Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/01555

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 23/01555 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XW2Q VB/CG ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 MARS 2024 DEMANDERESSE : S.A.S. PHISA [Adresse 1] [Localité 3]/France représentée par Me Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE DÉFENDERESSE : S.A.S. SAS [Adresse 4] [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Me Nordine HAMADOUCHE, avocat au barreau de LILLE JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE lors de l’audience et Martine FLAMENT lors de la mise à disposition DÉBATS à l’audience publique du 13 Février 2024 ORDONNANCE mise en délibéré au 05 Mars 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Suivant acte notarié reçu le 26 octobre 2020, par Me [J] [E] Notaire à [Localité 5] (59), la S.A.R.L. PHISA a consenti à [R] [G], agissant pour le compte de la SASU [Adresse 4], en cours d’immatriculation, un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Localité 6] (59), [Adresse 2] , pour une durée de neuf années à compter du 26 octobre 2020, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 46.800 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 15.000 euros. Les loyers étant impayés, la SARL PHISA a fait signifier le 11 septembre 2023 à la SASU [Adresse 4], un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 17 novembre 2023 a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés aux fins de : Vu le bail du 26 octobre 2020 Vu le commandement visant la clause résolutoire du 11 septembre 2023 Vu l’article 835 du code de procédure civile, Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce et en particulier -Constater le jeu de la clause résolutoire du bail ayant lié la société PHISA et la société SAS [Adresse 4] pour les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 6] ; -Dire la société SAS [Adresse 4] occupante sans droit ni titre depuis le 11 octobre 2023 ; -Ordonner en conséquence, l’expulsion de la société SAS [Adresse 4] ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 6], avec si besoin l’aide d’un serrurier et le concours de la force publique ; -Dire que le bailleur pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles au choix de la demanderesse aux frais, risques et périls du preneur ; -Condamner la société SAS [Adresse 4] à régler à la société PHISA une provision d’un montant de 56.838,80 euros TTC correspondant aux loyers et provisions sur charges selon compte provisoirement arrêté au 7 novembre 2023, dus en vertu du bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 6] ; outre 15.000 euros au titre du dépôt de garantie non versé. -Condamner la société SAS [Adresse 4] à régler à la société PHISA une provision sur la majoration de 10% (dix pour cent) prévue au bail à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux et indépendamment de tous autres frais, soit provisionnellement la somme de 4.547,10 euros ; outre 1.500 euros correspondant à la clause pénale sur le dépôt de garantie. -Condamner la société SAS [Adresse 4] à régler à la société PHISA par provision les intérêts prorata temporis à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance, au taux d’intérêt taux EURIBOR 1 mois majoré de 4%, conformément aux stipulations contractuelles ; -Dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, conformément aux dispositions du bail -Condamner la société SAS [Adresse 4] à régler à la société PHISA une indemnité d’occupation équivalente au loyer contractuel de la dernière année de location, majoré de 50 %, charges et taxes en sus, outre une astreint de 150,00 euros par jour de retard, à compter de la date de l’occupation sans titre soit à la date du 11 octobre 2023 et jusqu’à parfait délaissement, conformément aux dispositions du bail ; -Condamner la société SAS [Adresse 4] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens, en ce compris les frais de commandement. L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2023 et renvoyée à la demande des parties à l’audience du 13 février 2024 pour y être plaidée. A cette audience, la S.A.R.L. PHISA représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance, sauf à porter sa demande en paiement au titre des impayés de loyers au 07 novembre 2023, à la somme de 56.341,07 euros (au lieu de 56.838,80 euros). La SASU [Adresse 4] a constitué avocat le 12 décembre 2023, mais n’a pas conclu. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision susceptible d’appel est contradictoire, en application des dispositions de l’article469 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite. La S.A.R.L. PHISA justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”. Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire. En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (page 20 du contrat). Le commandement de payer la somme en principal de 47830euros, délivré le 11 septembre 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux , le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 11 octobre 2023, ce qu’il convient de constater. Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation Le maintien dans les lieux de la SASU [Adresse 4] après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la S.A.R.L. PHISA, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la DEF, au paiement d’ une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 12 octobre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [ le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”. La S.A.R.L. PHISA justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SASU [Adresse 4] a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation. Après déduction des sommes portées au débit du compte, mais non justifiées par une quelconque pièce pour un montant total de 13.284 euros (pénalités de retard de 4.730 euros; taxe foncière 2023 de 5.338,80 euros et de 3.216 euros) et déduction des acomptes versés de 10.950,92 euros (saisies-attributions en septembre, novembre et décembre 2023 et janvier 2024), la défenderesse reste lui devoir une somme de 53.149,88 euros (68.984,80 + 2x 4200 (loyers de janvier et février 2024) - 13.284 - 10.950,92), selon décompte établi, terme de février 2024 inclus, au paiement de laquelle la SASU [Adresse 4] sera condamnée à titre provisionnel, étant précisé que sont à déduire les sommes de 12.738,86 euros, au titre des saisies attributions des 29 décembre 2023; 16 janvier 2024 et 31 janvier 2024. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Le bailleur ne peut solliciter la condamnation à titre provisionnel de la défenderesse, dont le bail a pris fin, au titre du dépôt de garantie. Cette prétention sera rejetée. Sur la clause pénale, conservation du dépôt de garantie et intérêts de retard Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard contractuels ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond. En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés. Sur les demandes accessoires La SASU [Adresse 4] qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer . Elle sera en outre condamnée à payer à la S.A.R.L. PHISA, la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, Constatons l’acquisition à effet du le 11 octobre 2023, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 26 octobre 2020, portant sur les locaux situés à [Localité 6] (59), [Adresse 2], Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU [Adresse 4] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 6] (59), [Adresse 2] , avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 12 octobre 2023, Condamnons à titre provisionnel la SASU [Adresse 4] au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ; Condamnons la SASU [Adresse 4] à payer à la SARL PHISA la somme provisionnelle de 53.149,88 euros (cinquante trois mille cent quarante-neuf euros et quatre vingt-huit centimes), au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes et indemnités d’occupation, terme de février 2024, en deniers ou quittance, dont à déduire les sommes obtenues au titre des saisies attributions, des 29 décembre 2023; 16 janvier 2024 et 31 janvier 2024, Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente décision, Déboutons la SAS PHISA de sa demande en paiement provisionnel au titre du dépôt de garantie, Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale Condamnons la SASU [Adresse 4] à payer à la S.A.R.L. PHISA la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la SASU [Adresse 4] aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 11 septembre 2023, Rappelons que l’exécution provisoire est de droit. La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS Martine FLAMENT Carine GILLET