Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 20/11834

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 20/11834 N° Portalis 352J-W-B7E-CTIZC N° MINUTE : 1 contradictoire Assignation du : 20 Novembre 2020 JUGEMENT rendu le 05 Mars 2024 DEMANDERESSE S.A.S. PATISSERIES [Localité 6] SAINT-SULPICE P2S2 [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Arnaud DE CORBIERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0165 DÉFENDERESSE Société IMMORENTE (SCPI) [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Maître Benoît PRUVOST de la SELARL 28 OCTOBRE SOCIETE D’AVOCATS A LA COUR DE PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0246 Décision du 05 Mars 2024 18° chambre 1ère section N° RG 20/11834 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTIZC COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Anne-Claire LE BRAS, 1ère Vice-Présidente Adjointe, Madame Pauline LESTERLIN, Juge, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier pri ncipal, DÉBATS A l’audience du 06 Juin 2023, tenue en audience publique devant Madame Anne-Claire LE BRAS et Madame Pauline LESTERLIN, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2023. Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 5 mars 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PRÉTENTIONS Par acte sous seing privé du 4 octobre 2019, la SCPI IMMORENTE (la société IMMORENTE) a donné à bail commercial à la société PATISSERIES [Localité 6] SAINT-SULPICE P2S2 (la société P2S2) qui exploite une activité de fabrication et vente de pâtisseries sous l’enseigne « Pierre Hermé », des locaux répartis sur deux niveaux, d’une superficie de 131 m² (lot n°4), et de WC au rez-de-chaussée (lot n°53), dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2019 et moyennant un loyer annuel de 83.000 euros HT et HC, lequel s’élève désormais à la somme de 102.061,04 euros. La clause de destination du bail stipule à l’article 8 : « Activité de pâtisserie, salon de thé, vente et réchauffage de pâtisserie, préparations sucrées, préparations salées, boissons chaudes et froides, vente à emporter de produits de pâtisserie, snacking, chocolaterie, confiserie, glacerie, biscuiterie, vente de tous produits alimentaires, accessoires, livres, objets dérivés des marques Pierre Hermé [Localité 6] ». Pour l’exploitation de son activité de « Café Pierre Hermé » dédiée à la vente sur place ou à emporter de boissons chaudes ou froides, de macarons, chocolats et pâtisseries fabriqués à l’extérieur, la société P2S2 a entamé le 24 octobre 2019 des travaux d’aménagement et de rénovation dans les lieux. Faisant grief au preneur de prévoir dans les locaux commerciaux une activité de restauration contraire au règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société SIMON, TANAY, DE KAENEL (le syndic STK), a, par acte d’huissier du 3 décembre 2019, fait délivrer une sommation de « faire cesser immédiatement tous travaux entrepris par son locataire jusqu’à la production d’un projet conforme au règlement de copropriété » à la société IMMORENTE, laquelle enjoignait la société P2S2, le 24 décembre 2019, de suspendre les travaux litigieux et de lui communiquer dans les plus brefs délais le dossier complet des travaux afin de pouvoir y consentir expressément dans le respect du bail commercial et de pouvoir apprécier la part de travaux soumis le cas échéant à approbation de l’Assemblée générale des copropriétaires. Par avenant du 10 février 2020, la clause de destination du bail a été modifiée en ces termes : « Commerce alimentaire de luxe, activités de pâtisserie, salon de thé, vente de pâtisserie, produits sucrés ou salés, approvisionnés en liaison froide à l’exclusion de toute fabrication sur place et de tout laboratoire de production alimentaire, conformément au modèle de café Pierre Hermé, distinct du modèle de café restaurant de la même marque enseigne, vente de boissons chaudes et froides, vente à emporter des mêmes produits, ainsi que chocolaterie, confiserie, glacerie, biscuiterie, vente de tous produits alimentaires, accessoires, livres, objets dérivés des marques Pierre Hermé [Localité 6] ». Le confinement ayant reporté la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires, celle-ci s’est réunie le 22 juillet 2020. Par procès-verbal du même jour, le syndic des copropriétaires a fait droit à la demande d’autorisation de travaux sollicitée par la société IMMORENTE pour le compte de son locataire la société P2S2 et sur la base du projet présenté par cette dernière sous certaines réserves tenant notamment à l’implantation d’un store banne, la modification de la façade, l’interdiction de faire des trémies dans le soubassement. Considérant cette autorisation de travaux « sous réserves » délivrée par le syndicat des copropriétaires comme un refus de son dossier de travaux et reprochant à la société IMMORENTE un défaut de délivrance, la société P2S2 lui a demandé par courrier du 14 août 2020 de confirmer son accord sur une résiliation anticipée du bail commercial à effet du 22 juillet 2020 et l’a mise en demeure de l’indemniser de son préjudice qu’elle évalue à la somme de 134.800 euros. De son côté, par acte d’huissier du 11 août 2020, la société IMMORENTE a fait délivrer à la société P2S2 un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 52.314,77 euros au titre des échéances de loyer d’avril et juillet 2020. La société P2S2 a restitué les clés du local commercial le 20 novembre 2020, jour de l’état des lieux de sortie. Par acte d’huissier du même jour, la société P2S2 reprochant à la société IMMORENTE d’avoir voté à l’Assemblée générale en faveur des changements proposés par les autres copropriétaires en dépit de son accord donné aux travaux engagés par elle et de n’avoir pas respecté son engagement de participer financièrement à ceux-ci à concurrence de la somme de 62.250 euros, l’a assignée devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de dommages-intérêts. Aux termes de ses conclusions en réplique n°2 et récapitulatives notifiées par voie électronique le 6 janvier 2022, la société P2S2 demande au tribunal, au visa des articles 54 et 514 du code de procédure civile, 1719 et 1104 du code civil, de : Déclarer la société P2S2 recevable et bien fondée en ses demandes,Constater les manquements contractuels dont la société IMMORENTE a fait preuve à l’encontre de la société P2S2 à l’origine de l’ensemble des préjudices subis par la requérante ; Constater l’existence et la justification desdits préjudices qui en découlent ;Condamner la société IMMORENTE au paiement de la somme de 240.687,60 euros TTC à titre de dommages-intérêts en réparation des dépenses engagées inutilement ;Condamner en tout état de cause la société IMMORENTE au paiement de la somme de 62.250 euros correspondant à sa participation financière contractuelle non respectée dans l’hypothèse où le tribunal ne ferait pas droit à la demande de dommages-intérêts sollicitée par la société P2S2 à hauteur de la somme de 240.687,60 euros ;Déclarer la société IMMORENTE mal fondée en ses demandes, fins et conclusions ;Débouter la société IMMORENTE de toutes demandes ;Subsidiairement Juger que la société P2S2 ne doit aucun arriéré de loyers et charges ;A défaut Constater les erreurs commises par la société IMMORENTE dans le calcul du montant desdits arriérés qui seraient dus au 11 septembre 2020 en ramenant ceux-ci à la somme de 46.175,20 euros TTC et TVA incluse ;En tout état de cause Juger que le montant desdits arriérés qui seraient dus, devra être limité au 22 juillet 2020, date de la rupture du bail et donc ne pas dépasser la somme de 32.352, 44 euros TTC et TVA incluse ;Juger que la société P2S2 ne doit aucune indemnité d’occupation ;A défaut Juger que le montant des indemnités d’occupation éventuellement dues ne saurait dépasser la somme de 24.205,20 euros ;Dans tous les cas : Condamner la société IMMORENTE au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Rejeter la demande de la société IMMORENTE formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société IMMORENTE en tous les dépens dont distraction au profit de Me Arnaud de Corbière, avocat aux offres de droit et ce, en application de l’article 699 du code de procédure civile. Dans ses conclusions récapitulatives en défense n°2 notifiées par voie électronique le 9 mars 2022, la société IMMORENTE demande au tribunal, au visa des articles L. 145-51 du code de commerce, 1101, 1103, 1104, 1719 et 1741 du code civil, de : Sur les demandes de la société P2S2 au titre de l’obligation de délivrance : Juger que les standards tenant à l’image de la marque Pierre Hermé ne sont pas entrés dans le champ contractuel entériné par contrat de bail du 4 octobre 2019 et avenant n°1 du 20 février 2020 conclus entre les sociétés P2S2 et IMMORENTE ;Juger que les sociétés P2S2 et IMMORENTE n’ont pas érigé l’accord du syndicat des copropriétaires sur le projet de travaux de la société P2S2 en condition suspensive du bail commercial ;Juger que la société P2S2 n’a subi aucune impossibilité matérielle ni juridique d’exploiter l’activité prévue au bail commercial du 4 octobre 2019 et avenant n°1 du 20 février 2020 conclu avec la société IMMORENTE ;Juger que la société IMMORENTE a mis en œuvre tous les moyens mis à sa disposition afin de faire aboutir le projet d’implantation de son locataire la société P2S2 et d’obtenir l’autorisation de l’AG des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] pour les travaux envisagés ;Juger que la société IMMORENTE a rempli intégralement son obligation de délivrance du local commercial à l’égard de la société P2S2 objet du contrat de bail du 4 octobre 2019 et de son avenant n°1 du 20 février 2020 ;Débouter intégralement la société P2S2 de ses demandes au titre de la violation de l’obligation de délivrance par la société IMMORENTE et de sa prétendue participation aux travaux, chiffrés à la somme globale de 240.687,60 euros ;Débouter la société P2S2 de sa demande fondée sur l’exception d’inexécution au titre de son obligation de paiement des loyers et indemnité d’occupation ;Sur les demandes reconventionnelles de la société IMMORENTE Juger que la société IMMORENTE a fait délivrer à la société P2S2 un commandement de payer du 11 août 2020 pour un arriéré de loyers, taxes et charges à date de 46.826,39 euros ;Juger que l’acquisition de la clause résolutoire prévue par le bail commercial du 4 octobre 2019 a pris effet au 11 septembre 2020 au bénéfice de la société IMMORENTE ;Juger que la résiliation du bail commercial du 4 octobre 2019 conclu entre les sociétés IMMORENTE et P2S2 est intervenue aux torts et griefs du locataire le 11 septembre 2020 ; Juger que les clés du local commercial ont été restituées à la société IMMORENTE par la société P2S2 le 20 novembre 2020 ;Juger que nulle participation de la société IMMORENTE aux travaux d’aménagement d’amélioration n’est due à la société P2S2 faute d’en remplir les conditions contractuellement prévues par le bail commercial du 4 octobre 2019 et son avenant n°1 du 20 février 2020 ;Condamner la société P2S2 à payer à la société IMMORENTE la somme principale actualisée de 46.826,39 euros au titre des loyers, taxes et charges impayés jusqu’au 11 septembre 2020, augmentée des intérêts de retard calculés sur le taux de base bancaire, majoré de 4 points (soit TBB+4) selon les modalités prévues par le bail commercial du 4 octobre 2019 ;Condamner la société P2S2 à payer à la société IMMORENTE une indemnité d’occupation d’un montant de 37.350 euros sur la période du 11 septembre 2020 (date d’acquisition de la clause résolutoire) au 20 novembre 2020 (remise des clés au bailleur), correspondant au montant du dernier loyer facturé augmenté de 50% de ce montant selon les modalités prévues par le bail commercial du 4 octobre 2019 ;En tout état de cause : Condamner la société P2S2 à verser à la société IMMORENTE la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;Débouter la société P2S2 de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 15.000 euros. Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions respectives. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 mars 2022. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, le Tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à dire, juger et constater ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Sur les demandes en paiement de la société P2S2 La société P2S2 soutient que l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de permettre à son locataire d’exploiter les lieux conformément à l’usage auxquels ils sont destinés ; que la décision de la copropriété à laquelle a adhéré la bailleresse impose des conditions de travaux au projet d’aménagement des locaux impossibles à réaliser techniquement et qui correspondent à un refus de travaux ; que les modifications à réaliser entraîneraient automatiquement le dépôt d’une nouvelle demande d’autorisation auprès des Architectes des Bâtiments de France, laquelle aurait pour conséquence de retarder la reprise des travaux, sans certitude de surcroît d’obtenir l’autorisation ; que la société IMMORENTE aurait donc dû en faire état lors de l’AG afin de convaincre les copropriétaires de voter en faveur du projet de son locataire ; qu’en acceptant la décision de l’AG, la bailleresse qui connaissait depuis l’origine l’opposition des copropriétaires à l’installation de l’enseigne Café Pierre Hermé dans les lieux, s’est interdit d’intenter tous les recours qu’elle seule avait qualité à exercer pour remplir ses obligations contractuelles envers sa locataire et n’a pas permis à cette dernière d’entreprendre techniquement et conformément aux autorisations obtenues, les travaux utiles à son exploitation et ainsi de jouir paisiblement des lieux à l’usage auxquels ils étaient destinés contractuellement. Elle fait valoir que la société IMMORENTE s’était engagée à participer financièrement aux travaux d’amélioration des locaux pour les faire passer de locaux à usage de bureaux à locaux destinés à un commerce alimentaire de luxe et cela, à hauteur de 6 mois de loyers HT, HC. Elle rapporte que la bailleresse s’était engagée à payer à la société P2S2 la somme de 62.250 euros, qu’elle n’a pas réglée à ce jour et soutient qu’elle était explicitement, dès la conclusion du bail, informée de la nécessité d’effectuer les travaux d’aménagement spécifiques des locaux, lesquels conditionnaient l’accord du preneur pour prendre à bail ces locaux. Elle ajoute que la conformité entre les locaux et l’image de luxe attachée à la Maison Pierre Hermé était entrée dans le champ contractuel. Elle prétend que les réserves formulées par l’AG, qui ne portaient pas uniquement sur des considérations purement esthétiques, ont engendré une impossibilité matérielle d’exploiter les locaux dès lors que parmi ces réserves figurent des travaux d’installation de grilles d’extraction d’air et de climatisation en partie haute ou en verticale sur le côté droit de la vitrine, en lieu et place du projet de créer deux trémies dans le soubassement et qu’elle ne disposait d’aucune solution alternative. La société IMMORENTE ne peut s’exonérer de sa responsabilité au titre du défaut de délivrance des lieux loués qu’en cas de force majeure ou si l’impossibilité de délivrance est due au comportement du locataire ce qui n’est pas le cas en l’espèce. La société IMMORENTE conteste tout manquement à son obligation de délivrance dès lors que juridiquement comme matériellement elle a délivré à la société P2S2 un local dans lequel celle-ci a été mise en mesure d’exploiter l’activité telle que définie par le bail du 4 octobre 2019 et son avenant du 10 février 2020 ; que le vote favorable de la société IMMORENTE lors de l’AG sur le projet de travaux présenté par la société P2S2 n’est pas constitutif d’un défaut de délivrance du bailleur ayant rendu impossible l’exploitation de l’activité de sa locataire ; que la conformité entre les locaux et l’image de luxe attachée à la Maison Pierre Hermé n’est pas entrée dans le champ contractuel et n’a pas été érigée en condition suspensive du bail, non plus que les travaux d’aménagement et de rénovation ont fait l’objet d’un quelconque accord, ni d’une condition suspensive du bail, ou d’une information explicite de la part de la société P2S2 ; qu’il n’appartient pas au bailleur d’obtenir des autorisations que la loi ou les règlements n’exigent pas, que le contrat de bail ne prévoit pas et dont le bailleur n’avait pas connaissance ; que l’impossibilité d’exploiter est toute relative dès lors qu’aucune règlementation n’obligeait la société P2S2 à installer le réseau CVC comme son projet le prévoyait et que l’absence d’ exploitation des locaux à l’issue du vote de l’AG résulte de son propre renoncement ; que les réserves de l’AG des copropriétaires aux travaux projetés par la société P2S2 ne constituent que des simples considérations esthétiques ne rendant pas impossible l’exploitation des locaux et que le bailleur n’est pas tenu d’une obligation de résultat. Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur doit délivrer au preneur des locaux conformes à leur destination contractuelle lui permettant d'exercer l'activité autorisée par le bail et lui assurer une jouissance paisible pendant la durée du bail. La délivrance des locaux, à laquelle le bailleur est tenu en application de l'article 1719 du code civil, suppose à la fois la mise à la disposition matérielle des locaux loués et la possibilité pour le locataire d'y exercer l'activité à laquelle ils sont contractuellement destinés. L’obligation de délivrance, inhérente au contrat de bail, est une obligation de résultat. En application des articles 1134, 1devenu 1103 du code civil, et 1147, 1devenu 1231-1 du même code, le bail tient lieu de loi aux parties qui l'ont conclu et la partie défaillante dans l'exécution de l'obligation mise à sa charge est tenue d'indemniser son cocontractant du préjudice subi du fait de ce manquement. 1Selon l'article 1315 du code civil, il appartient au preneur qui se prévaut d'un manquement du bailleur à son obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, la clause de destination des lieux prévue à l’article 8 du bail conclu le 4 octobre 2019 dispose que le preneur occupera les lieux loués pour l’usage exclusif de « Activité de pâtisserie, salon de thé, vente et réchauffage de pâtisserie, préparations sucrées, préparations salées, boissons chaudes et froides, vente à emporter de produits de pâtisserie, snacking, chocolaterie, confiserie, glacerie, biscuiterie, vente de tous produits alimentaires, accessoires, livres, objets dérivés des marques Pierre Hermé [Localité 6] ». Dès le 3 décembre 2019, alors que la société P2S2 avait entamé des travaux d’aménagement des locaux, précédemment occupés par une compagnie d’assurance, la bailleresse lui a fait signifier, à la demande du syndic de copropriété, une sommation de cesser les travaux aux motifs de l’interdiction de toute activité de restauration par le règlement de copropriété de l’immeuble et réitéré sa demande de suspension sans délai des travaux entrepris par courrier du 24 décembre 2019. Il ressort de l’avenant au contrat de bail du 10 février 2020 que les parties ont alors convenu de modifier la clause de destination en ces termes : « Commerce alimentaire de luxe, activités de pâtisserie, salon de thé, vente de pâtisserie, produits sucrés ou salés, approvisionnés en liaison froide à l’exclusion de toute fabrication sur place et de tout laboratoire de production alimentaire, conformément au modèle de café Pierre Hermé, distinct du modèle de café restaurant de la même marque enseigne, vente de boissons chaudes et froides, vente à emporter des mêmes produits, ainsi que chocolaterie, confiserie, glacerie, biscuiterie, vente de tous produits alimentaires, accessoires, livres, objets dérivés des marques Pierre Hermé [Localité 6] », afin de se conformer au règlement de copropriété qui stipule à titre de dérogation à l’interdiction de restauration l’autorisation des « commerces alimentaires de luxe ». En premier lieu, il est constant et non contesté que la société IMMORENTE a mis à la disposition matérielle de la société P2S2 les locaux loués. En second lieu, la société IMMORENTE a notifié, le 27 juillet 2020, le vote favorable, assorti de réserves, de la copropriété à la demande de travaux de la société P2S2, selon procès-verbal d’Assemblée générale du 22 juillet 2020. Ce faisant, aucun refus n’a été d’emblée opposé par l’Assemblée générale des copropriétaires. Si des réserves ont été émises par les copropriétaires, c’est bien parce que, comme le fait valoir à juste titre la bailleresse, était possible l’exploitation de l’activité envisagée par la société P2S2 suivant les amendements formulés. En outre, la société P2S2 ne démontre pas que ces réserves qui consistent à autoriser les travaux de modification de la façade à condition de conserver les soubassements et l’encadrement de porte en pierre de taille, à refuser la création de deux trémies dans le soubassement et à autoriser des travaux d’installation de grilles d’extraction d’air et de climatisation en partie haute ou en vertical sur le côté droit de la vitrine, empêchent la locataire d’exploiter les locaux pour y exercer l’activité prévue au bail commercial. Force est en effet de constater que ces réserves relèvent de travaux esthétiques affectant la façade et nécessitant l’approbation expresse du Syndicat des copropriétaires conformément au Règlement de copropriété, davantage qu’ils apparaissent dictés par des contraintes techniques et réglementaires. Non seulement la société P2S2 ne démontre, ni n’allègue, qu’une règlementation lui imposait d’installer le réseau de chauffage-ventilation-climatisation (CVC) comme son projet le prévoyait, mais celui-ci, ainsi qu’en justifie la bailleresse, envisageait bien initialement, dans la version au 31 octobre 2019 qui lui a été transmise, que les grilles de prise et rejet d’air et climatisation soient disposées en partie haute, avant que le cabinet d’architecture Santillane Design chargé des travaux d’aménagement n’indique, dans sa note technique du 23 octobre 2020, qu’il s’agissait de conditions impossibles à réaliser, tant en ce qui concerne le placement de grilles en allège si les soubassements sont conservés au lieu de trémies, que le placement de grilles au-dessus de la porte d’entrée. Si les architectes des Bâtiments de France ont ensuite validé l’installation des grilles en partie basse, décrite comme « incompatible avec la mise en place d’une climatisation à air en suivant les conditions imposées » par la bailleresse, selon ce cabinet, cela n’indique nullement qu’il s’agissait là d’une exigence des architectes des Bâtiments de France et qu’une climatisation en partie haute était à exclure à leurs yeux, bien au contraire, puisqu’il ressort de la notice technique précitée que l’architecte des Bâtiments de France avait à l’origine indiqué dans un échange par mail du 12 novembre 2019 que la grille de ventilation devait être « soit en allège, soit uniquement dans l’imposte au-dessus de la porte d’entrée ». Le cabinet d’architecture a admis lui-même en outre qu’une solution alternative de climatisation à eau perdue existait, même s’il a été choisi de l’écarter pour des motifs environnementaux. La bailleresse justifie suffisamment, notamment par le courrier officiel du 14 août 2020 du conseil de la société P2S2, que l’installation des grilles de prise et de rejet d’air de la climatisation en partie basse était avant toute chose dictée par des considérations esthétiques attachées à l’image luxueuse attachée à la Maison Pierre Hermé telle que revendiquée par la demanderesse. Celle-ci échoue à démontrer au demeurant que l’image de marque « Pierre Hermé » était entrée dans le champ contractuel, en particulier dès la conclusion du bail du 4 octobre 2019, cependant que la clause de destination de l’avenant au bail se borne à stipuler parmi plusieurs activités celle de commerce alimentaire de luxe et à faire référence au « modèle de Café Pierre Hermé distinct du modèle de Café restaurant de la même marque ». Il est constant et non contesté que les locaux donnés à bail avaient pour destination une activité de pâtisserie/salon de thé, sans restauration, laquelle, seule, impose un système d’extraction de fumée tel que requis par la réglementation. La société P2S2 n’établit donc pas que les réserves émises par l’Assemblée générale des copropriétaires l’aient mise dans l’impossibilité d'y exercer les activités, notamment, de commerce alimentaire de luxe, pâtisserie, salon de thé, auxquelles ils sont contractuellement destinés. Le fait que la société IMMORENTE se soit engagée à l’article 5.10 du contrat de bail du 4 octobre 2019, à « participer au financement des travaux d’amélioration des locaux réalisés par le preneur sous forme de participation financière et sur présentation des factures acquittées », engagement réitéré dans l’avenant n°1 du 10 février 2020, et qu’elle ne se soit pas acquittée du règlement contractuellement convenu, n’établit pas en soi l’impossibilité alléguée d’exploiter les locaux conformément à leur destination. En dernier lieu, la société IMMORENTE établit aux débats qu’elle a demandé au syndic, à plusieurs reprises et dès le mois d’octobre 2019, la convocation d’une assemblée générale pour le compte de sa locataire afin de soumettre au vote le projet de travaux de celle-ci. La bailleresse, professionnel de l’immobilier spécialisé dans la gérance locative notamment de commerces en ville, a donc vérifié que les travaux d’installation d’une climatisation en façade étaient soumis au vote de l’Assemblée des copropriétaires, afin de satisfaire à son obligation de délivrance, peu important qu’elle ait adhéré aux conditions de travaux imposées par cette Assemblée sans émettre ni contestation, ni protestation, dès lors qu’elle n’a pas d’obligation de résultat d’obtenir une autorisation de l’Assemblée générale des copropriétaires, laquelle ne dépend pas de sa volonté. La société IMMORENTE n’ayant donc commis aucun manquement à son obligation contractuelle de délivrance, la société P2S2 sera déboutée de sa demande en résiliation du bail aux torts de la bailleresse et en réparation de son préjudice. Sur la demande en paiement de la somme de 62.250 euros La société P2S2 soutient que la société IMMORENTE s’était engagée à participer financièrement aux travaux d’aménagement à concurrence d’une somme ne pouvant excéder neuf mois de loyer HT, HC et hors impôt foncier, sous la précision que « cette participation ne se compensera pas avec le loyer » et que « le preneur facturera au bailleur le montant convenu qui s’élève à la somme maximale de 62.250 euros », et que cette somme bien que dûment facturée le 26 février 2020 à la société IMMORENTE n’a pas été réglée par cette dernière. La société IMMORENTE oppose que le mécanisme de la participation financière du bailleur n’est mis en œuvre que si les travaux ont été effectivement réalisés et si le preneur présente des factures acquittées au bailleur. Elle estime au regard de la facture de 86.994,30 euros TTC produite aux débats qu’elle n’est pas en mesure de vérifier à quoi les travaux mentionnés « travaux, matériels livrés, main d’œuvre etc. » correspondent et dont la société P2S2 souhaite obtenir la participation financière, ni si ils ont été réellement réalisés, ce d’autant plus que la locataire indique elle-même que les travaux entrepris ont été interrompus le 3 décembre 2019 et n’ont jamais repris par la suite. Selon l'article 1134, devenu 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, l’article 5.10 du contrat de bail du 4 octobre 2019 prévoit qu’ « à titre exceptionnel, le bailleur s’engage à participer au financement des travaux d’amélioration des locaux réalisés par le preneur sous forme de participation financière et sur présentation des factures acquittées. Cette participation n’excédant pas 6 mois de loyer hors taxe, hors charge et impôt foncier. Cette participation ne se compensera pas avec le loyer. Le preneur facturera au bailleur le montant convenu qui s’élève à la somme maximale de 41.500 euros hors taxe ». L’avenant du 10 février 2020 reprend les termes de la clause pour porter le montant de la participation à 9 mois de loyer au maximum et le montant de la facturation maximale par le bailleur au preneur d’une somme de 62.250 euros hors taxes. La société P2S2 produit aux débats une facture d’acompte en date du 20 décembre 2019 de la société SEGAM pour un montant de 86.994,30 euros représentant 50% de la facture totale de travaux et dont elle justifie qu’elle l’a acquittée. Il reste que si la société P2S2 a bien présenté pour paiement au bailleur une facture qu’elle a acquittée, cette facture ne permet pas au tribunal de vérifier, ainsi que le souligne à juste titre la société IMMORENTE, le détail des travaux qu’elle est censée recouvrir, la facture se bornant à faire référence à un devis du 11 décembre 2019 qui n’est pas joint aux débats. La société demanderesse verse certes une facture du 28 octobre 2019 correspondant à des travaux de démolition et de dépose pour un montant modéré, soit 6.000 euros. Pour autant, la nature des travaux facturés à concurrence de 86.994,30 euros, tout autant que leur réalisation, n’est pas établie, d’autant plus que la société P2S2 indique dans ses écritures avoir interrompu les travaux qui étaient entrepris dans les locaux lorsque la société IMMORENTE lui a enjoint de le faire le 24 décembre 2019, ce qui confirme que les travaux n’ont pu être menés à terme et donc n’ont pas été réalisés. La société IMMORENTE s’appuie en outre, à juste titre, sur le procès-verbal de constat d’huissier du 30 novembre 2020 établi lors de l’état des lieux de sortie, qui corrobore, au regard des photographies reproduites des lieux, l’absence de réalisation de travaux d’aménagement, et révèle un chantier à peine commencé, resté au stade des travaux de démolition, eux-mêmes étant inachevés. Dans ces conditions, la société P2S2 échouant à établir que les travaux d’aménagement ont été effectivement réalisés, elle n’est pas en droit d’obtenir paiement de la somme de 62.250 euros au titre de la participation financière de la bailleresse. La société P2S2 sera déboutée de ce chef de demande. Sur les demandes reconventionnelles de la société IMMORENTE Sur l’acquisition de la clause résolutoire La société IMMORENTE se prévaut de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré à la locataire le 11 août 2020, lequel est demeuré infructueux au terme du délai d’un mois laissé à celle-ci pour s’acquitter de la somme de 52.314,77 euros qu’il visait dans son décompte et qu’elle ramène à la somme de 46.826,39 euros correspondant aux arriérés de loyers calculés au prorata jusqu’au 11 septembre 2020, date de l’acquisition de la clause résolutoire, pour un montant de 45.960,60 euros TTC, à la provision sur charges d’un montant de 374,71 euros HT, aux frais de gérance de l’immeuble d’un montant de 491,08 euros TTC. La société P2S2 oppose au commandement de payer dont se prévaut la bailleresse l’exception d’inexécution par celle-ci de son obligation de délivrance. Subsidiairement, elle conteste le montant des arriérés de loyers et charges qui lui sont réclamés, faisant valoir que le montant de 52.314,77 euros visé au décompte annexé au commandement est erroné en ce que le décompte a été établi le 11 août 2020, un mois avant l’acquisition de la clause résolutoire et demande donc que ce montant soit ramené à 46.175,20 euros TTC et TVA incluse calculée au prorata jusqu’au 11 septembre 2020. Selon l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, les parties sont liées par un bail commercial du 4 octobre 2019 qui prévoit un loyer annuel de 83.000 euros hors taxes et hors charges, payable par trimestre et d’avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre, révisable annuellement en fonction de l'indice. Le bail prévoit en outre une clause résolutoire selon laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit, si bon semble au bailleur. Par acte extrajudiciaire du 11 août 2020, la société IMMORENTE a délivré à la société P2S2 un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de lui payer la somme totale de 52.314,77 euros, correspondant aux loyers d’avril à septembre 2020 provisions pour charges incluses selon décompte annexé, outre 330,69 euros au titre du coût de l'acte. La société locataire qui ne conteste pas le principe de la créance invoquée, mais le quantum des sommes réclamées dans ce commandement, se prévaut de l’exception d’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance. En application des articles 1217 du code civil et 1719 du même code, un manquement à son obligation de délivrance par le bailleur permet en effet au preneur de revendiquer le bénéfice d'une exception d'inexécution pour le paiement des sommes dues en vertu du contrat s'il établit une impossibilité totale d'exploiter les locaux donnés en location. Cependant, la société IMMORENTE n’ayant commis aucun manquement à son obligation de délivrance et la société P2S2 n’établissant aucune impossibilité totale d’exploiter les locaux donnés à bail, le moyen soulevé par cette dernière, tiré de l’exception d’inexécution, est infondé. En conséquence, les sommes réclamées dans le commandement du 11 août 2020 étant effectivement exigibles lors de sa délivrance, selon les stipulations contractuelles et le décompte produit, cependant que la société locataire ne conteste qu’une partie de son quantum, en ce qu’elle estime qu’il doit être ramené à 46.175,20 euros TTC et TVA incluse calculée au prorata jusqu’au 11 septembre 2020 et ne justifiant, ni même alléguant, avoir procédé au paiement des causes du commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, la délivrance par le bailleur d'un commandement de payer, hypothèse visée par le bail en cas de retard de paiement, était donc justifiée à cet égard. Dès lors, il convient de constater que la clause résolutoire du bail est acquise et que le contrat de bail est résilié depuis le 11 septembre 2020 à minuit. Le bail se trouvant résilié par l’effet de la clause résolutoire qui a produit ses effets à l’expiration du délai légal d’un mois visé au commandement, la société P2S2 invoque de manière inopérante que le décompte des sommes aurait dû s’arrêter au 22 juillet 2020, soit une date antérieure à la délivrance du commandement de payer, et correspondant selon la locataire à la date à laquelle la poursuite du bail a été rendue impossible, d’autant plus que le tribunal a jugé qu’il n’était démontré aucun manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, en sorte que la poursuite du bail n’était pas impossible, partant, qu’il ne pouvait être fait droit à la demande de la société P2S2 en résiliation judiciaire. Sur l’arriéré locatif Aux termes de l'article 1353 du code civil, il appartient au preneur d'établir qu'il s'est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur. La bailleresse soutient n’avoir perçu aucune des sommes qu’elle réclame au titre des arriérés de loyers commerciaux, taxes et charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire. La société P2S2 qui conteste le montant réclamé par la bailleresse en ce qu’elle aurait fait une erreur de calcul en portant sa créance jusqu’au 30 septembre 2020, ce qui n’est pourtant pas le cas, estime que sa dette de loyers et charges doit être ramenée à 46.175,20 euros TTC et TVA incluse, sans justifier du détail de ses calculs. 1La société P2S2 qui ne conteste pas utilement le quantum et ne justifie, ni même allègue, avoir procédé au paiement de l’arriéré locatif, sera donc condamnée à payer à la SCI la somme de 46.826,39 euros. En vertu de l'article 1152 du code civil, devenu 1231-5, le juge peut réduire d'office une clause pénale si elle est manifestement excessive. En l’espèce, l’article 5.6 du contrat de bail qui lie les parties stipule que « à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges ou accessoires et plus généralement de toutes sommes exigibles du chef du présent bail, aux échéances prévues, les sommes dues seront majorées automatiquement d’un intérêt de retard calculé sur le taux de base bancaire, majoré de quatre points (soit TBB + 4) ». Ces dispositions, qui déterminent par avance l'indemnisation du bailleur causée par les retards de paiement, s'analysent en une clause pénale manifestement excessive, eu égard aux majorations cumulées. Les intérêts réclamés par la bailleresse seront donc réduits au taux légal. Il y a lieu d’assortir la somme de 46.826,39 euros des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil. Sur l'indemnité d'occupation Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. En l'espèce, la société P2S2 occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 11 septembre 2020 minuit, doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération complète des lieux. Le bail liant les parties prévoit qu'en cas de maintien dans les lieux à l’expiration du bail, le preneur paiera au bailleur une indemnité correspondant au montant du dernier loyer facturé augmenté de cinquante pour cent de ce montant de loyer. Cette clause qui détermine ainsi par avance et de manière forfaitaire l'indemnisation du préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation sans droit ni titre, doit s'analyser comme une clause pénale. L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. La bailleresse ne démontre pas que la valeur équitable des lieux et la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail nécessiteraient que le montant de l'indemnité d'occupation soit majorée de 50% du montant du dernier loyer facturé. Cette clause pénale manifestement excessive doit donc être réduite et l'indemnité d'occupation sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges. Par conséquent, la société P2S2 sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 12 septembre 2020 jusqu'à la libération des locaux par la remise des clés, survenue le 20 novembre 2020, selon procès-verbal de remise des clés que produit aux débats la bailleresse, d'un montant égal au montant du loyer contractuel indexé, majoré des taxes et charges. Sur les autres demandes La société P2S2, qui succombe, sera condamnée aux dépens et à payer à la société IMMORENTE la somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société P2S2 sera déboutée de sa demande de ce chef. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou le rappeler. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : Déboute la société PATISSERIES [Localité 6] SAINT-SULPICE P2S2 de ses demandes en résiliation du bail et en réparation de ses préjudices ; Déboute la société PATISSERIES [Localité 6] SAINT-SULPICE P2S2 de sa demande en paiement de la somme de 62.250 euros au titre de la participation financière de la société IMMORENTE ; Constate l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 4 octobre 2019 liant la société IMMORENTE et la société PATISSERIES [Localité 6] SAINT-SULPICE P2S2 et portant sur le local situé [Adresse 2] à [Localité 7], à la date du 11 septembre 2020 à minuit, par l’effet du commandement de payer délivré le 11 août 2020 ; Condamne la société PATISSERIES [Localité 6] SAINT-SULPICE P2S2 à payer à la société IMMORENTE à compter du 12 septembre 2020 et jusqu'au 20 novembre 2020, date de libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges, Condamne la société PATISSERIES [Localité 6] SAINT-SULPICE P2S2 à payer à la société IMMORENTE la somme de 46.826,39 euros au titre des loyers, taxes et charges échus au 11 septembre 2020, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; Condamne la société PATISSERIES [Localité 6] SAINT-SULPICE P2S2 à payer à la société IMMORENTE la somme de 8.000 euros application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la société PATISSERIES [Localité 6] SAINT-SULPICE P2S2 de sa demande sur ce même fondement, Condamne la société PATISSERIES [Localité 6] SAINT-SULPICE P2S2 aux dépens, Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.Fait et jugé à Paris le 05 Mars 2024. Le GreffierLe Président Christian GUINANDAnne-Claire LE BRAS