Cour d'appel, 08 février 2024. 23/02403

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 74Z Chambre civile 1-5 anciennement 14ème ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 08 FEVRIER 2024 N° RG 23/02403 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VZI5 AFFAIRE : S.C.I. DE BREHAT ... C/ S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 8 Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 17 Mars 2023 par le Président du TJ de VERSAILLES N° RG : 23/00096 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 08.02.2024 à : Me Martine DUPUIS, avocat au barreau de VERSAILLES, Me Me Sylvie MAIO, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.C.I. DE BREHAT prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 1] [Adresse 1] S.A.S. GYM COMPAGNIE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège. [Adresse 3] [Adresse 3] Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2371021 Ayant pour avocat plaidant Me Mathieu SASTRE, du barreau de Paris APPELANTES **************** S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 8 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité. [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Me Sylvie MAIO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 163 Ayant pour avocat plaidant Me Olivier BANCAUD, du barreau de Paris INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Janvier 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Thomas VASSEUR, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE La S.C.I. De Brehat est propriétaire d'un immeuble à usage commercial situé [Adresse 3] (Yvelines). Elle a loué ces locaux à la S.A.S. Gym Compagnie aux fins d'exploitation d'un club de sport. La S.N.C. Kaufman & Broad Promotion 8, venant aux droits de la société Kaufman & Broad Homes, a souhaité réaliser, en qualité de maître d'ouvrage, une opération immobilière consistant en la construction d'un ensemble immobilier composé de deux bâtiments collectifs de 82 logements sur les parcelles situées [Adresse 4] et [Adresse 5] sur la commune du [Localité 6]. Par arrêté du maire de la ville du [Localité 6] du 13 juillet 2017, la société Kaufman & Broad Homes a obtenu un permis de construire valant également autorisation de démolir les constructions existantes sur le terrain. Le projet a par la suite été modifié par un permis de construire modificatif obtenu le 3 avril 2018. Par arrêté du 19 janvier 2021, les permis ont été transférés à la société Kaufman & Broad Promotion 8. La société Kaufman & Broad Homes et la société Kaufman & Broad Promotion 8 avaient initié une procédure de référé préventif et assigné devant le tribunal judiciaire de Versailles les avoisinants et concessionnaires concernés par l'opération ainsi que les différents intervenants à l'acte de construire, aux fins d'obtenir la désignation d'un expert doté de plusieurs missions. Par ordonnance de référé du 9 avril 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a désigné M. [H] [D] en qualité d'expert judiciaire. Les travaux ont débuté le 15 avril 2021. Par acte délivré le 16 janvier 2023, la société Gym Compagnie et la société De Brehat ont fait assigner en référé la société Kaufman & Broad Promotion 8 aux fins d'obtenir principalement : - la cessation du survol de la propriété des requérants par consoles-pignon jusqu'à la mise en ouvre d'une mesure de protection l'avoisinant par le promoteur, - une mesure d'expertise afin de constater l'ensemble des troubles anormaux de voisinage occasionnés par le chantier de la défenderesse, en ce compris, sans exhaustivité, la perte d'exploitation, le préjudice visuel, la perte d'ensoleillement et la perte de valeur patrimoniale induits par l'édification de l'ensemble immobilier, - la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance contradictoire rendue le 17 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a : - constaté le désistement de la demande d'installation de mesures de protection, - rejeté la demande d'extension de mission, - condamné la société Kaufman & Broad Promotion 8 à payer à la société Gym Compagnie et la société De Brehat la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Kaufman & Broad Promotion 8 aux dépens. Par déclaration reçue au greffe le 11 avril 2023, la société De Brehat et la société Gym Compagnie ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a : - constaté le désistement de la demande d'installation de mesures de protection, - condamné la société Kaufman & Broad Promotion 8 à payer à la société Gym Compagnie et la société De Brehat la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Kaufman & Broad Promotion 8 aux dépens. Dans leurs dernières conclusions déposées le 12 décembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, la