Cour d'appel, 31 janvier 2024. 22/02661

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 31 JANVIER 2024 N° 2024/ 041 N° RG 22/02661 N° Portalis DBVB-V-B7G-BI463 S.C.I. [Adresse 4] C/ [H] [Y] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maxime ROUILLOT Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal judiciaire (Pôle de proximité) de NICE en date du 07 Décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01809. APPELANTE S.C.I. [Adresse 4] représentée par Monsieur [G] [S], venant aux droits de M.[U] [R], dont le siège est [Adresse 5] [Localité 1], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège, domiciliée chez son mandataire en exercice, la SARL AXIL IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 3] [Localité 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, demeurant [Adresse 5] [Localité 1] représentée par Me Maxime ROUILLOT, membre de la SELARL D'AVOCATS MAXIME ROUILLOT- FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par Me Lise PACREAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE Madame [H] [Y] demeurant [Adresse 4] [Localité 2], venant aux droits de Monsieur et Madame [Y], ses parents décédés. Signification de la DA et conclusions le 26 avril 2022 à étude défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2024. ARRÊT Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte sous seing privé en date du 1er juin 1984, Monsieur [R] a donné à bail à Monsieur et Madame [Y] un appartement sis [Adresse 4] - [Localité 2] (06), aujourd'hui propriété de la SCI [Adresse 4]. Monsieur et Madame [Y] sont décédés les 20 avril 2017 et 12 avril 1993. En date du 24 novembre 2017, la SCI [Adresse 4] a mis en demeure Madame [H] [Y], fille de Monsieur et Madame [Y], occupante des lieux loués depuis le 1er octobre 2017, de régler l'arriéré de 1.746 euros (3 mois de loyers), sans effet. Un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le 8 juin 2020 pour un montant de 1.389,23 euros, demeuré infructueux. Suivant exploit d'huissier en date du 14 septembre 2020, la SCI [Adresse 4] a fait assigner Madame [H] [Y] devant le Tribunal Judiciaire ( Pôle de Proximité ) de NICE aux fins d'obtenir la résiliation de plein droit du bail à la date du 09 août 2020 et sa condamnation au paiement de la somme de 2.941,19 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'août 2020 et à une indemnité mensuelle de 601,38 euros jusqu'à libération effective des lieux. Par jugement rendu le 7 décembre 2021, le Tribunal Judiciaire ( Pôle de Proximité ) de NICE a débouté la SCI [Adresse 4] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée aux dépens.  Par déclaration au greffe en date du 22 février 2022, la SCI [Adresse 4] a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris et de condamner Madame [H] [Y] au paiement de la somme de 7.260,90 euros représentant l'arriéré locatif arrêté au 02 mars 2022 outre intérêt légal à compter de l'arrêt à intervenir, de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 601,38 euros majorée des charges récupérables à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux ainsi qu'à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. A l'appui de son recours, la SCI [Adresse 4] fait valoir : qu'elle verse aux débats les attestations mettant en évidence que Madame [H] [Y] occupe bien les lieux litigieux ; que celle-ci a versé quelques règlements périodiques et reste redevable de la somme de 7.260,90 euros selon décompte arrêté au 02 mars 2022 ; qu'à une sommation interpellative, Madame [Y] a répondu occuper un appartement en vertu d'un bail au nom de son père décédé, datant de 1984. Madame [Y], régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; Que le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ; Que le contrat de bail conclu le 1er juin 1984 par Monsieur [R] avec Monsieur et Madame [Y] pour un logement situé [Adresse 4] - [Localité 2] (06) indique que le montant annuel du loyer est de 24.000 francs ; Que la SCI [Adresse 4] établit être aujourd'hui propriétaire du logement suscité ; Que le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, des charges accessoires, et des frais de commandement ou de mise en demeure, le bail sera résilié de plein droit sans aucune formalité judiciaire, huit jours après une mise en demeure par simple lettre recommandée ou commandement resté infructueux, que le preneur pourra être expulsé et que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, sans préjudice du paiement des loyers, charges ou