Cour d'appel, 22 novembre 2022. 22/00034

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 22 NOVEMBRE 2022 N° RG 22/00034 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U5SW AFFAIRE : M. [O] [T] ... C/ M. [Y] [E] [W] [H] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Octobre 2021 par le Tribunal de proximité de SANNOIS N° RG : 11-20-756 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 22/11/22 à : Me Clément GOY Me Sonia KEPES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [O] [T] né le 02 Juin 1979 à [Localité 5] (99) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Maître Clément GOY, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 30 Madame [C] [P] épouse [T] née le 24 Juin 1975 à [Localité 6] (99) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Maître Clément GOY, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 30 APPELANTS **************** Monsieur [Y] [E] [W] [H] CHEZ Mme [S] [L] [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Maître Sonia KEPES de la SELARL KEPES SONIA, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 54 INTIME **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 21 juin 2018, M. [W] [H] a donné à bail à M. [O] [T] et Mme [C] [P] épouse [T], un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4]), moyennant un loyer mensuel de 760 euros et 20 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie de 760 euros. Se prévalant de loyers demeurés impayés, M. [W] [H]a fait délivrer le 15 avril 2019 aux époux [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Par acte d'huissier de justice délivré le 17 mars 2020, M. [W] [H] a assigné M. et Mme [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin, le concours de la force publique sous astreinte de 200 euros par mois de retard à compter du prononcé de la décision et jusqu'à libération complète des lieux ainsi que le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de ces derniers, - condamner solidairement M. et Mme [T] au paiement des sommes suivantes : * 7 997,80 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 5 février 2020, * une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges contractuels majorés de 10 % et ce, jusqu'à libération effective des lieux, * 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, * les dépens, comprenant le coût du commandement de payer. Par jugement réputé contradictoire du 21 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2018 entre M. [W] [H] d'une part et M. et Mme [T] d'autre part, portant sur l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] étaient réunies à la date du 16 juin 2019, - condamné solidairement M. et Mme [T] à verser à M. [W] [H]une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, - ordonné à M. et Mme [T] de libérer les lieux et de restituer les clés, - dit qu'à défaut pour M. et Mme [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [W] [H]pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - débouté M. [W] [H]de sa demande d'astreinte, - autorisé M. [W] [H]à faire transporter et séquestrer les meubles éventuellement laissés sur place par les expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur, - dit que le jugement serait transmis par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, - condamné solidairement M. et Mme [T] à verser à M. [W] [H]la somme de 7 997, 80 au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation arrêtés au 5 février 2020, échéance de février 2020 incluse avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 667 euros à compter du 15 avril 2019, date du commandement de payer et à compter du jugement pour le surplus, - rappelé qu'en cas de mise en place d'un plan de surendettement ou de mesures recommandées ou imposées, la dette serait apurée conformément aux termes du plan ou des mesures recommandées ou imposées, - condamné in solidum M. et Mme [T] à verser à M. [W] [H]la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires, - condamné in solidum M. et Mme [T] aux dépens qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer du 15 avril 2019, - rappelé que la décision était exécutoire de droit. Par déclaration reçue au greffe le 30 décembre 2021, M. et Mme [T] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 23 avril 2022, ils demandent à la cour de : - déclarer recevable leur appel du jugement rendu le 21 octobre 2021 par le tribunal de proximité de Sannois en ce qu'il : * a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2018 avec M. [W] [H]concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] étaient réunies à la date du 16 juin 2019, * les a condamnés solidairement à verser à M. [W] [H]une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, * leur a ordonné de libérer les lieux et de restituer les clés, * a dit qu'à défaut pour eux d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [W] [H]pourrait, faire procéder à leur expulsion, * les a condamnés solidairement à verser à M. [W] [H]la somme de 7 997, 80 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation arrêtées au 5 février 2020, * les a condamnés sous la même solidarité à verser à M. [W] [H]une indemnité de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - d'infirmer le jugement entrepris, statuant à nouveau, - d'ordonner qu'aucun loyer, aucune provision sur charges, aucunes charges ni aucune indemnité d'occupation ne sauraient être dus du 1er octobre 2018 au 25 août 2021, - d'ordonner qu'aucune condamnation à ce titre ne soit être prononcée pendant toute cette période à leur encontre, - de prononcer la nullité du commandement de payer du 15 avril 2019, - de prononcer la nullité de l'assignation du 17 mars 2020, - d'ordonner que le bail du 21 juin 2018 continue à produire son plein effet, - d'ordonner leur réintégration dans les lieux sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l'encontre de M. [W] [H], - de condamner ce dernier à leur verser une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, - de condamner M. [W] [H]aux entiers dépens et en accorder le droit de recouvrement direct à Me Clément Goy, avocat au Barreau du Val d'Oise, conformément à l'article 699 du code précité. Aux termes de ses conclusions signifiées le 28 avril 2022, M. [W] [H] demande à la cour de : - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, y ajoutant, - de condamner M. et Mme [T] solidairement à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 septembre 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de M. et Mme [T]. Au soutien de leur appel, M. et Mme [T] invoquent le caractère indécent des lieux loués pour se voir dispenser du paiement des loyers, provision sur charges, charges, indemnités d'occupation pour la période comprise entre le 1er octobre 