Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 23/03489

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 MAI 2024 Chambre 6/Section 5 AFFAIRE: N° RG 23/03489 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XRF5 N° de MINUTE : 24/00302 Monsieur [J] [D] né le 19 Juin 1953 à [Localité 9] (IRAN) [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Me Christophe GUIBLAIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire: PB 12 Madame [Y] [M] [V] épouse [D] née le 05 Août 1956 à [Localité 9] (IRAN) [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Christophe GUIBLAIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 12 DEMANDEURS C/ Monsieur [R] [C] né le 24 Juillet 1965 à [Localité 6] (TUNISIE) [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Me Jean-Christophe DEVILLERS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1040 Madame [G] [C] née le 19 Mai 1969 à [Localité 8] (TUNISIE) [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Jean-Christophe DEVILLERS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1040 DEFENDEURS COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier. DÉBATS Audience publique du 11 Mars 2024, à cette date, l’affaire été mise en délibéré au 23 Mai 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Suivant acte authentique reçu le 1er mars 2022, M. [D] et Mme [D] [M] [V] ont consenti à M. et Mme [C] une promesse unilatérale de vente stipulée sous condition suspensive d’obtention d’un prêt expirant le 16 mai 2022 et portant sur un bien immobilier situé [Adresse 3] moyennant un prix de 285 000 euros, la vente devant être réitérée par acte authentique avant le 1er juillet 2022. Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 28 500 euros a été convenue et M. et Mme [C] ont versé entre les mains du notaire rédacteur la somme de 14 170,35 euros au titre du séquestre. Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 29 juin 2022 dont il a été accusé réception le 15 juillet 2022, M. [D] et Mme [D] [M] [V] ont rappelé à M. et Mme [C] la clause de condition suspensive et les ont mis en demeure d’avoir à justifier de l’obtention d’un prêt. C’est dans ces conditions que M. [D] et Mme [D] [M] [V] ont, par acte d’huissier du 3 avril 2023, fait assigner M. et Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de leur préjudice. La clôture de l'instruction a été prononcée le 2 novembre 2023 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 11 mars 2024. Le jugement a été mis en délibéré au 23 mai 2024, date de la présente décision. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2023, M. [D] et Mme [D] [M] [V] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de : - débouter M. et Mme [C] de leurs demandes ; - condamner M. et Mme [C] à leur payer la somme de 28 500 euros au titre de l’indemnité contractuelle convenue dans la promesse de vente du 1er mars 2022, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ; - ordonner à Me [K] de libérer à leur profit la somme de 14 170,35 euros qu’elle détient en qualité de séquestre ; - condamner M. et Mme [C] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ; - rappeler l’exécution provisoire de droit. * Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2023, M. et Mme [C] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de : - débouter M. et Mme [D] de leurs demandes ; - ordonner à Me [K], notaire, de leur restituer la somme de 14 170,35 euros qu’elle détient au titre du dépôt de garanti et ce sur simple présentation d’une copie de la grosse ; - condamner M. et Mme [D] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. * Pour un plus ample exposé des moyens développés par la ou les parties ayant conclu, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1304-3 du même code prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. A défaut d’exécution du contrat, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment, selon l'article 1217 du même code, agir en exécution forcée et/ou réclamer des dommages et intérêts. Toutefois, l'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus en raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent ne consistent que dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, et l'éventuel préjudice indépendant de ce retard, qui ne serait pas réparé par les seuls intérêts moratoires, ne peut être indemnisé qu'en cas de mauvaise foi du débiteur. Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, le litige porte sur le sort de l’indemnité d’immobilisation ainsi stipulée à la promesse de vente du 1er mars 2022 : « Les parties sont convenues du versement de la somme de VINGT-HUIT MILLE CINQ CENTS EUROS (28 500,00 EUR). […] Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes : a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR ; b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ; Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une réparation prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation. c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants : - si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte. » Dès lors que les bénéficiaires de la promesse n’ont pas obtenu de prêt et qu’ils n’ont pas réitéré la vente, il convient d’établir si la condition suspensive relative au financement de l’acquisition a ou non défailli. La clause de condition suspensive est ainsi rédigée : « Le BENEFICIAIRE déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l’article L 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes : • Organisme préteur : tous organismes préteurs et financiers. • Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE EUROS (285 000,00 EUR). • Durée maximale de remboursement : 20 ans. • Taux nominal d'intérêt maximal : 1,35 % l’an (hors assurances). Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entrainera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil. La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 16 mai 2022. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inferieure à un mois à compter de la date de signature de l'acte (article L313-41 du code de la consommation). Le BENEFICIAIRE déclare qu'à sa connaissance : • Il n'existe pas d'empêchement à l'octroi de ces prêts qui seront sollicités. • Il n'existe pas d'obstacle à la mise en place d'une assurance décès-invalidité. • Il déclare avoir connaissance des dispositions de l'alinéa premier de l’article 1304-3 du Code civil qui dispose que : "La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement." L'obtention ou la non-obtention de l'offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire. A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT. Jusqu'à l'expiration du délai de huit jours susvisé, le BENEFICIAIRE pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L 313-41 du code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêt à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offre et acceptation au PROMETTANT, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article L 313-42 de ce code ; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au PROMETTANT. » Il résulte des pièces versées aux débats que : - le 28 avril 2022, le CIC a refusé à M. et Mme [C] l’octroi d’un prêt de 282 996,92 euros sur 240 mois au taux de 2,65% ; - le 25 mars 2022, le CIC a réalisé une étude de financement comportant une simulation de prêt d’un montant de 284 008,89 euros sur 240 mois au taux de 1,950%. M. et Mme [C] ne démontrent donc pas avoir sollicité un prêt immobilier conforme aux stipulations de la promesse unilatérale de vente relatives au taux nominal d’intérêt. Il leur revient en effet de démontrer qu’ils ont sollicité un prêt conforme aux stipulations du contrat, au besoin en sollicitant de la banque tous documents utiles permettant de déterminer si la lettre de refus se réfère au taux nominal hors assurance plutôt qu’au TAEG. Par ailleurs, si un particulier n’est à l’évidence pas maître du taux auquel la banque accepte d’instruire son dossier dans un contexte allégué de hausse des taux d’intérêt, il n’en demeure pas moins qu’il lui revient d’en rapporter la preuve. Ainsi, en l’état de ces constatations, et en l’absence de plus ample démonstration de la part des bénéficiaires de la promesse des diligences entreprises et du contenu des échanges avec l’organisme de crédit, il doit être considéré que M. et Mme [C] ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive en ne sollicitant pas un prêt conforme aux stipulations convenues. La condition suspensive étant réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil, c’est à bon droit que M. [D] et Mme [D] [M] [V] sollicitent le paiement de l’indemnité d’immobilisation. Il est rappelé qu’en application de l’article 1231-7 du code civil dispose que, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement. Le notaire séquestre sera ainsi autorisé à libérer la somme retenue entre les mains de M. [D] et Mme [D] [M] [V]. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de M. et Mme [C], succombant à l’instance. Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, M. et Mme [C], condamnés aux dépens, seront condamnés à payer à M. [D] et Mme [D] [M] [V] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros. Sur l’exécution provisoire Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONDAMNE M. et Mme [C] à payer à M. [D] et Mme [D] [M] [V] la somme de 28 500 euros au titre de l’indemnité contractuelle convenue dans la promesse de vente du 1er mars 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ; AUTORISE Maître [N] [K], titulaire d’un office notarial situé [Adresse 1] à [Localité 7] à libérer au profit de M. [D] et Mme [D] [M] [V] la somme de 14 170,35 euros qu’elle détient en qualité de séquestre ; DIT que ce versement s’imputera sur la condamnation prononcée par le présent jugement ; MET les dépens à la charge de M. et Mme [C] ; CONDAMNE M. et Mme [C] à payer à M. [D] et Mme [D] [M] [V] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE M. et Mme [C] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT