Cour d'appel, 02 décembre 2022. 21/07921

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 02 DÉCEMBRE 2022 (n°2022/ , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07921 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDRSC Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Avril 2021 -Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 19/12645 APPELANTE Société PITCH IMMO anciennement PITCH PROMOTION immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 422 898 715, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 10] [Localité 9] Représentée par Me Stéphane FERTIER de l'AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075 INTIMÉS Monsieur [Y] [X] [N] né le 08 mars 1958 à [Localité 12], [Adresse 3] [Localité 6] Monsieur [P] [Z] [S] né le 20 juillet 1951 à [Localité 11], [Adresse 1] [Localité 6] Société [N] PATRIMOINE immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 822 227 609, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 8] [Localité 7] Tous représentés et assistés de Me Julie DESBRUÈRES-ABRASSART de la SELEURL Julie DESBRUERES - ABRASSART, avocat au barreau de PARIS, toque : C1431 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 novembre 2022 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Monique CHAULET, conseillère Mme Muriel PAGE, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** Par acte du 13 novembre 2018, M. [N] a consenti à la société Pitch promotion une promesse unilatérale de vente d'une parcelle située à [Localité 13], [Adresse 2], au prix de 2 100 000 euros. Il était prévu le paiement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 105 000 euros. Par acte du même jour, M. [S] a consenti à la société Pitch promotion une promesse unilatérale de vente d'une parcelle située à [Localité 13], [Adresse 4], au prix de 950 000 euros. Il était prévu le paiement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 47 500 euros. Ces deux promesses étaient assorties de conditions suspensives tenant à l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire sur les parcelles, à l'absence de travaux d'archéologie préventive, à l'état des sols et à la pollution ainsi qu'à la réalisation de la vente de la parcelle objet de l'autre promesse. La société Pitch promotion ayant informé M. [N] et M. [S] de sa décision de ne pas acquérir les biens, ceux-ci, ainsi que la société [N] patrimoine, l'ont assignée en paiement aux deux premiers de l'indemnité d'immobilisation et du montant de la clause pénale prévus par les promesses litigieuses, la dernière en paiement de la somme due en sa qualité d'apporteur d'affaires . Par jugement du 8 avril 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - condamné la société Pitch promotion à payer à M. [N] et à M. [S] respectivement 105 000 euros et 47 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ; - débouté M. [N] et M. [S] de leurs demandes en paiement du montant de la clause pénale ; - débouté la société [N] patrimoine de sa demande ; - débouté la société Pitch promotion de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ; - condamné la société Pitch promotion à payer à M. [N] et à M. [S] chacun la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Pour condamner la société Pitch promotion au paiement de l'indemnité d'immobilisation, le tribunal a retenu que la défaillance des conditions suspensives est due à sa négligence pour n'avoir pas déposé de demande de permis de construire et n'avoir pas fait réaliser d'étude du sol. Il a ajouté qu'en refusant de lever l'option de chacune des promesses, la société Pitch promotion a provoqué la défaillance de la condition liant les deux promesses. Pour débouter M. [N] et M. [S] de leurs demandes en paiement du montant de la clause pénale, le tribunal a retenu que cette clause n'était applicable que dans le cas où la société Pitch promotion aurait levé l'option et refusé ensuite de régulariser l'acte de vente. Enfin, pour débouter la société [N] patrimoine de sa demande en paiement d'une rémunération en qualité d'apporteur d'affaires ayant permis la conclusion de la vente de la parcelle située [Adresse 5], le tribunal a constaté que celle-ci n'apportait pas la preuve de l'existence d'un contrat liant les parties. La société Pitch promotion, devenue ensuite la société Pitch immo, a interjeté appel de ce jugement. Sur les demandes de M. [N] et de M. [S] en paiement de l'indemnité d'immobilisation, elle explique qu'elle a été amenée à renoncer à l'acquisition des parcelles litigieuses, après avoir été informée par le maire de la commune que suite au rapport du conseil d'architecture d'urbanisme et de l'environnement celui-ci envisageait, lors de la prochaine modification du PLU, de classer les constructions se trouvant sur les parcelles litigieuses en 'bâti remarquable' et de refuser la délivrance sur ces parcelles d'un permis de construire. Elle fait principalement valoir que les promesses lui accordaient une 'période gratuite' durant laquelle, avant d'envisager le dépôt d'un permis de construire, elle pouvait renoncer à la réalisation de son programme et que cette condition, dont la réalisation dépendait de sa seule volonté, est nulle puisque purement potestative, ce qui entraîne la nullité de la promesse. A titre subsidiaire, elle conclut au rejet de la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation puisque la clause précitée doit être interprétée en ce sens que la 'période gratuite' lui permettait, avant même de déposer une demande de permis de construire, de renoncer à la réalisation de son projet sans être tenue au paiement de l'indemnité d'immobilisation. Elle conclut ensuite à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté M. [N] et M. [S] de leurs demandes en paiement du montant de la clause pénale et la société [N] patrimoine de sa demande. Elle réclame enfin, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la condamnation de M. [N] et de M. [S] à lui payer, chacun, la somme de 15 000 euros et la société [N] patrimoine la somme de 10 000 euros. M. [N] et M. [S] concluent à la condamnation de la société Pitch promotion à leur payer, comme l'a admis le tribunal, les sommes dues à titre d'indemnité d'immobilisation et soutiennent qu'ils n'a jamais été de leur intention de renoncer au paiement de ces sommes pendant la période durant laquelle la société Pitch promotion devait déposer les demandes de permis de construire. Ils ajoutent que c'est la société Pitch promotion qui, par sa carence, a empêché la réalisation des différentes conditions suspensives qui, en application de art 1204-3 du code civil, sont réputées accomplies. Ils sollicitent en outre la condamnation de la société Pitch promotion à leur payer, respectivement, la somme de 210 000 euros et la somme de 95 000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans les promesses, celle-ci n'ayant pas exécuté ses engagements contractuels. La société [N] patrimoine sollicite enfin la condamnation de la société Pitch patrimoine à lui payer la somme de 60 000 TTC au titre de la rémunération qui lui est due en qualité d'apporteur d'affaires. SUR CE : 1 - Sur les demandes de M. [N] et de M. [S] Attendu que la promesse stipule dans la partie relative à la 'condition suspensive particulière de l'obtention du permis de construire' que la promesse 'est soumise à l'obtention par LE BÉNÉFICIAIRE d'un permis de construire exprès (valant permis de démolir) pour la réalisation sur le BIEN objet de la présente convention de l'opération suivante (...). Il est précisé que le BÉNÉFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt de la demande de permis de construire et ce au plus tard le 28 février 2019, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. Cette période sera mise à profit notamment par le BÉNÉFICIAIRE pour effectuer les démarches administratives devant permettre le dépôt des demandes d'autorisations d'urbanisme nécessaires à la réalisation de l'opération immobilière envisagée par le BÉNÉFICIAIRE. À l'expiration de ce délai, le BÉNÉFICIAIRE aura le choix de donner suite ou non à la présente promesse. S'il n'entend pas donner suite, il devra le notifier expressément par une lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au PROMETTANT et au notaire soussigné, sans que cette décision ne puisse être considérée comme conférant un caractère synallagmatique aux présentes. La notification ci-dessus devra être faite dans un délai de quinze jours, à compter de la date ci-dessus visée (28 février 2019, soit au plus tard le 15 mars 2019 à 12 heures). À défaut du respect de ce délai, la présente condition suspensive de dépôt du permis de construire sera considérée comme réalisée. Le délai de dépôt de permis de construire étant considéré par les parties comme une >' ; Attendu qu'en prévoyant que pendant le délai accordé au bénéficiaire pour déposer une demande de permis de construire celui-ci pourra effectuer 'les démarches administratives devant permettre le dépôt des demandes d'autorisations d'urbanisme nécessaires à la réalisation de l'opération immobilière envisagée' et qu' 'à l'expiration de ce délai, le bénéficiaire aura le choix de donner suite ou non à la présente promesse' puis en qualifiant ce délai de 'période gratuite', les parties sont convenues que l'indemnité d'immobilisation, qui constitue le prix de l'option d'achat accordée à la société Pitch promotion, ne serait due que si, à l'issue de ce délai, celle-ci décidait de renoncer à acquérir le bien alors que toutes les conditions suspensives étaient levées ;; que par conséquent, en application de ces dispositions qui ne s'analysent pas en une condition mais avaient seulement pour effet de reporter le point de départ du paiement de l'indemnité d'immobilisation au 15 mars 2019 dans le cas où, postérieurement, la société Pitch promotion renoncerait à la vente alors que l'ensemble des conditions suspensives avaient été levées, le paiement de ces indemnités n'est pas dû ; Attendu que la clause pénale sanctionnant la société Pitch promotion dans le cas où, après avoir levé l'option et s'être ainsi engagée à acquérir les biens elle refuserait de régulariser la vente, M. [N] et M. [S] ne sont pas fondés en leurs demandes de ce chef ; 2 - Sur la demande de la société [N] patrimoine Attendu que les moyens soutenus en appel relatif à cette demandene font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connus et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Infirme le jugement mais seulement en ce qu'il condamne la société Pitch promotion à payer à M. [N] et à M. [S], respectivement, la somme de 105 000 euros et la somme de 47 500 euros  au titre de l'indemnité d'immobilisation et à leur payer à chacun la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ; Statuant à nouveau de ces chefs : Déboute M. [N] et M. [S] de leurs demandes en paiement des indemnités d'immobilisation ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. [N], M. [S] et de la société [N] patrimoine et condamne M. [N], M. [S] et la société [N] patrimoine chacun à payer à la société Pitch immo la somme de 1 500 euros ; Les condamne in solidum aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, par la SELARL JRF & associés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,