société De Brehat et la société Gym Compagnie demandent à la cour, au visa des articles 145 et 31 du code de procédure civile, de : 'in limine litis, - constater que la déclaration d'appel porte « sur toutes dispositions non visées au dispositif et faisant grief à l'appelant, selon les moyens qui seront développés dans ses conclusions » ; - constater que l'acte de vente des murs par la SCI de Brehat et l'acte de cession du fonds de commerce par la société Gym Compagnie contiennent des clauses par lesquelles ces sociétés se sont expressément réservées le droit d'ester en justice contre la société Kaufman & Broad Promotion 8 notamment pour les préjudices causés par les troubles anormaux de voisinage occasionnés par le chantier ; en conséquence, - juger recevable la demande en appel de Gym Compagnie et de la SCI de Brehat de rectifier l'ordonnance attaquée en ce qu'elle a omis de statuer sur la demande de désignation d'un expert judiciaire aux fins de constats des troubles anormaux de voisinage ; - juger que la SCI de Brehat et la société Gym Compagnie justifient de leur qualité et intérêt à solliciter une mesure d'instruction in futurum au contradictoire de la société Kaufman 1 Broad Promotion 8 en vue de préserver toute preuve de faits dont pourrait dépendre le litige les opposant à Kaufman 1 Broad Promotion 8; sur la demande de mesure d'instruction, - juger que l'ordonnance attaquée en date du 17 mars 2023 a omis de statuer sur la demande principale des sociétés Gym Compagnie et SCI de Brehat visant à faire ordonner une mesure d'instruction in futurum aux fins de constats des troubles de voisinage occasionnés par le chantier de la société Kaufman & Broad Promotion 8 et les préjudices y afférents ; - rectifier l'ordonnance en date du 17 mars 2023 en ce qu'elle a omis de statuer sur la demande principale des sociétés Gym Compagnie et SCI de Brehat visant à faire ordonner une mesure d'instruction in futurum ; - juger recevables et bien fondées les sociétés Gym Compagnie et SCI de Brehat en leur demande visant à faire ordonner une mesure d'instruction in futurum aux fins de constats des troubles de voisinage occasionnés par le chantier de la société Kaufman & Broad Promotion 8 et les préjudices y afférents ; en conséquence, - désigner tel expert judiciaire qu'il lui plaira avec pour mission de : - convoquer les parties et se rendre sur site ; - se faire remettre toutes pièces et documents utiles à l'accomplissement de sa mission ; - faire le constat et donner son avis sur l'ensemble des troubles anormaux de voisinage occasionnés par le chantier de la société Kaufman & Broad Promotion 8, en ce compris, sans que cela soit exhaustif, la perte d'exploitation, le préjudice visuel, la perte d'ensoleillement et la perte de valeur patrimoniale, induits par l'édification de l'ensemble immobilier voisin ; - donner son avis sur le chiffrage des préjudices occasionnés à la SCI de Brehat et à la société Gym Compagnie, sur la base des éléments transmis par les parties ; - entendre tout sachant et recueillir les déclarations de toutes personnes informées ; - dire que l'expert judiciaire qui sera désigné pourra s'adjoindre tout sapiteur de son choix ; - dire qu'il en sera référé en cas de difficulté ; - dire que l'expert judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au greffe dans les 9 mois de sa saisine ; en tout état de cause, - rejeter la demande de la société Kaufman & Broad Promotion 8 de condamnation des appelantes à lui verser 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Kaufman 1 Broad Promotion à verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la SCI de Brehat et la société Gym Compagnie ; - condamner les mêmes aux entier dépens de l'instance.' Dans ses dernières conclusions déposées le 18 décembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Kaufman & Broad Promotion 8 demande à la cour, au visa des articles 16, 145 et 146 du code de procédure civile, de : 'à titre principal, - confirmer l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Versailles le 17 mars 2023 en toutes ses dispositions, - déclarer la SCI de Brehat et la société Gym Compagnie irrecevables et infondées en leurs demandes de nouvelle expertise judiciaire et d'extension de mission d'expertise de M. [D], - débouter la SCI de Brehat et la société Gym Compagnie de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, à titre subsidiaire, sur la mission d'expertise : - modifier le chef de mission d'expertise suivant sollicité par les sociétés demanderesses en supprimant notamment le terme « anormaux » : - donner son avis d'ordre technique sur les troubles de voisinage allégués par la SCI de Brehat et la Société Gym Compagnie en lien avec le chantier de la société Kaufman & Broad Promotion 8, à savoir la perte d'exploitation, le préjudice visuel, la perte d'ensoleillement et la perte de valeur patrimoniale invoqués par les appelantes ; en tout état de cause : - condamner in solidum la SCI de Brehat et la société Gym Compagnie à verser à la société Kaufman & Broad Promotion 8 la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens d'instance.' L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION La société De Brehat et la société Gym Compagnie indiquent en premier lieu qu'elles ne s'étaient pas désistées de leur demande d'expertise judiciaire, le premier juge ayant omis de statuer sur ce point et soutiennent que la cour est donc bien saisie de cette demande en raison de l'effet dévolutif de l'appel. Elles exposent justifier de leur intérêt et qualité à agir dès lors que l'acte de vente de l'immeuble comme l'acte de cession du fonds de commerce prévoient expressément la possibilité pour elles d'ester en justice à l'encontre de la société Kaufman & Broad Promotion 8 pour obtenir l'indemnisation de tous les dommages dont elles se plaignent. Sur le fond, les appelantes excipent d'un motif légitime à solliciter l'organisation d'une mesure d'expertise en raison de l'existence des désordres qu'elles invoquent : - mise en place de consoles pignons en surplomb direct de l'entrée de la salle de sport ayant une incidence sur sa fréquentation et sa réputation commerciale, - désordres au sein de la salle de sports constatés par un commissaire de justice, - perte d'ensoleillement, préjudice visuel et perte de valeur patrimoniale du fait de l'édification d'un immeuble contigu à la salle de sport. Se prévalant en conséquence de l'existence de troubles anormaux de voisinage, la société De Brehat et la société Gym Compagnie précisent qu'il n'entre pas dans la mission de l'expert chargé du référé préventif d'apprécier ces désordres et que celui-ci a d'ailleurs indiqué ne pas souhaiter traiter ce volet. La société Kaufman & Broad Promotion 8 soulève en réponse l'irrecevabilité de la demande de nouvelle expertise judiciaire, faisant valoir que l'appel a été interjeté exclusivement en ce que le premier juge a 'rejeté la demande d'extension de mission' de l'expert désigné dans le cadre du référé préventif. Elle souligne en outre que les sociétés Gym compagnie et De Brehat s'étaient désistées à l'audience de leur demande de nouvelle expertise et avaient formé une demande d'extension de mission. L'intimée invoque sur le fond l'absence de motif légitime des appelantes à solliciter une nouvelle expertise, affirmant que : - un expert a été judiciairement désigné dans le cadre d'un référé préventif, - les appelantes ne justifient ni des troubles anormaux de voisinage ni des perturbations de l'activité de la salle de sport qu'elles allèguent, étant précisé que les consoles pignons ont été enlevées depuis plusieurs mois et qu'aucune constatation ne peut donc plus être réalisée, - cette nouvelle construction en milieu urbain dense ne constitue pas un trouble anormal de voisinage. La société Kaufman & Broad Promotion 8 conclut à l'irrecevabilité de la demande d'extension de la mission de l'expert judiciaire désigné dans le cadre du référé préventif dès lors que l'ensemble des parties n'a pas été appelé à l'instance. Sur le fond, et pour les mêmes raisons que celles précédemment évoquées, l'intimée soulève l'absence de motif légitime des appelantes à solliciter cette extension de mission. Subsidiairement, la société Kaufman & Broad Promotion 8 propose une rédaction différente de la mission à confier à l'expert. Sur ce, Il convient à titre liminaire de constater que l'intérêt et la qualité à agir des sociétés Gym Compagnie et De Brehat ne sont plus contestés dans les dernières conclusions de la société Kaufman & Broad Promotion 8 et que la cour n'est donc plus saisie d'aucune demande à ce titre. Sur la recevabilité de la demande d'expertise L'article 463 prévoit que : 'la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut également compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s'il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens. La demande doit être présentée un an au plus tard après que la décision est passée en force de chose jugée ou, en cas de pourvoi en cassation de ce chef, à compter de l'arrêt d'irrecevabilité. Le juge est saisi par simple requête de l'une des parties, ou par requête commune. Il statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées. La décision est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement. Elle est notifiée comme le jugement et donne ouverture aux mêmes voies de recours que celui-ci.' L'ordonnance querellée indique en l'espèce que les sociétés Gym Compagnie et De Brehat ont saisi le juge des référés d'une demande d'expertise. Il est ensuite mentionné : 'à l'audience du 31 janvier 2023, les demanderesses se sont désistées de leur demande de mesures de protection, étant précisé que la console-pignon, objet du litige, a été retirée par la défenderesse, et maintiennent leur demande d'extension de la mission d'expertise.' Dès lors que n'est pas mentionné le désistement des sociétés Gym Compagnie et De Brehat de leur demande de nouvelle d'expertise, pourtant formée dans leur assignation, c'est à juste titre que celles-ci invoquent une omission de statuer. En application de l'effet dévolutif de l'appel, les sociétés Gym Compagnie et De Brehat peuvent donc demander à la cour de se prononcer sur cette omission. Par principe, et dès lors que le premier juge ne s'est pas prononcé sur ce point, il ne peut leur être reproché de ne pas avoir mentionné dans leur déclaration d'appel le chef de jugement omis. Leur demande à ce titre sera en conséquence déclarée recevable. Sur la demande d'expertise Selon l'article 145 du code de procédure civile, 's'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées, à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'. L'application de ces dispositions suppose que soit constaté qu'il existe un procès non manifestement voué à l'échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée. Il résulte en outre de cet article que le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer le bien-fondé de l'action en vue de laquelle elle est sollicitée ou l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est destinée à les établir, mais qu'il doit toutefois justifier de la véracité des éléments rendant crédibles les griefs allégués et plausible le procès en germe. Il est constant qu'une expertise a été organisée entre les parties dans le cadre d'un référé préventif, M. [D] ayant été désigné le 9 avril 2021 avec pour mission de dresser un état descriptif technique des immeubles, préciser si leurs éventuels dégradations ou désordres peuvent résulter des travaux qui auraient pu être entrepris au moment de l'expertise pour le compte de la société Kaufman & Broad Promotion 8, et dans l'hypothèse où il estimerait que les travaux entrepris seraient la cause de l'apparition ou de l'aggravation des dommages constatés, chiffrer le coût des travaux propres à maintenir ou remettre les immeubles concernés dans leur état antérieur. En l'espèce les sociétés Gym Compagnie et De Brehat ne sollicitent plus de mesire d'instruction relatives aux consoles-pignons. Elles produisent un constat d'huissier du 15 novembre 2022 qui mentionne notamment la présence de plusieurs fissures affectant le bâtiment. Ces désordres relèvent cependant du référé préventif diligenté par la société Kaufman & Broad Promotion 8 et ne peuvent donner lieu à une nouvelle expertise. A l'inverse, les sociétés Gym Compagnie et De Brehat ne versent aux débats aucun élément relatif aux troubles qu'elles invoquent (baisse de fréquentation ou atteinte à la réputation commerciale de la salle de sport, perte d'ensoleillement, préjudice visuel ou perte de valeur patrimoniale) et ce alors que, dans un tissu urbain dense comme en l'espèce, la simple édification d'un immeuble contigu à la salle de sport n'est pas susceptible en soi de caractériser l'existence d'un trouble anormal de voisinage. Dès lors les appelantes ne justifient d'aucun motif légitime à la mesure d'expertise qu'elles sollicitent et il y a lieu de les débouter de leur demande à ce titre. Il sera ajouté à l'ordonnance querellée de ce chef. Les sociétés Gym Compagnie et De Brehat ne sollicitant plus, à hauteur d'appel, l'extension de la mission de l'expert désigné au titre du référé préventif, la décision attaquée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande. Sur les demandes accessoires L'ordonnance sera également confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, les sociétés Gym Compagnie et De Brehat ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et doivent supporter in solidum les dépens d'appel. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Kaufman & Broad Promotion 8 la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Les appelantes seront en conséquence condamnées in solidum à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, Confirme l'ordonnance attaquée, Y ajoutant et statuant du chef omis, Déboute les sociétés Gym Compagnie et De Brehat de leur nouvelle demande d'expertise ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne in solidum les sociétés Gym Compagnie et De Brehat à verser à la société Kaufman & Broad Promotion 8 la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum les sociétés Gym Compagnie et De Brehat aux dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,