Tribunal judiciaire, 16 octobre 2025. 18/12527

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 50] [1] [1] C. exécutoires délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 18/12527 N° Portalis 352J-W-B7C-COCQF N° MINUTE : 1 Assignation du : 25 Septembre 2018 contradictoire JUGEMENT rendu le 16 Octobre 2025 DEMANDERESSE S.E.L.A.S. PHARMASUID [Adresse 2] [Localité 38] représentée par Maître Charles-Edouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0082 DÉFENDEURS Madame [Y] [K] [CV] [JF] [R] veuve [VK] [Adresse 41] [Localité 37] Monsieur [AB] [CV] [M] [U] [Adresse 8] [Localité 23] Madame [OA] [CV] [DP] [U] [Adresse 7] [Localité 34] Madame [A] [HP] [Adresse 42] [Adresse 49] [Localité 1] Monsieur [N] [S] [JT] [I] [Adresse 6] [Localité 43] Monsieur [VY], [CV], [YB] [I] [Adresse 10] [Localité 33] Monsieur [V] [U] [Adresse 47] [Localité 34] Monsieur [G], [CV] [XN] [I] [Adresse 20] [Localité 36] Monsieur [X] [U] [Adresse 45] [Localité 29] Monsieur [D], [C], [LW] [U] [Adresse 9] [Localité 26] Madame [W] [U] [Adresse 39] [Localité 35] Monsieur [HB] [CV] [AV] [U] [Adresse 27] [Localité 40] Monsieur [T] [CV] [G] [U] [Adresse 19] [Localité 22] Monsieur [J] [CV] [F] [U] [Adresse 14] [Localité 30] Tous représentés par Maître Gina MARUANI de la SELAS JACQUIN - MARUANI ASSOCIES, avocat au Barreau de Paris , vestiaire P 428 PARTIE INTERVENANTE S.C.P. [L] DAUDE en la personne de Maitre [CD] [L], prise en sa qualité de mandataire liquidateur de Monsieur [XN] [TG] exploitant sous l’enseigne «[Adresse 52]» au [Adresse 5] et [Adresse 18] PARIS- RCS PARIS 477 487 094, déclaré en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de Commerce de PARIS du 29 juin 2016, domiciliée [Adresse 24] représentée par Me Georges-Henri LAUDRAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0174 Décision du 16 Octobre 2025 18° chambre 1ère section N° RG 18/12527 - N° Portalis 352J-W-B7C-COCQF COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame [E] [RR], Juge, assistés de Madame Camille BERGER, Greffière, lors des débats et deMonsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition, Rédacteur :Jean-Christophe DUTON, DEBATS A l’audience du 03 Juin 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé du 21 septembre 2004, Madame [A] [HP], Monsieur [O] [VK], Monsieur [V] [U], Monsieur [X] [U] et Madame [W] [U] ont donné à bail commercial à Madame [B] [Z] aux droits de laquelle est venu Monsieur [XN] [TG], des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 15] et [Adresse 2] à [Localité 50] dans le [Localité 12], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2004. La destination est la suivante : " pharmacie et parapharmacie ". Par jugement du 21 juillet 2015, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de Monsieur [XN] [TG], entrepreneur individuel, et a désigné la SELASU [P] [RD] en la personne de Maître [P] [RD] [Adresse 28] ès qualités d'administrateur judiciaire, avec pour mission d'assister la SCP [L]-DAUDE en la personne de Me [CD] [L] [Adresse 25], ès qualités de mandataire judiciaire. Par jugement du 29 juin 2016, le tribunal de commerce de Paris a converti la procédure de redressement judiciaire en procédure de liquidation judiciaire et désigné la SCP [L]-DAUDE en la personne de Me [CD] [L] [Adresse 25], ès qualités de liquidateur judiciaire. Par ordonnance du 1er août 2016, le juge-commissaire, statuant sur requête du liquidateur, a autorisé la cession de la pharmacie exploitée dans les lieux loués à Madame [GA] [ZR] épouse [FF], moyennant un prix de 200.000 euros. Par courrier du 5 septembre 2016, le conseil de la SCP [L]-DAUDE ès-qualités de liquidateur judiciaire de Monsieur [XN] [TG], entrepreneur individuel, a adressé au cabinet DEGUELDRE, mandataire des bailleurs, le projet d'acte de cession. Par courrier du 8 septembre 2016, la SCP [L]-DAUDE ès qualités de liquidateur judiciaire de Monsieur [XN] [TG], entrepreneur individuel, a demandé aux bailleurs le renouvellement du bail commercial qui s'était tacitement prolongé depuis le 30 septembre 2013, à effet du 30 septembre 2016. Par acte du 3 octobre 2016, Madame [GA] [ZR] épouse [FF] a cédé le fonds de commerce à la SELAS PHARMASUID. Le 11 octobre 2016, un procès-verbal de constat établi à la demande des bailleurs a constaté la fermeture des locaux. Par acte extrajudiciaire du 27 octobre 2016, la cession du fonds de commerce, intervenue le 3 octobre 2016, a été signifiée aux bailleurs. Par acte extrajudiciaire du 6 décembre 2016, les bailleurs ont fait signifier à la SCP [L]-DAUDE, ès qualités de liquidateur judiciaire de Monsieur [XN] [TG], entrepreneur individuel, et à la SELAS PHARMASUID un refus de renouvellement avec refus de versement d'une indemnité d'éviction au motif que la cession de fonds de commerce intervenue était une cession de droit au bail déguisée, contraire aux conventions locatives. Par actes extrajudiciaires distincts du 28 septembre 2018, la SELAS PHARMASUID a fait assigner Madame [A] [HP], Monsieur [VK] [O], Monsieur [V] [U], Monsieur [X] [U], et Madame [W] [U] devant la présente juridiction pour voir juger qu'elle a droit à une indemnité d'éviction correspondant au préjudice subi du fait du refus de renouvellement, qu'elle évalue à 2 millions d'euros. Cette instance a été enregistrée sous le numéro RG 18/12527. Par actes extrajudiciaires du 2 novembre 2018, Madame [A] [HP], Monsieur [O] [VK], Monsieur [V] [U], Monsieur [X] [U], et Madame [W] [U] ont fait assigner la SELAS PHARMASUID et la SCP [L]-DAUDE, cette dernière à titre personnel, aux fins de voir valider le refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction et de voir fixer l'indemnité d'occupation due par elles à la somme de 200.000 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 6 décembre 2016. Cette instance a été enregistrée sous le numéro RG 18/13153. La SCP [L]-DAUDE ès-qualités de mandataire liquidateur de Monsieur [XN] [TG], entrepreneur individuel, est intervenue volontairement à cette instance. Par ordonnance en date du 2 juillet 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances, sous le numéro RG 18/12527, les affaires étant appelées depuis sous ce seul numéro. Par jugement du 1er juin 2021 le tribunal a jugé en substance, en ces termes : - jugé irrecevables les demandes formées à l'encontre de la SCP [L]-DAUDE prise en son nom personnel ; - rejeté la demande de mise hors de cause de la SCP [L]-DAUDE prise en son nom personnel ; - reçu la SCP [L]-DAUDE prise en sa qualité de mandataire liquidateur de Monsieur [XN] [TG], entrepreneur individuel, en son intervention volontaire ; - dit que la réponse à la demande de renouvellement, portant refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction délivrée le 6 décembre 2016 par les bailleurs, a mis fin, à compter du 30 septembre 2016, au bail du 21 septembre 2004 portant sur les locaux situés à [Adresse 51] et [Adresse 2] ; - dit qu'en l'absence de motifs graves et légitimes, les bailleurs sont redevables au profit de la SELAS PHARMASUID, d'une indemnité d'éviction ; - dit que la SELAS PHARMASUID a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, moyennant versement d'une indemnité d'occupation ; - débouté les bailleurs de leur demande aux fins de voir expulser des lieux loués la SELAS PHARMASUID et tous occupants de son chef ; - débouté les bailleurs de leur demande aux fins de voir ordonner, aux frais de la SELAS PHARMASUID le transport et la séquestration en garde-meubles, des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués ; - dit que pendant la durée de l'instance, l'indemnité d'occupation provisionnelle sera fixée au montant du loyer contractuel en cours outre les charges ; -désigné en qualité d'expert Monsieur [H] [EY] avec mission de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due par les bailleurs à la SELAS PHARMASUID et de déterminer le montant de l'indemnité dont elle est redevable pour l'occupation des lieux, à compter du 1er octobre 2016 jusqu'à leur libération effective ; -débouté les bailleurs de leur demande de condamnation solidaire de la SELAS PHARMASUID et de la SCP [L]-DAUDE au paiement des charges, taxes, redevances et impôts. -débouté la SELAS PHARMASUID de sa demande de condamnation des bailleurs à lui payer des dommages et intérêts pour procédure abusive. Par acte de donation du 8 mai 2022, Monsieur [D] [U], Monsieur [HB] [U], Monsieur [T] [U], Monsieur [J] [U], Monsieur [AB] [U] et Madame [OA] [U] sont venus partiellement aux droits de Monsieur [V] [U]. Madame [Y] [R] veuve [VK], Monsieur [N] [I], Monsieur [VY] [I], et Monsieur [G] [I] sont venus aux droits de Monsieur [O] [VK], décédé le 13 décembre 2022. Il sera fait référence aux consorts [U] pour désigner l'ensemble des défendeurs assignés, et ceux venus en tout ou partie à leurs droits. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 5 mai 2023. Par un arrêt du 17 mai 2023, la Cour d'appel de Paris a confirmé le jugement de première instance, sauf en ce qu'il a débouté la SELAS PHARMASUID de sa demande de dommages-intérêts au titre de la procédure abusive, et statuant à nouveau sur ce chef, a condamné in solidum Madame [A] [HP], Monsieur [O] [VK], Monsieur [V] [U], Monsieur [X] [U], et Madame [W] [U] à payer à la SELAS PHARMASUID la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts. Par jugement du 21 juillet 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la clôture de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'encontre de Monsieur [XN] [TG], entrepreneur individuel pour insuffisance d'actif. Par conclusions notifiées le 13 mars 2025, la SELAS PHARMASUID demande au tribunal judiciaire de Paris de : -juger que son éviction entraînera la disparition du fonds de commerce, l'indemnité d'éviction devant alors correspondre à une indemnité de perte de fonds de commerce ; -fixer l'indemnité principale lui revenant à la somme de 1.058.000 euros ; -fixer les indemnités d'éviction accessoires lui revenant comme suit : " frais de remploi : 105.800 euros ; " trouble commercial : 40.000 euros ; " frais administratifs divers : 5.000 euros ; Soit un total de 150.800 euros au titre des indemnités accessoires ; -juger que les indemnités de licenciement et de perte sur stock lui seront dues sur justificatifs ; -condamner les consorts [U] au paiement de l'indemnité d'éviction globale, sauf à parfaire, arrêtée à 1.208.800 euros ; -juger que le paiement de l'indemnité d'éviction interviendra selon les modalités prévues à l'article L. 145-29 du code de commerce ; - fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 1er octobre 2016 à la somme de 23.854,50 euros par an, et ce jusqu'à la date de libération effective des locaux ; -condamner les consorts [U] à lui payer toute somme trop perçue au titre d'indemnité d'occupation provisionnelle ; -débouter les consorts [U] de l'ensemble de leurs demandes ; -condamner les consorts [U] au paiement d'une somme de 25.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamner les consorts [U] aux entiers dépens de l'instance, comprenant les frais de l'expertise judicaire, et qui seront recouvrés par Maître Charles-Edouard BRAULT, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées le 5 mai 2025, les consorts [U] demandent au tribunal judiciaire de Paris de : -débouter la SELAS PHARMASUID de toutes ses demandes ; -les déclarer recevables et bien fondés en toutes leurs demandes ; A titre principal, Sur l'indemnité principale d'éviction : -juger que l'indemnité d'éviction doit correspondre à la valeur du droit au bail ; -fixer l'indemnité d'éviction principal à la somme de 178.000 euros ; A titre subsidiaire : et si par extraordinaire le tribunal de céans retenait la méthode de l'évaluation de la valeur du fonds de commerce , Sur l'indemnité principale d'éviction : -enjoindre à la SELAS PHARMASUID de communiquer ses bilans et compte de résultats concernant l'années 2022, à l'effet de permettre au tribunal de fixer le montant de l'indemnité au plus proche de la date du départ de la SELAS PHARMASUID ; -juger que le montant de l'indemnité d'éviction principal ne pourra, en pareil cas, excéder la somme de 600.000 euros ; En tout état de cause, Sur les indemnités accessoires, les fixer comme suit : - Frais de remploi : néant - Frais de réinstallation : néant - Frais de déménagement : néant - Trouble commercial : néant - Perte sur stocks : sur justificatif - Frais de licenciement : sur justificatif - Frais administratifs : néant Sur l'indemnité d'occupation : -fixer à la somme de 52.250 euros hors taxes et hors charges par an, le montant de l'indemnité d'occupation dû par la SELAS PHARMASUID au titre du bail à compter du 1er octobre 2016, jusqu'à la date de parfaite libération des lieux et restitution des clés ; -ordonner que les indemnités d'occupation dues soient indexées chaque année, conformément aux stipulations du bail ; -ordonner que ces indemnités portent intérêt légal à compter de leur date d'exigibilité conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1343-1 du code civil ; -ordonner que les intérêts échus sur les arriérés de loyers dus depuis plus d'un an soient eux-mêmes capitalisés au taux légal dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil; -condamner, en tant que de besoin, la SELAS PHARMASUID au paiement de l'ensemble desdites sommes précitées ; Sur l'article 700 et les dépens : -condamner la SELAS PHARMASUID au paiement, à chacun des défendeurs, de la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamner la SELAS PHARMASUID aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise, lesquels seront recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; -rappeler que l'exécution provisoire est de droit. Conformément à l'article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens. La clôture a été prononcée le 20 mai 2025. L'audience de plaidoirie s'est tenue le 3 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025. MOTIVATION A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à "dire", "juger" et "constater" ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués. Sur l'indemnité d'occupation statutaire Selon l'article L.145-28 du code de commerce l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du statut des baux commerciaux, compte tenu de tous éléments d'appréciation. Il résulte de l'article précité que le preneur maintenu dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction est débiteur d'une indemnité d' occupation prévue par le statut, correspondant à la valeur locative, usuellement diminuée d'un abattement de précarité. L'indemnité d' occupation est exigible, dès que le bail a pris fin par l'effet d'un congé ou d'une demande de renouvellement, y compris en cas d'exercice par le bailleur de son droit d'option. Sur l'emplacement et les caractéristiques des locaux L'expert judiciaire retient dans un rapport non contesté sur ce point que les locaux se trouvent dans le [Localité 11] arrondissement dans le quartier de [Localité 46], quartier résidentiel et de bureau à fort pouvoir d'achat (au-dessus de la médiane parisienne, et très nettement au-dessus de la médiane nationale). Les locaux considérés se situent [Adresse 55] à l'angle de la [Adresse 56]. La [Adresse 55] est une voie à sens unique qui relie la [Adresse 53] à la [Adresse 57] et la [Adresse 56] est une voie à double sens de circulation qui relie également la [Adresse 53] à la [Adresse 54]. Les locaux sont bien desservis par les transports, pour être à proximité du métropolitain ligne 2 (Monceau à 100 m environ), ligne 3 ([Localité 48] à 300 m environ), et de trois lignes de bus. L'expert relève la présence de deux pharmacies et de cinq établissements de santé dans un rayon de 400 mètres des locaux considérés. Les locaux dépendent d'un immeuble en pierre de taille élevé à l'angle des deux voies, sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, de 4 étages droits dont les 2ème et 4ème étages avec balcons filants. Les locaux sont accessibles à l'angle des deux voies par une porte coulissante vitrée et dispose d'une vitrine sur chaque façade de l'immeuble avec un linéaire de façade d'environ 7,50 mètres sur la [Adresse 55], d'environ 5,30 mètres à l'intersection des deux rues et d'environ 7,80 mètres sur la [Adresse 56]. Les locaux se composent comme suit : -au rez-de-chaussée (accès par le pan coupé à l'angle des deux voies) : une zone de vente de produits en vente libre ; à la suite, comptoir de vente des médicaments ; derrière le comptoir de vente, une arrière-boutique à usage de réserve et un bureau à usage notamment de réalisation de test covid ; -au sous-sol (relié) : une cave avec un sol cimenté. L'expert indique que les locaux disposent de la climatisation et de la vidéosurveillance. Il souligne que les locaux sont en bon état d'usage et d'entretien pour le rez-de-chaussée et en mauvais état pour le sous-sol. L'expert retient au titre des éléments favorables : une bonne localisation au regard de l'activité exercée, dans un secteur résidentiel et de bureaux ; un secteur à fort pouvoir d'achat ; un commerce d'angle avec 3 façades offrant ainsi de la visibilité, et une bonne distribution des surfaces. Au titre des éléments défavorables, il retient : un assez faible passage piétonnier et une taxe foncière à la charge du preneur. L'expert fait observer que la surface utile du rez-de-chaussée est de 114,30 m2 et que celle du sous-sol est de 78,80 m2. Soit un total de 193,10 m2. La surface utile n'est pas contestée par les parties. A partir de la surface utile, l'expert retient la surface pondérée suivante : La surface pondérée de 95,10 m2 P estimée par l'expert n'est pas contestée par les parties. En conséquence, il y a lieu de valider la surface utile et la surface pondérée proposées par l'expert. Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage Il est rappelé que le bail a pris fin le 30 septembre 2016 à minuit. Au titre des termes de la comparaison, l'expert judiciaire retient ce qui suit : -neuf locations nouvelles dont les prix varient de 400 euros par m2 P pour une agence immobilière concluant son bail au 1er septembre 2015 ([Adresse 17]) à 1.172 euros par m2 P pour un commerce de restauration rapide concluant un bail au 4 février 2019 ([Adresse 21]); -huit renouvellements amiables dont les prix varient de 363 euros par m2 P pour une brasserie renouvelant son bail au 1er janvier 2017 ([Adresse 16]) à 732 euros m2 P pour une agence bancaire renouvelant son bail au 1er juillet 2013 ([Adresse 31]) ; -quatre fixations judiciaires dont les prix varient de 330 euros par m2 P pour une activité de Pharmacie dont le bail a été renouvelé au 18 février 2015 ([Adresse 13]) à 580 euros par m2 P pour une poissonnerie dont le bail a été renouvelé au 1er juin 2008 ([Adresse 32]). L'expert judiciaire retient une valeur unitaire de renouvellement de 450 euros par m2 P au 1er octobre 2016, soit la somme de 42.750 euros par an, hors taxes et hors charges, calculée comme suit : 450 € * 95 m2 P = 42.750 €. La SELAS PHARMASUID adhère à l'appréciation expertale. Les consorts [U] estiment que l'expert a sous-évalué la valeur locative unitaire, et qu'il convient de tenir compte de façon prépondérante des loyers relatifs aux activités similaires. Ils estiment cette valeur à 560 euros par m2 P et font valoir le renouvellement judiciaire au 1er juillet 2015 d'une pharmacie audit prix par un arrêt du 10 février 2021 de la Cour d'appel de Paris située [Adresse 44]). Sur ce, il n'y a pas lieu de retenir la référence proposée par les consorts [U], en ce que celle-ci se situe en dehors de la zone géographique pertinente. Compte tenu de l'emplacement des locaux (dans un quartier à fort pouvoir d'achat, mais dans une zone avec peu de passage piétons), de leurs caractéristiques (commerce d'angle avec 3 façades offrant ainsi de la visibilité, une bonne distribution des surfaces, mais avec un sous-sol dégradé), et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, l'expert a fait une exacte appréciation de la valeur locative unitaire, qu'il conviendra dès lors de valider. Sur les correctifs L' article L.145-28 du code de commerce précise que l'indemnité d'occupation est déterminée " compte tenu de tous éléments d'appréciation ". L'expert judiciaire propose un abattement de 7% pour charges exorbitantes (taxe foncière transférée et clause d'accession): soit une valeur locative de renouvellement de 39.757,50 euros par an au 1er octobre 2016, calculée comme suit : 42.750 * 0,93 = 39.757,50. L'expert propose en outre un abattement pour précarité de 10%. Il estime ainsi la valeur locative annuelle à la somme de 35.782 euros, calculée comme suit : (39.757,50 * 0,90 = 35.781,75 euros, arrondie à 35.782 €). La SELAS PHARMASUID adhère aux correctifs proposés par l'expert, et réclame en sus un abattement de précarité complémentaire de manière à atteindre 40% à ce titre, en raison du fait qu'elle a dû exercer son activité depuis qu'elle est cessionnaire presque intégralement sous la menace de l'éviction, et ce, depuis neuf années, ce qui l'a empêchée de mener à bien des investissements nécessaires pour développer son commerce. Les consorts [U] contestent l'abattement au titre de la taxe foncière, en ce que l'article R. 145-35 du code de commerce pose la faculté qu'elle puisse être imputable au preneur, la déduction viderait cet article, selon eux, de son sens. Ils font soutenir qu'il n'y a pas lieu non plus à abattement, au titre de la clause d'accession qui suppose que le preneur ait entrepris dans les locaux loués, des travaux indépendamment de ceux qui relèvent de son obligation d'entretien, ce dont le preneur évincé ne justifie pas. Ils ajoutent que la SELAS PHARMASUID a accepté le risque lié à l'éventuel refus de renouvellement, en acquérant le fonds le 3 octobre 2016 avant l'échéance du délai de réponse des bailleurs à la demande de renouvellement formulée par le liquidateur judiciaire de Monsieur [XN] [TG]. Dès lors, ils estiment qu'elle ne peut prétendre à un abattement au titre de la précarité. Sur ce, la taxe foncière est une taxe dont le redevable légal est le bailleur. Il en résulte que le transfert de cette taxe est une charge exorbitante justifiant un abattement, peu important sa licéité au regard de l'article R. 145-35 du code de commerce. Il y a donc lieu de retenir l'appréciation expertale sur ce point. S'agissant de la clause d'accession dont la qualification n'est contestée par aucune partie, elle doit être considérée comme une charge exorbitante justifiant un abattement peu important qu'elle soit ou non mise en œuvre. Il y a donc lieu de retenir l'appréciation expertale sur ce point. S'agissant de l'abattement au titre de la précarité, il est constant que le preneur simplement maintenu dans les lieux ne jouit pas des mêmes prérogatives que le locataire bénéficiant d'un bail renouvelé, ce qui justifie un abattement au titre de la précarité. En effet, la perte du titre locatif dont le refus de renouvellement est à l'origine rend l'occupation nécessairement précaire pour le preneur évincé, ce dont il doit être tenu compte pour déterminer la valeur de ce qu'il doit statutairement acquitter au titre de l'occupation des lieux, en vertu de l'article L.145-28 du code de commerce. Cette précarité oblige en pratique le preneur évincé à différer tout investissement pour aménager et moderniser sa boutique, compte tenu du risque très élevé d'éviction, ce qui est de nature à freiner le développement de sa clientèle. Il est relevé en l'espèce que l'expert souligne que les performances de la pharmacie et sa rentabilité pourraient être accrues par le biais d'investissements du locataire, et le tribunal en déduit que ce manque d'investissement n'est pas sans lien avec le risque d'éviction. Par ailleurs, compte tenu de la durée particulièrement longue de la précarité de l'occupation des lieux (neuf ans) au regard de la durée de la jouissance du titre locatif (deux mois et trois jours avant son anéantissement rétroactif), il convient de fixer l'abattement au titre de la précarité à 20 %. Il en résulte une valeur locative au 1er octobre 2016 correspondant à la somme de 31.800 euros, calculée comme suit : (39.757,50 * 0,80 = 31.806 euros arrondis à 31.800). Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation comme suit : 31.800 euros par an, hors taxes et hors charges. La SELAS PHARMASUID sera condamnée à payer aux consorts [U] la somme de 31.800 euros par an, hors taxes et hors charges au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2016 et jusqu'à son départ effectif des lieux. Compte tenu de la durée particulièrement longue du maintien dans les lieux, il y a lieu d'indexer ladite indemnité comme suit : l'indemnité sera révisable tous les 1er octobre de chaque année selon l'indice des loyers commerciaux (ILC). L'indice retenu pour l'indemnité de départ du 4ème trimestre 2016, soit 108,91 et celui à prendre en considération est celui du même trimestre de la nouvelle année, étant précisé que la clause de révision annuelle du bail qui indexe le loyer sur l'ICC est inapplicable aux indemnités d'occupation. Sur l'indemnité d'éviction Aux termes de l'article L.145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Ce texte pose une présomption de perte du fonds de commerce obligeant le bailleur à verser une indemnité compensant cette perte sauf s'il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l'activité est transférée. En l'espèce, l'expert retient l'hypothèse de la perte du fonds de commerce, ce sur quoi les parties s'entendent. Il convient dès lors de retenir cette approche. Sur l'indemnité principale En l'espèce, l'expert détermine la valeur du droit au bail en se fondant sur l'hypothèse d'un plafonnement et l'hypothèse d'un déplafonnement. Il estime cependant que compte tenu des facteurs locaux de commercialité relatifs au quartier, il n'y aurait pas eu lieu à déplafonnement. Aucune des parties ne conteste l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré sur la zone considérée. Le tribunal retiendra donc, dans son analyse, la seule hypothèse du loyer plafonné pour déterminer la valeur du droit au bail. L'expert détermine que le loyer plafonné au 1er octobre 2016 serait de 24.629 euros par an, hors charges et hors taxe. Se fondant sur les données de la comparaison, les caractéristiques et l'emplacement des locaux précédemment exposés, il retient une valeur locative de marché de 600 euros par m2 P, soit pour des locaux d'une surface équivalente 57.000 euros par an, hors charges et hors taxe: 600 € * 95/ m2 P = 57.000 €. Le différentiel de loyer entre le loyer plafonné et le loyer déterminé à la valeur locative de marché correspond donc à la somme de : 32.371 euros. À l'économie de loyer déterminée et après l'étude des avantages ou restrictions prévus au bail, l'expert retient un coefficient dit " de commercialité " de 6 au regard de la qualité de l'emplacement. Soit une valeur de droit au bail de 194.226 euros, arrondie à 194.000 euros. La SELAS PHARMASUID estime que la valeur du fonds de commerce étant supérieure à la valeur du droit au bail, il convient d'écarter la méthode du droit au bail. Les consorts [U] estiment qu'il convient d'appliquer la méthode du droit au bail à un fonds de commerce déficitaire. Sur ce, c'est à tort que les consorts [U] croient pouvoir imposer au preneur évincé la méthode qui leur paraît la plus désavantageuse, alors qu'en cas de perte de fonds de commerce, l'indemnité principale doit s'apprécier par référence à la valeur marchande du fonds de commerce, à moins que la valeur du droit au bail ne s'avère supérieure. Au surplus, contrairement à leurs allégations, il ne s'agit pas d'une activité structurellement déficitaire comme en attestent les résultats en 2018 (42.838 €), en 2019 (41.142 €) et en 2021 (64.984 €). Il convient dès lors de poursuivre l'analyse en examinant la valeur marchande du fonds de commerce pour déterminer la méthode la plus à même d'indemniser le preneur évincé de l'éviction. L'expert judiciaire a pris en considération les chiffres d'affaires des années 2020, 2021 et 2022, et a conclu à un chiffre d'affaires moyen selon trois hypothèses, pour tenir compte de l'impact de la crise sanitaire qui a pu bénéficier à titre exceptionnel à l'activité de pharmacie : sans retraitement du chiffres d'affaires exceptionnel (1.233.903 €), avec retraitement du chiffres d'affaires exceptionnel à 50% (CA 2021 retenu à 1.026.426 € + (208.481/2) =1.130.666,50 €) et avec retraitement du chiffres d'affaires exceptionnel (1.164.192,83 €). Il est néanmoins constant que l'indemnité d'éviction doit être évaluée à la date la plus proche du départ du preneur évincé, c'est-à-dire à la date de remise des clefs par celui-ci ou, dans l'hypothèse où il n'a pas remis les clés, à la date à laquelle le juge statue. Contrairement à l'expert, le tribunal dispose des bilans des années 2023 et 2024. Il convient donc de retenir le chiffre d'affaires moyen des années 2022, 2023 et 2024, au plus près du moment où il statue. Il n'est pas besoin de procéder à des retraitements, en l'espèce, les exercices concernés étant en dehors de la crise sanitaire. Il ressort des bilans 2023 et 2024 que le chiffre d'affaires est comme suit, pour les années retenues : - CA HT 2022 : 1 321 491 € ; - CA HT 2023 : 1.176.219 € ; - CA HT 2024 : 1.293.757 €. L'expert a retenu une pondération pour donner plus de poids au chiffre d'affaires le plus proche de la date d'éviction, ce qui n'a pas été contesté. Il convient de retenir cette pondération appliquée aux années retenues. - CA HT 2022 : 1 321 491 € x1 = 1 321 491 €; - CA HT 2023 : 1.176.219 € x 2 = 2 352 438 € ; - CA HT 2024 : 1.293.757 x 3 € = 3 881 271 € 7 555 200 € 7 555 200 € / 6 = 1.259.200 € Il en ressort un chiffre d'affaires moyen pondéré de 1.259.200 euros. L'expert propose un coefficient multiplicateur de chiffre d'affaires compris entre 75 % et 80 % du Ca, et retient une valeur intermédiaire de 77,5 %, en s'appuyant sur les caractéristiques de l'exploitation (avec un chiffre d'affaires en progression au regard de l'année 2022, sa dernière année de référence retenue permettant de considérer la pérennisation du chiffre d'affaires Covid et témoignant du potentiel de la pharmacie) et l'étude INTERFIMO. La SELAS PHARMASUID fait valoir que le coefficient retenu par l'expert judiciaire est insuffisant pour les officines réalisant un chiffre d'affaires supérieur à 1,2 million d'euros puisqu'il ressort de l'étude Interfimo une moyenne de 84 % du chiffre d'affaires pour ce type d'officine en centre-ville. Les consorts [U] proposent de retenir un coefficient de 60%, soit celui retenu par les données statistiques Interfimo, lorsque le chiffres d'affaires est inférieur à 1,2 millions. Sur ce, le tribunal fixera le coefficient à 80% compte tenu : -des caractéristiques de l'exploitation dont le chiffre d'affaires oscille à la hausse et à la baisse autour de la moyenne pondérée de 1.259.200 € avec une baisse notable en 2023; - de la répartition du chiffre d'affaires (tiré en 2023 et 2024 essentiellement par les ventes sur prescription) qui laisse une marge de progression sensible pour la parapharmacie ; -de la surface de vente (52 m²) potentiellement extensible (si sous-sol aménagé), mais nécessitant des travaux d'aménagement préalables ; -du ratio moyen pour la valorisation du commerce de pharmacie (Francis Lefebvre, étude Interfimo pour l'année 2023) ; - des références de prix de cession les plus récentes pour des officines de pharmacie de centre-ville ; -de la proximité d'établissements prescripteurs, d'une population à fort pouvoir d'achat, mais l'officine est située dans un axe avec un flux piétonnier assez faible. Il s'ensuit que l'indemnité principale s'établit à 1.007.360 euros, calculée comme suit : (1.259.200 € *0,80 = 1.007.360 €) L'indemnité principale d'éviction de la SELAS PHARMASUID sera donc fixée par le tribunal à la somme de : 1.007.360 euros. Sur les frais de remploi L'acquisition d'un nouveau fonds de commerce est soumise à des droits. Compte tenu des frais de transactions et de rédaction d'actes, il est généralement retenu un pourcentage de l'ordre de 10% de la valeur du fonds pour déterminer cette indemnité de remploi. En principe, les frais de remploi sont dus en chaque hypothèse, sauf s'il est établi que le locataire ne se réinstallera pas. C'est au bailleur de rapporter la preuve de l'absence de réinstallation du preneur ou d'une réinstallation n'impliquant pas le règlement de tels frais En l'espèce, l'expert propose de retenir pour les frais fiscaux 3 % pour la partie du prix comprise entre 23.000 € et 200.000 €, 5 % pour les sommes supérieures à 200.000 €. Il propose en outre de retenir 5% sur la totalité du prix pour les frais d'agence et de rédaction d'acte). La SELAS PHARMASUID propose de retenir 10% comme il est d'usage. Les consorts [U] contestent l'application de ces frais au motif que le preneur évincé ne s'est pas réinstallé. Sur ce, les consorts [U] ne rapportent pas la preuve de la non réinstallation de la SELAS PHARMASUID. Il y a lieu d'appliquer le barème expertal qui n'est pas critiqué. Soit pour les frais fiscaux : -3 % pour la partie du prix comprise entre 23.000 € et 200.000 € : (200.000 € - 23.000€) x 3% = 5.310 € -5 % pour les sommes supérieures à 200.000 € : (1.007.360 - 200.000 €) x 5% = 40.368€. Soit pour les frais accessoires (frais d'agence et de rédaction d'acte) : -(1.007.360 x 5%) = 50.368 €. Soit au total la somme de 96.046, calculée comme suit : (5.310 + 40.368 + 50.368 = 96.046 €). Le tribunal fixera donc l'indemnité accessoire de LA SELAS PHARMASUID au titre des frais de remploi à la somme de 96.046 euros. Sur le trouble commercial Ce préjudice résulte de la perte de temps générée par l'éviction et le moindre investissement dans le commerce, ayant eu des incidences sur l'exploitation. Il est d'usage que cette indemnité corresponde à trois mois de l'excédent brut d'exploitation (EBE) moyen des trois derniers exercices, et, s'il est nul ou déficitaire, en tenant compte d'autres paramètres comme le chiffre d'affaires ou la masse salariale. En l'espèce, l'expert retient un montant forfaitaire de 20.000 euros. La SELAS PHARMASUID soutient que pour une pharmacie, il faut prendre en compte un EBE retraité, avec réintégration du coût du pharmacien titulaire. Pour l'année 2024, elle indique que son expert-comptable aboutit à un EBE retraité en 2024 de 121.000 euros, et propose de retenir 4 EBE retraités, compte tenu de la durée du trouble. Les consorts [U] estiment que le trouble n'est pas caractérisé, faute de réinstallation, et donc de recherche de nouveaux locaux. Sur ce, la SELAS PHARMASUID ayant exploité les lieux principalement à titre précaire, le trouble découlant de la perte du titre locatif s'en trouve nécessairement réduit. En proposant une somme forfaitaire de 20.000 euros, l'expert a fait une exacte appréciation du trouble commercial. Le tribunal fixera donc l'indemnité accessoire de la SELAS PHARMASUID au titre du trouble commercial à la somme de 20.000 euros. Sur les frais de licenciement Les frais de licenciement sont accordés sur justificatifs, s'ils sont en directement liés au non renouvellement du bail. En l'espèce, les parties conviennent qu'il y a lieu de les indemniser sur justificatifs. Sur les pertes de stocks L'éviction peut entrainer une perte de stocks (produits proposés à la vente et en stocks). En l'espèce, les parties conviennent qu'il y a lieu de les indemniser sur