Tribunal judiciaire, 13 mai 2024. 24/00081

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00081 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GUNF MINUTE N° : 2024/ Notification Copie certifiée conforme délivrée le : 14/05/24 à : Mme [R] [B] Copie exécutoire délivrée le : 14/05/24 à : SHLMR TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS - TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT -------------------- JUGEMENT DU 13 MAI 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR : Société SHLMR RCS B 310 895 172 [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Mme [Y], employé contentieux, munie d’un pouvoir DÉFENDEUR : Madame [X] [R] [B] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Pascaline PILLET, Assistée de : Maureen ETALE, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 15 Avril 2024 DÉCISION : Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 6 décembre 2012, la SHLMR a donné en location à Madame [X] [R] [B] un local à usage d’habitation situé n° 15 HLM Roméo, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 866,25€ charges comprises. Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement visant la clause résolutoire du 28 septembre 2023 resté sans effet, la SHLMR a assigné Madame [X] [R] [B] à comparaître devant le Juge des contentieux de la Protection de [Localité 3] aux fins de voir, sous la bénéfice de l'exécution provisoire : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et la résiliation du bail, - ordonner en conséquence l’expulsion de la défenderesse, de sa personne et de ses bien ainsi que de tout occupant de son chef, dans le délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, avec si besoin, le concours de la force publique, - condamner Madame [X] [R] [B] à lui payer pour les causes sus énoncées : - une somme de 2.291,72€ correspondant au montant des arriérés des loyers et charges outre intérêts légaux à compter de la résiliation, - une indemnité mensuelle d’occupation de 935,55€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges à compter de la date d'effet de la clause résolutoire jusqu'à libération effective de tout occupant et remise des clefs, - une somme de 350€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - les dépens, comprenant le coût du commandement des payer et les éventuels frais d'expulsion. L’affaire a été appelée à l’audience du15 avril 2024, au cours de laquelle la SHLMR a maintenu ses demandes et actualisé sa créance. Madame [X] [R] [B], citée à personne, n'a pas comparu. Le juge n'a pas été destinataire de l’enquête des services sociaux. La décision a été rendue le 13 mai 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. La procédure a été régulièrement portée à la connaissance de la partie défenderesse, qui n’a pas contacté le tribunal pour solliciter le renvoi de l’affaire ou faire valoir ses arguments. Le fond de l’affaire peut ainsi valablement être évoqué. La résiliation du bail Conformément au paragraphe I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative . En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.  En l’espèce, l’assignation à comparaître a été notifiée au préfet de la Réunion plus de six semaines avant l’audience, conformément à la prescription légale. Par ailleurs, la situation d'impayé a été signalée à la CAF par courrier du 6 décembre 2022. Dès lors, l’action en résiliation de bail est régulièrement engagée. Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire. Le demandeur justifie avoir délivré le 28 septembre 2023 un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 1.644,23€ représentant le soldes des loyers et charges impayés au 1er septembre 2023 à hauteur de 1.491,07€ et les frais pour 153,16€. Les causes de ce commandement, qui reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas été réglées dans leur intégralité par les défendeurs dans le délai de deux mois de la délivrance de l’acte. Il est dès lors constant que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies à compter du 10 novembre 2023. L’arriéré de loyer et charges En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Le bailleur justifie par les pièces versées aux débats (notamment le contrat de bail et le décompte locatif) être créancier de Madame [X] [R] [B] au titre des loyers, charges et indemnités échus impayés arrêtés au 1er avril 2024 d’une somme de 2.536,22€ que l’intéressée sera condamnée à payer. Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.   Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. En l’espèce, la défenderesse n’a ni repris le paiement du loyer courant, ni sollicité l’octroi de délais de paiement ou la suspension des effets de la clause résolutoire. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion. Dans le respect des textes, l’expulsion ne pourra intervenir que dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux. Il sera procédé en tant que de besoin, conformément à l'article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais de la défenderesse. L’indemnité d’occupation Du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux, Madame [X] [R] [B] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 866,25€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges. Les autres demandes L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que Madame [X] [R] [B], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, DECLARE l'action de la SHLMR recevable, CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 10 novembre 2023, CONDAMNE Madame [X] [R] [B] à payer à la SHLMR le montant des loyers dus à la date de résiliation et à compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation de 866,25€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, CONDAMNE Madame [X] [R] [B] à payer à la SHLMR la somme de 2.536,22€ au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au 1er avril 2024, ORDONNE l’EXPULSION de Madame [X] [R] [B], de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef et en cas d’opposition le concours de la force publique, RAPPELLE qu’en tout état de cause la locataire ne pourra être expulsée des lieux qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, DIT qu'il sera procédé en tant que de besoin, conformément à l'article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais de la défenderesse, DEBOUTE la SHLMR de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [X] [R] [B] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits. LE GREFFIERLE JUGE