autres droits et actions ; Attendu qu'en vertu des dispositions de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; Que la SCI [Adresse 4] soutient que la fille des locataires aujourd'hui décédés, Madame [H] [Y], occupe sans droit ni titre les lieux loués depuis le 1er octobre 2017 ; Qu'elle lui a fait sommation d'avoir à indiquer à quel titre elle se trouvait dans l'appartement, par exploit d'huissier en date du 28 janvier 2022 ; Que l'intimée a répondu occuper un appartement en vertu d'un bail au nom de son père décédé datant, de manière incertaine, de 1984 ; Que si les éléments indiqués par l'intimée correspondent à l'appartement litigieux, aucune pièce produite aux débats ne permet de justifier de l'occupation des lieux par Madame [H] [Y] depuis le 1er octobre 2017 ; Qu'elle l'occupe cependant depuis, au moins, l'année 2020 puisqu'elle s'est acquittée de certaines échéances de loyers entre janvier 2020 et mars 2022, et ce sans droit ni titre ; Que la SCI [Adresse 4], selon décompte arrêté au 02 mars 2022, soutient que Madame [H] [Y] est redevable de la somme de 7.260,90 euros ; Que les différents décomptes produits par l'appelant font toutefois apparaitre que certaines échéances de loyer ont été portées deux fois au débit du compte de Madame [Y] alors que celle-ci s'en était acquittée au moins partiellement ; Que la SCI [Adresse 4] fait également figurer au débit de l'intimée la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sans pour autant en prouver le montant ; Qu'elle doit donc être déduite de sa dette ; Que la SCI [Adresse 4] ne justifie pas non plus du montant de la régularisation des charges qu'elle fait figurer au débit de Madame [Y] à hauteur de 497,56 euros ; Qu'elle doit donc être déduite de sa dette également ; Qu'il convient ainsi de recalculer les sommes dues par Madame [H] [Y] ; Que celle-ci étant redevable de la somme de 10.461,46 euros au titre des loyers de novembre 2020 à mars 2022 et s'étant acquittée auprès de la propriétaire de la somme de 6.461,07 euros, Madame [H] [Y] est débitrice de la somme de 4.000,39 euros au titre de l'arriéré locatif ; Qu'en conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement rendu le 7 décembre 2021 par le Tribunal Judiciaire ( Pôle de Proximité ) de NICE en toutes ses dispositions et de condamner Madame [H] [Y] à la somme de 4.000,39 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 mars 2022, outre la prononciation de la résiliation du bail rétroactivement au 9 août 2020 ; Qu'il convient également de condamner Madame [H] [Y] à payer à la SCI [Adresse 4] le coût du commandement de payer, soit 137,21 euros ; Attendu qu'en outre, la SCI [Adresse 4] est fondée à former une demande tendant à condamner l'intimée à une indemnité d'occupation ; Qu'en effet, celle-ci est destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local ; Que l'occupation sans droit ni titre des lieux loués par Madame [H] [Y] a causé un préjudice certain, personnel et direct à la SCI [Adresse 4] ; Qu'il y a donc lieu de condamner Madame [H] [Y] à la somme de 601,38 euros au titre d'une indemnité d'occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail, soit le 9 août 2020, et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; Attendu qu'il sera alloué à la SCI [Adresse 4], qui a dû engager des frais irrépétibles afin de faire valoir ses intérêts en justice, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que Madame [Y], qui succombe, supporta les dépens de première instance et d'appel ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 07 décembre 2021 par le Tribunal Judiciaire ( Pôle de Proximité ) de NICE ; Statuant à nouveau et y ajoutant, PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1er juin 1984 rétroactivement au 9 août 2020 ; CONDAMNE Madame [H] [Y] à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 4.000,39 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 mars 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE Madame [H] [Y] à payer à la SCI [Adresse 4] le coût du commandement de payer, soit 137,21 euros ; CONDAMNE Madame [H] [Y] à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 601,38 euros au titre d'une indemnité d'occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail, soit le 09 août 2020, et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; CONDAMNE Madame [H] [Y] à verser à la SCI [Adresse 4] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [H] [Y] aux dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT