Cour d'appel, 20 septembre 2022. 21/04576

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 20 SEPTEMBRE 2022 N° RG 21/04576 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UUV7 AFFAIRE : M. [V] [T] C/ Mme [D], [Y], [C] [H] [F] M. [V] [T] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Juin 2021 par le Tribunal de proximité de Saint Germain en Laye N° RG : 11-21-0005 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 20/09/22 à : Me Aurélie BERNARD-PIOCHOT Me Hélène ROBERT RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [V] [T] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Maître Aurélie BERNARD-PIOCHOT de l'AARPI ABC ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 578 - N° du dossier [T] APPELANT **************** Madame [D], [Y], [C] [H] [F] née le 16 Février 1957 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Maître Hélène ROBERT de la SCP GRAS - ROBERT - CHARPENTIER, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 152 - N° du dossier 120/2020 INTIMEE **************** Monsieur [V] [T] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Maître Hélène ROBERT de la SCP GRAS - ROBERT - CHARPENTIER, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 152 - N° du dossier 120/2020 PARTIE INTERVENANTE Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Juin 2022, Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseillère, Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail en date du 6 août 2018, Mme [D] [H] [F] a donné en location à M. [V] [T] un appartement situé [Adresse 1] ainsi qu'une cave correspondant au lot n° 60 et deux emplacements de parking n° 105 et 106 correspondant au lot n° 145. Suivant acte d'huissier en date du 20 décembre 2019, la bailleresse a fait délivrer à son locataire un premier commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, puis un second commandement de payer le 20 mai 2020. Par acte d'huissier de justice délivré le 14 septembre 2020, Mme [H] [F] a assigné M. [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye aux fins de : - voir déclarer acquise la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, - obtenir l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, et ce en tant que de besoin avec l'assistance de la force publique, - obtenir l'autorisation d'entreposer le mobilier dans un garde-meuble aux frais, risques et périls du locataire, - obtenir la condamnation de M. [T] : - au paiement d'un montant de 8 451,17 euros sur l'arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et à compter de l'assignation pour le surplus, - au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer plus les charges, outre indexation jusqu'à la reprise effective des lieux, - au paiement de la somme de 800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le commandement de payer délivré par l'huissier. Par jugement contradictoire du 4 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail susvisé conclu entre les parties concernant un logement situé [Adresse 1] ainsi qu'une cave correspondant au lot n°60 et deux emplacements de parking n°105 et 106 correspondant au lot n° 145, - dit qu'à défaut pour le locataire d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il serait procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, en cas de besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur, - dit que le locataire était redevable d'une indemnité d'occupation depuis l'acquisition de la clause résolutoire du bail, - condamné M. [T] à payer à Mme [H] [F] la somme de 2 310, 53 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 6 avril 2021 mois d'avril inclus avec intérêts légaux à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et à compter de l'assignation pour le surplus, - condamné M. [T] à payer à Mme [H] [F] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer et des charges courantes à compter du mois de mai 2021, - dit que l'indemnité d'occupation devrait être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant le mois exigible et au prorata temporis jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux, - condamné M. [T] à payer à Mme [H] [F] une indemnité de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire de la décision, - condamné M. [T] aux entiers dépens comme visés dans la motivation, y compris les frais des commandements de payer visant la clause résolutoire, - dit que le jugement serait transmis par les soins du greffe au préfet du département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en 'uvre du droit au logement. Par déclaration reçue au greffe le 19 juillet 2021, M. [T] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 4 mai 2022, il demande à la cour de : - le dire et juger recevable et bien-fondé dans ses demandes, - infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye le 4 juin 2021 dans son ensemble, En conséquence, à titre principal : - dire et juger qu'il s'est acquitté de la totalité de sa dette, - débouter Mme [H] [F] de ses demandes, A titre subsidiaire : - dire et juger qu'il disposera d'un délai de deux mois afin de lui permettre de s'acquitter du solde de l'arriéré locatif qu'il pourrait rester à devoir, - dire et juger que pendant le cours du délai ainsi accordé les effets de la clause résolutoire seront suspendus, - dire et juger qu'à l'issue des délais la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, A titre infiniment subsidiaire : - dire et juger qu'il disposera d'un délai de 18 mois pour quitter les lieux, En tout état de cause : - débouter Mme [H] [F] de toutes les demandes qu'elle pourrait formuler, - condamner Mme [H] [F] à la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 janvier 2022, Mme [H] [F] demande à la cour de: - confirmer le jugement en toutes ses dispositions notamment en ce qu'il : - a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail susvisé conclu entre les parties concernant un logement situé [Adresse 1] ainsi qu'une cave correspondant au lot n°60 et deux emplacements de parking n°105 et 106 correspondant au lot n° 145, - a dit qu'à défaut pour le locataire d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il serait procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, en cas de besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur, - a dit que le locataire était redevable d'une indemnité d'occupation depuis l'acquisition de la clause résolutoire du bail, - a fixé l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle à une somme égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, révisable indexable selon les dispositions contractuelles, cette indemnité étant comprise dans la dette principale jusqu'au mois de septembre 2020 inclus, - a condamné M. [T] à lui payer la somme de 2 310, 53 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 6 avril 2021 mois d'avril inclus avec intérêts légaux à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et à compter de l'assignation pour le surplus, - a condamné M. [T] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer et des charges courantes à compter du mois de mai 2021, - a dit que l'indemnité d'occupation devrait être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant le mois exigible et au prorata temporis jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux, - a condamné M. [T] à lui payer une indemnité de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - a ordonné l'exécution provisoire de la décision, - a condamné M. [T] aux entiers dépens comme visés dans la motivation, y compris les frais des commandements de payer visant la clause résolutoire, - a dit que le jugement serait transmis par les soins du greffe au préfet du département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en 'uvre du droit au logement, - débouter M. [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner M. [T] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Robert, avocat aux offres de droit. La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 mai 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire M. [T] soutient qu'il avait réglé l'intégralité de la dette locative au jour de l'audience, en sorte que la bailleresse doit être déboutée de ses demandes. Il soutient qu'il a eu certes des difficultés de paiement liées à la crise sanitaire mais que depuis septembre 2021, il est à jour du règlement de ses loyers, qu'il est de bonne foi et en mesure de s'acquitter de ses loyers futurs. De son côté, Mme [H] [F] soutient que M. [T] a toujours payé irrégulièrement son loyer, qu'au jour de l'audience la dette locative s'élevait à la somme de 2 310,53 euros, que le règlement fait juste avant l'audience ne pouvait écarter le jeu de la clause résolutoire qui s'est trouvée acquise deux mois après la signification du commandement. Sur ce, Selon les termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat de bail conclu le 6 août 2018 entre M. [T] et Mme [H] [F], comprenant une clause résolutoire, prévoyait le règlement d'un loyer mensuel de 1 106 euros, outre 108 euros de charges récupérables, payable le premier jour ouvrable du mois dû entre les mains du bailleur ou de son mandataire. A la date de la délivrance du deuxième commandement de payer (les termes du premier ayant été réglés), le 20 mai 2020, il est fait état d'une dette locative d'un montant de 3 790,33 euros, arrêtée au 18 mai 2020, échéance de mai 2020 incluse. Il résulte du décompte daté du 7 décembre 2021 que le commandement est resté plus de deux mois infructueux puisqu'au 1er aout 2020, la dette locative s'élevait à la somme de 4 781,54 euros. L'impayé de loyers existant au jour du commandement de payer n'a pas été régularisé dans les deux mois de la signification de cet acte. Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, ordonné l'expulsion du locataire à défaut de départ volontaire deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, statué sur le sort des meubles et fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges. Le jugement est confirmé de ce chef. Sur la demande de délai de paiement et sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire M. [T] sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais, soutenant qu'il est un locataire de bonne foi, qu'il a eu des difficultés de trésorerie pendant la crise sanitaire, travaillant pour partie dans l'évènementiel, et sollicite deux mois pour s'acquitter du solde locatif. Mme [H] [F] s'oppose quant à elle aux délais sollicités, soutenant que M. [T] a depuis le début de la relation contractuelle payé irrégulièrement son loyer, que les premiers incidents de paiement sont intervenus trois mois après son entrée dans les lieux, soit bien avant la crise sanitaire. Sur ce, En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et par dérogation au délai de deux ans fixé par l'article 1343-5 du code civil, le juge peut même d'office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement ou un report de paiement dans la limite de trois années, en prenant en considération la situation du locataire et les besoins du bailleur, les effets de la clause de résiliation étant suspendus durant le cours des délais ainsi accordés. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort du décompte actualisé à la date du 27 avril 2022 produit par M. [T] que la dette locative n'est plus que de 1 003,40 euros, de laquelle il convient de soustraire les frais relatifs aux deux commandements de payer (193,43 euros + 209,95 euros) qui seront réglés dans le cadre des dépens, en sorte que M. [T] ne doit plus que la seule somme de 600,02 euros, étant souligné que Mme [H] [F] ne formule aucune observation dans ses écritures sur la dette locative actualisée. En outre, le décompte actualisé du 27 avril 2022 démontre que M. [T] règle régulièrement par virement depuis octobre 2021 son loyer. Ce dernier actualise également à hauteur de cour sa situation financière en produisant ses derniers bulletins de salaires qui démontrent qu'il est en situation de régler sa dette locative et son loyer courant, étant à cet égard souligné que les délais de fait accordés à M. [T] compte tenu de la procédure en cours ont été mis à profit par ce dernier qui a été en mesure de réduire considérablement l'ampleur de sa dette locative. De son côté, Mme [H] [F] s'oppose à tout délai mais sans expliquer en quoi les délais qui seraient accordés lui seraient préjudiciables. Dès lors, au regard des éléments évoqués ci-avant, du faible montant de la dette locative et de volonté du locataire d'en réduire encore l'ampleur, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à M. [T] les délais de paiement qu'il sollicite, soit deux mois, pour s'acquitter de sa dette locative dans les conditions détaillées au dispositif en précisant que si le locataire se libère dans les conditions fixées au dispositif la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Sur l'indemnité procédurale et les dépens M. [T], pour qui la décision profite, sera condamné aux dépens d'appel, les dispositions relatives aux dépens de première instance et frais de procédure étant confirmées. Il n'y a pas lieu, en équité, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par décision contradictoire et mise à disposition au greffe, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf à réactualiser le montant de la dette locative à la somme de 600,02 euros arrêtée au 27 avril 2022, Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau, Autorise M. [T] à se libérer de sa dette de loyer et charges actualisée au 27 avril 2022 à la somme de 600,02 euros, par deux mensualités de 300,01 euros en sus du loyer courant, payables avant le 5 de chaque mois, la première fois dans le mois suivant la signification de l'arrêt, Ordonne la suspension de la clause résolutoire durant le délai d'apurement de la dette ainsi accordé, Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité au 5 de chaque mois, la totalité de la dette sera immédiatement et de plein droit exigible, et la résolution du bail sera acquise au 21 juillet 2021 avec toutes les conséquences visées au dispositif de la décision du 4 juin 2021 en ce qui concerne notamment l'expulsion et le paiement de l'indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, Dit qu'en cas de libération dans les conditions ainsi définies, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Condamne M. [T] aux dépens. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,