Tribunal judiciaire, 01 mars 2024. 19/09038

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 19/09038 N° Portalis 352J-W-B7D-CQNHN N° MINUTE : 5 Assignation du : 29 Juillet 2019 Jugement de fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 01 Mars 2024 DEMANDERESSE S.C.I. [Adresse 2] [Adresse 9] [Localité 4] représentée par Maître Catherine MUTELET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0676 DEFENDERESSE S.A.S. NATURALIA FRANCE [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Maître Sylvie MITTON SMADJA, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C1136 PARTIE INTERVENANTE S.A.S RESIDYS représentée par son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Sylvie MITTON SMADJA, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C1136 COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assisté de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 08 Décembre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 26 janvier 2010, la SCI DU [Adresse 2] a donné à bail en renouvellement à la SARL A+B FRANCE, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société NATURALIA FRANCE, des locaux à usage commercial exclusif de bureaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2010, moyennant un loyer annuel en principal de 28.800 euros hors taxes et hors charges. Par acte d'huissier en date du 29 mars 2019, la SCI DU [Adresse 2] a fait délivrer à la société NATURALIA FRANCE un congé avec offre de renouvellement du bail à effet au 1er octobre 2019 moyennant un loyer annuel de 65.000 euros hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées. Dans son mémoire préalable notifié le 4 juin 2019, la SCI DU [Adresse 2] invoquant l'usage exclusif de bureaux des locaux, a sollicité la fixation du prix du loyer du bail à la somme annuelle de 65.000 euros en principal à compter du 1er octobre 2019. Par acte d'huissier du 29 juillet 2019, se référant à son mémoire préalable, la SCI DU [Adresse 2] a assigné devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris la société NATURALIA FRANCE aux fins de : “ - fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019, au montant annuel de 65.000 euros hors taxes et hors charges, - dire et juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles, - ordonner, dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus, - condamner la société NATURALIA FRANCE aux entiers dépens, - ordonner l'exécution provisoire, Subsidiairement, - désigner tel expert qu'il plaira au Juge des loyers commerciaux de nommer avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux au 1er octobre 2019 aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de références conformément à l'article R.145-11 du code de commerce, - fixer le loyer provisionnel à la somme de 50.000 euros, hors taxe et hors charge, - ordonner l'exécution provisoire concernant la mesure d'expertise et le loyer provisionnel, - dans ce cas, réserver les dépens.” La SCI DU [Adresse 2] soutient qu'un prix de 500 euros le m² doit être retenu pour une surface de 130 m². Dans son mémoire en réponse notifié le 27 novembre 2019, la société NATURALIA FRANCE demande au juge des loyers commerciaux de : “- constater par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré par la SCI DU [Adresse 2], le principe du renouvellement à compter du 1er octobre 2019 du bail liant les parties portant sur les locaux à usage de bureaux sis à [Localité 10] [Adresse 2] (1er étage), - dire que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative déterminée selon l'article R.145-11 du code de commerce, - débouter la SCI DU [Adresse 2] de sa demande de fixation du loyer en renouvellement à la somme de 65.000 euros hors taxes et hors charges par an en principal, - fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019 à la somme de 38.000 euros hors taxes et hors charges par an, si besoin est en recourant avant dire droit à une mesure d'instruction aux frais de la bailleresse, tous droits et moyens des parties étant réservés, - juger que le loyer provisionnel sera égal au montant du loyer contractuel en cours hors taxes et hors charges pendant toute la durée de l'instance, - condamner la SCI DU [Adresse 2] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonner l'exécution provisoire, - condamner la SCI DU [Adresse 2] aux entiers dépens.” La société NATURALIA FRANCE estime que la surface utile des locaux s'élève à 126,5 m² et soutient qu'une valeur locative de 320 euros le m² par an doit être retenue. Elle considère qu'un abattement de 2.308,38 euros doit être déduit de la valeur locative au titre de la taxe foncière. Par jugement avant dire droit du 9 janvier 2020 auquel il convient de se référer pour plus amples motifs et exhaustivité du dispositif, le juge des loyers a en substance : - constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2019 ; - pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert Madame [J] [M] avec mission de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 2] à [Localité 10] et de les décrire, de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2019, de rendre compte du tout et donner son avis motivé, y compris de dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; - fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges ; - ordonné l'exécution provisoire ; - réservé les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'expert a déposé son rapport le 12 avril 2023. Dans son mémoire en ouverture du rapport dont la régularité de la notification n'est pas contestée, la société la SCI DU [Adresse 2] et la société RESIDYS, intervenante volontaire ès qualités de propriétaire bailleur depuis le 20 avril 2020 demandent au juge des loyers commerciaux de : “ A titre principal, - fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019, au montant annuel de 63.250 euros hors taxes et hors charges. A titre subsidiaire, - fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019, au montant annuel de 60.330 euros, hors taxes et hors charges. En toute hypothèse, - dire que le preneur devra payer sur les rappels de loyer, les intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles en application de l'article 1231-6, lesdits intérêts produisant eux-mêmes intérêts dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du même code, - dire que les dépens qui comprendront les honoraires de l'expert désigné par le tribunal seront partagés par moitié entre les deux parties.” Dans son dernier mémoire en réplique, notifié le 11 décembre 2023, la société NATURALIA FRANCE demande au juge des loyers commerciaux de : “ A titre principal, - débouter la SCI [Adresse 2] et la société RESIDYS de leur demande de fixation du loyer en renouvellement à compter du 1er octobre 2019 à la somme de 63.250 euros hors taxes et hors charges par an en principal, et subsidiairement de 60.330 euros hors taxes et hors charges par an en principal ; - fixer loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019 à la somme de 34.074 euros hors taxes et hors charges par an, et subsidiairement à la somme annuelle de 38.244 euros hors taxes et hors charges par an ; A titre infiniment subsidiaire, - fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019 à la somme de 44.400 euros hors taxes et hors charges par an telle qu'estimée par l'expert judiciaire ; En tout état de cause, - débouter la SCI [Adresse 2] et la société RESIDYS de leurs demandes à toutes fins qu'elles comportent, - condamner la SCI [Adresse 2] et la société RESIDYS à payer à la société NATURALIA FRANCE une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire, - Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.” L'audience de plaidoirie s'est tenue le 8 décembre 2023 sur renvoi de l'audience du 4 octobre 2023. La décision a été mise en délibéré au 1er mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, la société RESIDYS sera déclarée recevable dans son intervention volontaire, ès-qualités de bailleur depuis le 23 avril 2020. Il résulte du jugement avant dire droit qui n'a fait l'objet d'aucun recours que le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2019. Aux termes de l'article L.145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. Aux termes de l'article R.145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.Les dispositions des deuxième, et troisième, alinéas de l'article R.145-7 sont en ce cas applicables. Aux termes de l'article R.145-7 du code de commerce : Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. Aux termes de l'article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Sur la valeur locative Sur les caractéristiques des locaux considérés L'environnement Il ressort en substance du rapport d'expertise que les locaux sont implantés à [Localité 10], au n°[Adresse 2], dans le tronçon du [Adresse 8] situé entre la rue JP Timbaud et la rue Oberkampf, à environ 350 m de la place de la République. Ils sont bien desservis par les transports en commun, avec les stations de métro “Oberkampf”, et "Filles du Calvaire" à environ 230 m, le métro "République" étant plus éloigné, plusieurs lignes de bus étant à proximité. Le stationnement est assez difficile dans ce quartier. Il s'agit d'un quartier populaire mixte de l'est parisien, situé au cœur des anciens quartiers industriels de la capitale, devenu assez recherché, avec toutes les commodités et une commercialité de quartier plutôt dynamique, avec principalement des commerces de proximité, surtout sur les axes principaux, mais peu recherché pour des bureaux mais avec cependant un potentiel d'évolution en raison de loyers assez faibles et d'installations souvent rénovées et flexibles, favorables aux petites structures. Les locaux Les locaux étudiés se trouvent juste au-dessus d'une boutique NATURALIA, exploitée par le même preneur et à laquelle ils sont reliés, ce qui lui est favorable. L'immeuble est ancien avec une façade enduite et peinte, élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée (avec commerces), de cinq étages droits (avec balcons filants aux deuxième et cinquième étage côté [Adresse 8]) outre un sixième étage en combles avec fenêtres. La couverture est en zinc, le ravalement est en bon état et le gros œuvre en bon état apparent. Les locaux étudiés se situent au R+1 de l'immeuble et sont accessibles d'une part depuis les parties communes de l'immeuble et d'autre part depuis la boutique exploitée en RDC (dépendant d'un bail distinct) par un escalier intérieur métallique à vis (se trouvant côté [Adresse 7]). Ils se développent en façade sur le [Adresse 8] sur une surface d'environ 126,50 m², de configuration régulière (carrée) et de hauteur correcte (HSFP : 2,42 m), ils sont entièrement éclairés en 1er jour (avec cinq fenêtres sur le boulevard et 3 fenêtres sur la cour), avec : - un dégagement desservant un espace détente, - des vestiaires, et une salle de réunion éclairés sur la cour, - un double bloc sanitaire aveugle, et - trois bureaux éclairés sur le boulevard. Les locaux étudiés seront considérés comme n'étant pas reliés au RDC et seront estimés dans leur configuration et leur consistance telles qu'elles existaient au 30 septembre 2019. La description matérielle et de situation faite par l'expert résulte des constatations objectives qu'il a pu faire lors de sa visite sur place et n'est pas contestée par les parties. Il ressort de l'appréciation expertale que : - l'immeuble ancien dont dépendent les lieux loués, avec façade enduite et peinte, a un ravalement en bon état et un gros œuvre en bon état apparent ; - les parties communes de l'immeuble sont d'un bon standing et en bon état d'entretien ; - les caractéristiques propres des locaux étudiés sont entièrement éclairés en 1er jour (avec cinq fenêtres sur le boulevard et 3 fenêtres sur la cour), avec un dégagement desservant un espace détente, des vestiaires, et une salle de réunion éclairés sur la cour, un double bloc sanitaire aveugle, et trois bureaux éclairés sur le boulevard ; - l'ensemble est de taille moyenne (126,50 m²), plutôt fonctionnel, simplement mais correctement équipé (VMC, chauffage par convecteur, mais sans climatisation) et aménagé, le tout est en bon état d'entretien. Sur la surface utile brute L'expert retient une surface utile de 126,50 m². Les parties s'accordent sur la surface à retenir sans pondération, s'agissant de locaux à usage exclusif de bureaux. En conséquence, il conviendra de retenir la surface utile brute de 126,50 m². Sur les prix pratiqués dans le voisinage et sur la valeur locative L'expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, sans avoir distinguer les références issues du marché, des décisions judiciaires. Il en résulte : - pour 2019, des loyers situés entre 440 et 525 euros par m² ; - pour 2018, 330 et 344 euros par m² ; - pour 2017, 350 et 575 euros par m² ; - pour 2016, 250 et 320 euros par m² . L'expert retient un prix unitaire de 370 euros/m²B et en déduit une valeur locative de 46.805 euros par an hors taxe hors charge (370 * 126,50 m² = 46.805 euros). Le bailleur juge le prix unitaire sous-évalué, et l'estime à 500 euros /m²B en faisant valoir deux références en particulier, les bureaux en état d'usage de 234 m² au 50 [Adresse 8] (à 300 mètres des lieux loués) loués à 460 € /m² au 1er février 2019, ainsi que les bureaux de 80 m² au 29 [Adresse 8] (à deux pas des lieux loués, dans un immeuble similaire) loués à 575 € /m² au 1er mars 2017. Il fait valoir en outre une tendance haussière et le bon standing de l'immeuble. Le preneur soutient que l'estimation est sur-évaluée et renvoie à l'expertise amiable de monsieur [E] qui avait conclu à une valeur locative au 31 janvier 2019 égale à 320 € m²/an se fondant sur les références reprises par l'expert judiciaire, estimation à laquelle elle souscrit. Elle soutient que selon la cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières au 1er janvier 2019, les prix de location de bureaux oscillent pour le [Localité 10] entre 250 €/ m² et 440 €/ m² pour des bureaux anciens et rénovés. Elle estime que les références citées par le bailleur ne sont pas transposables au cas d'espèce. C'est à tort que le bailleur entend se fonder exclusivement sur deux références situées [Adresse 8], alors que l'examen du quartier environnant n'a pas vocation à se limiter strictement au même boulevard, sauf à apporter la preuve que celui-ci constitue le voisinage de référence, étant précisé en outre que la référence à 460 €/ m² concerne des locaux d'une surface particulièrement éloignée de la surface soumis à notre examen. Quant aux références les plus basses invoquées par le preneur, il sera constaté qu'elles sont également les plus anciennes. Compte tenu de l'ensemble de ce qui suit : - Il est constant que pour les bureaux les facteurs locaux de commercialité prépondérants sont liés à la desserte du site et à son attractivité, qu'en l'espèce, la situation est assez peu recherchée pour des bureaux, mais ce facteur doit être mis en balance avec le fait que les locaux se trouvent juste au-dessus d'une boutique NATURALIA que le preneur exploite ; que s'agissant de la desserte, il est relevé que les locaux sont bien