Cour d'appel, 28 mars 2024. 22/04666

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 28/03/2024 **** N° de MINUTE :24/285 N° RG 22/04666 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UQSQ Jugement (N° 11-22-0112) rendu le 12 Juillet 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Roubaix APPELANTE Madame [J] [U] née le 28 Juin 1978 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 6] Représentée par Me Muriel Ruef, avocat au barreau de Lille, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/010084 du 25/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉ Monsieur [L] [D] né le 02 Décembre 1958 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 1] Représenté par Me Gildas Brochen, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 09 janvier 2024 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 mars 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 décembre 2023 **** Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2018, M. [L] [D] a donné à bail à Mme [J] [U] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] (Nord) moyennant le versement d'un loyer de 650 euros mensuels, outre une provision sur charges de 250 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 900 euros. Par acte d'huissier en date du 23 février 2021, M. [L] [D] a donné congé à Mme [J] [U] aux fins de vente pour le 24 septembre 2021 au prix de 148.200 euros payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique, en ce non compris les frais et droits de l'acte de vente à charge de l'acquéreur. Par acte d'huissier en date du 11 mars 2022, M. [D] a fait assigner Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix aux fins de voir déclarer valable au fond le congé délivré le 23 février 2021 pour le 24 septembre 2021, déclarer Mme [U] occupante sans droit ni titre, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, la condamner à lui payer les sommes de 3.565,62 euros au titre des loyers et charges impayées au 7 mars, une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges du jugement à intervenir jusqu'à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer avec intérêts de droit, une indemnité de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris le coût du congé et de l'assignation. Suivant jugement contradictoire en date du 12 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection a : - validé le congé pour vente délivré le 23 Février 2021 par M. [L] [D] à Mme [J] [U] pour le 24 septembre 2021, - constaté que Mme [J] [U] était déchue de tout titre d'occupation concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] à compter du 25 septembre 2021, - condamné Mme [J] [U] à verser à M. [L] [D] la somme de 1 256,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mai 2022, - dit que Mme [J] [U] devra libérer le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, - dit que faute alors pour le défendeur de libérer les lieux, M. [L] [D] pourra procéder à l'expulsion du locataire défaillant de ses meubles et de tous occupants de son chef, deux mois après délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux avec le concours éventuel de la force publique, - condamné Mme [J] [U] à payer à M. [L] [D] une indemnité d'occupation mensuelle de 919,80 euros à compter du 1er juin 2022 jusqu'à la libération effective des lieux sans indexation, ni assurance, ni réactualisation des charges, - débouté M. [L] [D] du surplus de ses demandes, - condamné Mme [J] [U] à verser à M. [L] [D] une indemnité de 400 euros au titre de l'Article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [J] [U] aux dépens à l'exclusion des frais de congé pour vente délivré le 23 février 2021 qui resteront à la charge de M. [L] [D]. Par acte d'huissier en date du 6 septembre 2022, le jugement a été signifié à Mme [U]. Mme [U] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 5 octobre 2022, déclaration d'appel critiquant chacune les dispositions de la décision entreprise ayant validé le congé, l'ayant condamnée à payer la somme de 1256,36 euros arrêtée au 31 mai 2022, sa condamnation à la libération des lieux et à l'expulsion, sa condamnation à une indemnité d'occupation, à la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance. Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2023, Mme [U] demande la cour de : A titre principal, réformer le jugement et : - dire qu'il n'y avait pas lieu de statuer sur la demande d'expulsion, - débouter M. [D] de l'intégralité de ses demandes initiales et reconventionnelles, À titre subsidiaire : - accorder des délais de paiement afin de s'en acquitter, En tout état de cause, - condamner M. [D] à la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 2°du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juillet 2023, M. [D] demande à la cour de : - confirmer le jugement du 12 juillet 2022 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix en ce qu'il a : validé le congé pour vente délivré le 23 février 2021 par M. [L] [D] à Mme [J] [U] pour le 24 septembre 2021, constaté que Mme [U] est déchue du tout titre d'occupation concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] à compter du 25 septembre 2021, dit que Mme [J] [U] devra libérer le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] de sa personne, ses biens et de tous occupants de son chef, dit que faute alors pour le défendeur de libérer les lieux, M. [L] [D] pourra procéder à l'expulsion du locataire défaillant, de ses meubles et de tous les occupants de son chef, deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, avec le concours éventuel de la force publique, - infirmer le jugement du 12 juillet 2022 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix, sur la condamnation pécuniaire et : - A titre principal, condamner Mme [J] [U] à verser à M. [D] la somme de 8.624,23 euros au titre des loyers et charges impayées, - A titre subsidiaire, condamner Mme [J] [U] à verser à M. [D] la somme de 7.955,64 euros au titre des loyers et charges impayées, - condamner Mme [J] [U] à verser à M. [D] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, outre les entiers frais et dépens de l'instance. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la validité du congé Aux termes des dispositions de l'article 15I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif. Le délai de préavis applicable est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...) En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la commission nationale de concertation détermine le contenu de cette notice. II- Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. En l'espèce, par acte d'huissier en date du 23 février 2021, M. [L] [D] a fait délivrer à Mme [U] un congé pour vendre pour le 24 septembre 2021. Alors que ce congé respecte le délai de préavis de six mois prévu par la loi, il précise le motif du congé, s'agissant de la vente du logement ainsi que le prix de vente et ses conditions, la cour relevant en outre que les conditions de forme du congé ne font l'objet d'aucune contestation en l'espèce. Par ailleurs, si Mme [U] affirme avoir libéré le logement loué le 19 mai 2022, après avoir déposé les clés dans la boîte aux lettres de M. [D], force est de constater que le seul message adressé au bailleur faisant état de ce qu'elle avait quitté les lieux et sollicitant la fixation d'une date pour la libération des lieux ne saurait suffire à justifier de la libération effective des lieux avant le 9 septembre 2022, date de l'établissement d'un procès-verbal de reprise. Dès lors, il y a lieu de valider le congé pour vendre délivré par M. [D] pour le 24 septembre 2022 et de dire que Mme [U] est déchue de tout titre d'occupation des lieux loués à partir de cette date, la décision entreprise étant confirmée de ces chefs. Toutefois, il convient de relever que la demande au titre de l'expulsion de Mme [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef est devenue sans objet à la suite du procès-verbal de reprise établi le 9 septembre 2022. Sur l'arriéré locatif Il résulte des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ; ils précisent qu'elles sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire. Ces dispositions prévoient en outre que si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient qu'elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires. En l'espèce, le contrat de bail régularisé par les parties prévoit le versement par le locataire d'un 'forfait mensuel de 250 euros' au titre des charges. En cause d'appel, M. [D] sollicite à titre principal, la condamnation de Mme [U] au paiement de la somme de 8634,23 euros au titre des loyers et charges impayés et à titre subsidiaire, sa condamnation au paiement de la somme de 7955,64 euros au titre des loyers et charges impayés. Toutefois, alors que M. [D] ne produit aux débats aucun décompté détaillé des sommes réclamées, il y a lieu d'ordonner la réouverture des débats afin d'inviter M. [D] à communiquer aux débats un décompte précis et actualisé des sommes réclamées au titre de l'arriéré locatif. Il y a lieu de réserver l'ensemble des demandes. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a validé le congé pour vente délivré le 23 Février 2021 par M. [L] [D] à Mme [J] [U] pour le 24 septembre 2021 et constaté que Mme [J] [U] était déchue de tout titre d'occupation concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] à compter du 25 septembre 2021, Y ajoutant, Dit que la demande au titre de l'expulsion de Mme [J] [U] est devenue sans objet, Sur l'arriéré locatif, Ordonne la réouverture des débats à l'audience du mardi 17 septembre 2024 à 14 heures afin d'inviter M. [L] [D] à communiquer un décompte précis et actualisé des sommes réclamées au titre des loyers et charges impayées ; Réserve l'ensemble des demandes. Le greffier F. DUFOSSÉ Le président V. DELLELIS