justificatifs. Sur les frais divers Cette indemnité accessoire a pour objet d'indemniser le preneur des frais juridiques et administratifs, tels que la rédaction d'acte, et l'accomplissement des formalités dans les différents registres (transfert de siège social), notamment. En l'espèce, l'expert propose un montant de 5.000 euros. La SELAS PHARMASUID adhère à l'appréciation expertale. Les consorts [U] estiment qu'ils ne sont pas dus. Sur ce, compte tenu de l'activité considérée qui est réglementée ce qui la soumet à de très nombreuses formalités, l'expert a fait une exacte appréciation des frais divers. Le tribunal fixera donc l'indemnité accessoire de la SELAS PHARMASUID au titre des frais divers à la somme de 5.000 euros. Le total de l'indemnité d'éviction L'indemnité d'éviction sera dès lors être fixée comme suit : - indemnité principale : 1.007.360 euros ; - indemnité de frais de remploi : 96.046 euros ; - indemnité de trouble commercial : 20.000 euros ; -frais de licenciement : sur justificatifs ; -frais de perte de stocks : sur justificatifs ; - frais divers : 5.000 euros ; Soit un total de : 1.128.406 euros ; Les consorts [U] seront donc condamnés à payer à la SELAS PHARMASUID l'indemnité d'éviction ainsi fixée, sous réserve de l'absence d'exercice de leur droit de repentir. La SELAS PHARMASUID sera déboutée du surplus de ses demandes en paiement. Sur les autres demandes L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, les consorts [U] ayant succombé dans ses demandes seront condamnés aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, avec distraction au profit de Me Brault conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties. En l'espèce, les consorts [U] seront condamnés à payer à la SELAS PHARMASUID la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré; -Fixe l'indemnité d'occupation statutaire due par la SELAS PHARMASUID à Monsieur [V] [U], Monsieur [X] [U], Madame [W] [U], Madame [A] [HP], Monsieur [D] [U], Monsieur [HB] [U], Monsieur [J] [U], Monsieur [AB] [U], Madame [OA] [U], Madame [Y] [R], Monsieur [N] [I], Monsieur [VY] [I], et Monsieur [G] [I] à la somme annuelle de 31.800 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2016 jusqu'à la libération effective des locaux sis [Adresse 15] et [Adresse 3] [Localité 50] dans le [Localité 12]; -Condamne la SELAS PHARMASUID à payer à Monsieur [V] [U], Monsieur [X] [U], Madame [W] [U], Madame [A] [HP], Monsieur [D] [U], Monsieur [HB] [U], Monsieur [J] [U], Monsieur [AB] [U], Madame [OA] [U], Madame [Y] [R], Monsieur [N] [I], Monsieur [VY] [I], et Monsieur [G] [I], sous réserve de l'absence d'exercice par ceux-ci de leur droit de repentir, selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce, la somme annuelle de 31.800 euros hors taxes et hors charges à titre d'indemnité d'occupation statutaire à compter du 1er octobre 2016 jusqu'à la libération effective des locaux sis [Adresse 15] et [Adresse 4] dans le [Localité 12]; -Dit que l'indemnité d'occupation sera révisable tous les 1er octobre de chaque année selon l'indice des loyers commerciaux (ILC) : l'indice retenu pour l'indemnité de départ du 4ème trimestre 2016, soit 108,91 et celui à prendre en considération sera celui du même trimestre de la nouvelle année ; -Fixe l'indemnité d'éviction due à la locataire par la SELAS PHARMASUID à la somme de 1.128.406 euros, indemnité se décomposant comme suit : - indemnité principale : 1.007.360 euros ; - indemnité de frais de remploi : 96.046 euros ; - indemnité de trouble commercial : 20.000 euros ; - frais divers : 5.000 euros ; Outre les frais de licenciement et les frais de perte de stocks, sur justificatifs ; -Condamne in solidum Monsieur [V] [U], Monsieur [X] [U], Madame [W] [U], Madame [A] [HP], Monsieur [D] [U], Monsieur [HB] [U], Monsieur [J] [U], Monsieur [AB] [U], Madame [OA] [U], Madame [Y] [R], Monsieur [N] [I], Monsieur [VY] [I], et Monsieur [G] [I], sous réserve de l'absence d'exercice de leur droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la SELAS PHARMASUID la somme globale de 1.128.406 euros à titre d'indemnité d'éviction, outre les frais de licenciement et les frais de perte de stocks, sur justificatifs ; - Condamne in solidum Monsieur [V] [U], Monsieur [X] [U], Madame [W] [U], Madame [A] [HP], Monsieur [D] [U], Monsieur [HB] [U], Monsieur [J] [U], Monsieur [AB] [U], Madame [OA] [U], Madame [Y] [R], Monsieur [N] [I], Monsieur [VY] [I], et Monsieur [G] [I] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Me Brault conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - Condamne in solidum Monsieur [V] [U], Monsieur [X] [U], Madame [W] [U], Madame [A] [HP], Monsieur [D] [U], Monsieur [HB] [U], Monsieur [J] [U], Monsieur [AB] [U], Madame [OA] [U], Madame [Y] [R], Monsieur [N] [I], Monsieur [VY] [I], et Monsieur [G] [I] à payer à la SELAS PHARMASUID la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, sous réserve de l'exercice du droit de repentir. Fait et jugé à [Localité 50] le 16 Octobre 2025. Le Greffier La Présidente Christian GUINAND Sophie GUILLARME