desservis par les transports en commun, ce qui compense le stationnement difficile, étant précisé qu'un immeuble à usage de bureaux qui n'a pas besoin de recevoir de clientèle, ni de constituer de stocks de marchandises souffre moins de difficultés de stationnement ; - il est relevé qu'ils bénéficient d'une commercialité de quartier plutôt dynamique, avec principalement des commerces de proximité, et toutes les commodités ; - l'immeuble est en bon état (ravalement et gros œuvre en bon état apparent). Les parties communes de l'immeuble sont d'un bon standing et en bon état d'entretien ; - ils sont entièrement éclairés en 1er jour (avec cinq fenêtres sur le boulevard et 3 fenêtres sur la cour), avec un dégagement desservant un espace détente, des vestiaires, et une salle de réunion éclairés sur la cour, et trois bureaux éclairés sur le boulevard ; - l'ensemble bien que de taille moyenne est plutôt fonctionnel, simplement mais correctement équipé (VMC, chauffage par convecteur, mais sans climatisation) et aménagé, le tout est en bon état d'entretien ; - les locaux sont adaptés à la destination contractuelle relative à " l'usage exclusif de bureau " ; - l'analyse du marché locatif réalisée et les différences constatées (notamment : date d'effet, situation, surface, activité et caractéristiques des locaux) entre les éléments de comparaison et les locaux étudiés ; Le prix unitaire proposé par l'expert judiciaire apparaît justifié et celui-ci sera donc fixé à 370 euros le m², ce qui permet d'établir la valeur locative annuelle globale au principal à 370 * 126,50 m² = 46.805 euros, avant abattements. Sur les abattements L'expert propose de pratiquer un abattement pour neutraliser les travaux et aménagements réalisés par le preneur depuis la prise à bail, ledit correctif devant également tenir compte de l'avantage pour le preneur de bénéficier d'une telle clause d'accession, le bailleur ne pouvant pas valoriser lesdits aménagements (dans l'estimation de la valeur locative) avant le départ du preneur. Ceux-ci ayant été relativement limités (réaménagement, rénovation, en particulier une mise aux normes électrique), elle l'estime à 3%. Le preneur estime que compte tenu de l'ampleur et de la qualité des travaux de rénovation réalisés, il y aurait lieu de retenir un abattement de 10%. Le bailleur adhère à la proposition expertale et soutient que l'abattement revendiqué par le preneur n'est pas en adéquation avec les travaux qu'il prétend avoir réalisés. C'est à tort que le preneur estime pouvoir obtenir un abattement de 10% sur la seule base d'un descriptif succinct préliminaire de travaux, sans produire aucune facture, ni d'éléments permettant d'apprécier leur réelle plus-value au regard de l'état primitif des lieux. En conséquence de quoi, l'abattement forfaitaire proposée par l'expert judiciaire apparaît justifié. L'expert retient en outre le remboursement de l'impôt foncier mis par le bail à la charge du preneur soit en 2019 : 1.021,88 euros, arrondis à 1.022 euros. Ce point n'est pas contesté par les parties et sera donc retenu. Soit après correctifs, une valeur locative en renouvellement au 1er octobre 2019 qui sera fixé à : 46.805 € x 97% (Abattement de - 3%) - 1.022 euros (taxe foncière) = 44.378,85 euros, arrondie à : 44.400 euros HT/HC/an. Sur les autres demandes La société NATURALIA FRANCE sera condamnée à payer, conformément à l'article 1155 du code civil et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de la date de l'assignation pour les loyers échus, avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l'assignation. Les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil. Sur les dépens et les frais d'expertise La procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d'ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d'expertise. Sur l'article 700 du code de procédure civile Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Il est nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire d'ordonner l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Vu le rapport d'expertise judiciaire de Madame [J] [M], Fixe à 44.400 euros en principal par an à compter du 1er octobre 2019 le montant du loyer du bail renouvelé (depuis cette date) entre la société NATURALIA FRANCE et respectivement la SCI DU [Adresse 2] (bailleur jusqu'au 22 avril 2020) et la société RESIDYS (bailleur depuis le 23 avril 2020) concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; Condamne la société NATURALIA FRANCE à payer à la SCI DU [Adresse 2] (bailleur jusqu'au 22 avril 2020) et à la société RESIDYS (bailleur depuis le 23 avril 2020) les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de la date de l'assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l'assignation ; Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l'article 1343-2 du code civil ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire ; Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. Fait et jugé à PARIS, le 1er mars 2024. LA GREFFIERE LE PRESIDENT M. PLURIELJ-C. DUTON