNE verse aux débats un procès-verbal de constat en date du 20 décembre 2022 de Maître [B] [D], commissaire de Justice, qui a constaté l’occupation de l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 6] par M. [Z] [V] et Mme [H] [N]. Ces derniers lui ont indiqué qu’ils réglaient régulièrement à M. [L] une somme comprise entre 100 euros et 200 euros et que celui-ci était incarcéré à la maison d’arrêt de [Localité 5]. Cette pièce, ainsi que le courrier de six autres locataires reçu par la SA CLAIRSIENNE le 16 août 2021 (pièce n°2), le mail du 3 janvier 2023 de M. [F] (pièce n°13) et celui du 31 janvier 2023 de M. [J] (pièce n°16) établissent que le logement loué par M. [L] est occupé par M. [V] et Mme [N] dans le cadre d’une sous-location. Cette situation a persisté malgré l’avertissement donné à M. [L] par la SA CLAIRSIENNE par une lettre recommandé avec avis de réception et une lettre simple datés du 1er juin 2022. Par conséquent, ce manquement caractérisé justifie que la résiliation du bail conclu entre la SA CLAIRSIENNE et M. [X] [L] soit prononcée. Sur l’expulsion En l’espèce, le bail conclu entre la SA CLAIRSIENNE et M. [L] est résilié. Ce dernier ne disposant plus de titre d’occupation, la SA CLAIRSIENNE est fondée à voir prononcer l’expulsion de M. [X] [L] et de tout occupant de son chef. Cette dernière sera en conséquence ordonnée, faute de départ volontaire. Les circonstances de fait ne justifient pas de priver l’occupant du bénéfice du délai précité. Cette demande sera rejetée. Sur l’indemnité d’occupation Dès la résiliation du bail, l’occupant des lieux n’est plus considéré comme un locataire mais comme un occupant, redevable non pas d’un loyer, puisqu’il n’existe plus de bail, mais d’une indemnité en raison de l’occupation du bien. En conséquence, en cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes, due par M. [X] [L], à compter de la date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, révisable selon les dispositions contractuelles. Sur la restitution des sous-loyers En vertu des articles 546 et 547 du code civil, la propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d’accession. L’article 584 alinéa 1er du code civil dispose que « les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes. » L’article 1353 alinéa 1er du code civil prévoit que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. » Il est de jurisprudence constante que sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. En l’espèce, il est constant que la SA CLAIRSIENNE n’a jamais autorisé la sous-location pratiquée par M. [L]. Elle est donc fondée à solliciter la restitution des sous-loyers indûment perçus. En revanche, aucune pièce versée aux débats par la SA CLAIRSIENNE ne permet de déterminer le montant précis perçu par M. [L] par suite de la sous-location. Le commissaire de Justice a reçu les déclarations des sous-locataires indiquant verser régulièrement une somme pouvant aller de 100 euros à 200 euros. Il n’est pas possible de quantifier les sommes totales effectivement perçues par le défendeur compte tenu de l’imprécision de ces déclarations. Dès lors, la SA CLAIRSIENNE échouant à rapporter la preuve du montant de la créance qu’elle détient à l’encontre de M. [X] [L] au titre des sous-loyers indûment perçus, sa demande de condamnation sera rejetée. Sur les demandes accessoires Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. En l’espèce, M. [X] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens. Il sera par ailleurs condamné à payer à la SA CLAIRSIENNE la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail conclu entre la SA CLAIRSIENNE et M. [X] [L] aux torts du locataire ; CONDAMNE M. [X] [L] et tout occupant de son chef à libérer les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 6] ; DIT qu'à défaut de libération volontaire des lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411- 1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due à compter de ce jour jusqu’à libération parfaite des lieux, au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (297,10 euros par mois à la date de conclusion du contrat de location), et de la régularisation au titre des charges récupérables sur production de justificatifs et CONDAMNE M. [X] [L] à son paiement ; REJETTE la demande de condamnation en restitution des sous-loyers perçus par M. [X] [L] ; CONDAMNE M. [X] [L] aux dépens ; CONDAMNE M. [X] [L] à payer à la SA CLAIRSIENNE la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection LE GREFFIERLE JUGE