Cour d'appel, 25 mai 2022. 21/02555

25/05/2022 ARRÊT N°428/2022 N° RG 21/02555 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OGY4 AM/CD Décision déférée du 30 Octobre 2020 - Juge des contentieux de la protection de FOIX ( 20/00357) M. [I] S.C.I. JOELLE C/ [W] [L] [C] [S] INFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT CINQ MAI DEUX MILLE VINGT DEUX *** APPELANTE S.C.I. JOELLE [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Anthony LESPRIT de la SELARL LESPRIT-TRESPEUCH, avocat au barreau D'ARIEGE INTIMÉ Monsieur [W] [L] [C] [S] [Adresse 3] [Localité 1] Représenté par Me Luc GOGUYER-LALANDE de la SCP GOGUYER-LALANDE DEGIOANNI PONTACQ, avocat au barreau D'ARIEGE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : A. MAFFRE, président O. STIENNE, conseiller E.VET, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par A. MAFFRE, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé du 31 décembre 2016, la SCI Joëlle a donné à bail à M. [W] [L] [C] [S] et Mme [F] [O] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1]. Reprochant à son bailleur de s'être introduit dans son garage, M. [W] [L] [C] [S] a fait assigner la SCI Joëlle devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Foix par acte d'huissier du 9 mars 2020, afin principalement de lui voir interdire l'accès à la cave ou le garage objet du bail et ordonner d'en enlever tous objets personnels. Par jugement du 30 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Foix a : - condamné la SCI Joëlle à enlever les objets entreposés dans la cave louée à M. [W] [L] [C] [S], située à droite de l'entrée de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], entre une cave louée aux époux [V] et le garage de l'immeuble, à l'exclusion des objets dont ce dernier est propriétaire, - rappelé que la SCI Joëlle doit garantir à M. [W] [L] [C] [S] une jouissance paisible des lieux loués par ce dernier, - en conséquence, interdit à la SCI Joëlle et à ses représentants de pénétrer dans les lieux loués par M. [W] [L] [C] [S], et notamment dans son garage, sans prévenir ce dernier au préalable et obtenir son consentement, - débouté M. [W] [L] [C] [S] tendant à se voir restituer les clés du garage et de la cave loués, - condamné la SCI Joëlle à verser à M. [W] [L] [C] [S] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice, - condamné la SCI Joëlle à verser à M. [W] [L] [C] [S] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI Joëlle à supporter la charge des entiers dépens de l'instance, - rappelé que le présent jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Pour se déterminer ainsi, le juge a retenu que : . à défaut de précision dans le contrat de bail sur la localisation ou le numéro de la cave objet du contrat de location, après analyse du plan des lieux ainsi que des conclusions de la SCI Joëlle et du procès-verbal de constat, la cave dont le locataire revendique la jouissance est bien celle que la bailleresse reconnaît lui avoir louée, accessible après l'entrée de l'immeuble sur la droite, alors que la cave évoquée par la SCI Joëlle comme étant de son usage privatif se situe au fond du garage de l'immeuble : la bailleresse, qui doit lui garantir une jouissance paisible des lieux loués, devra procéder à l'enlèvement des objets entreposés dans cette cave, qu'elle en soit ou non la propriétaire, à l'exclusion des objets de la propriété du locataire, . le bailleur doit passer par le garage de l'immeuble pour se rendre à un de ses locaux, situé à l'arrière dudit garage dont M. [L] [C] [S] a un usage privatif en vertu du contrat de bail consenti : son droit à pouvoir en jouir paisiblement et donc être le seul à y avoir accès s'oppose à ce que le propriétaire y pénètre de manière régulière et inopinée, même pour accéder à un des locaux dont il a la propriété et la jouissance, faute de clause en ce sens dans son bail ; restant propriétaire des lieux loués, le bailleur peut toutefois conserver les clés des lieux, . la SCI Joëlle sera condamnée à lui verser la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice subi par le locataire à raison de l'inexécution de son obligation de lui garantir une jouissance paisible des lieux loués en entreposant des objets et en pénétrant dans des lieux qu'elle lui avait consentis à bail pour un usage privatif, . il n'y a pas lieu d'intégrer le procès-verbal de constat du 24 octobre 2019 aux dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile, ne constituant ni des débours ni des émoluments des officiers publics ou ministériels afférents à la présence instance, ni n'étant une dépense procéduralement obligatoire pour l'introduction de ladite instance. Par déclaration en date du 8 juin 2021, la SCI Joëlle a interjeté appel de cette décision, critiquée en toutes ses dispositions à l'exception du rejet de la demande de restitution des clés du garage et de la cave loués et de l'exécution provisoire. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES La SCI Joëlle, dans ses dernières écritures en lecture de rapport en date du 22 juillet 2021, demande à la cour, vu les articles 1103 et 1728 du Code Civil, - infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : . Condamné la SCI Joëlle à enlever les objets entreposés dans la cave louée à M. [W] [L] [C] [S] située à droite de l'entrée de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], entre une cave louée aux époux [V] et le garage de l'immeuble à l'exclusion des objets dont ce dernier est propriétaire, . Condamné la SCI Joëlle à verser à M. [W] [L] [C] [S] la somme de 1 000 € en réparation de son préjudice, . Condamné la SCI Joëlle à verser à M. [W] [L] [C] [S] la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Statuant à nouveau, - condamner M. [W] [L] [C] [S] à payer à la SCI Joëlle la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - condamner M. [W] [L] [C] [S] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel. Sur la demande d'enlèvement des objets entreposés dans la cave, la SCI Joëlle fait valoir en substance que la cave donnée à bail à M. [L] [C] [S] est bien située à droite de l'entrée de l'immeuble entre une cave louée aux autres locataires, les époux [V], et le garage de l'immeuble, mais les constatations effectuées le 24 octobre 2019 par l'huissier requis par M. [L] [C] [S] ont porté non pas sur la cave qui lui a été véritablement attribuée mais sur une autre cave, local privatif de la SCI Joëlle, il n'y a dès lors rien d'anormal à ce que des affaires qui lui sont personnelles y soient entreposées. Le procès-verbal de constat en date du 23 juin 2021 montre que la cave telle que retenue à bon droit par le juge située à main droite entre la porte d'entrée et la cage d'escalier, ouverte par la compagne de M. [L] [C] [S], ne contient que des effets personnels leur appartenant : la SCI Joëlle n'a jamais entreposé des objets personnels dans la cave donnée à bail à M. [L] [C] [S]. Sur la demande d'indemnisation, elle ne s'est en aucune manière rendue coupable d'un manquement à la jouissance paisible, a toujours été soucieuse d'assurer à ses locataires, tant aux époux [V] qu'à M. [L] [C] [S], une jouissance paisible des lieux. S'agissant d'une prétendue violation de domicile, les objets présents dans les caves privatives de la SCI Joëlle étaient entreposés avant même l'entrée dans les lieux de M. [L] [C] [S], il n'y a jamais eu intrusion et la plainte déposée pour ladite infraction au mois de juillet 2019 n'a donné aucune suite. Ainsi, M. [L] [C] [S] n'a subi aucun préjudice et la SCI Joëlle n'a jamais manqué à ses obligations contractuelles à l'égard de son locataire, lequel au contraire a, de manière habile et perfide, orienté sciemment le premier juge en faisant établir des constatations dans un local qui ne lui avait pas été donné à bail. Suivant dernières conclusions du 2 août 2021, M. [L] [C] [S] prie la cour, vu les dispositions de l'article 1719 du Code civil, de : - débouter la SCI Joëlle de son appel, - condamner la SCI Joëlle à procéder à l'enlèvement de tous les objets personnels restés dans la cave louée à M. [L] [C] [S], - prononcer l'interdiction aux membres de ladite SCI de pénétrer dans le garage ou dans la cave, objet du bail, et dont les clés des portes d'accès devront être remises au requérant, - confirmer les condamnations financières prononcées en première instance, Y ajoutant, - la condamner enfin en réparation des préjudices occasionnés à payer à ce dernier une somme complémentaire de 1000€ de dommages-intérêts et 1500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel comprenant le coût du procès-verbal de constat. M. [L] [C] [S] soutient pour l'essentiel que : . il est prétendu que la location d'une seule partie de la cave aurait été consentie, mais le bail et l'état des lieux ne mentionnent pas de division ; or, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, . on voit dans le constat qu'en se situant face à l'entrée du garage, il y a au fond à droite dans une cave des affaires toujours entreposées par la bailleresse : cette cave se situe à gauche de l'entrée, [Adresse 3], et il ne s'agit aucunement du local dans lequel il range effectivement des affaires personnelles. L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 mars 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'assiette du bail Les parties restent contraires sur l'étendue des lieux loués à titre de cave à M. [L] [C] [S] et cette question déterminant le contenu de leurs demandes respectives, elle doit être examinée à titre liminaire : M. [L] [C] [S] formule des doléances relatives à l'occupation par la propriétaire de l'un des locaux situés à gauche dans le hall et de la pièce de droite au fond du garage, ce qu'il a fait constater par huissier le 24 octobre 2019, et la SCI Joëlle soutient que ces deux pièces ne font pas partie de son bail. Le contrat de bail du 31 décembre 2016 liant les parties, s'il précise que l'appartement loué se situe au 2ème étage et comprend 'une entrée-cuisine-salon-2 chambres-bureau-garage-cave-WC-salle de bain', ne désigne pas les garage et cave dont s'agit. Il est cependant constant que l'immeuble comprend au moins un autre appartement, situé au 1er étage : celui-ci est loué aux époux [V] depuis une date antérieure et le bail afférent précise qu'il comprend lui aussi une entrée, une cuisine, un salon, 2 chambres, un bureau, un WC, une salle de bain, une cave et un garage, outre un grenier. La coexistence de ces deux baux et des descriptifs respectifs des deux appartements tend à démontrer que toutes les caves de l'immeuble ne sont pas louées à M. [L] [C] [S], quoi qu'il en soit de l'absence de désignation précise de la cave effectivement louée dans le bail liant les parties. Et, de fait, le plan des lieux montre que le rez-de-chaussée de l'immeuble comprend, en sus du garage, 7 pièces pouvant être qualifiées de cave : ce simple constat permet de confirmer qu'en toute hypothèse, en louant à M. [L] [C] [S] une cave au singulier, et non des caves, la SCI Joëlle n'a pas entendu lui consentir l'usage de 7 caves et de tout le rez-de-chaussée ; au demeurant, les parties s'accordent au moins sur deux points : l'une de ces 7 pièces, la plus grande, est resté à l'usage exclusif de la bailleresse et une autre, visitée le 21 juin 2021 par un second huissier requis par l'appelante, fait bien partie du bail consenti à l'intimé. Il résulte de cet examen que la seule absence de désignation précise de la cave louée dans le bail n'autorise pas M. [L] [C] [S] à se considérer comme locataire de toute pièce de l'immeuble susceptible d'être qualifiée de cave, sachant que celui-ci en compte sept et que seule une cave est mentionnée comme louée dans le bail. Or, il admet que l'un des deux petits locaux situés sur la droite dans le hall d'entrée de l'immeuble côté [Adresse 3] lui est loué, comme relevé par le premier juge, et l'usage consenti de cette pièce suffit à correspondre au descriptif du bien loué dans le bail, une cave au singulier, nonobstant l'absence de précision sur son emplacement. Considérant qu'il ne produit aucun élément permettant de penser que d'autres caves lui auraient également été louées, il doit être retenu que le bail ne porte que sur ce petit local à droite en entrant dans l'immeuble par la [Adresse 3]. Sur l'enlèvement des objets entreposés La SCI Joëlle a été condamnée à 'enlever les objets entreposés dans la cave louée à M. [W] [L] [C] [S] située à droite de l'entrée de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], entre une cave louée aux époux [V] et le garage de l'immeuble à l'exclusion des objets dont ce dernier est propriétaire', et elle est bien fondée à contester cette décision : en effet, l'huissier qu'elle a mandaté le 21 juin 2021 a constaté l'usage privatif fait par le locataire de ce local et celui-ci confirme dans ses écritures en avoir la jouissance privative et y ranger ses affaires personnelles. Il est donc constant que, dans cette cave objet du bail, ne figurent pas de biens appartenant à la bailleresse. Dès lors, il n'y a pas lieu de condamner celle-ci à les enlever et la décision déférée sera infirmée en ce sens. Et demeurant l'assiette du bail arrêtée plus haut, M. [L] [C] [S] est mal fondé à revendiquer l'enlèvement d'objets entreposés dans les six autres pièces du rez-de-chaussée - hors garage- considérées comme des caves, de sorte qu'aucune autre condamnation n'est justifiée. Sur les dommages et intérêts La SCI Joëlle a été condamnée à réparer le préjudice subi par le locataire faute de lui garantir une jouissance paisible des lieux loués en entreposant des objets et en pénétrant dans des lieux consentis à bail. L'appelante objecte que les biens litigieux étaient entreposés avant l'entrée dans les lieux de M. [L] [C] [S], qu'il n'y a jamais eu intrusion ou violation de ses obligations contractuelles et que l'intimé n'a subi aucun préjudice. Et de fait, M. [L] [C] [S] ne démontre pas la réalité des intrusions démontrées : les biens dont l'enlèvement était sollicité se situent en réalité dans des parties non comprises dans le bail et rien ne permet de savoir s'ils y ont été introduits postérieurement au bail liant les parties et en violation des droits du locataire. De même, la plainte déposée le 8 juillet 2019 et relatant la présence du propriétaire dans le garage loué repose sur les seules affirmations de M. [L] [C] [S], non corroborées. Dans ces conditions, la preuve d'une faute imputable à l'appelante n'est pas rapportée. En conséquence, la décision déférée doit être infirmée en ce qu'elle l'a condamnée à verser une somme à ce titre au locataire dont la demande d'une somme complémentaire ne peut davantage être accueillie. Sur l'interdiction faite à la SCI Joëlle de pénétrer dans les lieux loués La bailleresse qui a relevé appel de cette disposition n'en demande pas l'infirmation au terme de ses écritures : la décision déférée sera en conséquence confirmée sur ce point, comme sollicité par l'intimé. Et cette interdiction s'impose à la SCI Joëlle même, si en tant que propriétaire, il est légitime qu'elle conserve un jeu de clés : la décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de restitution des clés formée par M. [L] [C] [S]. Sur les frais et dépens M. [L] [C] [S] qui succombe sera condamné aux entiers dépens et ne peut prétendre à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la décision déférée étant infirmée sur ce point. Au contraire, l'équité commande d'allouer à la SCI Joëlle la somme de 1500 euros sur ce fondement. PAR CES MOTIFS : La Cour, statuant dans les limites de l'appel, Infirme la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SCI Joëlle à : - enlever les objets entreposés dans la cave louée à M. [W] [L] [C] [S], située à droite de l'entrée de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], entre une cave louée aux époux [V] et le garage de l'immeuble, à l'exclusion des objets dont ce dernier est propriétaire, - verser à M. [W] [L] [C] [S] la somme de 1 000 € en réparation de son préjudice et celle de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, La confirme pour le surplus, Y ajoutant, Condamne M. [W] [L] [C] [S] à verser à la SCI Joëlle la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [W] [L] [C] [S] aux entiers dépens. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT I. ANGERA. MAFFRE