2018 et le 25 août 2021, pour voir prononcer la nullité du commandement de payer qui leur a été délivré le 15 avril 2019 ainsi que l'acte introductif d'instance en date du 17 mars 2020, et pour voir ordonner leur réintégration dans les lieux dont ils ont été expulsés. M. [W] [H] poursuit la confirmation du jugement déféré à la cour, faisant essentiellement valoir qu'il a remédié aux désordres dénoncés par les locataires, qu'à supposer avéré le caractère indécent du logement invoqué par les locataires, ces derniers ne pouvaient se faire justice à eux-même en cessant de régler leurs loyers, soulignant qu'à la date de libération des lieux, leur dette locative s'élevait à la somme de 21 817,24 euros, montant du dépôt de garantie déduit. Sur ce, La demande de M. et Mme [T] tendant à se voir dispenser du paiement des loyers provision sur charges, charges, indemnités d'occupation pour la période comprise entre le 1er octobre 2018 et le 25 août 2021 est fondée sur l'exception d'inexécution. L'article 1719 du code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant'. L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (.....). b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus. c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués'. Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public. Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire. En contrepartie, aux termes des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus, de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'. En l'espèce, la cour observe que le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée à l'engagement de location a été délivré le 15 avril 2019 à M. et Mme [T], sans que ceux-ci n'aient cru devoir, compte tenu des désordres qu'ils dénoncent, y faire opposition ou saisir le juge. Ce n'est que postérieurement à la délivrance du commandement de payer, soit l9 août 2019, qu'ils ont écrit par lettre simple à l'administrateur du bien, pour l'informer qu'ils attendaient une réponse de sa part à la suite des dégâts causés dans l'appartement par les infiltrations d'eau de la toiture dans la chambre, le séjour, la salle de bains et dans la cuisine, de l'apparition de moisissures sur les murs et plafonds, le dysfonctionnement du volet de la cuisine qui est bloqué, et celui du séjour qui est cassé. Aux termes d'une courrier qu'il leur a adressé le 20 juillet 2020, le service d'hygiène et de la santé publique d'[Localité 4] informe les locataires qu'il a écrit au bailleur pour remédier dans le délai de deux mois aux désordres, à savoir à l'apparition de moisissures qui se développent dans les angles murs-plafonds et au pourtour des fenêtres, ainsi qu'au dysfonctionnement de la ventilation de la salle de bains. Aux termes d'un second courrier adressé le 24 juin 2021, le service d'hygiène et de la santé publique d'[Localité 4] informe les locataires qu'à la suite d'une visite sur place le 27 avril 2021, il a pu constater la réalisation de travaux, à savoir la remise en état du logement suite aux dégâts des eaux des plafonds, le ramonage des cheminées, l'installation d'une VMC dans la salle d'eau, que cependant des désordres subsistent à savoir l'ancienneté de l'installation électrique, la présence d'un chauffage électrique d'appoint, des infiltrations à l'origine d'un taux d'humidité de 30 % dans la chambre, des moisissures. Le service conclut qu'il demande au bailleur et à l'administrateur du bien de bien vouloir remédier aux désordres dans le délai de trois mois ou de deux mois, selon la nature de ces désordres. Il n'est nullement justifié que le service d'hygiène et de santé publique de la ville d'[Localité 4] ait pris le moindre arrêté, à la suite des rapports qu'il a établis les 20 juillet 2020 et 24 juin 2021. En revanche, le bailleur produit aux débats une facture du 20 février 2020 établissant qu'il a remédié aux désordres dénoncés par M. et Mme [T], par la réalisation de travaux au sein du logement pour un montant total de 10 497 euros. Si l'article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et s'il résulte également de cet article que le propriétaire a l'obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, le preneur ne peut suspendre de sa propre initiative le paiement de son loyer sous prétexte que le bailleur ne remplit pas son obligation d'exécuter les travaux, car il n'y a aucune compensation entre une créance éventuelle et en tout cas incertaine de travaux et une dette certaine de loyers. En outre, l'exception d'inexécution ne peut être utilement invoquée que lorsque le preneur, du fait des manquements du bailleur à son obligation d'entretien, se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués. Dans la mesure où M. et Mme [T] ne se sont jamais fait autoriser en justice à consigner la somme sollicitée par le bailleur, y compris lorsqu'il ont été destinataires du commandement de payer, ils ne sont pas fondés à invoquer a posteriori l'exception d'inexécution et donc la dispense du paiement de leurs loyers pour la période comprise entre le 1er octobre 2018 et le 25 août 2021. De plus, les désordres constatés, s'ils caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de résultat d'assurer à ses locataires une jouissance paisible des lieux donnés à bail, ne caractérisent pas pour autant, de par leur gravité, une indécence du logement de nature à faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire. Faute pour les locataires de solliciter subsidiairement l'indemnisation d'un trouble de jouissance lié à l'état des lieux, le jugement ne peut qu'être confirmé en ses principales dispositions relatives à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, à la condamnation solidaire des locataires au paiement de l'arriéré locatif (à défaut d'actualisation de la demande en cause d'appel) et à celui d'une indemnité mensuelle d'occupation, à la libération des lieux et la restitution des clés, voire à l'expulsion. Par voie de conséquence, M. et Mme [T] sont déboutés de l'ensemble de leurs demandes comme n'étant pas fondés. Sur les mesures accessoires. M. et Mme [T] doivent être condamnés aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de M. [W] [H] au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d'appel en condamnant in solidum M. et Mme [T] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire, et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu 21 octobre 2021 par le tribunal de proximité de Sannois en toutes ses dispositions, Déboute en conséquence, M. et Mme [T] de l'ensemble de leurs demandes, Condamne M. et Mme [T] à verser à M. [W] El Mgahryla somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. et Mme [T] aux dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,